Продажа квартиры после смерти родителей: нужно ли платить налог 13%, если доли получены по наследству в разное время

Применяется ли 3-летний (а не 5-летний) минимальный предельный срок владения к унаследованной доле

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Ваша доля 2/3 получена именно «в порядке наследования» — сначала 1/3 перешла от отца к матери (2020), затем эти 2/3 перешли к вам после смерти матери (2021). Подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ прямо называет наследование одним из оснований, при котором минимальный предельный срок владения составляет три года, а не пять. Это правило применяется независимо от того, сколько раз доля последовательно переходила по наследству в рамках одной семьи: для вас юридическим основанием возникновения права собственности на 2/3 является именно наследование после матери.

Вывод: к унаследованной доле 2/3 применяется минимальный предельный срок владения 3 года.

С какой даты исчисляется 3-летний срок владения унаследованной долей

1. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество
   — п. 4 ст. 1152 ГК РФ

1. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) 2. Граждане, умершие в один и тот же день, считаются в целях наследственного правопреемства умершими одновременно и не наследуют друг после друга, если момент смерти каждого из таких граждан установить невозможно. При этом к наследованию призываются наследники каждого из них. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) Статья 1115. Место открытия наследства Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя (статья 20). Если последнее место жительства наследодателя, обладавшего имуществом на территории Российской Федерации, неизвестно или находится за ее пределами, местом открытия наследства в Российской Федерации признается место нахождения такого наследственного имущества. Если такое наследственное имущество находится в разных местах, местом открытия наследства является место нахождения входящих в его состав недвижимого имущества или наиболее ценной части недвижимого имущества, а при отсутствии недвижимого имущества - место нахождения движимого имущества или его наиболее ценной части.
   — п. 1 ст. 1114 ГК РФ

Принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя, а не с даты выдачи свидетельства о праве на наследство и не с даты регистрации права в Росреестре. Это правило п. 4 ст. 1152 ГК РФ в связке с п. 1 ст. 1114 ГК РФ (время открытия наследства = момент смерти гражданина) означает, что для целей налогообложения срок владения унаследованной долей начинает течь с даты смерти наследодателя.

Применительно к вашей ситуации: доля 2/3 перешла к вам после смерти матери в 2021 году, поэтому трёхлетний срок владения отсчитывается с даты смерти матери в 2021 году. Если мать умерла в 2021 году, то три полных года истекли не позднее конца 2024 года. Таким образом, к моменту продажи в ближайшее время трёхлетний срок владения унаследованной долей уже истёк.

Вывод: срок владения 2/3 доли исчисляется с даты смерти матери (2021), 3 года истекли в 2024 — на дату планируемой продажи срок полностью соблюдён.

Купленная в 2008 году доля 1/3 и итоговое освобождение всей квартиры от НДФЛ

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Ваша доля 1/3 была приобретена по договору купли-продажи в 2008 году. Даже по общему правилу (п. 4 ст. 217.1 НК РФ — 5 лет) и тем более по правилу трёхлетнего срока этот срок владения многократно превышен (с 2008 года прошло более 17 лет). Таким образом, обе составные части вашего права собственности на квартиру удовлетворяют условию о минимальном предельном сроке владения:

• доля 1/3 — в собственности с 2008 года (срок давно истёк);
• доля 2/3 — в собственности со дня смерти матери в 2021 году, трёхлетний срок истёк в 2024 году.

Поскольку доход от продажи объекта недвижимого имущества освобождается от налогообложения при условии нахождения его в собственности в течение минимального предельного срока и более (п. 2 ст. 217.1 НК РФ), и это условие соблюдено по всей квартире, налог с продажи уплачивать не нужно.

Вывод: налог (НДФЛ 13%) с продажи квартиры платить не нужно, поскольку каждая из долей находилась в вашей собственности дольше соответствующего минимального предельного срока владения.

Дополнительно: если бы срок не истёк — защитный механизм вычета

1. имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества
   — п. 1 ст. 220 НК РФ

Если бы по каким-то обстоятельствам налог всё же подлежал исчислению (например, при продаже ранее истечения трёх лет с даты наследования), у вас сохранялся бы имущественный налоговый вычет при продаже имущества по ст. 220 НК РФ, уменьшающий налоговую базу (1 000 000 рублей по квартире/доле, либо в размере документально подтверждённых расходов). В вашей ситуации этот механизм не требуется, поскольку срок владения истёк и доход освобождён от налога полностью.

