Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налогообложение

Продажа квартиры, купленной в 2022 году с использованием маткапитала: можно ли не платить налог при покупке большей квартиры с двумя детьми?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте возраст детей на дату продажи: оба должны быть младше 18 лет (или до 24 при очной учёбе).
  2. 2
    Убедитесь, что новая квартира куплена в том же году или до 30 апреля следующего, и она больше по площади или кадастровой стоимости.
  3. 3
    Подтвердите, что кадастровая стоимость продаваемой квартиры не превышает 50 млн рублей.
  4. 4
    Проверьте, что у вас, супруга и детей нет иного жилья более 50% в собственности, превышающего по площади или стоимости новую квартиру.
  5. 5
    Оформите продажу долей всех собственников (включая сына) единым договором купли-продажи.descriptionДоговор купли-продажи доли квартиры
  6. 6
    Получите предварительное разрешение органа опеки на продажу доли несовершеннолетнего сына.

Документы и доказательства

  • Договор купли-продажи квартиры от февраля 2022 года (подтверждение расходов на приобретение).
  • Свидетельства о рождении обоих детей (подтверждение права на льготу по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).
  • Договор купли-продажи новой квартиры (для подтверждения большей площади или кадастровой стоимости).
  • Выписки из ЕГРН на продаваемую и приобретаемую квартиры (для сравнения кадастровой стоимости).
  • Платежные документы об оплате новой квартиры (для соблюдения срока, установленного п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).

  • Срочно: первые шаги

    • Сравните параметры квартир: площадь или кадастровая стоимость новой должна быть больше проданной.
    • Убедитесь, что у семьи нет иного жилья, где доля превышает 50% и оно больше приобретаемого.

  • Сроки и риски

    • Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи, если льгота не применится.
    • Уплатите налог до 15 июля года, следующего за годом продажи, при отсутствии освобождения.
    • Уложитесь в срок покупки новой квартиры: до 30 апреля следующего года или в том же календарном году.
    • Риск: без освобождения налог рассчитают с суммы не ниже 0,7 кадастровой стоимости проданной квартиры.
    • Риск: за непредставление декларации — штраф от 1000 рублей, за неуплату — 20% от суммы налога.
    • Риск: сделка без разрешения органа опеки на продажу доли сына может быть оспорена.

  • Чего не делать

    • Не продавайте долю сына без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
    • Не оформляйте продажу долей отдельными договорами — только единый договор купли-продажи всех долей.
    • Не затягивайте с покупкой новой квартиры: уложитесь в тот же календарный год или до 30 апреля следующего.
    • Не покупайте квартиру меньшей площади или с меньшей кадастровой стоимостью, чем проданная.
    • Не скрывайте наличие иного жилья: при доле более 50% льгота по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ не применится.
    • Не подавайте декларацию и не платите налог, пока не проверите все условия освобождения по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату для проверки соблюдения всех условий освобождения по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ — ошибка в одном условии лишает льготы.
    • Адвокат нужен для сопровождения сделки: договор должен быть единым, чтобы доли детей продавались одновременно с вашими.
    • Привлеките юриста для получения разрешения органа опеки на продажу доли сына — отказ или оспаривание сделки остановят продажу.
    • Консультация адвоката обязательна, если новую квартиру планируете купить позже 30 апреля следующего года — льгота будет утрачена.
    • Адвокат проверит, что площадь или кадастровая стоимость новой квартиры больше проданной, иначе налог возникнет.
    • Обратитесь к юристу для расчета налога по альтернативному варианту (вычет или расходы), если льгота не применится.

  • Альтернативные пути

    • Рассмотрите альтернативу: если п. 2.1 не применится, проверьте освобождение по 3-летнему сроку как единственное жильё.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент и его супруг являются собственниками квартиры, приобретённой в феврале 2022 года; в праве собственности на эту квартиру также участвует несовершеннолетний сын, доля которому выделена с использованием средств материнского капитала. В семье двое детей. Клиент планирует продать квартиру и одновременно приобрести квартиру большей площади. Срок владения квартирой на момент продажи составит более трёх, но менее пяти лет, поэтому общее правило п. 4 ст. 217.1 НК РФ само по себе не освобождает доход от налогообложения. Однако применимо специальное освобождение для семей с двумя и более детьми, предусмотренное п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ, которое действует независимо от срока владения продаваемым жильём.

