Налог с продажи земельного участка ЖСК частными собственниками и налог на аренду до окончания строительства

Продажа земельного участка физлицами: НДФЛ и минимальный срок владения

Доход от продажи земельного участка, принадлежащего физическим лицам, общий подход: налог уплачивается, если участок находился в собственности менее минимального предельного срока владения.

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению
   — пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Правило освобождения сформулировано в ст. 217.1 НК РФ: при соблюдении минимального срока владения доход от продажи недвижимости не облагается НДФЛ.

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ (начало перечня условий 3-летнего срока)

Применительно к вашему участку: земля с целевым назначением «под строительство многоквартирного дома» не подпадает ни под одно из условий сокращённого трёхлетнего срока. Трёхлетний срок установлен, в частности, для жилых помещений (единственное жильё), для объектов, полученных в порядке наследования, дарения от близких родственников, приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, а также для земельных участков, на которых расположено такое «льготное» жилое помещение (пп. 4 п. 3 ст. 217.1). Участок под строительство МКД — это нежилой коммерческий земельный участок, поэтому для него действует общий минимальный предельный срок владения — 5 лет (а при продаже земельного участка, оказавшегося в собственности продавца-нерезидента, освобождение по ст. 217.1 не применяется вовсе — оговорка к ч. 1 ст. 217.1).

Отсюда развилка:

• если участок в собственности 5 и более лет — доход от его продажи ЖСК освобождается от НДФЛ полностью; декларацию 3-НДФЛ подавать не требуется.
• если менее 5 лет — доход облагается НДФЛ, при этом налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу: либо на имущественный вычет не более 1 000 000 руб., либо на сумму документально подтверждённых расходов на приобретение участка (выгоднее выбирать большую величину).

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Кроме того, если продавцом выступает физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, и доход не связан с систематической предпринимательской деятельностью (а разовая продажа собственного участка ЖСК таковой, как правило, не является), то эти доходы облагаются именно по правилам главы 23 НК РФ (НДФЛ), а не как доходы от предпринимательской деятельности.

Вывод. Продажа участка под строительство МКД физическими лицами — частными собственниками ЖСК облагается НДФЛ, только если участок находился в их собственности менее 5 лет. При владении 5 лет и более доход освобождается от налога без подачи декларации. Если же срок меньше — налог уплачивается с превышения доходов над вычетом 1 млн руб. (либо над подтверждёнными расходами на приобретение), по ставке 13% (15% с суммы дохода свыше 2,4 млн руб. по прогрессивной шкале).

Правило 70% кадастровой стоимости при продаже

Даже если стороны занизят цену продажи, налоговая база не может быть определена «с нуля»: действует правило о минимальной величине дохода, привязанной к кадастровой стоимости.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Это означает: если договорная цена продажи участка ЖСК окажется ниже «кадастровая стоимость × 0,7», то для целей НДФЛ доходом продавца признаётся именно 70% кадастровой стоимости, а не фактическая цена. Правило действует для всех продаж недвижимости, включая земельные участки, если кадастровая стоимость внесена в ЕГРН на 1 января года регистрации перехода права.

Практическое следствие для расчёта налога при сроке владения менее 5 лет: налоговая база = max(цена сделки; 0,7 × кадастровая стоимость) − вычет (1 млн руб. или расходы на приобретение). Если участок был приобретён за сумму, близкую к кадастровой, а продаётся существенно ниже — правило 0,7 не даст уйти от налога на заниженную сумму.

Вывод. При продаже участка ЖСК по цене ниже 70% его кадастровой стоимости доход для НДФЛ всё равно будет определён не ниже 70% кадастровой стоимости, и налог (при владении менее 5 лет) будет исчислен от этой величины.

НДС при продаже земли: налог не возникает

Передача (даже возмездная) земельного участка в собственность ЖСК не признаётся объектом обложения НДС.

1. операции по реализации земельных участков (долей в них); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 20.08.2004 № 109-ФЗ ) 7) передача имущественных прав организации ее правопреемнику (правопреемникам); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 22.07.2005 № 118-ФЗ ) 8) передача денежных средств или недвижимого имущества на формирование или пополнение целевого капитала некоммерческой организации в порядке, установленном Федеральным законом от 30 декабря 2006 года № 275-ФЗ "О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций"; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 30.12.2006 № 276-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 21.11.2011 № 328-ФЗ ) 8 1 ) передача недвижимого имущества в случае расформирования целевого капитала некоммерческой организации, отмены пожертвования или в ином случае, если возврат такого имущества, переданного на пополнение целевого капитала некоммерческой организации, предусмотрен договором пожертвования и (или) Федеральным законом от 30 декабря 2006 года № 275-ФЗ "О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций".
   — пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ

Это значит, что операция продажи участка кооперативу не облагается НДС независимо от статуса продавца (физлицо, ИП или организация): на реализацию земельного участка НДС не начисляется, счёт-фактура не выставляется, «входного» НДС у покупателя не возникает. Данный вопрос релевантен, поскольку ЖСК — организация, и у покупателя мог бы возникнуть вопрос о НДС, однако закон прямо выводит землю из-под объекта налогообложения.

Вывод. Продажа земельного участка под строительство МКД НДС не облагается в силу прямого указания пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ — налога нет ни у продавца, ни к уплате покупателем сверх цены.