Вывод: вычет по ст. 220 НК РФ является резервным механизмом и в данном случае не задействуется — налоговая обязанность отсутствует в силу истечения минимального срока владения.

Нужно ли подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Доход от продажи квартиры освобождается от налогообложения на основании ст. 217.1 НК РФ, поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более (по доле 1/3 — с 2008 года, по доле 2/3 — с 2021 года, при трёхлетнем сроке, истёкшем в 2024 году). Освобождение от налогообложения по п. 2 ст. 217.1 НК РФ означает, что у налогоплательщика не возникает объект налогообложения по данному доходу.

В таком случае подавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в связи с продажей этой квартиры не требуется: обязанность декларирования дохода и, соответственно, представления декларации возникает в отношении доходов, подлежащих налогообложению (ст. 228, 229 НК РФ), а здесь облагаемый налогом доход отсутствует в силу освобождения.

Практическая рекомендация: при регистрации сделки и последующем камеральном контроле налоговому органу при необходимости можно представить подтверждающие документы (договор купли-продажи 2008 года, свидетельства о праве на наследство, выписка из ЕГРН), но самостоятельная подача 3-НДФЛ исключительно по факту продажи данной квартиры не обязательна.

Вывод: подавать декларацию 3-НДФЛ и уплачивать налог с продажи квартиры не требуется — доход освобождён от налогообложения.

Развилка: что если дата смерти матери приходится на конец 2021 года или позже

Исчисление трёхлетнего срока ведётся от даты смерти матери. Если мать умерла в 2021 году, срок истёк не позднее конца 2024 года, и к продаже в ближайшее время условие соблюдено.

Если, против ожидания, дата смерти матери пришлась на 2022 год или позже, и продажа осуществляется до истечения трёх полных лет с этой даты, то:

• по унаследованной доле 2/3 трёхлетний срок ещё не истёк, и доход от этой доли подлежал бы налогообложению;
• в таком случае применяется имущественный налоговый вычет по п. 2 ст. 220 НК РФ (в размере полученного дохода от продажи доли, но не более 1 000 000 рублей в целом по квартире, либо в размере документально подтверждённых расходов наследодателя на приобретение доли);
• возникла бы обязанность подать декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.

Однако в вашем описании мать умерла в 2021 году, поэтому данная ветка не реализуется.

Вывод: при смерти матери в 2021 году налог не возникает и декларация не подаётся; если срок с даты её смерти ещё не истёк к моменту продажи — применяется вычет по ст. 220 НК РФ и возникает обязанность декларирования.

Ответственность и гражданско-правовой момент возникновения права (смежные пласты)

1. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5.
   — п. 2 ст. 8.1 ГК РФ

Правило п. 2 ст. 8.1 ГК РФ о возникновении прав на недвижимость с момента внесения записи в ЕГРН содержит оговорку «если иное не установлено законом». Для наследования такое «иное» правило и установлено п. 4 ст. 1152 ГК РФ (см. выше): принятое наследство считается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от регистрации. Именно поэтому для исчисления трёхлетнего налогового срока владения унаследованной долей значение имеет дата смерти наследодателя, а не дата регистрации права в Росреестре. Выдача свидетельства о праве на наследство (оформление через нотариуса) лишь подтверждает уже возникшее право и не сдвигает начало налогового срока.

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия)
   — п. 1 ст. 122 НК РФ

1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 229-ФЗ)
   — п. 1 ст. 119 НК РФ

Эти нормы об ответственности применимы лишь гипотетически — в ситуации, когда налоговая обязанность вопреки освобождению всё же возникла бы. Применительно к вашему случаю они риска не создают: поскольку доход от продажи квартиры освобождён от налогообложения (весь минимальный срок владения соблюдён), отсутствует и объект налогообложения, и сумма налога к уплате, а следовательно, нет оснований ни для штрафа за неуплату налога по ст. 122 НК РФ, ни для штрафа за непредставление декларации по ст. 119 НК РФ. Отсутствует в этой логике и сам факт налогового правонарушения, за который могла бы наступать ответственность.

Вывод: правила о налоговой ответственности (ст. 119, 122 НК РФ) в вашей ситуации не применяются, поскольку облагаемый доход отсутствует; момент возникновения права на унаследованную долю определяется не датой регистрации в ЕГРН, а датой открытия наследства (смерти наследодателя).