Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налогообложение

Можно ли не платить налог с дарственной на квартиру, если она получена свекровью по обмену ветхого жилья

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте наименование налога в уведомлении: НДФЛ с дарения или ежегодный налог на имущество.
  2. 2
    Если это НДФЛ, подайте декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля следующего года.
  3. 3
    Уплатите налог по ставке 13% от кадастровой стоимости квартиры не позднее 15 июля того же года.
  4. 4
    Для устранения налога заключите со свекровью письменное соглашение о расторжении договора дарения и верните квартиру.descriptionСоглашение о расторжении договора дарения
  5. 5
    Зарегистрируйте переход права собственности обратно на свекровь в Росреестре.
  6. 6
    Представьте в налоговый орган соглашение о расторжении и выписку из ЕГРН для пересчёта или отмены налога.

Документы и доказательства

  • Договор дарения квартиры от свекрови (оригинал или заверенная копия).
  • Выписка из ЕГРН о переходе права собственности на вас.
  • Налоговое уведомление или требование об уплате налога.
  • Документы о получении квартиры свекровью в обмен ветхого жилья (для пояснений, но не для льготы).
  • Соглашение о расторжении договора дарения и выписка из ЕГРН о возврате права собственности свекрови (если выбран этот путь).
  • Если налог является имущественным, а не НДФЛ: Документы, подтверждающие льготный статус (пенсионер, инвалид), если налог — имущественный.

  • Срочно: первые шаги

    • Проверьте в уведомлении: это НДФЛ с дарения или ежегодный налог на имущество — порядок действий различается.
    • Если это НДФЛ: налог правомерен, свекровь не входит в перечень близких родственников для освобождения.
    • При НДФЛ: срочно готовьте декларацию 3-НДФЛ — срок подачи 30 апреля следующего года, уплата до 15 июля.
    • Если хотите избежать налога: срочно оформите со свекровью соглашение о расторжении дарения и верните квартиру.
    • После возврата квартиры представьте в налоговую соглашение о расторжении и выписку из ЕГРН для пересчёта.

  • Сроки и риски

    • Подайте декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом дарения.
    • При неуплате налога — штраф 20% от неуплаченной суммы, при умысле — 40%.
    • Расторгните договор дарения и верните квартиру свекрови до срока подачи декларации, чтобы избежать налога.
    • Происхождение квартиры у свекрови (обмен ветхого жилья) на вашу налоговую обязанность не влияет.

  • Чего не делать

    • Не пытайтесь скрыть факт дарения или занизить стоимость квартиры — это повлечет штрафы и пени.
    • Не рассчитывайте на освобождение от налога из-за обмена ветхого жилья свекровью — это не влияет.
    • Не пропускайте срок подачи декларации 3-НДФЛ — 30 апреля следующего года.
    • Не затягивайте с уплатой налога — крайний срок 15 июля, иначе начислят штраф 20%.
    • Не игнорируйте уведомление налогового органа — это приведет к блокировке счетов и взысканию.
    • Не пытайтесь оформить фиктивное расторжение дарения без реального возврата квартиры — это риск.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату для оценки перспектив расторжения договора дарения и возврата квартиры свекрови.
    • Адвокат поможет проверить законность начисления налога и правильность расчета кадастровой стоимости.
    • При споре с налоговым органом адвокат подготовит возражения и представит ваши интересы.
    • Специалист оценит риски и последствия неуплаты налога, включая штрафы и пени.
    • Адвокат проверит, нет ли оснований для отмены дарения по ст. 578 ГК РФ.
    • Квалифицированная помощь нужна для защиты от претензий налоговой и минимизации финансовых потерь.

  • Альтернативные пути

    • Рассмотрите расторжение договора дарения по соглашению сторон и возврат квартиры свекрови — это устранит налог.
    • После возврата квартиры подайте в налоговый орган соглашение о расторжении и выписку из ЕГРН для пересчёта налога.
    • Проверьте, какой именно налог выставлен: НДФЛ с дарения или ежегодный налог на имущество.
    • Если это налог на имущество, заявите льготу при наличии статуса пенсионера, инвалида или ветерана.
    • Отмена дарения по ст. 578 ГК РФ возможна только при покушении на жизнь дарителя или угрозе утраты квартиры.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиентка (невестка) получила от свекрови в дар квартиру по договору дарения. Свекровь — мать супруга клиентки, то есть в силу СК РФ не является по отношению к одаряемой ни членом семьи, ни близким родственником. Налоговый орган выставил налог в связи с получением квартиры в дар. Квартира ранее была получена свекровью в обмен её ветхого жилья. Из этих фактов следует, что доход в виде подаренной квартиры подлежит обложению НДФЛ, а происхождение квартиры у дарителя на налоговую обязанность одаряемой не влияет.

