Налог с продажи квартиры: единственное жильё, доли до брака — как считается?

Соблюдён ли минимальный срок владения квартирой, зарегистрированной в 2020 году

Ключевой вопрос — какой минимальный предельный срок владения применяется к вашей квартире: общий 5 лет или льготный 3 года (для единственного жилья).

По общему правилу доход от продажи освобождается от налога, если объект находился в собственности в течение минимального предельного срока и более:

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Минимальный предельный срок составляет 3 года при соблюдении хотя бы одного из условий, перечисленных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ (наследование, дарение от близких, приватизация, рента, а также единственное жилое помещение):

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 1.1) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (пп. 1.1 введен Федеральным законом от 31.07.2023 N 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации ; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; 4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов)
   — абз. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Для вашей ситуации решающим является именно подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ — критерий «единственного жилого помещения»:

1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение
   — пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Квартира зарегистрирована в собственности с 2020 года. Если на момент продажи прошло более трёх лет (что при продаже после 2023 года выполняется), то льготный 3-летний срок формально уже истёк. Однако трёхлетний срок по подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ применяется только при условии, что продаваемая квартира является «единственным жилым помещением» налогоплательщика. Если это условие не выполняется (у вас или у супруги есть доли в иных квартирах), применяется общий 5-летний срок, и тогда при продаже до 2025 года (менее 5 лет владения) налог возникнет на общих основаниях с применением вычетов. Поэтому центральным становится вопрос статуса «единственного жилья», который рассматривается в следующем блоке.

Вывод по вопросу срока: при том, что квартира в собственности с 2020 года, освобождение по трёхлетнему сроку возможно только если она признаётся единственным жилым помещением семьи; в противном случае действует 5-летний срок, и налог возможен (с вычетами) при продаже ранее 2025 года.

Учитываются ли доли супругов в иных квартирах, приобретённые до брака, при определении «единственного жилья»

Формулировка подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ прямо определяет круг имущества, которое учитывается: это жилые помещения и доли, находящиеся «в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов)»:

1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение
   — пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Из этого следует два важных вывода.

Во-первых, закон учитывает имущество обоих супругов, а не только того, кто указан продавцом. Если в собственности налогоплательщика и (или) его супруги имеется иное жилое помещение или доля в нём (кроме продаваемой квартиры), то продаваемая квартира не признаётся «единственным жильём», и 3-летний льготный срок не применяется.

Во-вторых, вопрос о том, «чьим» является то или иное имущество супруга, решается по правилам семейного законодательства. Имущество, принадлежавшее супругу до вступления в брак, является его личной собственностью и не входит в совместную собственность супругов:

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 37. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ) Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1.
   — п. 1 ст. 36 СК РФ

А совместной собственностью является только имущество, нажитое в браке:

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
   — п. 1 ст. 34 СК РФ

Это порождает правовую неопределённость, которую важно осознавать. С одной стороны, доля в квартире, приобретённая супругом (супругой) до брака, — это его личное имущество (ст. 36 СК РФ), а не «совместная собственность супругов», которой оперирует подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ. С этой позиции добрачная доля супруги формально не должна учитываться как иное жильё применительно к вам.

С другой стороны, ФНС и Минфин в разъяснениях последовательно исходят из того, что критерий «единственного жилья» должен оцениваться с учётом всего жилья семьи налогоплательщика, включая имущество супруги, вне зависимости от того, когда и как оно приобретено, поскольку налогоплательщик и его супруга фактически образуют одну семью, а смысл льготы — в отсутствии иного жилья у гражданина. По этой логике наличие у супруги доли в другой квартире (даже добрачной) лишает вас права на 3-летний срок.

Практический вывод: формально-буквальное толкование подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ (в связке со ст. 36 СК РФ) позволяет аргументировать, что добрачная доля супруги не учитывается. Однако позиция налоговых органов склоняется к учёту любого жилья супругов. При наличии долей в иных квартирах у вас или у супруги (в том числе добрачных) риск доначислений высок, и рассчитывать следует по консервативному варианту — с признанием того, что квартира не является единственным жильём и применяется 5-летний срок.