Затронутые правоотношения:

  • Налоговые (НДФЛ при продаже недвижимости) — поскольку квартира находится в собственности менее пяти лет, доход от её продажи по общему правилу подлежит налогообложению; решающее значение приобретает применение специального освобождения по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ.
  • Семейные и отношения собственности супругов — квартира находится в собственности супруга и супруги, что влияет на определение налогоплательщиков и на оценку условий освобождения от налога.
  • Правоотношения, связанные с материнским капиталом и правами несовершеннолетнего — доля сына выделена в силу требований законодательства о материнском капитале; это определяет состав собственников продаваемой квартиры и необходимость учёта дохода от продажи доли ребёнка.
  • Опека и попечительство — отчуждение доли несовершеннолетнего требует соблюдения установленных процедур, что влияет на порядок оформления сделки.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  • На дату продажи у клиента и его супруга есть не менее двух детей, не достигших 18 лет (либо до 24 лет при очной форме обучения), — это базовое условие для применения освобождения по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ.
  • Новая квартира должна быть приобретена в том же календарном году, что и продажа, либо не позднее 30 апреля следующего года — иначе освобождение не применяется.
  • Приобретаемая квартира должна быть больше проданной по общей площади либо по кадастровой стоимости — это обязательное условие освобождения.
  • Кадастровая стоимость продаваемой квартиры не должна превышать 50 млн рублей.
  • На дату продажи у клиента, его супруга и детей не должно быть в совокупности более 50% в праве на иное жильё, площадь или кадастровая стоимость которого превышает приобретаемое.
  • Доля сына должна быть продана одновременно с долями родителей — только в этом случае доход от продажи доли ребёнка освобождается от НДФЛ на основании абз. 7 п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ.
  • Срок владения долей сына, выделенной по материнскому капиталу, исчисляется с даты приобретения всей квартиры (февраль 2022 года), а не с момента выделения доли.
  • Если условия п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ не будут соблюдены, освобождение по трёхлетнему сроку владения возможно только при отсутствии у клиента и его супруга иного жилого помещения на дату продажи.

Освобождение от НДФЛ для семьи с двумя детьми (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ)

Ключевая норма в вашей ситуации — специальное освобождение для семей с двумя и более детьми, которое действует независимо от срока владения квартирой.

2.1. Доход от продажи объекта недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем пункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение, если одновременно соблюдаются следующие условия: налогоплательщик и (или) его супруг (супруга) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети являются обучающимися по очной форме обучения в организациях, осуществляющих образовательную деятельность, или вне зависимости от возраста, если дети признаны судом недееспособными), или налогоплательщик является одним из указанных детей. Возраст детей для целей настоящего пункта определяется на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение, а детей, родившихся после даты осуществления указанной государственной регистрации, на 30 апреля следующего календарного года, после календарного года, в котором осуществлена указанная государственная регистрация; (см.
— п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ

Для вас это означает: поскольку вы и супруг — родители двух детей, а возраст детей определяется на дату регистрации перехода права собственности к покупателю, освобождение применимо, если оба ребёнка (или хотя бы совокупно не менее двух детей) не достигли 18 лет (либо до 24 лет при очной учёбе) на момент продажи.

Но освобождение не безусловно — закон требует одновременного соблюдения ряда условий. Приведу их целиком.

2.1. Доход от продажи объекта недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем пункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение, если одновременно соблюдаются следующие условия: налогоплательщик и (или) его супруг (супруга) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети являются обучающимися по очной форме обучения в организациях, осуществляющих образовательную деятельность, или вне зависимости от возраста, если дети признаны судом недееспособными), или налогоплательщик является одним из указанных детей. Возраст детей для целей настоящего пункта определяется на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение, а детей, родившихся после даты осуществления указанной государственной регистрации, на 30 апреля следующего календарного года, после календарного года, в котором осуществлена указанная государственная регистрация; (см.
— п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ

Условия, критичные для вашей ситуации, таковы:

  1. Покупка новой квартиры в установленный срок — новая квартира (или доля) должна быть приобретена по договору купли-продажи/мены с регистрацией перехода права в том же календарном году, что и продажа, либо не позднее 30 апреля следующего года. Если покупаете по ДДУ (новостройка), достаточно полной оплаты в этот же срок.

  2. Новая квартира должна быть «больше» — общая площадь или кадастровая стоимость приобретённой квартиры (с учётом совокупных долей вас, супруга и детей) должна превышать площадь/кадастровую стоимость проданной.

  3. Лимит по кадастровой стоимости продаваемой квартиры — её кадастровая стоимость не должна превышать 50 млн рублей.

