Могу ли я платить налог за сдачу чужой квартиры, если деньги приходят на мою карту, а собственник за границей?

Кто вправе сдавать квартиру и кто признаётся получателем дохода

Ключевой вопрос — не «кто собственник», а «кто фактически получает экономическую выгоду (доход) от сдачи квартиры». Именно это и определяет, кто обязан уплачивать налог.

В гражданском праве арендодателем по общему правилу выступает собственник, но закон прямо допускает сдачу имущества иным уполномоченным лицом:

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
— ст. 608 ГК РФ

Это означает: вы как не собственник тоже можете сдавать квартиру, если собственник (ваш родственник) уполномочил вас на это — доверенностью, агентским договором или иным основанием. Поэтому сам по себе факт «я не собственник» не освобождает от налоговых последствий — всё зависит от того, кто получает доход.

Для целей НДФЛ доходом признаётся экономическая выгода:

В соответствии с настоящим Кодексом, доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами "Налог на доходы физических лиц", "Налог на прибыль организаций" настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 41 НК РФ

А доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в РФ, прямо отнесены к доходам от источников в Российской Федерации:

1. доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 5) доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации; в Российской Федерации акций или иных ценных бумаг, а также долей участия в уставном капитале организаций; в Российской Федерации акций, иных ценных бумаг, долей участия в уставном капитале организаций, полученные от участия в инвестиционном товариществе; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) прав требования к российской организации или иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения на территории Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 216-ФЗ) иного имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу; 6) вознаграждение за выполнение трудовых или иных обязанностей, выполненную работу, оказанную услугу, совершение действия в Российской Федерации.
   — пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ

Из этого следует принципиальный вывод: обязанность платить НДФЛ возлагается не на собственника как такового, а на то лицо, которому эта экономическая выгода в итоге достаётся. Если арендные платежи поступают на вашу карту, но вы лишь транзитом передаёте их собственнику (за вычетом, возможно, своего вознаграждения), то ваш доход — только то, что реально осталось у вас. Доход от аренды как таковой — это доход собственника.

Вывод по вопросу: обязанность платить налог с арендной платы лежит на том, кто фактически получает экономическую выгоду от сдачи квартиры. Если договор аренды заключён от имени собственника и арендная плата причитается ему, а вы лишь принимаете и передаёте деньги — налог должен платить собственник. Ваш личный доход (если вы что-то оставляете себе в качестве вознаграждения) облагается налогом отдельно.

Порядок исчисления и уплаты НДФЛ получателем дохода

Тот, кто получает доход по договору найма/аренды от лица, не являющегося налоговым агентом (арендаторы — простые граждане), исчисляет и уплачивает налог самостоятельно:

1. физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества; (В редакции федеральных законов от 29.11.2001 № 158-ФЗ; от 24.07.2007 № 216-ФЗ) 2) физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов;
   — пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ

Декларация подаётся не позднее 30 апреля, а налог уплачивается не позднее 15 июля года, следующего за отчётным:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ)(Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 27.07.2010 № 229-ФЗ) 6. Уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят также налогоплательщики, уплачивающие налог на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога.
— п. 4 ст. 228 НК РФ

Разбор для вашей ситуации: если арендная плата по договору, заключённому собственником (или от его имени), причитается собственнику, то именно собственник попадает в категорию лиц из пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ и обязан сам подать декларацию 3-НДФЛ (до 30 апреля) и уплатить налог (до 15 июля). Ставка будет зависеть от его налогового резидентства: 13% (прогрессивно — до 22% при крупных доходах), если он резидент РФ, либо 30%, если он стал налоговым нерезидентом (проживает за границей более 183 дней в году). Если собственник — нерезидент, доход от сдачи недвижимости в РФ всё равно облагается НДФЛ, но уже по ставке 30%.

Вывод по вопросу: формальный механизм — собственник (получатель арендной платы) самостоятельно декларирует доход и платит НДФЛ в сроки, установленные ст. 228–229 НК РФ. Ваша задача сводится к тому, чтобы деньги, поступающие на вашу карту, были юридически оформлены как доход собственника (переданы ему), а не как ваш.

