Как передать квартиру гражданину другой европейской страны не по наследству и можно ли ему зарегистрироваться в ней без гражданства

Как передать квартиру европейцу помимо наследства: допустимые договоры

Гражданское законодательство применяется к отношениям с участием иностранных граждан без изъятий, если иное не установлено федеральным законом, — значит, европеец может приобрести квартиру в РФ по любой обычной сделке, а не только по наследству.

Правила, установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Неотчуждаемые права и свободы человека и другие нематериальные блага защищаются гражданским законодательством, если иное не вытекает из существа этих нематериальных благ. 3. К имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.
— абз. 4 п. 1 ст. 2 ГК РФ

Собственник вправе по своему усмотрению отчуждать своё имущество в собственность другим лицам — гражданство приобретателя значения не имеет.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ

Для возмездной передачи подходит договор продажи недвижимости: продавец обязуется передать покупателю в собственность квартиру.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).
— п. 1 ст. 549 ГК РФ

Для безвозмездной — договор дарения; при этом дарение недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Наконец, возможна рента: собственник передаёт квартиру плательщику ренты, а тот периодически выплачивает ему ренту (постоянную, пожизненную или в форме пожизненного содержания с иждивением). Для пожилого собственника это рабочий вариант: квартира уходит европейцу уже при жизни, без наследства.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. 2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
— п. 1, 2 ст. 583 ГК РФ

Вывод: квартиру можно передать европейцу помимо наследства по договору купли-продажи (ст. 549 ГК РФ), дарения (ст. 572, 574 ГК РФ; дарение недвижимости между гражданами нотариальное) либо ренты (ст. 583 ГК РФ). Ограничений по гражданству приобретателя для квартиры закон не устанавливает; специальное ограничение (ст. 15 ЗК РФ) касается только земельных участков на приграничных и иных особо установленных территориях.

Когда европеец становится собственником и как это оформить

Право собственности у приобретателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода права, а сам переход права по договору продажи недвижимости подлежит регистрации. То есть одного нотариального договора дарения или подписанного договора купли-продажи недостаточно — запись в ЕГРН должна быть внесена на европейца.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (
— п. 2 ст. 223 ГК РФ

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Если вторая сторона уклоняется от регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, а уклоняющаяся сторона обязана возместить убытки, вызванные задержкой регистрации.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Гражданство покупателя-иностранца не препятствует регистрации: иностранцы участвуют в гражданском обороте наравне (абз. 4 п. 1 ст. 2 ГК РФ). Внесённое в ЕГРН право можно оспорить только в суде, и лицо, указанное в реестре правообладателем, считается таковым, пока в реестр не внесена запись об ином.

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ) 7. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.
— п. 6 ст. 8.1 ГК РФ

Вывод: собственником европеец станет только после внесения в ЕГРН записи о переходе права к нему — по договору купли-продажи, дарения (нотариальному) или ренты. После регистрации он вправе владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой, и именно запись ЕГРН будет основным документом-основанием для его регистрации по месту жительства.

Прописка (регистрация по месту жительства) собственника-иностранца: главное условие

Прописка иностранца называется регистрацией по месту жительства. Её основание — не гражданство, а наличие у иностранца права пользования жилым помещением в РФ.

Основанием для регистрации иностранного гражданина по месту жительства является наличие у данного иностранного гражданина права пользования жилым помещением, находящимся на территории Российской Федерации. Наличие указанного права определяется в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.
— ч. 1 ст. 15 ФЗ № 109-ФЗ

Право собственности на квартиру — это то самое право пользования: собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения им (ч. 1 ст. 30 ЖК РФ). Значит, став собственником по договору дарения, купли-продажи или ренты, европеец приобретает основание для регистрации по адресу этой квартиры.

Но регистрация по месту жительства — это фиксация адреса в виде на жительство либо в документе с отметкой о разрешении на временное проживание. Без такого документа (ВНЖ/РВП) отметку о регистрации по месту жительства проставить некуда.

Регистрация иностранного гражданина по месту жительства включает в себя фиксацию адреса конкретного жилого помещения в виде на жительство , либо в разрешении на временное проживание лица без гражданства, либо в документе, удостоверяющем личность иностранного гражданина или лица без гражданства и признаваемом Российской Федерацией в этом качестве, в котором проставлена отметка о разрешении на временное проживание или отметка о разрешении на временное проживание в целях получения образования , а также в учетных документах органа миграционного учета и в государственной информационной системе миграционного учета.
— ч. 2 ст. 15 ФЗ № 109-ФЗ

Для регистрации нужны документ, удостоверяющий личность, и вид на жительство или разрешение на временное проживание; вторым документом идут документы, подтверждающие право пользования жилым помещением.

