Нужно ли платить налог с продажи квартиры, купленной по ПАЙ в 2020, если право собственности оформлено в 2022? Как считать срок владения

С какой даты считать срок владения квартирой, купленной по паю в жилищном кооперативе

Главный вопрос вашей ситуации — применяется ли к квартире, купленной по договору паевого взноса (участия в жилищно-строительном кооперативе), то же правило, что и к ДДУ: срок владения для налога считается не с даты регистрации в ЕГРН, а с даты полной оплаты пая.

Норма прямо закрепляет это правило, причём текст прямо называет договор об участии в жилищно-строительном кооперативе:

В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.
— абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Для вашей ситуации это означает: минимальный предельный срок владения квартирой исчисляется с даты полной оплаты паевого взноса — то есть с 2020 года, когда пай был оплачен полностью (это подтверждается договором паевого взноса). Дата регистрации права собственности в ЕГРН (2022 год) для целей исчисления этого срока значения не имеет.

Эту же позицию в 2026 году закрепил Верховный Суд РФ, рассматривая ровно такой случай — когда налоговый орган настаивал на исчислении срока с даты госрегистрации права собственности, а суд отменил его решение:

Согласно пункту 2 статьи 2171 НК РФ срок владения жилым помещением, приобретенным налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве, по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе исчисляется с даты полной оплаты его стоимости. Следовательно, срок владения налогоплательщиком реализованной 15 мая 2021 г. квартирой для целей налогообложения необходимо исчислять с даты полной оплаты им стоимости жилого помещения по договору с жилищно-строительным кооперативом, то есть с 29 апреля 2013 г., в связи с чем полученный налогоплательщиком от реализации данной квартиры доход подлежал освобождению от налогообложения в силу положений пункта 171 статьи 217, пункта 2 статьи 2171 НК РФ. 36
— п. 19 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2026 (25.03.2026)

Дополнительно момент возникновения права собственности у члена жилищного кооператива подтверждает жилищное законодательство: право собственности связывается с полной выплатой пая, а не с последующей регистрацией в ЕГРН:

Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью. 2. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 129 ЖК РФ

Вывод: для целей НДФЛ срок владения вашей квартирой считается с даты полной оплаты пая, то есть с 2020 года, а не с даты регистрации права собственности в ЕГРН (2022 год). Запись в выписке ЕГРН о дате регистрации 2022 года не изменяет этот расчёт.

Истёк ли минимальный срок владения и нужно ли платить налог

Поскольку срок владения отсчитывается с 2020 года, остаётся определить, какой минимальный предельный срок владения применяется — 3 года или 5 лет — и истёк ли он к моменту продажи.

Минимальный предельный срок владения составляет три года, если, в частности, на дату регистрации перехода права собственности к покупателю у продавца нет иного жилого помещения (квартира является единственной):

в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю. При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 26.07.2019 № 210-ФЗ) 4.
— пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

В остальных случаях минимальный предельный срок владения составляет пять лет:

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

В вашем случае пай оплачен в 2020 году, квартира продаётся в 2025 году — прошло более пяти лет с даты полной оплаты. Поэтому независимо от того, применяется ли трёхлетний срок (если квартира — ваше единственное жильё на дату продажи) или пятилетний (во всех прочих случаях), минимальный предельный срок владения к моменту продажи уже истёк.

Освобождение доходов от продажи недвижимости при истечении минимального срока владения означает, что доход от продажи не подлежит налогообложению. Обязанность декларировать и уплачивать НДФЛ установлена пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ только для доходов от продажи имущества, «за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению». Поскольку ваш доход освобождается от налогообложения, обязанность подавать декларацию не возникает. Это подтверждается и тем, что налогоплательщик вправе не указывать в декларации доходы, освобождаемые от налогообложения:

Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьей 217 настоящего Кодекса (за исключением доходов, указанных в пунктах 60 и 66 статьи 217 настоящего Кодекса), а также доходы, указанные в статье 214 2 настоящего Кодекса, доходы, сведения о которых представлены в налоговые органы в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226, пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, доходы, при получении которых налог полностью удержан налоговыми агентами, если это не препятствует получению налогоплательщиком налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 - 221 настоящего Кодекса. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.12.2009 № 368-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 15.02.2016 № 32-ФЗ, от 01.04.2020 № 102-ФЗ, от 14.07.2022 № 324-ФЗ) Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, если в отношении такого недвижимого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем вторым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого имущества в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета.
— абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ

Вывод: минимальный предельный срок владения вашей квартирой (считая с 2020 года) к моменту продажи в 2025 году истёк в любом случае — и по трёхлетнему, и по пятилетнему правилу. Налог с продажи платить не нужно, и подавать декларацию 3-НДФЛ в связи с этой продажей не требуется.

