Как оформить аренду квартиры, чтобы дочь платила налоги и у собственника не было претензий от налоговой

Возможно ли передать квартиру дочери по договору безвозмездного пользования, чтобы она сама сдавала её и платила налоги как самозанятая

Гражданско-правовая сторона вопроса допустима. Собственник вправе передать квартиру по договору безвозмездного пользования и при этом остаться собственником. Нотариального удостоверения для такого договора закон не требует — достаточно письменной формы; нотариальное удостоверение не «защищает» от налоговой переквалификации, а лишь удостоверяет подписи сторон.

1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором
   — п. 1 ст. 689 ГК РФ

Собственник вправе распоряжаться имуществом, передавая другому лицу права владения и пользования, оставаясь собственником. По конкретному вопросу жилья собственник может предоставить квартиру гражданину по договору безвозмездного пользования:

1. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами. В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд. (В редакции Федерального закона от 23.03.2024 № 55-ФЗ ) 3.
   — ч. 2 ст. 30 ЖК РФ

1. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211. Риск случайной гибели имущества Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 212. Субъекты права собственности 1.
   — п. 2 ст. 209 ГК РФ

Однако ключевой вопрос — вправе ли дочь-ссудополучатель, получившая квартиру по ссуде, сдавать её в аренду и оставлять доход себе. По п. 2 ст. 689 ГК к договору ссуды применяются только п. 1 и 3 ст. 615 ГК, но НЕ применяется п. 2 ст. 615 (право сдать в субаренду с согласия арендодателя). Это означает: по умолчанию ссудополучатель обязан пользоваться вещью в соответствии с назначением и не вправе без специального условия в договоре ссуды сдавать квартиру третьим лицам:

1. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса
   — п. 2 ст. 689 ГК РФ

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества
   — п. 1 ст. 615 ГК РФ (применяется к договору ссуды через п. 2 ст. 689 ГК РФ)

1. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков
   — п. 3 ст. 615 ГК РФ

Неисполнение этого условия (квартира сдана без согласия собственника) даёт ссудодателю право расторгнуть договор, поскольку ст. 698 ГК прямо относит передачу вещи третьему лицу без согласия ссудодателя к основанию досрочного расторжения:

без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу. 2. Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования: при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование вещи невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора; если вещь в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования; если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемую вещь; при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы.
— п. 1 ст. 698 ГК РФ

1. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила
   — п. 2 ст. 170 ГК РФ

Вывод по вопросу: по гражданскому праву передать квартиру дочери по договору безвозмездного пользования можно (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ, п. 1 ст. 689 ГК РФ), но чтобы дочь была вправе сдавать её жильцам, договор ссуды ОБЯЗАН прямо предусматривать такое право ссудополучателя сдавать квартиру в аренду и оставлять арендный доход себе. Без такого условия сдача — нарушение, дающее собственнику право расторгнуть договор. Нотариальное удостоверение необязательно и само по себе от налоговых рисков не защищает.

Налоговые последствия: чей это доход — ссудополучателя-самозанятого или собственника (нерезидента)

По налоговому праву доход признаётся экономической выгодой лица, которое его получает и может им распоряжаться:

доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами "Налог на доходы физических лиц", "Налог на прибыль организаций" настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 05.08.2000 № 118-ФЗ; от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 08.06.2015 № 150-ФЗ) 2. В целях настоящего Кодекса не признается доходом (экономической выгодой) получение имущества его фактическим владельцем от номинального владельца, если такое имущество и его номинальный владелец указаны в специальной декларации, представленной в соответствии с Федеральным законом "О добровольном декларировании физическими лицами активов и счетов (вкладов) в банках и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.06.2015 № 150-ФЗ)
— п. 1 ст. 41 НК РФ

Соответственно налог с аренды платит то лицо, которому этот доход фактически и экономически принадлежит. Если договор ссуды построен так, что дочь сама заключает договоры с жильцами, сама получает арендную плату и сама несёт расходы, то её доход от сдачи жилого помещения подпадает под НПД (самозанятость) по ставке 4–6%.