документ, удостоверяющий личность и признаваемый Российской Федерацией в этом качестве, и вид на жительство, либо разрешение на временное проживание лица без гражданства, либо документ, удостоверяющий личность и признаваемый Российской Федерацией в этом качестве, в котором проставлена отметка о разрешении на временное проживание или отметка о разрешении на временное проживание в целях получения образования; 2) документы, подтверждающие право пользования жилым помещением.
— ч. 1 ст. 17 ФЗ № 109-ФЗ

Документ о праве пользования (зарегистрированное в ЕГРН право, выписку из реестра) иностранец вправе не представлять — орган миграционного учета запрашивает сведения сам.

Иностранный гражданин или лицо без гражданства вправе не представлять документ, подтверждающий право пользования жилым помещением (прошедшие государственную регистрацию договор или иной документ, выражающие содержание сделки с недвижимым имуществом, свидетельство о государственной регистрации права либо иной документ), если сведения, содержащиеся в указанном документе, находятся в распоряжении государственных органов , органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций . В указанном случае орган миграционного учета самостоятельно запрашивает указанные документы (сведения о содержании указанных документов, выписку из соответствующего реестра, иную информацию в соответствии с законодательством Российской Федерации) в соответствующих государственных органах , органах местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях . (Дополнение частью - Федеральный закон от 01.07.2011 № 169-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 08.06.2020 № 182-ФЗ)
— ч. 2 ст. 17 ФЗ № 109-ФЗ

Заявление о регистрации по месту жительства подаётся лично, через ЕПГУ, МФЦ либо уполномоченную организацию в течение семи рабочих дней с даты получения ВНЖ/РВП либо с даты прибытия в квартиру, а отметка проставляется в тот же день.

Заявление иностранного гражданина о регистрации по месту жительства должно быть подано в орган миграционного учета в месте нахождения жилого помещения, которое данный иностранный гражданин избрал в качестве своего места жительства, непосредственно - лично или в электронной форме с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг (далее - электронная форма), либо через подведомственное предприятие или уполномоченную организацию, либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в течение семи рабочих дней с даты получения им разрешения на временное проживание, разрешения на временное проживание в целях получения образования или вида на жительство либо с даты его прибытия в место нахождения указанного жилого помещения.
— ч. 1 ст. 16 ФЗ № 109-ФЗ

Орган миграционного учета, осуществляющий регистрацию иностранного гражданина по месту жительства, при представлении иностранным гражданином лично либо через многофункциональный центр заявления о регистрации по месту жительства и документов, указанных в статье 17 настоящего Федерального закона, в тот же день проставляет соответствующую отметку в виде на жительство , либо в разрешении на временное проживание лица без гражданства, либо в документе, удостоверяющем личность иностранного гражданина или лица без гражданства и признаваемом Российской Федерацией в этом качестве, в котором проставлена отметка о разрешении на временное проживание или отметка о разрешении на временное проживание в целях получения образования, и не позднее следующего рабочего дня фиксирует сведения о месте жительства данного иностранного гражданина в своих учетных документах и в государственной информационной системе миграционного учета. (В редакции федеральных законов от 08.06.2020 № 182-ФЗ, от 14.07.2022 № 357-ФЗ) 1 1 .
— ч. 1 ст. 18 ФЗ № 109-ФЗ

Вывод: для собственника-европейца собственность на квартиру сама по себе создаёт основание для регистрации по месту жительства (ч. 1 ст. 15 ФЗ № 109-ФЗ), но регистрация оформляется только при наличии у него вида на жительство либо разрешения на временное проживание — без этого статуса отметку о регистрации по месту жительства проставить технически невозможно. Практический путь: получить РВП или ВНЖ, и тогда регистрация по адресу принадлежащей ему квартиры возможна в тот же день.

Если ВНЖ или РВП нет: регистрация по месту пребывания (учёт)

Если европеец въехал в Россию в порядке, не требующем визы, и ещё не получил ВНЖ или РВП, он не остаётся вовсе без учёта: он ставится на учёт по месту пребывания. Уведомление о прибытии подаёт принимающая сторона (в том числе он сам как собственник квартиры либо иное лицо), срок — семь рабочих дней со дня прибытия в место пребывания.