  4. Отсутствие «лишнего» иного жилья — вам, супругу, детям до 18 лет и вашим родителям (в определённых случаях) на дату продажи не должно принадлежать в совокупности более 50% в праве на иное жильё, площадь или кадастровая стоимость которого превышает приобретаемое.

Вывод по освобождению: при соблюдении всех перечисленных условий (двое детей до 18 лет, покупка большей квартиры в тот же год либо до 30 апреля следующего года, кадастровая стоимость продаваемой квартиры до 50 млн руб., отсутствие иного «конкурирующего» жилья более 50%) доход от продажи квартиры полностью освобождается от НДФЛ независимо от того, что квартира куплена лишь в феврале 2022 года.

Освобождение дохода от продажи доли сына

Поскольку доля сыну выделена с использованием материнского капитала, возникает отдельный вопрос: облагается ли НДФЛ его доля в продаже. Закон содержит прямое правило «присоединения» дохода детей.

Если доход от продажи доли в праве собственности на жилое помещение, полученный налогоплательщиком, освобождается от налогообложения на основании настоящего пункта, доходы от продажи долей в таком жилом помещении, полученные его детьми (в том числе усыновленными) и подопечными, также освобождаются от налогообложения при условии, что их доли в праве собственности на такое жилое помещение проданы одновременно с долей налогоплательщика в праве собственности на такое жилое помещение.
— абз. 7 п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ

То есть если ваша (родительская) доля освобождается от налога по п. 2.1, то и доходы от продажи доли сына (и других детей/подопечных) освобождаются — при условии, что их доли проданы одновременно с вашей долей. Это значит, что сделка должна быть оформлена единым договором с одновременной продажей всех долей всех собственников.

Если доход от продажи доли в праве собственности на жилое помещение, полученный налогоплательщиком, освобождается от налогообложения на основании настоящего пункта, доходы от продажи долей в таком жилом помещении, полученные его детьми (в том числе усыновленными) и подопечными, также освобождаются от налогообложения при условии, что их доли в праве собственности на такое жилое помещение проданы одновременно с долей налогоплательщика в праве собственности на такое жилое помещение.
— абз. 7 п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ

Дополнительно о сроке владения долей, выделенной по маткапиталу: по правилу п. 2 ст. 217.1 НК РФ срок нахождения продаваемой доли, приобретённой по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ, исчисляется с даты приобретения всего объекта недвижимости владельцем сертификата или его супругом, а не с момента выделения доли. Поэтому «возраст» доли сына приравнивается к февралю 2022 года — момента покупки всей квартиры, а не к дате выделения доли.

Вывод по доле сына: доход от продажи доли несовершеннолетнего сына освобождается от НДФЛ, если соблюдаются условия п. 2.1 для вас как налогоплательщика и его доля продаётся одновременно с вашей долей. Отдельная декларация по доле ребёнка в этом случае не требуется.

Альтернатива: трёхгодичный срок при «единственном жилье» (если п. 2.1 не применится)

Если освобождение по п. 2.1 по каким-то причинам не удастся применить (например, не уложились в срок покупки новой квартиры или новая квартира не «больше» прежней), остаётся проверить освобождение по сроку владения. Квартира куплена в феврале 2022 года — то есть на момент продажи 2025 года прошло более трёх лет, но менее пяти.

  1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю. При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения. (пп. 4 введен Федеральным законом от 26.07.2019 N 210-ФЗ)
    — пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Трёхгодичный срок применяется, если продаваемая квартира является единственным жильём налогоплательщика. Закон прямо засчитывает и совместную собственность супругов. Ключевой вопрос — нет ли у вас (и супруга) иного жилого помещения на дату продажи.

  1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю. При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения. (пп. 4 введен Федеральным законом от 26.07.2019 N 210-ФЗ)
    — пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Важно: наличие доли сына в самой продаваемой квартире не препятствует льготе «единственного жилья» (речь именно об «ином» жилом помещении). Однако если у вас или супруга есть иная квартира или доля в ней, льгота не работает — и применяется общий пятилетний срок (п. 4 ст. 217.1 НК РФ), который в вашем случае (февраль 2022) ещё не истёк.

При этом действует и 90-дневное правило, прямо закреплённое в пп. 4 п. 3: приобретённое в течение 90 дней до продажи новое жильё не учитывается как «иное», что позволяет при продаже с одновременным улучшением жилищных условий сохранить льготу.

