Может ли налоговый нерезидент РФ сдавать квартиру как самозанятый и платить налог 4%?

Может ли налоговый нерезидент РФ — гражданин (собственник) применять НПД при сдаче квартиры в России

Применять специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход" (далее также - специальный налоговый режим) вправе физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, местом ведения деятельности которых является территория любого из субъектов Российской Федерации, включенных в эксперимент и указанных в части 1 статьи 1 настоящего Федерального закона, за исключением территории федеральной территории "Сириус", либо территория федеральной территории "Сириус", либо территория города Байконура в период действия Договора аренды комплекса "Байконур
— ч. 1 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ

Закон о НПД не предъявляет требований к налоговому резидентству плательщика. Единственное условие — место ведения деятельности должно находиться на территории субъекта РФ, участвующего в эксперименте. При сдаче квартиры, расположенной в России, деятельность ведётся именно на территории соответствующего субъекта РФ — вы указываете его при постановке на учёт в приложении «Мой налог». Тот факт, что вы проживаете за границей и не являетесь налоговым резидентом, применению НПД не препятствует: закон не ограничивает самозанятых по признаку резидентства.

Профессиональный доход - доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества. 8. Физические лица, применяющие специальный налоговый режим, освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц в отношении доходов, являющихся объектом налогообложения налогом на профессиональный доход (далее - налог). 9. Индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией (включая суммы налога, подлежащие уплате при завершении действия таможенной процедуры свободной таможенной зоны на территории Особой экономической зоны в Калининградской области). 10. Индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим, не освобождаются от исполнения обязанностей налогового агента, установленных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. 11. Индивидуальные предприниматели, указанные в подпункте 2 пункта 1 статьи 419 Налогового кодекса Российской Федерации , не признаются плательщиками страховых взносов за период применения специального налогового режима. Статья 3. Информационный обмен с налоговыми органами (Наименование в редакции Федерального закона от 28.06.2022 № 206-ФЗ) 1.
— ч. 7 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ

Сдача квартиры в аренду — это «доход от использования имущества», прямо охватываемый понятием профессионального дохода. Регистрироваться как ИП для этого не требуется (ч. 6 ст. 2 — ведение такой деятельности без госрегистрации ИП), наёмных работников вы не привлекаете.

Вывод: налоговый нерезидент РФ вправе встать на учёт как плательщик НПД (самозанятый) и платить налог с дохода от сдачи квартиры, находящейся в России. Нерезидентство этому не препятствует.

Является ли доход от аренды жилья объектом НПД и по какой ставке он облагается

Объектом налогообложения признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав). 2. Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы: 1) получаемые в рамках трудовых отношений; 2) от продажи недвижимого имущества, транспортных средств; 3) от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений); 4) государственных и муниципальных служащих, за исключением доходов от сдачи в аренду (наем) жилых помещений; 5) от продажи имущества, использовавшегося налогоплательщиками для личных, домашних и (или) иных подобных нужд; 6) от реализации долей в уставном (складочном) капитале организаций, паев в паевых фондах кооперативов и паевых инвестиционных фондах, ценных бумаг и производных финансовых инструментов; 7) от ведения деятельности в рамках договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом; 8) от оказания (выполнения) физическими лицами услуг (работ) по гражданско-правовым договорам при условии, что заказчиками услуг (работ) выступают работодатели указанных физических лиц или лица, бывшие их работодателями менее двух лет назад; 9) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 15.12.2019 № 428-ФЗ) 10) от уступки (переуступки) прав требований; 11) в натуральной форме;
— ч. 1 ст. 6 ФЗ № 422-ФЗ

Доход от сдачи в аренду (найма) жилого помещения прямо отнесён к объекту налогообложения НПД: исключение из объекта сделано для «передачи имущественных прав на недвижимое имущество», но с оговоркой «за исключением аренды (найма) жилых помещений» — то есть как раз аренда жилья облагается.

Налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах: 1) 4 процента в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) физическим лицам; 2) 6 процентов в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) индивидуальным предпринимателям для использования при ведении предпринимательской деятельности и юридическим лицам. Статья 11. Порядок исчисления и уплаты налога 1. Сумма налога исчисляется налоговым органом как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при применении разных ставок - как сумма, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз, с учетом уменьшения соответствующей суммы налога на сумму налогового вычета в порядке, предусмотренном статьей 12 настоящего Федерального закона. 2. Налоговый орган уведомляет налогоплательщика через мобильное приложение "Мой налог" не позднее 12-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, о сумме налога, подлежащей уплате по итогам налогового периода, с указанием реквизитов, необходимых для уплаты налога. В случае, если сумма налога, подлежащая уплате по итогам налогового периода, составляет менее 100 рублей, указанная сумма добавляется к сумме налога, подлежащей уплате по итогам следующего налогового периода. 3.
— ст. 10 ФЗ № 422-ФЗ, п. 4

Ставка зависит от получателя платежа: 4% — если оплату вносит физическое лицо (арендатор-гражданин), 6% — если индивидуальный предприниматель или юридическое лицо. Если ваш квартирант — обычное физлицо, применяется 4%. Налог исчисляет налоговый орган, декларацию подавать не нужно (ст. 13 ФЗ-422).

