Дарение квартиры от родителей мужа: документы для гражданина Казахстана, налог 13%, нотариус и регистрация

Обязательно ли нотариальное удостоверение договора дарения квартиры

До 13.01.2025 договор дарения квартиры между гражданами заключался в простой письменной форме и подавался в Росреестр без нотариуса. Однако Федеральный закон от 13.12.2024 № 459-ФЗ внёс в Гражданский кодекс принципиальное изменение: теперь нотариус обязателен.

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает, что договор дарения квартиры от родителей мужа теперь обязательно должен быть удостоверен нотариусом — независимо от того, на кого именно оформляется дар (на сына, на обоих супругов или в долях). Позиция Верховного Суда РФ прямо подтверждает это правило и его последствие:

Пункт 3 статьи 574 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 13 декабря 2024 г. № 459-ФЗ) предусматривает, что договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. При этом закон не делает исключения из общего правила о нотариальном удостоверении договора дарения в отношении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Часть 11 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (введена Федеральным законом от 30 апреля 2021 г. № 120-ФЗ) (далее – Закон о государственной регистрации) определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пункт 1 части 11 этой же статьи). В силу пункта 2 статьи 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать названному кодексу. С учетом того, что требования к форме и содержанию договора дарения недвижимого имущества, заключенного между гражданами, определяются статьей 574 ГК РФ, положения иных законов, содержащих аналогичное регулирование, должны ей соответствовать. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).
— Обзор судебной практики ВС РФ № 4/2025 (утв. 22.12.2025), п. 52

Несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ), а Росреестр приостановит регистрацию и откажет в ней. Поэтому нотариус нужен в обязательном порядке, а не по желанию сторон.

Отдельно: если квартира принадлежит только одному из родителей (например, отцу или матери единолично), дополнительных нотариальных требований не возникает — достаточно одного нотариуса для удостоверения дарения. Если же квартира находится в общей совместной собственности родителей (нажита в браке), то при её дарении одним супругом требуется нотариальное согласие другого супруга, либо оба родителя выступают дарителями по одной сделке:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга
— п. 2, 3 ст. 35 СК РФ

Если квартира принадлежит родителям в долевой собственности (выделены доли), то применяется общее правило об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Вывод: нотариус обязателен в любом случае — как минимум для удостоверения самого договора дарения (п. 3 ст. 574 ГК РФ); при совместной или долевой собственности родителей дополнительно потребуется нотариальное согласие второго супруга-собственника либо отчуждение всеми собственниками одной сделкой.

Где и как регистрируется переход права собственности, какие документы нужны

Переход права собственности на квартиру по договору дарения подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Регистрацию осуществляет Росреестр; документы подаются через орган регистрации прав или через МФЦ.

После нотариального удостоверения сделки регистрация проходит по ускоренной процедуре:

три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме - в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов; 10) пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов; 11) пять рабочих дней с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов;
— ст. 16, п. 1 ФЗ № 218-ФЗ (сроки регистрации)

Срок регистрации составит 3 рабочих дня при подаче напрямую в Росреестр (в электронном виде — 1 рабочий день) либо 5 рабочих дней при подаче через МФЦ (пп. 9 и 10 ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ).

Типовой комплект документов для регистрации дарения квартиры:

• нотариально удостоверенный договор дарения (по числу сторон);
• заявления о регистрации перехода права (подаются сторонами или их представителями);
• документы, удостоверяющие личность сторон (для жены — паспорт гражданки Казахстана либо иной документ, удостоверяющий личность иностранного гражданина);
• правоустанавливающий документ дарителя на квартиру (свидетельство/выписка из ЕГРН);
• при совместной собственности родителей — нотариальное согласие второго супруга (если второй супруг не является стороной сделки);
• документ об уплате государственной пошлины (госпошлина за регистрацию права собственности для физических лиц).

Вывод: регистрировать дарение нужно в Росреестре (через МФЦ или напрямую); после нотариального удостоверения сделки переход права регистрируется за 3–5 рабочих дней.

Обязан ли платить НДФЛ муж (одаряемый — сын)

Муж получает квартиру в дар от родителей. Доход в натуральной форме (объект недвижимости) по общему правилу облагается НДФЛ, однако для близких родственников установлено освобождение.

Перечень близких родственников, при дарении между которыми доход освобождается от налога, определяется Семейным кодексом РФ:

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)
— ст. 14 СК РФ, п. 2

И этот же круг лиц воспроизводится в налоговом законодательстве применительно к освобождаемым от налога доходам в порядке дарения:

если такие права получены в результате их передачи между лицами, являющимися членами одной семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушками, бабушками и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 15.02.2016 № 32-ФЗ) 2. Налоговая база определяется отдельно по каждому виду доходов, в отношении которых установлены различные налоговые ставки. Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 24.11.2014 № 366-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ) 2 1 . Совокупность налоговых баз, в отношении которой применяется налоговая ставка, предусмотренная пунктом 1 статьи 224 настоящего Кодекса, включает в себя следующие налоговые базы, каждая из которых определяется в отношении доходов физических лиц - налоговых резидентов Российской Федерации отдельно: 1) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 2) налоговая база по доходам в виде выигрышей, полученных участниками азартных игр и участниками лотерей; 3) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 4) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 5) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 6) налоговая база по доходам, полученным участниками инвестиционного товарищества;
— ст. 210, п. 2.1 НК РФ

Родители и дети прямо входят в этот перечень. Поэтому доход сына в виде полученной от родителей квартиры не подлежит налогообложению — муж от НДФЛ освобождён и декларацию 3-НДФЛ по этому основанию подавать не обязан (п. 18.1 ст. 217 НК РФ, на который прямо ссылается пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ, исключая такие доходы из обязанности декларировать и платить).

