Переоформление дома с мамы на дочь в 2025 году: что выгоднее — ДКП или дарственная, какие налоги и госпошлины

Режим совместной собственности: дом принадлежит и маме, и отчиму, несмотря на запись в ЕГРН

Дом куплен в 2017 году, когда мама и отчим состояли в браке. Тот факт, что в выписке из ЕГРН собственником указана только мама, правового режима имущества не меняет.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
   — ст. 34 СК РФ, п. 1

Дом приобретён в период брака за общие доходы, поэтому он является общей совместной собственностью мамы и отчима. Отчим — сособственник дома, даже если его имени нет в ЕГРН. Из этого следуют два практических следствия: (1) для отчуждения дома требуется его нотариально удостоверенное согласие; (2) отчим имеет право на свою долю, а значит появление его фигуры в сделке влечёт самостоятельные налоговые последствия.

Вывод: юридически дом принадлежит обоим супругам. Переоформить его на вас «только от мамы» без участия отчима невозможно — потребуется его согласие либо участие в сделке.

Обязательность нотариального согласия отчима на любую из двух сделок

Поскольку отчуждение дома — это сделка по распоряжению недвижимостью (права на которую подлежат государственной регистрации), а договор дарения недвижимости к тому же имеет обязательную нотариальную форму, согласие второго супруга является обязательным вне зависимости от выбранного варианта.

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Нотариально удостоверенное согласие отчима требуется и для договора купли-продажи (сделка с недвижимостью), и для договора дарения (сделка с обязательной нотариальной формой). Без такого согласия отчим вправе в течение года оспорить сделку по ст. 173.1 ГК РФ и добиться признания её недействительной. Практически нотариус не удостоверит договор дарения, а Росреестр не зарегистрирует переход права без согласия отчима, поэтому обойти его участие в сделке не выйдет.

Вывод: участие отчима (в форме нотариально удостоверенного согласия или в качестве стороны сделки) обязательно в обоих вариантах. Если он откажется — переоформление невозможно; в этом случае дом сначала придётся разделить (соглашение о разделе, брачный договор или суд).

Налог у одаряемой: освобождение работает только для мамы, но не для отчима

Льгота по пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ распространяется только на членов семьи и близких родственников по СК РФ.

18 1 ) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;
— пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ

Отчим для вас не является ни родителем, ни иным близким родственником в смысле СК РФ (перечень закрытый: супруги, родители и дети, усыновители и усыновлённые, дедушка/бабушка и внуки, братья и сёстры). Поэтому именно в части его доли освобождение НЕ действует. Это ключевой риск варианта с дарением: та доля дома, которая принадлежит отчиму, при дарении вам облагается НДФЛ.

Как технически это реализуется: поскольку дом в совместной собственности, доли супругов предполагаются равными (по 1/2). Если отчим согласится подарить вам свою 1/2 или даст согласие на дарение всей совместной собственности, то на 1/2, приходящуюся на отчима, льгота не распространяется — с кадастровой стоимости этой доли вам придётся заплатить НДФЛ 13%. Доля мамы (1/2) подарена будет без налога как от близкого родственника.

Вывод: при дарении мать → дочь налога нет, но из-за отчима — соучастника в праве — часть стоимости подаренного (1/2 дома) подпадёт под НДФЛ у вас как одаряемой.

Налог у продавцов при договоре купли-продажи: полное освобождение (срок владения с 2017 года)

При купле-продаже налог платят продавцы (мама и отчим). Освобождение зависит от минимального предельного срока владения.

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Дом находится в собственности с 2017 года — это более 5 лет (минимальный предельный срок, установленный п. 4 ст. 217.1 НК РФ для общего случая). Значит, доход мамы и отчима от продажи дома полностью освобождён от НДФЛ независимо от цены продажи. Никакого налога при купле-продаже продавцы не платят.

Что касается вас как покупателя: налога при покупке не возникает, однако вы не сможете воспользоваться имущественным вычетом «за приобретение жилья», поскольку сделка совершается с взаимозависимым лицом.

1. Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса. 6.
   — п. 5 ст. 220 НК РФ

Мать — взаимозависимое с вами лицо (ст. 105.1 НК РФ), поэтому вычет на приобретение жилья по такой сделке вам не положен. Это минус купли-продажи по сравнению с ситуацией «покупка у постороннего продавца», но на сам факт отсутствия налога у продавцов не влияет.

Вывод: при купле-продаже НДФЛ не платит никто: продавцы освобождены (владение с 2017 года > 5 лет), а покупатель налог не платит (но и вычет ему не положен из-за взаимозависимости).

Форма договора дарения: нотариус обязателен; госпошлина и расходы

С 13.12.2024 договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Договор дарения вы сможете заключить только у нотариуса. За удостоверение нотариус взимает тариф по ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате (в процентах от стоимости даримого имущества), плюс по желанию сторон — правовая и техническая работа. Договор купли-продажи недвижимости между гражданами по общему правилу нотариального удостоверения НЕ требует (достаточно простой письменной формы), поэтому по этой статье расходы при ДКП ниже: нотариус нужен только для согласия отчима.

За государственную регистрацию перехода права собственности в обоих случаях уплачивается госпошлина.

• 2000 рублей. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 19.12.2023 № 611-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ) Сумма государственной пошлины, подлежащая уплате в соответствии с абзацами четвертым и седьмым настоящего подпункта, округляется до полных 100 рублей в меньшую сторону; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 22 1 ) за государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения этого права и обременений данного имущества или сделок с данным имуществом: (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 221-ФЗ, от 29.09.2019 № 325-ФЗ, от 12.07.2024 № 176-ФЗ) в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, не превышает 22 000 000 рублей, - 44 000 рублей;
  — пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

Госпошлина за регистрацию права собственности физлица на объект недвижимости (жилой дом) составляет 2000 рублей и уплачивается один раз за регистрацию перехода права — одинаково и при дарении, и при купле-продаже.

Вывод: по обязательным расходам дарение дороже купли-продажи — при дарении нотариус обязателен (тариф в процентах от стоимости дома), тогда как ДКП можно оформить без нотариуса (нотариус нужен только для согласия отчима).

Что выгоднее: сравнение вариантов

Сопоставим налоговые и обязательные платежи по двум сценариям.

Дарение (два дарителя: мама + отчим). Доля мамы → НДФЛ 0 (близкий родственник, пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК). Доля отчима → НДФЛ 13% с кадастровой стоимости его 1/2 доли, декларация 3-НДФЛ и уплата налога. Плюс обязательное нотариальное удостоверение договора дарения (тариф в процентах от стоимости дома). Итог: есть реальный налог и нотариальный тариф.

Купля-продажа (продавцы мама и отчим, покупатель дочь). НДФЛ у продавцов — 0 (владение с 2017 года, срок > 5 лет). Нотариус для самого ДКП не нужен, нужно только нотариальное согласие отчима (фиксированный небольшой тариф). Госпошлина та же 2000 руб. Минус — вы как покупатель не получите имущественный вычет (взаимозависимые лица), и по договору потребуется фактическая передача денег (или её имитация с риском притворности сделки). Итог: налога нет, обязательные сборы минимальны.

Вывод: экономически выгоднее купля-продажа — при ней никто не платит НДФЛ (в отличие от дарения, где с доли отчима возникает налог 13%), а обязательные нотариальные расходы ниже. Дарение выгодно только в гипотетическом случае, если бы дом целиком принадлежал маме (без доли отчима) — тогда налога не было бы вовсе, но при этом появился бы обязательный нотариальный тариф. При нынешней структуре собственности (участие отчима) именно купля-продажа минимизирует ваши совокупные расходы.

Дополнительный нюанс: если вы планируете в ближайшие годы продать дом, при дарении можно учесть расходы дарителя (мамы) на его приобретение (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК), а при купле-продаже у вас будет документально подтверждённая цена покупки — в обоих случаях при последующей продаже база НДФЛ уменьшается на документально подтверждённые расходы на приобретение.