Вывод по трёхлетнему сроку: 3-летний срок применим только если на дату продажи у вас и супруга нет иного жилья. При наличии иного жилья действует 5-летний срок, и без п. 2.1 налог возникнет — тогда применяются вычеты (см. следующий блок).

Если освобождение не применится: расчёт налога, вычеты и декларация

Если ни п. 2.1, ни трёхгодичный срок не применимы, доход от продажи подлежит обложению НДФЛ, но уменьшается на вычеты.

  1. имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей; (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 321-ФЗ) в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей; в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг, цифровой валюты и имущества, полученного в результате выкупа цифровых финансовых активов и (или) цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 тысяч рублей; (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ) (Подпункт в редакции Федерального закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ ) 2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
    — подп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

То есть вы вправе выбрать: либо имущественный вычет до 1 млн рублей (в совокупности на жильё), либо уменьшить доход на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы на приобретение этой квартиры (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При продаже долей вычет распределяется пропорционально долям собственников.

При этом налоговая база не может быть занижена ниже кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7.

  1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
    — п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Напомню и порядок исполнения обязанности: при продаже жилья, находившегося в собственности менее минимального (3/5 лет) срока, необходимо подать декларацию 3-НДФЛ (ст. 228, 229 НК РФ) до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля. За непредставление декларации — штраф по ст. 119 НК РФ (минимум 1000 руб.), за неуплату — штраф по ст. 122 НК РФ (20% от неуплаченной суммы).

Вывод по налогу при отсутствии освобождения: налог уплачивается с разницы между ценой продажи и расходами на приобретение (либо с применением вычета 1 млн руб.), при этом доход не может быть ниже 0,7 кадастровой стоимости. Требуется подача декларации 3-НДФЛ и уплата налога, иначе — штрафы по ст. 119 и 122 НК РФ.

Обязательная процедура: разрешение органов опеки на продажу доли ребёнка

Помимо налогового вопроса есть обязательное требование закона, несоблюдение которого может сорвать сделку и повлечь её оспаривание: продажа доли несовершеннолетнего сына требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

  1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
    — ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Доля сына в квартире возникла именно в силу обязательства по маткапиталу (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ): жильё, купленное с использованием средств маткапитала, оформляется в общую собственность родителей и детей. Поэтому сын — полноправный сособственник, и отчуждение его доли подчиняется правилам о распоряжении имуществом подопечного.

  1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
    — п. 2 ст. 37 ГК РФ
  1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором. 4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
    — ч. 1, 2, 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Из этого следует два обязательных условия:

  1. Получить предварительное разрешение органа опеки на отчуждение доли сына до совершения сделки. Опека даёт разрешение (или мотивированный отказ) в письменной форме в течение 15 дней с даты подачи заявления. На практике опека требует, чтобы взамен продаваемой доли ребёнку были выделены доли в приобретаемой квартире (как правило, не меньше по площади/стоимости), либо средства зачислены на счёт ребёнка.

  2. Убедиться, что недвижимость подопечного может быть отчуждена — по ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ жильё подопечного отчуждается только при перемене места жительства подопечного или в исключительных случаях к выгоде подопечного, с разрешением опеки по ст. 21 того же закона.

Последствия несоблюдения: при обнаружении сделки без разрешения опека обязана обратиться в суд с требованием о расторжении договора — тогда имущество возвращается, а убытки сторон возмещает опекун (попечитель). Для покупателя такой договор несёт риск оспаривания, что практически блокирует сделку, поэтому без разрешения опеки продажа доли ребёнка не пройдёт регистрацию.

Вывод по опеке: до продажи необходимо получить предварительное разрешение органа опеки на отчуждение доли сына, обеспечить выделение ему доли (не хуже прежней) в приобретаемой квартире. Без этого разрешения сделка по продаже доли ребёнка недействительна и может быть расторгнута судом.

Да, вы можете не платить налог с продажи квартиры, если на момент продажи оба ребёнка не достигли 18 лет (либо до 24 лет при очной учёбе) и одновременно соблюдаются условия п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ — в том числе покупка новой квартиры большей площади (или с большей кадастровой стоимостью) в установленный срок.