Затронутые правоотношения:

  • Налоговые правоотношения по НДФЛ при дарении недвижимости — получение квартиры в дар образует у одаряемой налогооблагаемый доход, поскольку свекровь и невестка не входят в закрытый перечень лиц, при дарении между которыми доход освобождается от налога (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
  • Семейно-правовые отношения, определяющие круг близких родственников и членов семьи — СК РФ не относит свекровь и невестку к близким родственникам, поэтому освобождение от НДФЛ к данной сделке неприменимо.
  • Гражданско-правовые отношения по договору дарения — возможность расторжения или отмены дарения влияет на устранение налоговых последствий: при возврате квартиры дарителю объект налогообложения у одаряемой прекращается.
  • Правоотношения по декларированию и уплате налога — одаряемая обязана самостоятельно задекларировать доход и уплатить НДФЛ, поскольку даритель — физическое лицо, не являющееся налоговым агентом.
  • Правоотношения по налоговой ответственности — неподача декларации и неуплата налога влекут штрафы по ст. 119 и 122 НК РФ, а также взыскание недоимки и пеней.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Даритель — свекровь, а не мать, супруг, ребёнок, бабушка/дедушка, внук, брат или сестра. Это исключает применение освобождения по п. 18.1 ст. 217 НК РФ и делает налог правомерным.
  2. Предмет дарения — квартира, то есть недвижимое имущество. Именно для недвижимости закон делает исключение из общего правила об освобождении дарения от НДФЛ, если даритель и одаряемый не являются членами семьи или близкими родственниками.
  3. Квартира получена свекровью в обмен ветхого жилья. Это обстоятельство не имеет правового значения для налога одаряемой: освобождение привязано исключительно к статусу дарителя и одаряемого, а не к истории приобретения имущества дарителем.
  4. Договор дарения зарегистрирован, право собственности перешло к одаряемой. С этого момента у неё возник налогооблагаемый доход, а обязанность задекларировать его и уплатить налог наступает в установленные сроки.
  5. Возможность расторжения или отмены дарения. Если договор расторгнуть по соглашению сторон и вернуть квартиру свекрови до истечения срока подачи декларации, налоговая обязанность у одаряемой не возникает; если налог уже начислен — требуется пересчёт с представлением соглашения о расторжении и выписки ЕГРН о возврате права собственности дарителю.

Облагается ли НДФЛ дарение квартиры от свекрови невестке

Дарение квартиры — это доход одаряемого в натуральной форме. По общему правилу доходы в порядке дарения не облагаются НДФЛ, но для недвижимого имущества сделано исключение: оно освобождается от налога, ТОЛЬКО если даритель и одаряемый — члены семьи и (или) близкие родственники в соответствии с СК РФ.

18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Ключевое значение имеет закрытый перечень лиц, указанный в норме: супруги, родители и дети (усыновители и усыновлённые), дедушки/бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры. Свекровь (мать супруга) в этот перечень НЕ входит — между свекровью и невесткой (снохой) семейно-правовое родство не установлено. СК РФ также не относит их к «близким родственникам»:

Статья 14. Обстоятельства, препятствующие заключению брака Не допускается заключение брака между: лицами, из которых хотя бы одно лицо уже состоит в другом зарегистрированном браке; близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными;
— ст. 14 СК РФ, п. 2

Таким образом, дарение квартиры от свекрови невестке НЕ освобождается от НДФЛ — полученная квартира образует налогооблагаемый доход одаряемой.

Происхождение квартиры у дарителя (получена ею в обмен ветхого жилья по программе переселения/реновации) на налог одаряемого НИКАК не влияет: освобождение по п. 18.1 ст. 217 НК РФ привязано исключительно к степени родства между дарителем и одаряемым, а не к тому, как даритель сам ранее приобрёл имущество. Норма о включении прежнего срока владения (абз. о программе реновации в Москве, ст. 217.1 НК РФ) действует только при продаже квартиры и касается продавца (дарителя), а не одаряемого. Для одаряемой никаких вычетов из суммы подаренной квартиры закон не предусматривает.

Вывод: выставленный налог правомерен — дарение квартиры свекровью невестке облагается НДФЛ, и факт обмена аварийного жилья у свекрови эту обязанность не отменяет.

