Кто платит налог с аренды квартиры по доверенности, если доход забирает представитель, а не собственник?

Кто является налогоплательщиком НДФЛ с арендной платы — собственник или лицо, реально получающее доход

Налог уплачивается тем физическим лицом, которое фактически извлекает экономическую выгоду (доход), и эта экономическая выгода определяется по правилам НДФЛ.

доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами "Налог на доходы физических лиц", "Налог на прибыль организаций" настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 05.08.2000 № 118-ФЗ; от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 08.06.2015 № 150-ФЗ) 2. В целях настоящего Кодекса не признается доходом (экономической выгодой) получение имущества его фактическим владельцем от номинального владельца, если такое имущество и его номинальный владелец указаны в специальной декларации, представленной в соответствии с Федеральным законом "О добровольном декларировании физическими лицами активов и счетов (вкладов) в банках и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.06.2015 № 150-ФЗ)
— п. 1 ст. 41 НК РФ

Доход от сдачи квартиры в аренду прямо назван в числе доходов от источников в Российской Федерации:

доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 5) доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации;
— подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ

Объектом налогообложения является доход, полученный самим налогоплательщиком:

Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: 1) от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации; 2) от источников в Российской Федерации - для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.
— ст. 209 НК РФ

Для вашей ситуации это означает следующее. Решающим является не то, кто собственник квартиры, а то, кто фактически получает арендную плату и извлекает из неё экономическую выгоду. Если арендная плата поступает к вам (тёте) и остаётся у вас, то с точки зрения статьи 41 НК РФ именно вы получили доход, и именно вы обязаны его задекларировать и уплатить налог — независимо от того, что собственницей квартиры является племянница. Племянница в этой конструкции налог с этих денег не платит, так как дохода (экономической выгоды) она не получает.

Если же договор аренды заключён от имени собственницы (племянницы) и плата поступает ей, то плательщицей НДФЛ становится племянница, а вы лишь выполняете функции её представителя по доверенности.

Вывод: Налог платит тот, кто фактически получает арендную плату. Если, как вы планируете, доход остаётся у вас — отчитываться и уплачивать НДФЛ обязаны вы (тётя), а не племянница.

Механизм декларирования и ставка налога, если арендодателем по договору указана тётя

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 228 НК РФ налог по договорам аренды физическими лицами уплачивается самостоятельно:

физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества; (В редакции федеральных законов от 29.11.2001 № 158-ФЗ; от 24.07.2007 № 216-ФЗ) 2) физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов;
— подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ

Ставка налога при доходах до 2,4 млн руб. в год — 13%:

13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 5 миллионов рублей и составляет не более 20 миллионов рублей; 3402 тысячи рублей и 20 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 20 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 20 миллионов рублей и составляет не более 50 миллионов рублей; 9402 тысячи рублей и 22 процента суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 50 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 50 миллионов рублей.
— п. 1 ст. 224 НК РФ

Декларация 3-НДФЛ подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Для вас это означает: если вы указаны арендодателем и получаете арендную плату, вы обязаны в следующем году до 30 апреля подать декларацию 3-НДФЛ о полученном доходе и уплатить 13% до 15 июля (ст. 228 НК РФ). Зарегистрироваться «самозанятым» (НПД) для сдачи именно жилой квартиры вы не сможете: НПД прямо не признаёт объектом налогообложения доход от сдачи в аренду (наём) жилых помещений.

от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений); 4) государственных и муниципальных служащих, за исключением доходов от сдачи в аренду (наем) жилых помещений; 5) от продажи имущества, использовавшегося налогоплательщиками для личных, домашних и (или) иных подобных нужд; 6) от реализации долей в уставном (складочном) капитале организаций, паев в паевых фондах кооперативов и паевых инвестиционных фондах, ценных бумаг и производных финансовых инструментов; 7) от ведения деятельности в рамках договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом; 8) от оказания (выполнения) физическими лицами услуг (работ) по гражданско-правовым договорам при условии, что заказчиками услуг (работ) выступают работодатели указанных физических лиц или лица, бывшие их работодателями менее двух лет назад; 9) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 15.12.2019 № 428-ФЗ) 10) от уступки (переуступки) прав требований; 11) в натуральной форме; 12) от арбитражного управления, от деятельности медиатора, оценочной деятельности, деятельности нотариуса, занимающегося частной практикой, адвокатской деятельности.
— пп. 3 п. 2 ст. 6 ФЗ-422

То есть у вас два законных пути: (1) декларировать 13% как обычное физическое лицо, либо (2) зарегистрироваться индивидуальным предпринимателем (например, на патентной системе «сдача в аренду жилого помещения»). Для разовой сдачи одной квартиры практически всегда проще и недороже вариант с декларацией 3-НДФЛ и ставкой 13%.