Уведомление о прибытии иностранного гражданина в место пребывания представляется в орган миграционного учета принимающей стороной или непосредственно данным иностранным гражданином в случаях, предусмотренных частями 3 - 3 5 и 4 статьи 22 настоящего Федерального закона. (В редакции федеральных законов от 08.06.2020 № 182-ФЗ, от 28.04.2023 № 156-ФЗ) 3. Срок представления уведомления о прибытии иностранного гражданина в место пребывания составляет семь рабочих дней со дня прибытия в место пребывания либо со дня получения временного удостоверения личности лица без гражданства в Российской Федерации, за исключением случаев, если иностранный гражданин:
— ч. 2, 3 ст. 20 ФЗ № 109-ФЗ

Ключевое различие: регистрация по месту жительства иностранца — это фиксация в ВНЖ/РВП (см. выше), а для временного пребывания действует учёт по месту пребывания, который не требует ВНЖ.

От обязанности зарегистрироваться по месту жительства закон освобождает только в случае, прямо указанном в ч. 2 ст. 14 ФЗ № 109-ФЗ (при наличии двух и более жилых помещений иностранец заявляет одно как место жительства).

Постоянно или временно проживающий в Российской Федерации иностранный гражданин, обладающий правом пользования жилым помещением, находящимся на территории Российской Федерации, обязан в порядке и на условиях, которые установлены в соответствии с настоящим Федеральным законом, зарегистрироваться по адресу указанного помещения, за исключением случая, предусмотренного частью 2 настоящей статьи.
— ч. 1 ст. 14 ФЗ № 109-ФЗ

Вывод: при отсутствии ВНЖ/РВП европеец может легально находиться в своей квартире, будучи поставленным на учёт по месту пребывания в течение семи рабочих дней со дня прибытия (ч. 3 ст. 20 ФЗ № 109-ФЗ). Это временный статус: когда он получит ВНЖ или РВП, он обязан зарегистрироваться по месту жительства по адресу квартиры.

Территориальное ограничение для временно проживающего и риск фиктивной регистрации

Если европеец получил РВП (то есть временно проживает), он связан территорией: он не вправе по собственному желанию менять место проживания в пределах субъекта, где ему разрешено временное проживание, и не вправе избирать место проживания вне этого субъекта. Поэтому квартира должна находиться в том субъекте РФ, где выдано РВП, иначе зарегистрироваться по её адресу он не сможет.

Временно проживающий в Российской Федерации иностранный гражданин не вправе по собственному желанию изменять место своего проживания в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого ему разрешено временное проживание. Временно проживающий в Российской Федерации иностранный гражданин не вправе избирать место своего проживания вне пределов субъекта Российской Федерации, в котором ему выдано разрешение на временное проживание. Действие абзацев первого и второго настоящего пункта не распространяется на временно проживающего в Российской Федерации иностранного гражданина, избирающего место своего проживания в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого ему разрешено временное проживание, либо вне пределов указанного субъекта Российской Федерации, в связи с получением статуса участника (члена семьи участника) Государственной программы по оказанию содействия добровольному переселению в Российскую Федерацию соотечественников, проживающих за рубежом, или в связи с переездом данного иностранного гражданина к новому месту жительства гражданина Российской Федерации, указанного в подпункте 4 пункта 3 статьи 6 настоящего Федерального закона , или в связи с изменением иностранным гражданином места военной службы, прохождение которой послужило основанием для получения разрешения на временное проживание, или в связи с переездом военнослужащего и (или) членов его семьи к новому месту прохождения военной службы военнослужащего .
— п. 2 ст. 11 ФЗ № 115-ФЗ

Другой риск — «гостевая» регистрация без реального проживания. Фиктивной является регистрация иностранца по месту жительства без намерения проживать или без намерения принимающей стороны предоставить помещение; такая регистрация — уголовное преступление.

Фиктивная регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации и фиктивная регистрация иностранного гражданина или лица без гражданства по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации Фиктивная регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации, а равно фиктивная регистрация иностранного гражданина или лица без гражданства по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации - наказываются штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до пяти лет , либо принудительными работами на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до пяти лет или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до пяти лет или без такового. (В редакции Федерального закона от 09.11.2024 № 383-ФЗ) Примечание. Лицо, совершившее преступление, предусмотренное настоящей статьей, освобождается от уголовной ответственности, если оно способствовало раскрытию этого преступления и если в его действиях не содержится иного состава преступления. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 21.12.2013 № 376-ФЗ)
— ст. 322.2 УК РФ

Обратите внимание: административный штраф за проживание без регистрации по ст. 19.15.1 КоАП РФ установлен за проживание гражданина Российской Федерации — то есть на европейца-собственника эта статья прямо не распространяется, его ответственность за нарушение правил миграционного учёта наступает по иным нормам (например, за фиктивную регистрацию — по ст. 322.2 УК РФ).