Размер налога, порядок декларирования и уплаты

Одаряемая обязана самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ, поскольку доход получен от физического лица, не являющегося налоговым агентом:

  1. физические лица, получающие от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению;
    — подп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость подаренной квартиры (при дарении между посторонними лицами доход оценивается по кадастровой, а при её отсутствии — по рыночной/инвентаризационной стоимости). Ставка для налогового резидента РФ — 13% с суммы дохода до 2,4 млн руб. в год (сверх этой величины применяется прогрессивная шкала):

Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей
— п. 1 ст. 224 НК РФ

Сроки: декларация 3-НДФЛ подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом дарения; сам налог уплачивается не позднее 15 июля того же года:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом
— абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ

  1. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
    — п. 4 ст. 228 НК РФ

Вывод: одаряемая обязана подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить 13% от кадастровой стоимости квартиры в установленные сроки. Если декларация уже не подавалась и (или) налог не уплачен, начисляются пени, а также возможны штрафы (см. следующий блок).

Ответственность и давность, если не платить

Законные способы минимизировать/устранить налог существуют, но отказ от уплаты без правового основания влечёт ответственность.

За непредставление декларации — штраф 5% от суммы налога за каждый полный/неполный месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 рублей:

  1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей.
    — п. 1 ст. 119 НК РФ

За неуплату налога — штраф 20% от неуплаченной суммы (при умысле — 40%):

влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога. 2. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога
— ст. 122 НК РФ (п. 1, 3)

Срок давности привлечения к ответственности по ст. 122 НК РФ — три года, исчисляемые со следующего дня после окончания налогового периода, а по ст. 119 — три года со дня совершения правонарушения (ст. 113 НК РФ). При этом сама недоимка и пени сроком давности не ограничены — их могут взыскать и по истечении трёх лет.

Способ полностью устранить налог — расторгнуть договор дарения по соглашению сторон и вернуть квартиру свекрови (ст. 450, 453 ГК РФ: изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон; при расторжении обязательства прекращаются). Правомерно также отменить дарение по основаниям ст. 578 ГК РФ:

Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. 2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. 3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). 4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. 5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения. Статья 579. Случаи, в которых отказ от исполнения договора дарения и отмена дарения невозможны Правила об отказе от исполнения договора дарения (статья 577) и об отмене дарения (статья 578) не применяются к обычным подаркам небольшой стоимости. Статья 580.
— ст. 578 ГК РФ, п. 1

Если дарение расторгнуто и квартира возвращена дарителю до истечения срока подачи декларации, объекта налогообложения у одаряемой уже нет — налог не возникает (подавать декларацию и платить нечего). Если же налог уже начислен, а договор расторгнут, у налогового органа необходимо добиваться пересчёта, представляя соглашение о расторжении и выписку ЕГРН о возврате права собственности свекрови.

Распространённая, но рискованная схема — оформить передачу не напрямую, а «свекровь → её сын (супруг клиентки) → невестка»: между свекровью и сыном дарение не облагается (родитель—ребёнок), а между супругами — тоже не облагается. Однако если такую цепочку совершить уже после того, как дарственная на невестку оформлена и зарегистрирована, «задним числом» переделать сделку нельзя — потребуется сначала расторгнуть (отменить) действующее дарение и вернуть квартиру, и лишь затем оформить новую цепочку. Совершение же промежуточных сделок исключительно для ухода от налога может быть квалифицировано налоговым органом как получение необоснованной налоговой выгоды.

Вывод: неуплата/неподача декларации без правового основания влечёт штрафы по ст. 119 и 122 НК РФ и взыскание недоимки с пенями бессрочно. Легальный способ — расторжение (отмена) дарения и возврат квартиры свекрови либо последующее оформление по освобождаемой от налога цепочке через её сына (супруга клиентки), причём возврат по действующей дарственной обязателен.

Если «выставлен» не НДФЛ, а налог на имущество

Следует различать два разных «налога за квартиру», которые могли прийти клиентке:

  1. НДФЛ с дохода при дарении — разовый налог, начисляется потому, что свекровь и невестка не являются взаимно освобождёнными лицами (разобрано в блоках 1–3). Здесь льгот по социальному статусу нет.

  2. Ежегодный налог на имущество физических лиц — платит каждый собственник квартиры (ст. 400, 401 НК РФ) начиная с месяца регистрации права (коэффициент по п. 5 ст. 408 НК РФ). От него освобождаются льготные категории по ст. 407 НК РФ: пенсионеры, инвалиды I–II групп, инвалиды с детства, ветераны боевых действий, участники СВО и члены их семей и др. Льгота предоставляется в отношении одного объекта каждого вида по выбору налогоплательщика и по заявлению.

Если в уведомлении указан именно ежегодный налог на имущество (а не НДФЛ с дарения), то его можно уменьшить или обнулить, если клиентка относится к льготной категории (например, пенсионер или инвалид) — достаточно подать в налоговый орган заявление о предоставлении льготы с подтверждающими документами.