Для самозанятых доход от сдачи именно жилого помещения в аренду прямо включён в объект обложения НПД (из необлагаемых исключена лишь передача имущественных прав на недвижимость, но не аренда жилья):

1. от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений); 4) государственных и муниципальных служащих, за исключением доходов от сдачи в аренду (наем) жилых помещений
   — п. 2 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422-ФЗ

Одновременно п. 7 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422-ФЗ прямо исключает из объекта НПД доходы по договору доверительного управления — то есть конструкция ДУ для самозанятого работает не через НПД:

1. от ведения деятельности в рамках договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом; 8) от оказания (выполнения) физическими лицами услуг (работ) по гражданско-правовым договорам при условии, что заказчиками услуг (работ) выступают работодатели указанных физических лиц или лица, бывшие их работодателями менее двух лет назад; 9) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 15.12.2019 № 428-ФЗ) 10) от уступки (переуступки) прав требований; 11) в натуральной форме; 12) от арбитражного управления, от деятельности медиатора, оценочной деятельности, деятельности нотариуса, занимающегося частной практикой, адвокатской деятельности.
   — п. 7 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422-ФЗ

Главный налоговый риск для собственника-нерезидента: доход от сдачи имущества, находящегося в РФ, признаётся доходом от источника в РФ (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК) и облагается у НЕРЕЗИДЕНТА по ставке 30% (п. 3 ст. 224 НК), при этом объектом для нерезидента является только доход от источников в РФ (п. 2 ст. 209 НК):

1. доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ
   — пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ

1. Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации
   — п. 3 ст. 224 НК РФ

1. от источников в Российской Федерации - для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.
   — п. 2 ст. 209 НК РФ

Нерезидент, сдающий имущество в РФ, сам исчисляет и уплачивает НДФЛ по пп. 1 п. 1 ст. 228 НК и подаёт декларацию — он не освобождается от налога только потому, что живёт за границей:

1. физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества
   — пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ

Вывод: если дочь реально и самостоятельно получает и распоряжается арендным доходом (заключает договоры найма, деньги поступают ей, она платит НПД), — налог законно платит она, и претензий к собственнику-нерезиденту по НДФЛ с аренды не возникает. Но если налоговая и суд установят, что арендный доход экономически принадлежит собственнику (квартира фактически «работает» в его интересах), доход переквалифицируют на нерезидента со ставкой 30% по пп. 4 п. 1 ст. 208 и п. 3 ст. 224 НК.

Риск признания схемы притворной сделкой и переквалификации дохода на собственника-нерезидента

Договор ссуды, оформленный только для того, чтобы «увести» арендный доход нерезидента на самозанятого родственника, может быть признан притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК): к сделке, которую стороны действительно имели в виду (фактическая сдача квартиры в аренду с получением дохода собственником), применяются относящиеся к ней правила — то есть доход отнесётся к нерезиденту.

1. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила
   — п. 2 ст. 170 ГК РФ

Налоговый аналог этого механизма — ст. 54.1 НК: не допускается уменьшение налоговой базы через искажение сведений о фактах хозяйственной жизни; при этом уменьшение базы правомерно лишь если основной целью сделки не является неуплата налога и обязательство реально исполнено стороной договора. Эта норма подчёркивает: решающее значение имеют факты (кто фактически получает деньги), а не форма документа:

1. Не допускается уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов), об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика. 2. При отсутствии обстоятельств, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, по имевшим место сделкам (операциям) налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу и (или) сумму подлежащего уплате налога в соответствии с правилами соответствующей главы части второй настоящего Кодекса при соблюдении одновременно следующих условий: 1) основной целью совершения сделки (операции) не являются неуплата (неполная уплата) и (или) зачет (возврат) суммы налога; 2) обязательство по сделке (операции) исполнено лицом, являющимся стороной договора, заключенного с налогоплательщиком, и (или) лицом, которому обязательство по исполнению сделки (операции) передано по договору или закону. 3.
   — п. 1 ст. 54.1 НК РФ