Проживание гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении без регистрации 1. Проживание гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении без регистрации либо допущение такого проживания нанимателем или собственником этого жилого помещения свыше установленных законом сроков - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей; на нанимателей, собственников жилого помещения (физических лиц) - от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот пятидесяти тысяч до семисот пятидесяти тысяч рублей. 2. Нарушение, предусмотренное частью 1 настоящей статьи, совершенное в городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей; на нанимателей, собственников жилого помещения (физических лиц) - от пяти тысяч до семи тысяч рублей; на юридических лиц - от трехсот тысяч до восьмисот тысяч рублей. Примечание.
— ч. 1 ст. 19.15.1 КоАП РФ

Кроме того, регистрация иностранца по месту жительства снимается, если установлен факт её фиктивности, — тогда европеец утратит и регистрацию, и часть правового положения.

Правила, установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Неотчуждаемые права и свободы человека и другие нематериальные блага защищаются гражданским законодательством, если иное не вытекает из существа этих нематериальных благ. 3. К имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.
— абз. 4 п. 1 ст. 2 ГК РФ

Вывод: временно проживающий европеец может зарегистрироваться только в квартире, находящейся в субъекте РФ, где выдано его РВП (п. 2 ст. 11 ФЗ № 115-ФЗ). Оформлять регистрацию «для галочки» без реального проживания нельзя: это фиктивная регистрация (примечание к ст. 322.2 УК РФ) со снятием с регистрации и уголовной ответственностью. Ст. 19.15.1 КоАП РФ к иностранцу прямо не применяется, но это не освобождает от обязанностей миграционного учёта.

Земельный участок и жилое помещение: разные ограничения для иностранца

Специальное ограничение для иностранцев касается только земельных участков — на приграничных территориях (перечень утверждает Президент РФ) и иных особо установленных территориях иностранные граждане не могут обладать ими на праве собственности. Квартира под это ограничение не подпадает.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
— п. 3 ст. 15 ЗК РФ

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения им (ч. 1 ст. 30 ЖК РФ), а члены семьи собственника имеют право пользования помещением наравне с ним, если иное не установлено соглашением.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. 1 1 . Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными. Положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений. (Дополнение частью - Федеральный закон от 14.07.2022 № 310-ФЗ ) 2.
— ч. 1 ст. 30 ЖК РФ

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. 3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.
— ч. 2 ст. 31 ЖК РФ

Вывод: квартира в РФ может быть оформлена на европейца в собственность без ограничений по его гражданству. Ограничение — только земля: если вместо квартиры приобретается земельный участок на приграничной или иной особо установленной территории, право собственности у европейца не возникнет (п. 3 ст. 15 ЗК РФ); в этом случае требуется проверка местонахождения участка по перечню, утверждённому Президентом РФ.

Риск мнимости и притворности сделки с европейцем

Если договор дарения или купли-продажи квартиры составляется только ради прописки — то есть без намерения передать квартиру в собственность европейцу и без передачи владения — сделка рискует быть признана мнимой или притворной.

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
— п. 1, 2 ст. 170 ГК РФ

Для фактов клиента это значит: оформить на европейца «бумажную» собственность, сохранив реальное владение и контроль квартиры за прежним собственником, нельзя — такая сделка ничтожна, и даже государственная регистрация перехода права не препятствует её квалификации как мнимой. Если же сделка прикрывает иную (например, дарение фактически прикрывает продажу на иных условиях), применяются правила той сделки, которую стороны действительно имели в виду.

Вывод: чтобы передача квартиры европейцу была действительной и не оспаривалась, сделка должна быть реальной — с действительной передачей права собственности и последующим пользованием квартирой самим европейцем. Фиктивное оформление права только для получения регистрации недействительно (п. 1 ст. 170 ГК РФ) и, кроме того, образует признаки фиктивной регистрации по месту жительства (ст. 322.2 УК РФ), что влечёт снятие с регистрационного учёта.