Вывод: Если по договору арендодателем указаны вы и плата остаётся у вас, вы обязаны ежегодно подавать декларацию 3-НДФЛ и платить 13%. Самозанятость (НПД) для сдачи жилой квартиры неприменима.

Не освобождает ли от налога «подарок» от племянницы

Племянница сказала, что арендные деньги будут «подарком» вам. Здесь важно понимать юридическую природу. Сдача в аренду возможна только собственником или уполномоченным им лицом:

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
— ст. 608 ГК РФ

По общему правилу поверенный (тот, кто действует по доверенности) обязан передать доверителю всё полученное по сделкам:

передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения; по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.
— ст. 974 ГК РФ

Поэтому арендная плата юридически принадлежит собственнице — племяннице, и вы по ст. 974 ГК РФ обязаны передавать её ей. Сама по себе доверенность «на сдачу в аренду» не делает арендную плату вашей собственностью. Если вы оставляете её себе, для налоговой это означает, что именно вы получили доход.

«Оформление» этого как дарения от племянницы также не освобождает вас от налога. Освобождение от НДФЛ доходов в порядке дарения действует только между членами семьи и близкими родственниками:

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

А перечень близких родственников по Семейному кодексу — супруги, родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры:

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства.
— ст. 14 СК РФ

Тётя не входит в этот перечень, поэтому передача ей денег в качестве «подарка» от племянницы является облагаемым НДФЛ доходом, который вы обязаны показать в декларации (подп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ):

физические лица, получающие от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 24.07.2007 № 216-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 26.11.2008 № 224-ФЗ) 8) физические лица, получающие доходы в виде денежного эквивалента недвижимого имущества и (или) ценных бумаг, переданных на пополнение целевого капитала некоммерческих организаций в порядке, установленном Федеральным законом от 30 декабря 2006 года № 275-ФЗ "О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций", за исключением случаев, предусмотренных абзацем третьим пункта 52 статьи 217 настоящего Кодекса;
— подп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ

Вывод: Ни конструкция «оставляю арендную плату себе», ни «подарок от племянницы» не освобождают вас от налога, потому что вы и племянница не являетесь близкими родственниками. В любом случае (как доход от сдачи в аренду, так и как подарок) — это ваш облагаемый 13% доход, который вы обязаны декларировать.

Ответственность за непредставление декларации и неуплату налога

Если доход получен, но декларация не подана и налог не уплачен, применяется налоговая ответственность:

За непредставление декларации — штраф 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1000 руб.:

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 229-ФЗ)
— п. 1 ст. 119 НК РФ

За неуплату налога — штраф 20% от неуплаченной суммы (40% при умысле):

влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога. 2. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 16.11.2011 № 321-ФЗ)
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Плюс начисляются пени за каждый день просрочки — 1/300 ключевой ставки ЦБ для физических лиц:

Пеней признается установленная настоящей статьей денежная сумма, которую налогоплательщик должен уплатить в бюджетную систему Российской Федерации в случае неисполнения обязанности по уплате причитающихся сумм налогов в установленные законодательством о налогах и сборах сроки. 2. Сумма соответствующих пеней уплачивается дополнительно к причитающимся к уплате суммам налога независимо от применения других мер обеспечения исполнения обязанности по уплате налога, а также мер ответственности за нарушение законодательства о налогах и сборах. 3. Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов начиная со дня возникновения недоимки по день (включительно) исполнения совокупной обязанности по уплате налогов. Не начисляются пени на сумму недоимки, которую налогоплательщик не мог погасить в силу того, что по решению налогового органа был наложен арест на имущество налогоплательщика или по решению суда были приняты обеспечительные меры в виде приостановления операций по счетам налогоплательщика в банке, наложения ареста на денежные средства или на имущество налогоплательщика. В этом случае пени не начисляются за весь период действия указанных обстоятельств. Подача заявления о предоставлении отсрочки или рассрочки либо заявления о предоставлении инвестиционного налогового кредита не приостанавливает начисления пеней на сумму налога, подлежащую уплате.
— п. 1, 4 ст. 75 НК РФ

Для вас важно: обязанность по уплате лежит на фактическом получателе дохода. Если деньги получает племянница (собственница, арендодатель по договору от её имени), то декларацию и налог платит она. Если деньги остаются у вас и в договоре арендодателем указаны вы — вся ответственность за неподачу декларации и неуплату 13% ложится на вас. Договорённость между вами и племянницей о том, кто «на самом деле» должен платить, для налоговой значения не имеет — значение имеет факт получения экономической выгоды.

Вывод: Чтобы избежать штрафов и пеней, необходимо чётко определить, кто получает арендную плату, и именно это лицо должно подавать декларацию и платить 13%. При оставлении дохода у вас — это ваша обязанность и ваш риск ответственности по ст. 119, 122, 75 НК РФ.