Основной путь освобождения — п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ (семья с двумя детьми). Это специальная льгота, которая действует независимо от срока владения квартирой. Поскольку квартира куплена в феврале 2022 года, общий пятилетний срок (п. 4 ст. 217.1 НК РФ) ещё не истёк, но для вас это не имеет значения, если соблюдены все условия п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ:

  • вы и (или) супруг — родители не менее двух детей, не достигших 18 лет (либо 24 лет при очной форме обучения) на дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;
  • новая квартира приобретена в установленный п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ срок (в том же календарном году, что и продажа, либо не позднее 30 апреля следующего года — при покупке по ДДУ достаточно полной оплаты в этот срок);
  • общая площадь или кадастровая стоимость приобретённой квартиры (с учётом совокупных долей вас, супруга и детей) превышает площадь или кадастровую стоимость проданной;
  • кадастровая стоимость продаваемой квартиры не превышает 50 млн рублей;
  • на дату продажи вам, супругу, детям до 18 лет (и в определённых случаях вашим родителям) не принадлежит в совокупности более 50% в праве на иное жильё, площадь или кадастровая стоимость которого превышает приобретаемое.

Доход от продажи доли сына также освобождается от НДФЛ. Согласно абз. 7 п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ, если доход от продажи вашей доли освобождается по этому пункту, то доходы от продажи долей детей (в том числе сына) освобождаются при условии, что их доли проданы одновременно с вашей долей — то есть сделка должна быть оформлена единым договором купли-продажи всех долей всех собственников. Отдельная декларация 3-НДФЛ по доле ребёнка в этом случае не требуется.

Если п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ по каким-то причинам не применится (например, не уложитесь в срок покупки новой квартиры или новая квартира не окажется «больше»), остаётся проверить освобождение по пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ — трёхгодичный срок владения при условии, что продаваемая квартира является единственным жильём для вас и супруга на дату продажи. Квартира куплена в феврале 2022 года, поэтому на момент продажи в 2025 году три года уже истекли. При этом приобретённое в течение 90 календарных дней до продажи новое жильё не учитывается как «иное» (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Если же у вас или супруга есть иное жильё, трёхгодичная льгота не работает — тогда применяется общий пятилетний срок (п. 4 ст. 217.1 НК РФ), который ещё не истёк, и без п. 2.1 налог возникнет.

Если ни одна из льгот не применится, налог рассчитывается с разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на приобретение квартиры либо с применением имущественного вычета до 1 000 000 рублей (подп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом налоговая база не может быть ниже 0,7 кадастровой стоимости проданной квартиры (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). В этом случае необходимо подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля следующего года (ст. 228, 229 НК РФ). За непредставление декларации — штраф минимум 1000 рублей (ст. 119 НК РФ), за неуплату налога — 20% от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ).

Отдельное обязательное требование — разрешение органа опеки. Продажа доли несовершеннолетнего сына, выделенной с использованием материнского капитала, требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 1, 2, 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Без этого разрешения сделка может быть оспорена, а регистрация перехода права — приостановлена.

Пошаговые действия

  1. До продажи обратитесь в орган опеки и попечительства по месту жительства за предварительным разрешением на продажу доли несовершеннолетнего сына. Предоставьте документы, подтверждающие, что в новой квартире ребёнку будет выделена доля не меньшей площади (или стоимости), чем в продаваемой. Получите письменное разрешение (акт органа опеки).

  2. Оформите продажу квартиры и покупку новой единым периодом — так, чтобы регистрация перехода права на новую квартиру состоялась в том же календарном году, что и продажа, либо не позднее 30 апреля следующего года (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ). Продавайте все доли (вашу, супруга, сына) одним договором одновременно — это условие освобождения дохода сына по абз. 7 п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ.

  3. Проверьте условия льготы до сделки: убедитесь, что новая квартира по общей площади или кадастровой стоимости больше проданной; кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн рублей; у вас, супруга и детей нет в совокупности более 50% в ином жилье, превышающем приобретаемое (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).

  4. Если все условия п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ соблюдены — декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно, налог не уплачивается. Сохраните документы, подтверждающие соблюдение условий льготы (договоры, выписки из ЕГРН, свидетельства о рождении детей), на случай запроса налогового органа.

  5. Если п. 2.1 не применился, но продаваемая квартира — единственное жильё для вас и супруга на дату продажи (с учётом 90-дневного правила), применяется освобождение по пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ — налог также не уплачивается, декларация не подаётся.

  6. Если ни одна льгота не применилась — подайте декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства до 30 апреля следующего года, заявите вычет (1 000 000 рублей или фактические расходы на приобретение — подп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) и уплатите налог до 15 июля следующего года. При отказе налогового органа в применении льготы вы вправе обжаловать решение в вышестоящий налоговый орган, а затем в суд.