Вывод: муж (гражданин РФ), получающий квартиру в дар от своих родителей, НДФЛ не платит — дарение между родителями и детьми (близкими родственниками) освобождено от налога.

Должна ли платить НДФЛ жена (гражданка Казахстана), по какой ставке и с какой суммы

Это центральный вопрос вашей ситуации. Для жены дар от свекрови/свекра (родителей мужа) не подпадает под освобождение по близкому родству: свекровь и свекр в перечень близких родственников Семейного кодекса не входят.

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)
— ст. 14 СК РФ, п. 2

Для родителей мужа вы (невестка) являетесь лишь свойственницей (свойство через брак), а не близким родственником. Поэтому доход в виде подаренной вам квартиры (или вашей доли в ней) подлежит обложению НДФЛ — освобождение п. 18.1 ст. 217 НК РФ на вас не распространяется.

Ставка налога зависит от вашего налогового статуса:

налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев
— п. 2 ст. 207 НК РФ

• если вы находились на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев — вы налоговый резидент РФ и платите по общей ставке. Базовая ставка НДФЛ для резидента (при сумме налоговых баз до 2,4 млн руб. за год) — 13%;
• если вы провели в РФ менее 183 дней — вы нерезидент, и ставка составляет 30% для всех доходов от источников в РФ.

13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 5 миллионов рублей и составляет не более 20 миллионов рублей; 3402 тысячи рублей и 20 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 20 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 20 миллионов рублей и составляет не более 50 миллионов рублей; 9402 тысячи рублей и 22 процента суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 50 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 50 миллионов рублей.
— ст. 224, п. 1 и 3 НК РФ

При этом сам подарок недвижимости, находящейся на территории РФ, облагается в РФ в любом случае — независимо от резидентства, поскольку объект находится в РФ (ст. 207 НК РФ признаёт налогоплательщиками и нерезидентов, получающих доходы от источников в РФ).

Как определяется сумма налога (кто и как оценивает):

физические лица, получающие от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 24.07.2007 № 216-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 26.11.2008 № 224-ФЗ) 8) физические лица, получающие доходы в виде денежного эквивалента недвижимого имущества и (или) ценных бумаг, переданных на пополнение целевого капитала некоммерческих организаций в порядке, установленном Федеральным законом от 30 декабря 2006 года № 275-ФЗ "О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций", за исключением случаев, предусмотренных абзацем третьим пункта 52 статьи 217 настоящего Кодекса;
— ст. 228 НК РФ, пп. 7 п. 1 и ч. 4

Налоговая база по подаренной недвижимости определяется не оценщиком, а по кадастровой стоимости квартиры, внесённой в ЕГРН (ст. 214.10 НК РФ). Отдельную рыночную оценку для целей налога проводить не требуется: налог исчисляется с кадастровой стоимости (для одаряемого-резидента — без понижающего коэффициента, так как речь о дарении, а не о продаже). Кадастровую стоимость можно узнать в выписке из ЕГРН или на сайте Росреестра.

Порядок и сроки для жены:

Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227, 227 1 и пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 19.05.2010 № 86-ФЗ; от 28.11.2015 № 327-ФЗ) Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом
— ст. 229 НК РФ, п. 1

Вы самостоятельно должны подать декларацию 3-НДФЛ (в ИФНС по месту жительства/постановки на учёт) не позднее 30 апреля года, следующего за годом дарения, и уплатить налог не позднее 15 июля того же года (ч. 4 ст. 228 НК РФ).

Вывод: да, вам (гражданке Казахстана) НДФЛ платить нужно, поскольку свекровь/свекр не являются вашими близкими родственниками. Ставка — 13% (если вы провели в РФ 183+ дней, т.е. резидент) или 30% (если меньше 183 дней). База — кадастровая стоимость квартиры (вашей доли), а не рыночная оценка оценщика. Налог вы декларируете и уплачиваете сами через ИФНС (декларация до 30 апреля, уплата до 15 июля).

Развилка: как избежать/уменьшить налог для жены

Поскольку освобождение по «близкому родству» на жену не распространяется, есть два законных варианта оформления, которые устраняют или минимизируют её налоговую нагрузку:

Вариант А — подарить квартиру только мужу. Родители дарят квартиру сыну (близкому родственнику). Муж от налога освобождён (см. вывод блока 3). Впоследствии квартира, полученная мужем в дар, является его личной собственностью (не входит в состав общего имущества супругов, ст. 36 СК РФ), и он может по своему усмотрению передать её жене — например, также по дарению или при оформлении совместного владения. Однако любое последующее дарение от мужа жене уже налогом не облагается: супруги входят в перечень близких родственников (ст. 14 СК РФ), и дарение между супругами освобождено от НДФЛ по п. 18.1 ст. 217 НК РФ.

Вариант Б — дарение в долях, где доля жены облагается пропорционально. Если стороны всё же хотят оформить долю на жену сразу, налог будет исчислен только с кадастровой стоимости её доли. Для мужа его доля налогом не облагается.

При этом важно: статус резидента влияет только на ставку (13% или 30%), но не на саму обязанность платить для жены — обязанность возникает в любом случае, если только дар оформлен не на неё.

Вывод: оптимальный по налогам путь — оформить дарение квартиры только на мужа (налога нет), а при желании закрепить права жены — оформить последующее дарение доли от мужа жене (тоже без налога, так как супруги — близкие родственники).