Вывод: сдача квартиры через НПД облагается по ставке 4% (при арендаторе-физлице) либо 6% (при арендаторе-юрлице/ИП), никаких сложностей для собственника это не создаёт.

Ограничения применения НПД (квартира при продаже, лимит дохода)

от продажи недвижимого имущества, транспортных средств; 3) от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений
— пп. 2-3 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422-ФЗ

Продажа недвижимого имущества не является объектом налогообложения НПД — сдача квартиры через самозанятость никак не затрагивает и не «легализует» в качестве предпринимательского дохода саму квартиру. При продаже вы платите налог по общим правилам главы 23 НК (см. следующий блок), а не налог на профдоход.

налогоплательщики, у которых доходы, учитываемые при определении налоговой базы, превысили в текущем календарном году 2,4 миллиона рублей; 9) лица, осуществляющие майнинг цифровой валюты, а также реализацию (приобретение) цифровой валюты. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.11.2024 № 418-ФЗ) Статья 5. Порядок и условия начала и прекращения применения специального налогового режима 1. Физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, изъявившие желание перейти на специальный налоговый режим, обязаны встать на учет в налоговом органе в качестве налогоплательщика. 2. Постановка на учет в налоговом органе гражданина Российской Федерации в качестве налогоплательщика осуществляется налоговым органом на основании заявления о постановке на учет, сведений из паспорта гражданина Российской Федерации и фотографии физического лица, если иное не предусмотрено настоящей статьей. Для граждан Российской Федерации, воспользовавшихся доступом к личному кабинету налогоплательщика для постановки на учет в налоговом органе в качестве налогоплательщика, представление сведений из паспорта гражданина Российской Федерации, фотографии физического лица не требуется. 3.
— п. 8 ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ

Действует ограничение: если доходы в текущем году превысят 2,4 млн рублей (включая плату за аренду), право на НПД утрачивается. При типичных ставках аренды это редко, но превышение лимита — основание для снятия с учёта и пересчёта по НДФЛ.

Вывод: НПД применим, пока доход от аренды за календарный год не превышает 2,4 млн рублей. Продажа квартиры в объект НПД не входит вовсе, поэтому самозанятостью продажу не «затрудняет» — она облагается отдельно по НК РФ.

Не повлияет ли сдача квартиры через НПД на её продажу

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Продажа квартиры освобождается от налога, если объект непрерывно находился в собственности в течение минимального предельного срока владения (по общему правилу — 5 лет, а при соблюдении условий п. 3 ст. 217.1 НК — 3 года). Сам факт сдачи квартиры в аренду через НПД не прекращает и не прерывает срок владения — это ваша собственность, срок считается непрерывно независимо от того, жили вы в ней или сдавали.

Поскольку продажа недвижимости прямо исключена из объекта НПД (ст. 6 ч. 2 п. 2 ФЗ-422), между двумя правовыми режимами нет пересечения: аренда — НПД (4/6%), продажа — либо освобождение по ст. 217.1 (если выдержан минимальный срок), либо уплата НДФЛ. Сдавать квартиру самозанятым не мешает и не создаёт препятствий при последующей продаже.

Вывод: сдача квартиры через НПД не влияет на налогообложение её последующей продажи. Проблем («из-за того, что сдавалась») не возникнет: продажа облагается по общим правилам ст. 217.1 НК РФ, срок владения за период сдачи не прерывается.

Развилка: если НПД не применять — налогообложение дохода от аренды для нерезидента

доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 5) доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации; в Российской Федерации акций или иных ценных бумаг, а также долей участия в уставном капитале организаций; в Российской Федерации акций, иных ценных бумаг, долей участия в уставном капитале организаций, полученные от участия в инвестиционном товариществе; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) прав требования к российской организации или иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения на территории Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 216-ФЗ) иного имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу; 6) вознаграждение за выполнение трудовых или иных обязанностей, выполненную работу, оказанную услугу, совершение действия в Российской Федерации.
— пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ

Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2006 № 137-ФЗ) 2. Если иное не предусмотрено настоящей статьей, налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы территории Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения, а также для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.07.2006 № 137-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 30.09.2013 № 268-ФЗ; от 03.04.2017 № 58-ФЗ) 2 1 . Налоговыми резидентами в 2015 году признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации на территориях Республики Крым и (или) города федерального значения Севастополя не менее 183 календарных дней в течение периода с 18 марта по 31 декабря 2014 года.
— п. 1 ст. 207 НК РФ

Доход от сдачи в аренду имущества, находящегося в России, — это доход от источника в РФ (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК). Если вы налоговый нерезидент (находитесь в РФ менее 183 дней в течение 12 месяцев подряд) и не применяете НПД, то арендная плата облагается НДФЛ.

Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за исключением доходов, получаемых: в виде дивидендов от долевого участия в деятельности российских организаций и выплат, не связанных с выкупом цифровых финансовых активов, в случае, если решением о выпуске этих цифровых финансовых активов предусмотрена выплата дохода в сумме, равной сумме дивидендов, полученных лицом, выпустившим эти цифровые финансовые активы, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 15 процентов; (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 324-ФЗ) от осуществления трудовой деятельности, указанной в статье 227 1 настоящего Кодекса, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере, предусмотренном пунктом 3 1 настоящей статьи ; (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ) от осуществления трудовой деятельности в качестве высококвалифицированного специалиста в соответствии с Федеральным законом от 25 июля 2002 года № 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации", в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере, предусмотренном пунктом 3 1 настоящей статьи ;
— п. 3 ст. 224 НК РФ

Для нерезидентов ставка НДФЛ по таким доходам — 30% (п. 3 ст. 224 НК), а не 13% (п. 1 ст. 224). То есть без НПД вы платили бы почти в 7,5 раза больше налога с аренды, чем при самозанятости (4%).

Вывод: для налогового нерезидента применение НПД с аренды (4%) является существенно более выгодным, чем декларирование по НДФЛ по ставке 30%. Именно поэтому оформление самозанятости в вашей ситуации — рациональный выбор.

Ответственность при неуплате налога с аренды (риск неоформления НПД)

Если доход от аренды не декларировать и не платить налог, налоговый орган при выявлении дохода (например, по операциям по банковским счетам от арендатора) доначислит НДФЛ по ставке 30% (для нерезидента — п. 3 ст. 224 НК) и пени, а также привлечёт к налоговой ответственности за неуплату налога по ст. 122 НК РФ (штраф 20% от неуплаченной суммы либо 40% при умысле). Оформление НПД эту ответственность полностью снимает — налог исчисляется и уплачивается автоматически через приложение «Мой налог».

Механизм защиты для добросовестного самозанятого: ч. 8 ст. 2 ФЗ-422 прямо освобождает плательщика НПД от НДФЛ в отношении дохода, являющегося объектом НПД, — поэтому при корректно уплаченном налоге на профдоход доначислений по ст. 224 НК и ст. 122 НК не возникает.

Вывод: оформление НПД и уплата 4% устраняет налоговый риск. Неоформление при фактической сдаче влечёт доначисление НДФЛ 30% + пени + штраф по ст. 122 НК.

Процедура оформления НПД из-за границы и учёт уже заключённого договора аренды

Постановка на учет в налоговом органе гражданина Российской Федерации в качестве налогоплательщика осуществляется налоговым органом на основании заявления о постановке на учет, сведений из паспорта гражданина Российской Федерации и фотографии физического лица, если иное не предусмотрено настоящей статьей. Для граждан Российской Федерации, воспользовавшихся доступом к личному кабинету налогоплательщика для постановки на учет в налоговом органе в качестве налогоплательщика, представление сведений из паспорта гражданина Российской Федерации, фотографии физического лица не требуется
— ч. 2 ст. 5 ФЗ № 422-ФЗ

Постановка на учёт гражданина РФ осуществляется дистанционно — через мобильное приложение «Мой налог» (или личный кабинет налогоплательщика, или единый портал «Госуслуги»), без явки в инспекцию, что позволяет оформить самозанятость, находясь за границей. Указываете субъект РФ, где ведётся деятельность (где расположена квартира). То, что договор с квартирантом уже заключён, не препятствие: вы вправе встать на учёт с даты направления заявления и отражать доходы, начиная с этой даты, формируя чеки в «Мой налог» по каждому поступлению арендной платы.

Порядок действий: (1) установить приложение «Мой налог», (2) подать заявление на постановку на учёт с указанием места ведения деятельности (регион расположения квартиры), (3) по каждому платежу арендатора формировать чек, (4) налог за месяц будет исчислен налоговым органом и предъявлен к уплате (платить до 28-го числа следующего месяца). Декларацию подавать не нужно.

Вывод: оформление самозанятости для нерезидента РФ технически возможно дистанционно через «Мой налог»; уже заключённый договор аренды не препятствует переходу на НПД — с даты постановки на учёт отражайте поступающую арендную плату чеками.