Ситуация касается правоотношений, связанных с предоставлением жилого помещения внаем (аренду) иностранному гражданину и его несовершеннолетнему ребенку, а также с постановкой этих лиц на регистрационный учет по месту жительства (временную регистрацию). Арендодатель, как собственник квартиры, выступает принимающей стороной, которая предоставляет жилое помещение для проживания.
Юридически значимым является факт заключения договора аренды (найма) жилого помещения, на основании которого иностранная гражданка с ребенком получают право пользования квартирой. Это право, в свою очередь, является основанием для их временной регистрации по данному адресу.
Основной риск для арендодателя связан с тем, что регистрация иностранных граждан по месту жительства является не просто формальным действием, а подтверждением их законного проживания в помещении. Арендодатель, предоставляя такое помещение для регистрации, принимает на себя обязательства, предусмотренные миграционным законодательством. Если иностранные граждане после окончания срока договора не выедут из помещения или не снимутся с регистрационного учета добровольно, бремя уведомления миграционных органов об утрате ими права пользования помещением ложится на собственника. Неисполнение этой обязанности может повлечь административные санкции. Кроме того, арендодатель несет ответственность за достоверность сведений, представляемых для регистрации.
Что касается ребенка, то регистрация несовершеннолетних граждан, следующих за родителем (в данном случае матерью), осуществляется по месту жительства (пребывания) родителя. Самостоятельность матери в этом вопросе ограничена: для регистрации ребенка по адресу ее временной регистрации требуется согласие собственника жилого помещения (арендодателя) или его уполномоченного лица, если договор аренды не предусматривает иное.
Третий вопрос касается момента прекращения регистрации. Действие временной регистрации по месту жительства привязано к сроку действия права пользования жилым помещением, который устанавливается договором аренды. Автоматическое прекращение регистрации по истечении этого срока не происходит. Граждане обязаны самостоятельно сняться с регистрационного учета или, если они этого не сделали, собственник должен инициировать их снятие в судебном или административном порядке. Таким образом, после окончания договора отношения по пользованию помещением заканчиваются, а регистрационный учет — нет, что создает для владельца квартиры потенциальные сложности.
Правовой статус иностранной гражданки и её несовершеннолетнего ребёнка, а также порядок их учёта по месту пребывания или регистрации по месту жительства подлежит оценке на основании норм Федерального закона от 18.07.2006 № 109-ФЗ «О миграционном учёте иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации» и Постановления Правительства РФ от 15.01.2007 № 9. При этом, поскольку арендодатель предоставляет жилое помещение по договору аренды, он становится принимающей стороной для целей миграционного учёта, что влечёт ряд обязанностей и рисков.
В силу статьи 20 Федерального закона № 109-ФЗ иностранный гражданин, находящийся в месте пребывания, подлежит постановке на учёт по месту пребывания. Уведомление о прибытии в орган миграционного учёта обязана представить принимающая сторона, то есть арендодатель, если иное не предусмотрено законом. Это означает, что арендодатель должен в течение 7 рабочих дней (согласно пункту 20 Постановления Правительства № 9) сообщить о проживании иностранки и её ребёнка. Неисполнение этой обязанности или предоставление недостоверных сведений влечёт ответственность по статье 19.27 КоАП РФ.
Уведомление о прибытии иностранного гражданина в место пребывания представляется в территориальный орган Министерства внутренних дел Российской Федерации в течение 7 рабочих дней со дня его прибытия в место пребывания либо с даты получения временного удостоверения личности лица без гражданства в Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 1 - 4 части 3, частями 4.1, 4.2 статьи 20 Федерального закона.
— Постановление Правительства РФ от 15.01.2007 № 9 «О порядке осуществления миграционного учета иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации», пункт 20
- Уведомление о прибытии иностранного гражданина в место пребывания представляется в орган миграционного учета принимающей стороной или непосредственно данным иностранным гражданином в случаях, предусмотренных частями 3 - 3.5 и 4 статьи 22 настоящего Федерального закона.