Можете ли вы платить НПД (самозанятость) за сдачу чужой квартиры

Режим НПД удобен ставкой 4% (при расчётах с физлицами), но его применение в вашей ситуации ограничено.

Профессиональный доход — это доход от собственной деятельности и от использования имущества:

1. Профессиональный доход - доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества. 8. Физические лица, применяющие специальный налоговый режим, освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц в отношении доходов, являющихся объектом налогообложения налогом на профессиональный доход (далее - налог). 9. Индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией (включая суммы налога, подлежащие уплате при завершении действия таможенной процедуры свободной таможенной зоны на территории Особой экономической зоны в Калининградской области). 10. Индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим, не освобождаются от исполнения обязанностей налогового агента, установленных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. 11. Индивидуальные предприниматели, указанные в подпункте 2 пункта 1 статьи 419 Налогового кодекса Российской Федерации , не признаются плательщиками страховых взносов за период применения специального налогового режима.
   — п. 7 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ

Сдача жилья в аренду в принципе облагается НПД (исключение из необлагаемых доходов сделано как раз для аренды/найма жилых помещений):

1. от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений); 4) государственных и муниципальных служащих, за исключением доходов от сдачи в аренду (наем) жилых помещений; 5) от продажи имущества, использовавшегося налогоплательщиками для личных, домашних и (или) иных подобных нужд; 6) от реализации долей в уставном (складочном) капитале организаций, паев в паевых фондах кооперативов и паевых инвестиционных фондах, ценных бумаг и производных финансовых инструментов; 7) от ведения деятельности в рамках договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом; 8) от оказания (выполнения) физическими лицами услуг (работ) по гражданско-правовым договорам при условии, что заказчиками услуг (работ) выступают работодатели указанных физических лиц или лица, бывшие их работодателями менее двух лет назад; 9) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 15.12.2019 № 428-ФЗ) 10) от уступки (переуступки) прав требований; 11) в натуральной форме; 12) от арбитражного управления, от деятельности медиатора, оценочной деятельности, деятельности нотариуса, занимающегося частной практикой, адвокатской деятельности.
   — пп. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422-ФЗ

Однако есть прямой запрет: на НПД не вправе переходить лица, ведущие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица по агентским договорам, договорам поручения или комиссии:

1. лица, ведущие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров, если иное не предусмотрено пунктом 6 настоящей части; 6) лица, оказывающие услуги по доставке товаров с приемом (передачей) платежей за указанные товары в интересах других лиц, за исключением оказания таких услуг при условии применения налогоплательщиком зарегистрированной продавцом товаров контрольно-кассовой техники при расчетах с покупателями (заказчиками) за указанные товары в соответствии с действующим законодательством о применении контрольно-кассовой техники; 7) лица, применяющие иные специальные налоговые режимы или ведущие предпринимательскую деятельность, доходы от которой облагаются налогом на доходы физических лиц, за исключением случаев, предусмотренных частью 4 статьи 15 настоящего Федерального закона; 8) налогоплательщики, у которых доходы, учитываемые при определении налоговой базы, превысили в текущем календарном году 2,4 миллиона рублей; 9) лица, осуществляющие майнинг цифровой валюты, а также реализацию (приобретение) цифровой валюты. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.11.2024 № 418-ФЗ)
   — пп. 5 ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ

Разбор для вашей ситуации — две возможные ветки.

Ветка 1 (вы — посредник/агент собственника). Если вы сдаёте квартиру по поручению собственника и фактически действуете в его интересах (принимаете платежи и передаёте их ему, возможно, за долю/вознаграждение), то ваша деятельность подпадает под запрет пп. 5 ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ. Применять НПД в этой роли вы не вправе — это будет нарушением. Налог с арендной платы должен платить собственник (как получатель дохода), а ваше вознаграждение (если оно есть) облагается НДФЛ в общем порядке.

