Нужно ли платить налог 0,3% с арендованного земельного участка при вступлении в наследство?

Является ли наследник-арендатор плательщиком земельного налога по арендованному участку

Земельным налогом облагается только тот, кто владеет участком на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Арендатор к таким лицам не относится — закон прямо исключает арендаторов из числа плательщиков.

Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 28.11.2009 № 283-ФЗ; от 27.11.2010 № 308-ФЗ) В отношении земельных участков, входящих в имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, налогоплательщиками признаются управляющие компании. При этом налог уплачивается за счет имущества, составляющего этот паевой инвестиционный фонд. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.11.2010 № 308-ФЗ) 2. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного пользования, в том числе праве безвозмездного срочного пользования, или переданных им по договору аренды. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 369-ФЗ) Не признаются налогоплательщиками организации, зарегистрированные на территории Курильских островов, в течение периода использования такими организациями права на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика налога на прибыль организаций в соответствии со статьей 246 3 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 388 НК РФ

Абзац 1 п. 2 ст. 388 НК РФ прямо устанавливает: лица, владеющие участком по договору аренды, плательщиками земельного налога не признаются. Поскольку свёкор был арендатором (участок не был его собственностью), а его наследница после смерти арендатора также вступает в арендные права, а не в право собственности (п. 2 ст. 617 ГК РФ), обязанность уплачивать земельный налог у неё не возникает. Указанная в вопросе ставка 0,3% к арендатору неприменима, поскольку регулирует налог лишь для плательщиков по ст. 388 НК РФ.

0,3 процента в отношении земельных участков: отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства; (В редакции Федерального закона от 28.11.2009 № 283-ФЗ) занятых жилищным фондом и (или) объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением части земельного участка, приходящейся на объект недвижимого имущества , не относящийся к жилищному фонду и (или) к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства , за исключением указанных в настоящем абзаце земельных участков, приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства, используемых в предпринимательской деятельности, и земельных участков, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 миллионов рублей ;
— п. 1 ст. 394 НК РФ

Ставка 0,3% применяется к земельным участкам под жилищный фонд, жилищное строительство и аналогичным (а также к землям сельхозназначения) — но лишь при исчислении земельного налога лицом, признанным его плательщиком по ст. 388 НК РФ. Так как наследница плательщиком по отношению к участку не является, размер ставки в её ситуации правового значения не имеет: земельный налог с арендованного участка она не платит.

Что касается платежей за пользование участком — вместо земельного налога арендатор вносит арендную плату, обязанность которой установлена п. 1 ст. 614 ГК РФ (цитируется в отдельном блоке). Это плата за пользование имуществом в пользу арендодателя, а не налог в бюджет.

Вывод: земельный налог с арендованного участка свекрови платить не требуется; за пользование участком она вносит арендную плату по договору.

Переходит ли право аренды участка к свекрови по наследству и что для этого нужно

Право аренды земельного участка — имущественное право, которое входит в состав наследства и переходит к наследнику на оставшийся срок, если законом или договором не предусмотрено иное.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага. Статья 1113. Открытие наследства Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина. Статья 1114. Время открытия наследства 1. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) 2. Граждане, умершие в один и тот же день, считаются в целях наследственного правопреемства умершими одновременно и не наследуют друг после друга, если момент смерти каждого из таких граждан установить невозможно.
— ст. 1112 ГК РФ, п. 2

По ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят не только вещи, но и имущественные права — право аренды относится именно к таким правам, не будучи неразрывно связанным с личностью наследодателя. Следовательно, права и обязанности арендатора наследуются.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды 1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. 2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды. Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество;
— п. 2 ст. 617 ГК РФ

П. 2 ст. 617 ГК РФ прямо предусматривает: при смерти гражданина-арендатора недвижимости его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, и арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок (кроме случаев, когда договор был обусловлен личными качествами умершего — для дачного участка это исключение практически нерелевантно). Свекровь, вступив в наследство, автоматически вступает в арендные права на оставшиеся ~22 года (30 − 8) на прежних условиях, включая арендную плату.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Статья 610. Срок договора аренды 1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. 2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Статья 611. Предоставление имущества арендатору 1.
— п. 2 ст. 609 ГК РФ

Поскольку договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ), для надлежащего оформления перехода прав наследнику целесообразно внести изменения в ЕГРН — зарегистрировать переход прав арендатора на наследника. Это не порождает налога на участок, а лишь фиксирует правопреемство в реестре.

Вывод: свекровь наследует право аренды участка до конца срока; ей следует оформить переход прав (госрегистрация изменения арендатора в ЕГРН) и продолжать вносить арендную плату. При этом земельный налог по участку она не платит — его плательщиком остаётся собственник (арендодатель) участка.

Облагается ли налогом на имущество физических лиц дачная постройка (дом) на арендованном участке

Отдельно от земельного налога существует налог на имущество физических лиц (глава 32 НК РФ), который взимается со строений, находящихся в собственности физического лица, — даже если земля под ними лишь арендуется.

Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
— ст. 400 НК РФ

Плательщиком налога на имущество физических лиц признаётся лицо, обладающее правом собственности на объект. Отсюда следует прямая развилка для свекрови: если дача/дом на арендованном участке зарегистрированы в собственности (на свёкра и переходят по наследству) — строение облагается налогом на имущество физических лиц по его кадастровой стоимости, независимо от того, что участок арендован. Если же право собственности на строение не оформлено (не зарегистрировано) — обязанность уплачивать этот налог у наследницы не возникает, так как нет объекта налогообложения, принадлежащего ей на праве собственности.

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя , федеральной территории "Сириус" ) следующее имущество: (В редакции Федерального закона от 11.06.2021 № 199-ФЗ) 1) жилой дом; 2) квартира, комната; (В редакции Федерального закона от 30.09.2017 № 286-ФЗ) 3) гараж, машино-место; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строительства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение. 2. В целях настоящей главы дома (в том числе многоквартирные дома, наемные дома, садовые дома) и жилые строения относятся к жилым домам. (В редакции федеральных законов от 30.11.2016 № 401-ФЗ, от 29.09.2019 № 321-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. Не признается объектом налогообложения имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома.
— п. 1 ст. 401 НК РФ

Объектом налогообложения признаются жилые дома (в том числе садовые дома) и иные здания, строения, сооружения. В сочетании со ст. 400 НК РФ это означает: налоговая обязанность привязана именно к зарегистрированному праву собственности на строение, а не к факту пользования землёй.

Вывод: земельный участок (арендованный) налогом на имущество не облагается — за него вносится только арендная плата. Наследуемый дом/дача облагаются налогом на имущество физических лиц только если право собственности на них зарегистрировано; при отсутствии зарегистрированного права собственности эта налоговая обязанность не возникает. Земля и строение облагаются по разным основаниям: участок — арендными платежами, строение — имущественным налогом.

Что именно платит наследник за пользование участком: арендная плата, а не земельный налог

Поскольку право на участок у свёкра и его наследницы основано на договоре аренды, платой за пользование участком является арендная плата, предусмотренная договором, — а не земельный налог. Это два разных экономико-правовых института: налог платит собственник в бюджет, арендную плату — арендатор арендодателю.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. 3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 4.
— п. 1 ст. 614 ГК РФ

П. 1 ст. 614 ГК РФ возлагает на арендатора обязанность своевременно вносить арендную плату в порядке и на условиях, определённых договором (для дачного участка со сроком 30 лет — обычно в фиксированной сумме, периодически, чаще всего раз в год). В сочетании с п. 2 ст. 617 ГК (переход прав и обязанностей арендатора к наследнику) это означает: свекровь после вступления в наследство принимает на себя обязательство платить арендную плату по договору на оставшиеся ~22 года. Её правовое положение как арендатора (по отношению и к участку, и к платежам за него) полностью идентично положению умершего свёкра: она продолжает пользоваться участком и вносить арендную плату, но не становится ни собственником, ни плательщиком земельного налога.

Вывод: для натурального продолжения пользования участком после вступления в наследство свекрови достаточно продолжить внесение арендной платы по договору (и оформить переход прав арендатора в ЕГРН — п. 2 ст. 609 ГК РФ). Указанная в вопросе ставка 0,3% от оценочной стоимости участка — это земельный налог, который арендатор не платит; за участок наследница платит лишь арендные платежи, размер которых определяется договором.

Сводный вывод по вопросу клиента

Вопрос клиента — нужно ли платить налог с оценочной стоимости арендованного участка по ставке 0,3%.

Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 28.11.2009 № 283-ФЗ; от 27.11.2010 № 308-ФЗ) В отношении земельных участков, входящих в имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, налогоплательщиками признаются управляющие компании. При этом налог уплачивается за счет имущества, составляющего этот паевой инвестиционный фонд. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.11.2010 № 308-ФЗ) 2. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного пользования, в том числе праве безвозмездного срочного пользования, или переданных им по договору аренды. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 369-ФЗ) Не признаются налогоплательщиками организации, зарегистрированные на территории Курильских островов, в течение периода использования такими организациями права на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика налога на прибыль организаций в соответствии со статьей 246 3 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 388 НК РФ

Согласно п. 1 и 2 ст. 388 НК РФ, плательщиками земельного налога признаются только лица, обладающие участком на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а лица, владеющие участком по договору аренды, плательщиками не признаются. Ставка 0,3% (ст. 394 НК РФ) — это ставка именно земельного налога для таких плательщиков. Поскольку участок после смерти свёкра остаётся в аренде (права арендатора переходят к наследнику по п. 2 ст. 617 ГК РФ), свекровь не становится собственником.

Отсюда следует итоговый вывод: земельный налог (0,3% от стоимости участка) свекрови платить не нужно, поскольку она не является его плательщиком. За пользование участком она вносит арендную плату по договору (п. 1 ст. 614 ГК РФ), а если на участке есть зарегистрированный в собственности дом/дача — они облагаются отдельным налогом на имущество физических лиц (ст. 400, 401 НК РФ) по кадастровой стоимости строения.