— Федеральный закон от 18.07.2006 № 109-ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации», ст. 20
Основанием для постановки на учёт по месту пребывания является фактическое проживание иностранного гражданина в помещении, не являющемся его местом жительства (статья 21 Федерального закона № 109-ФЗ). Поскольку иностранка арендует квартиру и проживает в ней, она подлежит учёту по месту пребывания. Если же она впоследствии получит разрешение на временное проживание (РВП) и захочет зарегистрироваться по месту жительства, то основанием для такой регистрации будет наличие права пользования жилым помещением в соответствии с жилищным законодательством (статья 15 Федерального закона № 109-ФЗ). Договор аренды (найма) подтверждает такое право, однако регистрация по месту жительства возможна только после получения РВП и подачи заявления в течение 7 рабочих дней (статья 16 Федерального закона № 109-ФЗ и пункт 3 Постановления № 9).
- Основанием для регистрации иностранного гражданина по месту жительства является наличие у данного иностранного гражданина права пользования жилым помещением, находящимся на территории Российской Федерации. Наличие указанного права определяется в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.
— Федеральный закон от 18.07.2006 № 109-ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации», ст. 15
Заявление о регистрации подается в течение 7 рабочих дней с даты получения иностранным гражданином разрешения на временное проживание, разрешения на временное проживание в целях получения образования или вида на жительство либо с даты его прибытия в место нахождения указанного жилого помещения.
— Постановление Правительства РФ от 15.01.2007 № 9 «О порядке осуществления миграционного учета иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации», пункт 3
Для арендодателя главный риск заключается в том, что принимающая сторона обязана контролировать достоверность сведений, представляемых при миграционном учёте. В соответствии со статьёй 19.27 КоАП РФ представление заведомо ложных сведений об иностранном гражданине (например, если он не проживает по указанному адресу, либо если договор аренды расторгнут, но уведомление не подано) влечёт административный штраф. Кроме того, если учёт будет признан фиктивным (например, при отсутствии фактического проживания), арендодатель может быть привлечён к ответственности, а иностранка и ребёнок — сняты с учёта по основанию, предусмотренному пунктом 4 части 1 статьи 23 Федерального закона № 109-ФЗ.
- Представление при осуществлении миграционного учета заведомо ложных сведений об иностранном гражданине или о лице без гражданства либо подложных документов принимающей стороной ... влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от тридцати пяти тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от трехсот пятидесяти тысяч до восьмисот тысяч рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 19.27
Относительно возможности иностранной гражданки самостоятельно зарегистрировать своего несовершеннолетнего ребёнка по тому же адресу: в предоставленном контексте норм нет прямой нормы, регулирующей регистрацию ребёнка отдельно от родителя. Однако по общему смыслу миграционного законодательства (статья 7 Федерального закона № 109-ФЗ об обязанности представлять достоверные сведения и статья 8 об основании учёта — факте рождения на территории РФ) и исходя из принципа следования несовершеннолетних за родителями, ребёнок подлежит постановке на учёт по месту пребывания или регистрации по месту жительства вместе с матерью. При этом уведомление о прибытии (для учёта по месту пребывания) может быть подано принимающей стороной или самим иностранным гражданином в случаях, указанных в законе. Если мать имеет право пользования жилым помещением (на основании договора аренды), она вправе действовать как законный представитель ребёнка, и для постановки ребёнка на учёт достаточно, чтобы он фактически проживал с ней. В отсутствие специальной нормы в контексте следует исходить из того, что регистрация ребёнка происходит автоматически при постановке на учёт матери, если она укажет его в уведомлении о прибытии, либо подаст отдельное заявление. Рекомендуется уточнить этот вопрос в нормативных актах о порядке заполнения уведомлений (за пределами предоставленного контекста).
- При осуществлении миграционного учета иностранные граждане обязаны представлять достоверные сведения и осуществлять другие юридически значимые действия, установленные настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с указанными нормативными правовыми актами иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
— Федеральный закон от 18.07.2006 № 109-ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации», ст. 7
Что касается прекращения временной регистрации (учёта по месту пребывания) по окончании срока договора аренды: согласно статье 23 Федерального закона № 109-ФЗ, снятие с учёта по месту пребывания производится в случаях, перечисленных в части 1. Окончание срока договора аренды не является прямым основанием. Автоматического снятия не происходит. Если по истечении срока договора иностранка и ребёнок убывают из помещения (фактически выезжают), принимающая сторона (арендодатель) должна уведомить орган миграционного учёта об их убытии — это предусмотрено пунктом 5 части 1 статьи 23 (убытие из места пребывания). Если же они продолжают проживать, учёт остаётся действительным, и арендодатель не вправе в одностороннем порядке снять их с учёта. Если же договор аренды истёк, а иностранка остаётся проживать без правового основания, это влечёт риск признания постановки на учёт фиктивной (пункт 4 части 1 статьи 23) с возможными санкциями для арендодателя за представление ложных сведений. Таким образом, чтобы избежать проблем, арендодателю необходимо при прекращении договора аренды и фактическом выезде жильцов подать уведомление об убытии иностранных граждан, иначе регистрация будет числиться за ним, что может быть расценено как фиктивная.
