Нужно ли платить налог при продаже квартиры, полученной в наследство в 2023 году, если продаю за кадастровую стоимость

Освобождение от НДФЛ при продаже квартиры, полученной в наследство от матери

Продажа квартиры, принадлежащей физлицу, облагается НДФЛ по общему правилу, однако доход освобождается от налога, если срок владения достиг минимального предельного срока.

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
   — пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Из пункта 1 данного подпункта прямо следует: мать относится к «близким родственникам» наследника (родственники по прямой восходящей линии — родители и дети, что подтверждает ст. 14 СК РФ), поэтому к квартире, полученной в порядке наследования от матери, применяется сокращённый минимальный предельный срок владения — три года, а не пять лет.

Ключевое для срока владения — момент его начала. Наследственное имущество считается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя, независимо от даты выдачи свидетельства о праве на наследство и даты регистрации права.

Поскольку наследство получено в 2023 году (указано в вопросе), а продажа происходит «сейчас», решающим фактом является дата смерти матери и дата продажи:

• если со дня смерти матери до даты подписания договора продажи прошло менее трёх лет (то есть смерть наступила во второй половине 2022 года или в 2023 году, а продажа — до истечения трёх полных лет со дня смерти) — право на освобождение не наступило, налог подлежит уплате;
• если три полных года со дня смерти матери уже истекли к моменту продажи — доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ, и налог не уплачивается.

Вывод: освобождение применяется только при продаже спустя три года со дня смерти матери (а не со дня получения свидетельства). До истечения трёх лет доход облагается НДФЛ.

База для расчёта налога и имущественный вычет

Если трёхлетний срок владения не истёк, доход от продажи облагается НДФЛ. В отношении цены сделки действует контрольное правило: если указанная в договоре цена ниже 70% кадастровой стоимости объекта, для целей налогообложения доход принимается равным 70% кадастровой стоимости. В вашем случае продажа идёт именно за кадастровую стоимость, которая заведомо не ниже её 70% — поэтому доходом признаётся фактически полученная по договору сумма (кадастровая цена).

Важно: стоимость, указанная в свидетельстве о праве на наследство (кадастровая стоимость), не является расходами на приобретение имущества. Квартира получена безвозмездно (по наследству), поэтому вычет по фактическим расходам на её приобретение (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ) к вам неприменим — у вас как наследника не было документально подтверждённых расходов на приобретение этой квартиры.

Вместо этого применяется фиксированный имущественный вычет.

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей; (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 321-ФЗ) в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей; в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг, цифровой валюты и имущества, полученного в результате выкупа цифровых финансовых активов и (или) цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 тысяч рублей;
— пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ (вычет 1 млн руб.)

Это означает, что при продаже квартиры, находившейся в собственности менее минимального срока владения, налоговая база уменьшается на 1 000 000 рублей. Налог (13% при доходе до 2,4 млн руб. в год) исчисляется с суммы дохода, превышающей этот вычет.

Пример расчёта: если кадастровая (и одновременно договорная) цена квартиры — 3 000 000 руб., то облагаемая база = 3 000 000 − 1 000 000 = 2 000 000 руб., налог = 2 000 000 × 13% = 260 000 руб.

Вывод: налог (при неистёкшем трёхлетнем сроке) считается со всей полученной суммы дохода (кадастровой цены), уменьшенной на фиксированный вычет 1 000 000 руб.; стоимость из свидетельства о наследстве в качестве расходов использовать нельзя.

Обязанность подавать декларацию и сроки

Обязанность самостоятельного декларирования дохода от продажи имущества установлена статьёй 228 НК РФ: физические лица исчисляют налог «исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности», за исключением случаев, когда доходы освобождены от налогообложения (пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ). Налоговая декларация по таким доходам представляется не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (ст. 229 НК РФ), а сам налог уплачивается не позднее 15 июля того же года (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Отсюда вытекают два сценария:

1. Если три года со дня смерти матери уже истекли — доход полностью освобождён от налога. По смыслу пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ (исключение для доходов, освобождённых по п. 17.1 ст. 217 НК РФ) обязанность подавать декларацию в связи с такой продажей не возникает — доход не подлежит налогообложению и декларированию.

2. Если три года не истекли — вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, даже если после применения вычета 1 000 000 руб. сумма налога окажется нулевой (например, при цене квартиры не выше 1 000 000 руб.), поскольку доход от продажи подлежит декларированию.

Вывод: если трёхлетний срок владения истёк — декларацию подавать не нужно и налог не платится; если не истёк — декларация подаётся в срок до 30 апреля следующего года, налог уплачивается до 15 июля.

Ответственность при неподаче декларации и неуплате налога

Если трёхлетний срок владения не истёк и вы обязаны подать декларацию, но не сделали этого, наступает ответственность.

1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 229-ФЗ)
   — п. 1 ст. 119 НК РФ

Также установлена ответственность за неуплату налога.