Ветка 2 (вы — самостоятельный арендодатель по договору). Если собственник передал вам квартиру в пользование (например, дал вам право самому сдавать её и оставлять арендную плату себе), и именно вы выступаете арендодателем, получая доход от сдачи в свой интерес, — тогда вы вправе зарегистрироваться как самозанятый и платить 4% с таких поступлений. Это соответствует и п. 7 ст. 2, и исключению в пп. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422-ФЗ. Но это возможно только если доход реально ваш, а не транзитный.

Вывод по вопросу: платить НПД за сдачу квартиры вместо собственника «за него» вы не вправе — режим НПД запрещён для лиц, действующих в чужом интересе как агенты. НПД вы можете применять лишь к собственной деятельности арендодателя по своему интересу. Для вашей описанной схемы (деньги вам → часть родственнику) корректный вариант — оформить отношения как агентские и возложить уплату налога на собственника-принципала.

Как правильно оформить отношения с собственником и риски (включая денежные последствия)

Чтобы налог платил собственник, а не вы, отношения с родственником должны быть задокументированы. Оптимальный инструмент — агентский договор (либо договор поручения):

1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
   — п. 1 ст. 1005 ГК РФ

По агентскому договору вы действуете от имени и за счёт принципала (собственника). Арендная плата юридически причитается собственнику, а поступающие на вашу карту деньги — это не ваш доход, а деньги принципала, которые вы обязаны ему передать. Именно так устраняется риск признания дохода вашим.

Денежные последствия (публично-правовые). При просрочке уплаты налога с даты, следующей за установленным сроком (15 июля), начисляются пени за каждый календарный день просрочки:

{c14}

Помимо пеней применяются штрафы за неуплату налога и непредставление декларации:

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 122 НК РФ

1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 229-ФЗ)
   — п. 1 ст. 119 НК РФ

Частноправовые меры (неустойка, проценты по ст. 395 ГК РФ, убытки) в данном публично-правовом налоговом споре не применяются: единственная денежная санкция здесь — пени по ст. 75 НК РФ и штрафы по ст. 119, 122 НК РФ.

Риски, если ничего не оформлять. Если вы систематически сдаёте квартиру, получаете платежи на свою карту и не оформляете отношения с собственником, возможны следующие последствия:

1. Налоговый орган может квалифицировать поступающие суммы как ваш доход (ст. 41 НК РФ — экономическая выгода) и доначислить НДФЛ, штраф и пени. Вам придётся доказывать транзитный характер платежей.

2. Сдача жилья в аренду, направленная на систематическое получение прибыли, обладает признаками предпринимательской деятельности:

Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. (В редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 199-ФЗ) Правила, установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Неотчуждаемые права и свободы человека и другие нематериальные блага защищаются гражданским законодательством, если иное не вытекает из существа этих нематериальных благ. 3. К имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.
— п. 1 ст. 2 ГК РФ (признак предпринимательской деятельности)

1. Ведение такой деятельности без регистрации ИП (или без НПД, где это допустимо) влечёт ответственность, а применение НПД в роли агента прямо запрещено (пп. 5 ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ).

Скорректированная и безопасная схема. Заключите с собственником агентский договор (или договор поручения), в котором: (а) вы действуете от его имени и за его счёт; (б) арендная плата принадлежит собственнику; (в) определён размер вашего вознаграждения (если оно есть). Договор аренды с нанимателями заключайте от имени собственника (по доверенности). Тогда получателем дохода признаётся собственник, он декларирует и платит НДФЛ (даже находясь за границей), а вы не несёте налоговых рисков по арендной плате. Ваше собственное вознаграждение, если оно предусмотрено, вы декларируете и облагаете НДФЛ самостоятельно.

Вывод по вопросу: платить налог вместо собственника вы не обязаны и, по общему правилу, не должны — налоговым должником по арендной плате выступает получатель этого дохода, то есть собственник. Чтобы привести фактическую схему в соответствие с законом и снять риски с себя, оформите агентский договор с собственником и заключайте договоры аренды от его имени; при просрочке уплаты налога начисляются пени (ст. 75 НК РФ) и штрафы (ст. 119, 122 НК РФ).