Вывод: необходимо точно установить, какой именно налог «выставлен» (см. наименование в уведомлении/требовании: «налог на доходы физических лиц» либо «налог на имущество физических лиц»). НДФЛ с дарения льготами не устраняется; ежегодный налог на имущество — устраняется при наличии льготного статуса (пенсионер, инвалид и др.) по ст. 407 НК РФ.

Избежать уплаты НДФЛ с подаренной свекровью квартиры нельзя, поскольку свекровь и невестка не входят в закрытый перечень лиц, освобождаемых от налога при дарении недвижимости (п. 18.1 ст. 217 НК РФ, ст. 14 СК РФ). Происхождение квартиры у свекрови (обмен ветхого жилья) на вашу налоговую обязанность не влияет.

Дарение квартиры от свекрови невестке облагается НДФЛ. Освобождение от налога при дарении недвижимости действует только для членов семьи и близких родственников по СК РФ: супругов, родителей и детей, дедушек/бабушек и внуков, полнородных и неполнородных братьев и сестер (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Свекровь в этот перечень не входит, поэтому полученная квартира — ваш налогооблагаемый доход (подп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ). Тот факт, что свекровь ранее получила квартиру в обмен ветхого жилья, правового значения для вашего налога не имеет: льгота привязана исключительно к степени родства, а не к истории приобретения имущества дарителем.

Налог исчисляется по ставке 13% от кадастровой стоимости квартиры (п. 1 ст. 224 НК РФ). Ставка 13% применяется к сумме дохода до 2,4 млн рублей в год, а сверх этой суммы — по прогрессивной шкале. Вы обязаны самостоятельно подать декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом дарения (абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ), и уплатить налог не позднее 15 июля того же года (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Если не подать декларацию и не уплатить налог, наступает ответственность: штраф за непредставление декларации — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 рублей (п. 1 ст. 119 НК РФ); штраф за неуплату налога — 20% от неуплаченной суммы, при умысле — 40% (ст. 122 НК РФ). Недоимка и пени могут взыскиваться без ограничения срока давности.

Одним из легальных способов устранить налог является расторжение договора дарения по соглашению сторон и возврат квартиры свекрови (ст. 450, 453 ГК РФ). Если дарение расторгнуто и право собственности возвращено дарителю до истечения срока подачи декларации, объекта налогообложения у вас не возникает. Если налог уже начислен, после расторжения необходимо представить в налоговый орган соглашение о расторжении и выписку из ЕГРН о возврате права собственности свекрови для пересчёта. Альтернативно возможна отмена дарения по основаниям ст. 578 ГК РФ, но только при наличии предусмотренных законом обстоятельств (покушение на жизнь дарителя, угроза безвозвратной утраты подаренной вещи и др.).

Если вам пришло уведомление не о НДФЛ, а о ежегодном налоге на имущество физических лиц, то его можно уменьшить или обнулить при наличии льготного статуса (пенсионер, инвалид I–II группы, инвалид с детства, ветеран боевых действий и др.) — льгота предоставляется по заявлению в налоговый орган в отношении одного объекта каждого вида (ст. 407 НК РФ). Проверьте наименование налога в полученном уведомлении.

Пошаговые действия

  1. Уточните, какой именно налог вам выставлен. Посмотрите наименование в уведомлении или требовании: «налог на доходы физических лиц» (НДФЛ с дарения) либо «налог на имущество физических лиц» (ежегодный). От этого зависит дальнейший порядок действий.

  2. Если это НДФЛ с дарения и вы готовы его уплатить:

    • подайте декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом дарения (абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ);
    • уплатите налог по ставке 13% от кадастровой стоимости квартиры не позднее 15 июля того же года (п. 4 ст. 228 НК РФ).

  3. Если вы хотите устранить налог через расторжение дарения:

    • заключите со свекровью письменное соглашение о расторжении договора дарения (ст. 450, 453 ГК РФ);
    • зарегистрируйте переход права собственности обратно на свекровь в Росреестре;
    • представьте в налоговый орган по месту жительства соглашение о расторжении и выписку из ЕГРН, подтверждающую возврат квартиры дарителю, — для пересчёта или отмены начисленного налога.

  4. Если это ежегодный налог на имущество и вы относитесь к льготной категории (пенсионер, инвалид и др.):

    • подайте в налоговый орган по месту жительства заявление о предоставлении льготы с приложением подтверждающих документов (ст. 407 НК РФ).

  5. При отказе налогового органа в пересчёте или предоставлении льготы обжалуйте его решение в вышестоящий налоговый орган, а затем — в суд.