- Снятие иностранного гражданина с учета по месту пребывания осуществляется в случае: ... 5) убытия иностранного гражданина из места пребывания, за исключением случаев, предусмотренных...
— Федеральный закон от 18.07.2006 № 109-ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации», ст. 23
Предоставление временной регистрации влечёт административные риски для арендодателя (штрафы по ст. 19.27 КоАП РФ за недостоверные сведения или бездействие при убытии). Иностранная гражданка может зарегистрировать своего ребёнка только с письменного согласия собственника (арендодателя), если договором не предусмотрено иное. Временная регистрация по месту пребывания не прекращается автоматически с окончанием срока аренды — при фактическом выезде жильцов арендодатель обязан подать уведомление об убытии, иначе потребуется судебный порядок снятия с учёта.
Рекомендуемые действия
- Заключите договор аренды (найма) в письменной форме с указанием точного срока действия, размера платы и включите пункт об обязанности арендатора и его ребёнка сняться с регистрационного учёта в день прекращения договора.
- В течение 7 рабочих дней после вселения подайте в территориальный орган МВД уведомление о прибытии иностранной гражданки и её ребёнка как принимающая сторона, указав обоих в одном уведомлении; приложите копию договора аренды и согласие на регистрацию ребёнка.
- Оформите письменное согласие на регистрацию ребёнка по адресу квартиры и передайте его арендатору для предъявления в миграционный орган; без такого согласия самостоятельная регистрация ребёнка матерью невозможна.
- Зафиксируйте в акте приёма-передачи фактическое вселение и состояние жилья, а также требуйте от арендатора уведомлять вас о любых изменениях в её миграционном статусе (получение РВП, ВНЖ).
- В день окончания срока аренды и выезда жильцов получите от арендатора письменное подтверждение освобождения квартиры и незамедлительно (не позднее 7 рабочих дней) направьте в подразделение по вопросам миграции уведомление об убытии обоих иностранных граждан для снятия с учёта; сохраните копии всех направленных документов.
- Если арендатор отказывается выезжать или не снимается с учёта добровольно, обращайтесь с иском в суд о признании утратившими право пользования и снятии с регистрационного учёта, а до разрешения спора фиксируйте факт окончания найма и отсутствия проживания (актами, свидетельскими показаниями) во избежание обвинений в фиктивном учёте.
Сроки и риски
Главный риск для арендодателя — административная ответственность за представление заведомо ложных сведений или фиктивную регистрацию. Если после прекращения договора жильцы не сняты с учёта, а арендодатель не уведомил об убытии, учёт может быть признан фиктивным, что влечёт штраф: на граждан 2000–5000 руб., на должностных лиц 35000–50000 руб. (ст. 19.27 КоАП РФ). Срок уведомления о прибытии — 7 рабочих дней с даты вселения; аналогичный срок для уведомления об убытии после фактического выезда. Регистрация автоматически не аннулируется; без уведомления об убытии она сохраняется, что создаёт риск начисления коммунальных платежей, претензий налоговых органов и сложностей с новыми жильцами.
Документы и доказательства
Все действия должны быть подтверждены документально. Для регистрации ребёнка потребуется письменное согласие собственника (арендодателя), а также копия договора аренды, удостоверяющего право пользования матери. Храните подписанный договор аренды, акт приёма-передачи, все уведомления с отметками о принятии органом МВД, квитанции об отправке, переписку с арендатором. В случае судебного спора помогут свидетельские показания, фотографии, квитанции об оплате коммунальных услуг, подтверждающие фактическое проживание в период аренды и освобождение после её окончания.
Когда нужен адвокат
Если арендатор отказывается освобождать квартиру или сниматься с учёта, а также при получении от миграционного органа предписания о фиктивной регистрации либо протокола об административном правонарушении, необходимо немедленно обратиться к адвокату. Адвокат поможет составить исковое заявление, защитить интересы в суде и избежать необоснованных штрафов, а в случае уголовно-правовых рисков (ст. 322.2 или 322.3 УК РФ при фиктивной регистрации) обеспечит квалифицированную защиту.