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 4.
   — п. 1 ст. 122 НК РФ

Это означает: при обязанности декларировать доход (продажа до истечения трёх лет) непредставление декларации в срок влечёт штраф — 5% неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% суммы и не менее 1 000 руб.; а неуплата самого налога — штраф 20% от недоимки (при умышленном деянии — 40%).

При этом, если трёхлетний срок владения истёк и доход освобождён от налога, обязанности по декларированию нет, следовательно, ответственность по ст. 119 и 122 НК РФ не наступает.

Вывод: ответственность (штрафы по ст. 119 и 122 НК РФ) возможна только в сценарии продажи до истечения трёх лет при неподаче декларации или неуплате налога; при истёкшем сроке владения штрафы не возникают.

Момент начала срока владения наследуемой квартирой (гражданско-правовое основание)

Для правильного отсчёта минимального срока владения (3 года) определяющим является не дата выдачи свидетельства о праве на наследство и не дата регистрации права в ЕГРН, а день смерти наследодателя.

Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) 2. Граждане, умершие в один и тот же день, считаются в целях наследственного правопреемства умершими одновременно и не наследуют друг после друга, если момент смерти каждого из таких граждан установить невозможно. При этом к наследованию призываются наследники каждого из них. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) Статья 1115. Место открытия наследства Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя (статья 20). Если последнее место жительства наследодателя, обладавшего имуществом на территории Российской Федерации, неизвестно или находится за ее пределами, местом открытия наследства в Российской Федерации признается место нахождения такого наследственного имущества. Если такое наследственное имущество находится в разных местах, местом открытия наследства является место нахождения входящих в его состав недвижимого имущества или наиболее ценной части недвижимого имущества, а при отсутствии недвижимого имущества - место нахождения движимого имущества или его наиболее ценной части.
— п. 1 ст. 1114 ГК РФ

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Статья 1153. Способы принятия наследства 1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (пункт 7 статьи 1125), или лицом, уполномоченным удостоверять завещания в соответствии с пунктом 1 статьи 1127 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.04.2023 № 101-ФЗ) Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется. 2.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Из этих норм прямо следует: наследник считается собственником квартиры со дня смерти матери. Поэтому трёхлетний срок владения для целей освобождения от НДФЛ (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ) течёт с даты смерти матери, а не с 2023 года как «года получения наследства» в бытовом смысле. Если мать умерла, например, в марте 2023 года, три года истекут в марте 2026 года; если позже — срок истекает позже.

Для подтверждения родства наследодателя как близкого родственника применяется категория, содержащаяся в статье 14 СК РФ.

Не допускается заключение брака между: лицами, из которых хотя бы одно лицо уже состоит в другом зарегистрированном браке; близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства. Статья 15. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак 1. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак, а также консультирование по медико-генетическим вопросам и вопросам планирования семьи проводятся медицинскими организациями государственной системы здравоохранения и муниципальной системы здравоохранения по месту их жительства бесплатно и только с согласия лиц, вступающих в брак. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 2. Результаты обследования лица, вступающего в брак, составляют врачебную тайну и могут быть сообщены лицу, с которым оно намерено заключить брак, только с согласия лица, прошедшего обследование. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 3. Если одно из лиц, вступающих в брак, скрыло от другого лица наличие венерической болезни или ВИЧ-инфекции, последний вправе обратиться в суд с требованием о признании брака недействительным (статьи 27 - 30 настоящего Кодекса). ГЛАВА 4. ПРЕКРАЩЕНИЕ БРАКА Статья 16. Основания для прекращения брака 1.
— ст. 14 СК РФ, п. 2

Мать относится к родственникам по прямой восходящей линии (родители), то есть является «близким родственником» наследника, что и запускает применение трёхлетнего (а не пятилетнего) минимального срока владения.

Вывод: срок владения отсчитывается со дня смерти матери; она признаётся близким родственником, поэтому действует трёхлетний срок.

Процедурные нормы декларирования и уплаты (подтверждение сроков)

Обязанность декларировать доход от продажи возникает именно тогда, когда доход не освобождён от налогообложения.

физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом ;
— пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Если срок владения (три года) истёк, доход подпадает под освобождение, предусмотренное п. 17.1 ст. 217 НК РФ, — на него прямо указано исключение в пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ, и обязанность декларирования по такой продаже отсутствует. Напротив, при неистёкшем сроке доход облагается и подлежит декларированию.

Срок подачи декларации и срок уплаты налога установлены статьями 229 и 228 НК РФ.

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ)(Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 27.07.2010 № 229-ФЗ) 6. Уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят также налогоплательщики, уплачивающие налог на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога.
— п. 4 ст. 228 НК РФ

Это означает: если продажа состоялась в текущем году, а три года со дня смерти матери ещё не истекли, вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года и уплатить налог не позднее 15 июля следующего года.

Вывод: сроки декларирования (до 30 апреля) и уплаты (до 15 июля) применяются только при неистёкшем трёхлетнем сроке владения; при истёкшем сроке декларация и уплата не требуются.