Вывод по вопросу: доли в иных квартирах, принадлежащие вам или супруге (независимо от того, приобретены они до или после брака), с высокой вероятностью будут учтены налоговым органом как «иное жилое помещение», что лишает продаваемую квартиру статуса единственного жилья и права на 3-летний срок владения.

Если налог всё же подлежит уплате: вычеты, декларация и сроки

Если квартира не будет признана единственным жильём и на момент продажи не истекут 5 лет владения (т.е. продажа до 2025 года), возникнет налог. В этом случае доход может быть уменьшен одним из двух способов.

Имущественный вычет до 1 млн руб. для жилья, находившегося в собственности менее минимального срока:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Либо вычет в размере документально подтверждённых расходов на приобретение этой квартиры (часто выгоднее, если расходы превышают 1 млн руб.):

1. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
   — подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Налоговая база определяется с учётом правила о кадастровой стоимости: если цена продажи ниже кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, доход принимается равным этой величине (ст. 214.10 НК РФ). Налоговый орган, при неподаче декларации, исчислит налог сам:

В случае неисполнения налогоплательщиком обязанности по представлению в налоговый орган в установленный срок налоговой декларации в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, и проведения в соответствии с абзацем первым пункта 1.2 статьи 88 настоящего Кодекса камеральной налоговой проверки налоговый орган на основе имеющихся у него документов (сведений) о таком налогоплательщике и указанных доходах исчисляет сумму налога, подлежащую уплате налогоплательщиком, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим пунктом и пунктами 4 и 5 настоящей статьи. Сумма налога исчисляется налоговым органом как соответствующая налоговым ставкам, установленным статьей 224 настоящего Кодекса, процентная доля налоговой базы. Для доходов от продажи недвижимого имущества, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная пунктом 1.1 статьи 224 настоящего Кодекса, налоговая база определяется как денежное выражение указанных доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных налогоплательщиком расходов, связанных с приобретением этого имущества, предусмотренных подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса. В случае отсутствия у налоговых органов таких документально подтвержденных налогоплательщиком расходов указанные в настоящем абзаце доходы уменьшаются на сумму расходов, рассчитанных исходя из цены сделки, которая явилась основанием регистрации права при приобретении этого имущества, информация о которой получена налоговыми органами в соответствии с пунктом 4 статьи 85 настоящего Кодекса. В иных случаях указанные в настоящем абзаце доходы уменьшаются на сумму налоговых вычетов, предусмотренных подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса. Для доходов от продажи недвижимого имущества, в отношении которых предусмотрены иные налоговые ставки, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению. При этом в отношении таких доходов налоговые вычеты, предусмотренные подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, не применяются. В целях настоящего пункта доход от продажи недвижимого имущества определяется исходя из цены сделки, информация о которой получена налоговым органом в соответствии со статьей 85 настоящего Кодекса
— п. 3 ст. 214.10 НК РФ

Порядок и сроки. При продаже квартиры, находившейся в собственности менее минимального срока, у продавца возникает обязанность подать декларацию 3-НДФЛ (подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ). Декларация подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Сам налог уплачивается не позднее 15 июля того же года:

1. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ)(Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 27.07.2010 № 229-ФЗ) 6. Уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят также налогоплательщики, уплачивающие налог на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога.
   — п. 4 ст. 228 НК РФ

Ответственность. За непредставление декларации — штраф 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1000 руб.:

1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей.
   — п. 1 ст. 119 НК РФ

Если квартира находилась в общей совместной собственности супругов, то при исчислении налога налоговым органом доход распределяется между супругами в равных долях (п. 5 ст. 214.10 НК РФ); каждый супруг вправе применить вычет пропорционально своей доле дохода.

Вывод по вопросу: если квартира не является единственным жильём и продаётся до истечения 5 лет, налог платить придётся — с базы, уменьшенной на имущественный вычет (1 млн руб.) либо на документально подтверждённые расходы на приобретение. Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля следующего года, налог уплатить до 15 июля. Если же квартира признаётся единственным жильём (нет иных жилых помещений у вас и супруги), доход освобождается от налога, и декларацию подавать не нужно.