Особую опасность представляет ситуация, при которой дочь действует «в интересах» собственника на основе агентских/порученческих отношений — такой доход вообще не попадает под НПД за счёт запрета п. 5 ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ:

1. лица, ведущие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров, если иное не предусмотрено пунктом 6 настоящей части
   — п. 5 ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ

Последствия доначисления собственнику-нерезиденту: налог 30% + пени (ст. 75 НК) за каждый день просрочки + штраф 20% за неуплату (п. 1 ст. 122 НК), а при умышленности — до 40%:

1. Пеней признается установленная настоящей статьей денежная сумма, которую налогоплательщик должен уплатить в бюджетную систему Российской Федерации в случае неисполнения обязанности по уплате причитающихся сумм налогов в установленные законодательством о налогах и сборах сроки. 2. Сумма соответствующих пеней уплачивается дополнительно к причитающимся к уплате суммам налога независимо от применения других мер обеспечения исполнения обязанности по уплате налога, а также мер ответственности за нарушение законодательства о налогах и сборах. 3. Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки
   — п. 1, 2, 3 ст. 75 НК РФ

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога
   — п. 1 ст. 122 НК РФ

Вывод: схема устойчива только при реальном, фактическом получении и распоряжении арендным доходом именно дочерью (деньги на её счёт, договоры найма от её имени, самостоятельная уплата НПД) при прямом условии в договоре ссуды о праве сдавать квартиру. Если договор ссуды «бумажный», а деньги фактически идут собственнику или в его распоряжение, ссуда рискует быть признанной притворной (ст. 170 ГК) с переквалификацией дохода на нерезидента (30%) и доначислением налога, пеней (ст. 75) и штрафа (ст. 122 НК) на собственника.

Альтернативная конструкция: доверительное управление и дарение — применимы ли для самозанятого

Доверительное управление — НЕ подходит. По п. 1 ст. 1015 ГК доверительным управляющим по договору может быть только индивидуальный предприниматель или коммерческая организация; гражданин без статуса ИП может быть управляющим только когда ДУ осуществляется по основаниям, предусмотренным законом (опека, банкротство и т.п.). Дочь-самозанятая без ИП не может быть доверительным управляющим квартиры отца:

1. Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения
   — п. 1 ст. 1015 ГК РФ

1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. 2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом. 3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У.".
   — п. 1 ст. 1012 ГК РФ

Кроме того, даже при легальном ДУ (управляющий-ИП) доход от доверительного управления не подпадает под НПД (п. 7 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422-ФЗ) — платить пришлось бы по обычным правилам НДФЛ (управляющий-резидент 13–22%). Для нерезидента-собственника даже в конструкции ДУ сохраняется вопрос обложения дохода ДУ в РФ.

Дарение — подходит при близком родстве. Если дочь — близкий родственник (родитель/ребёнок, по п. 18.1 ст. 217 НК освобождение действует для членов семьи и близких родственников по СК РФ), то дарение квартиры дочери не облагается НДФЛ у одаряемого только по категории «родители и дети» (для внуков и т.д. — тоже через список близких родственников СК). После дарения дочь становится собственником и сама платит НДФЛ/НПД с её собственного дохода, полностью исключая претензии к отцу-нерезиденту.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.07.2005 № 78-ФЗ) 18 2 ) доходы в денежной и (или) натуральной формах, полученные от личного фонда в соответствии с утвержденными его учредителем условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации этого личного фонда имущества выгодоприобретателями и (или) отдельными категориями лиц из неопределенного круга лиц - физических лиц, за исключением случаев получения указанных доходов до дня смерти его учредителя, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Вывод: доверительное управление для самозанятой дочери без статуса ИП неправомерно (п. 1 ст. 1015 ГК), а доходы по ДУ не облагаются НПД. Граждански и налогово самыми «чистыми» вариантами являются: (1) корректно построенный договор ссуды с правом дочери сдавать квартиру и реальным получением ею дохода, либо (2) дарение квартиры дочери как близкому родственнику (п. 18.1 ст. 217 НК — не облагается, если дочь — дочь), после чего все налоговые «хвосты» по аренде полностью переходят на неё как на собственника.