Защитная ветка: если налоговая всё же посчитает срок с даты регистрации (2022) и доначислит налог

Даже если налоговый орган, вопреки абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ и позиции Верховного Суда (п. 19 Обзора № 3/2026), попытается исчислить срок владения с даты регистрации права (2022 год) и доначислить НДФЛ, у вас есть встречный аргумент, сводящий налог к нулю: вы вправе уменьшить облагаемый доход на расходы по приобретению квартиры — то есть на полную сумму паевого взноса, уплаченного в 2020 году:

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
— пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

В состав расходов на приобретение квартиры у члена жилищно-строительного кооператива включается внесённый паевой взнос (полностью оплаченный при покупке в 2020 году). Поскольку пай оплачен полностью и это подтверждено договором, сумма расходов сопоставима с ценой продажи, а при продаже не дороже суммы пая налоговая база сводится к нулю.

Дополнительно отмечу: при любом споре с налоговым органом применяется презумпция в пользу налогоплательщика — все неустранимые сомнения и неясности актов о налогах толкуются в пользу налогоплательщика (п. 7 ст. 3 НК РФ), а позиция ВС РФ по идентичному делу (п. 19 Обзора № 3/2026) даёт устойчивую судебную защиту.

Вывод: даже в самом неблагоприятном сценарии (срок признан исчисляемым с 2022 года) налог фактически уплачивать не придётся: базу можно уменьшить на документально подтверждённый паевой взнос, полностью уплаченный в 2020 году. Основная же позиция (налога нет вовсе, срок истёк) подтверждена прямым текстом закона и практикой Верховного Суда.

Ответственность и правовая защита: риски для продавца сведены к минимуму

Ключевое значение для вашей уверенности имеет правило о презумпции в пользу налогоплательщика: любое неустранимое сомнение или неясность в применении закона трактуется в пользу того, кто платит налог:

Все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (плательщика сбора, плательщика страховых взносов, налогового агента). (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ ) Статья 4. Нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации, федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, исполнительных органов местного самоуправления , исполнительно-распорядительного органа федеральной территории "Сириус" (Наименование в редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ , от 03.07.2016 № 243-ФЗ , от 11.06.2021 № 199-ФЗ ) 1. Правительство Российской Федерации, федеральные органы исполнительной власти, уполномоченные осуществлять функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере налогов и сборов и в области таможенного дела, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, исполнительные органы местного самоуправления , исполнительно-распорядительный орган федеральной территории "Сириус" в предусмотренных законодательством о налогах и сборах случаях в пределах своей компетенции издают нормативные правовые акты, которые не могут изменять или дополнять законодательство о налогах и сборах , если иное не предусмотрено настоящей статьей .
— п. 7 ст. 3 НК РФ

Это правило работает в вашу пользу в спорной ситуации с датой регистрации: прямого регулирования в пользу налогоплательщика уже достаточно (абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ и п. 19 Обзора ВС РФ № 3/2026 прямо называют договор ЖСК), и даже при остаточных сомнениях инспекция обязана толковать норму в вашу пользу.

Ответственность за неподачу декларации и неуплату налога установлена ст. 119 и 122 НК РФ — но она применима только тогда, когда обязанность представить декларацию и уплатить налог вообще существует:

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 229-ФЗ)
— ст. 119 НК РФ, п. 1

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 4.
— ст. 122 НК РФ, п. 1

Поскольку в вашем случае доход от продажи квартиры освобождается от налогообложения (срок владения истёк), а значит, обязанность подавать декларацию 3-НДФЛ и уплачивать НДФЛ отсутствует (пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ — исключение для доходов по п. 17.1 ст. 217 НК РФ), основания для применения штрафов по ст. 119 и 122 НК РФ не возникают. Штраф за неподачу декларации (5% за месяц просрочки, но не менее 1000 руб.) и штраф 20% от неуплаченной суммы могут применяться лишь при наличии облагаемого дохода, которого у вас нет.

Вывод: риски санкций отсутствуют. Освобождение дохода от налогообложения исключает и обязанность подачи декларации, и возможность привлечения к ответственности по ст. 119, 122 НК РФ. Сохраняйте договор паевого взноса с указанием полной оплаты пая и документы об оплате 2020 года как подтверждение даты начала исчисления срока владения.