Продажа дома, купленного в браке, при наличии доли в квартире до брака: будет ли налог?

Минимальный срок владения и влияние доли 1/9 в квартире на освобождение от налога

По общему правилу доход от продажи дома освобождается от НДФЛ, если дом находился в собственности не менее минимального предельного срока владения. Для обычного общего правила (п. 2 ст. 217.1) этот срок установлен п. 4 ст. 217.1 НК РФ — пять лет:

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Трёхлетний срок предусмотрен только в случаях, перечисленных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ. Для вашей ситуации существенны два из них — пп. 1 (наследование/дарение от члена семьи) и пп. 4 («единственное жильё»):

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 1.1) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (пп. 1.1 введен Федеральным законом от 31.07.2023 N 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации ; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; 4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю. При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Разберём, какой случай применим к вашему дому. Дом оформлен на вас, но приобретён (построен/куплен) в браке — это совместная собственность супругов (п. 1 ст. 34 СК РФ):

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности
— п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

Развилка 1 — способ приобретения дома. Если дом получен по наследству или по дарственной от родственника жены (члена семьи / близкого родственника по СК РФ), то применяется пп. 1 п. 3 ст. 217.1 — минимальный срок 3 года, и доля в квартире НИКАК не влияет: налога при продаже дома после 3 лет владения не будет. Если же дом куплен или построен (наиболее частый случай), пп. 1 неприменим.

Развилка 2 — «единственное жильё» (пп. 4 п. 3). Для применения пп. 4 нужно, чтобы на вашего налогоплательщика не было зарегистрировано иного жилого помещения (никакой доли) на дату перехода права собственности покупателю, причём с учётом совместной собственности супругов. У вас есть доля 1/9 в квартире. Важно: эта доля — ваше личное имущество, потому что она приобретена до брака (п. 1 ст. 36 СК РФ):

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Поскольку 1/9 доля принадлежит именно вам (налогоплательщику, продающему дом) и находится в вашей собственности на дату продажи, условие «в собственности налогоплательщика ... не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение)» не выполняется. Дом не является для вас единственным жильём, и пп. 4 п. 3 ст. 217.1 неприменим.

Вывод: если дом куплен или построен и находится в собственности 3 года, а у вас есть доля 1/9 в другой квартире, то доход от продажи дома налогом облагается, поскольку применяется общий 5-летний срок владения (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Доля в квартире увеличивает шанс возникновения налога по сравнению с ситуацией, когда дома — ваше единственное жильё: при единственном жилье освобождение наступило бы уже через 3 года, а с долей — только через 5 лет (или по пп. 1 п. 3, если дом получен по наследству/дарению от родственника).

Как исчисляется налог при продаже: имущественный вычет, расходы на приобретение, распределение между супругами

Если налог возникает (дом в собственности менее 5 лет и не подпадает под освобождение), налоговая база определяется одним из двух способов — по выбору налогоплательщика. Дом — совместная собственность, поэтому и доход, и вычет делятся между супругами.

Либо применяется имущественный вычет при продаже жилого дома в размере до 1 000 000 руб., либо вместо него доход уменьшается на сумму фактически произведённых расходов на приобретение (п. 2 ст. 220 НК РФ):

1. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей: 1) имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей; (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 321-ФЗ) в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей; в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг, цифровой валюты и имущества, полученного в результате выкупа цифровых финансовых активов и (или) цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 тысяч рублей; (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ) (Подпункт в редакции Федерального закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ ) 2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества
   — п. 2 ст. 220 НК РФ

Что это значит для вас: при продаже дома вы вправе выбрать более выгодный вариант — либо уменьшить доход на 1 000 000 руб. (вычет), либо на сумму документально подтверждённых расходов на покупку/строительство дома. Если расходы превышают 1 млн руб., выгоднее второй способ. Ставка НДФЛ для резидента — 13% (в части до 5 млн руб.).

Поскольку дом — общее имущество супругов (ст. 34 СК РФ), вы с мужем можете распределить доход и вычет между собой пропорционально долям (по умолчанию ½ / ½), подав каждый свою декларацию 3-НДФЛ — это позволяет эффективнее использовать вычет. Если дом куплен в браке, но оформлен только на жену, муж всё равно считается совладельцем и вправе заявить свою часть вычета при продаже.

Вывод: чтобы минимизировать или обнулить налог, сравните сумму расходов на приобретение дома с вычетом 1 000 000 руб. и распределите доход с вычетом между обоими супругами через их доли в совместной собственности.

Процедура уплаты: сроки подачи декларации, взыскание, ответственность

Если налог возникает, продавец обязан самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ. Из пп. 2 п. 1 ст. 228 и п. 4 ст. 228 НК РФ следует обязанность подать декларацию и уплатить налог не позднее 15 июля года, следующего за продажей:

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом ;
   — пп. 2 п. 1, п. 3, п. 4 ст. 228 НК РФ

Срок подачи самой декларации 3-НДФЛ — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (п. 1 ст. 229 НК РФ):

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

За неподачу декларации в срок предусмотрен штраф 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц, но не более 30% и не менее 1000 руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ):

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей
— п. 1 ст. 119 НК РФ

За неуплату самого налога — штраф 20% от неуплаченной суммы (п. 1 ст. 122 НК РФ), а 40% при умышленном деянии:

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Важная оговорка: если по итогам расчёта налог равен нулю (например, расходы на приобретение превысили либо сравнялись с ценой продажи, либо сумма дохода не превысила вычет), декларацию всё равно следует подать, так как доход от продажи получен, а право на освобождение/вычет нужно заявить. Если доход полностью освобождён от налога по ст. 217.1 (3-летний срок по наследству/дарению) — декларация не подаётся (доход не подлежит налогообложению согласно пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Вывод: при возникновении налога подайте декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года и уплатите налог не позднее 15 июля (для резидента — по ставке 13%). В противном случае грозят штрафы по ст. 119 и 122 НК РФ (5%/мес. за неподачу декларации и 20% за неуплату налога).

Документы, подтверждающие расходы и способ приобретения дома

Чтобы воспользоваться вычетом в сумме расходов, расходы должны быть документально подтверждены — это прямое требование пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ:

1. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей: 1) имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей; (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 321-ФЗ) в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей; в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг, цифровой валюты и имущества, полученного в результате выкупа цифровых финансовых активов и (или) цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 тысяч рублей; (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ) (Подпункт в редакции Федерального закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ ) 2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества
   — п. 2 ст. 220 НК РФ

То есть размер налога напрямую зависит от того, какие подтверждающие бумаги вы сохранили: договор купли-продажи дома (или договор подряда/акты при строительстве), платёжные документы (квитанции, банковские выписки, расписки), документы об оплате материалов. При отсутствии таких документов вы не сможете заявить вычет в сумме расходов — останется только фиксированный вычет 1 000 000 руб.

Для применения льготы по пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ (3-летний срок вместо 5-летнего при наследовании/дарении от члена семьи) подтверждающим документом служат свидетельство о праве на наследство либо договор дарения, а также документы, подтверждающие родство дарителя/наследодателя с вами (свидетельства о рождении, о браке и т.п.) — поскольку пп. 1 распространяется только на дарение от «члена семьи и (или) близкого родственника».

Вывод: от наличия и сохранности подтверждающих документов зависит и право на 3-летний срок владения (если дом получен по наследству/дарению от родственника), и размер налогового вычета (расходы на приобретение вместо лимита 1 000 000 руб.).