Сдача участка в аренду до окончания строительства: НДФЛ

Арендная плата, полученная собственником-физлицом за сдачу участка ЖСК в аренду, образует у него налогооблагаемый доход.

1. доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 5) доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации; в Российской Федерации акций или иных ценных бумаг, а также долей участия в уставном капитале организаций; в Российской Федерации акций, иных ценных бумаг, долей участия в уставном капитале организаций, полученные от участия в инвестиционном товариществе; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) прав требования к российской организации или иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения на территории Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 216-ФЗ) иного имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу; 6) вознаграждение за выполнение трудовых или иных обязанностей, выполненную работу, оказанную услугу, совершение действия в Российской Федерации.
   — пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ

Сдача имущества в аренду не относится к продаже и не подпадает под освобождение ст. 217.1 НК РФ (льгота распространяется только на доход от продажи). Поэтому аренда облагается всегда, независимо от срока владения участком. Арендная плата — это доход физлица от источника в РФ, включаемый в налоговую базу по НДФЛ по ставке 13% (15% со сверхлимитной суммы).

Порядок уплаты зависит от того, кто платит аренду:

• если арендатором выступает ЖСК (российская организация), то именно кооператив является налоговым агентом и обязан исчислить, удержать и перечислить НДФЛ при каждой выплате арендной платы собственнику (ст. 226 НК РФ). В этом случае собственнику не нужно самостоятельно декларировать эти доходы (они уже обложены у источника);
• если арендная плата получена от физлица или организация не удержала налог — собственник сам декларирует и уплачивает НДФЛ.

Как обязанное лицо продавец-физлицо исчисляет и уплачивает налог по доходам, при получении которых налог не был удержан.

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ)(Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 27.07.2010 № 229-ФЗ) 6. Уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят также налогоплательщики, уплачивающие налог на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога.
— п. 4 ст. 228 НК РФ

Альтернатива — НПД (самозанятость). Собственник-физлицо вправе зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход и уплачивать с арендной платы 4% (при сдаче физическим лицам) или 6% (при сдаче организации/ИП, в т.ч. ЖСК) вместо НДФЛ 13/15%.

Налогоплательщиками налога на профессиональный доход (далее - налогоплательщики) признаются физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, перешедшие на специальный налоговый режим в порядке, установленном настоящим Федеральным законом
— ч. 1 ст. 4 ФЗ-422 «О налоге на профессиональный доход»

Ограничение, существенное для данного случая: НПД не применяется к перепродаже имущества.

1. Не вправе применять специальный налоговый режим: 1) лица, осуществляющие реализацию подакцизных товаров , за исключением сахаросодержащих напитков, указанных в подпункте 23 пункта 1 статьи 181 Налогового кодекса Российской Федерации , и товаров, подлежащих обязательной маркировке средствами идентификации в соответствии с законодательством Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 21.11.2022 № 443-ФЗ) 2) лица, осуществляющие перепродажу товаров, имущественных прав, за исключением продажи имущества, использовавшегося ими для личных, домашних и (или) иных подобных нужд
   — п. 2 ч. 2 ст. 4 ФЗ-422 (ограничения НПД)

По смыслу этой нормы доходы от сдачи в аренду собственного имущества под НПД подпадают (это реализация «услуг по предоставлению имущества в пользование», а не перепродажа имущества), поэтому для арендного дохода режим НПД применим. Следует учитывать ограничение по предельному доходу 2,4 млн руб. в год (пп. 8 ч. 2 ст. 4 ФЗ-422): при превышении право на НПД утрачивается.

Вывод. Аренда земельного участка облагается налогом. Если собственник — обычное физлицо, арендная плата облагается НДФЛ (13/15%), при этом ЖСК как налоговый агент обязан удерживать и перечислять налог. Собственник вправе вместо НДФЛ применять НПД со ставкой 6% (аренда организации) либо 4% (физлицам), если зарегистрируется как самозанятый и соблюдёт лимит доходов.

Земельный налог: кто платит при аренде и продаже

Земельный налог уплачивает собственник; арендатор налогоплательщиком не является.

Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного пользования, в том числе праве безвозмездного срочного пользования, или переданных им по договору аренды
— п. 2 ст. 388 НК РФ

Пока участок остаётся в собственности продавцов (в том числе в период аренды до завершения сделки), земельный налог уплачивают именно они — передача участка ЖСК в аренду не переносит обязанность по земельному налогу на кооператив. После государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи налогоплательщиком становится ЖСК, а обязанность прежних собственников прекращается с учётом коэффициента владения по месяцам (п. 7 ст. 396 НК РФ).

Вывод. В период аренды земельный налог платит собственник-продавец. Обязанность переходит к ЖСК только после регистрации перехода права собственности (с месяца, следующего за регистрацией, с учётом правила 15-го числа).

Декларирование и сроки при продаже участка

Если участок продан менее чем через 5 лет владения и доход не освобождён от налога, продавец-физлицо обязан самостоятельно задекларировать доход и уплатить налог.

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Налог за истёкший год уплачивается не позднее 15 июля следующего года.

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ)(Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 27.07.2010 № 229-ФЗ) 6. Уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят также налогоплательщики, уплачивающие налог на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога.
— п. 4 ст. 228 НК РФ

Соответственно: продажа участка в 2025 году при владении менее 5 лет — декларация 3-НДФЛ подаётся не позднее 30 апреля 2026 года, налог уплачивается не позднее 15 июля 2026 года. Если доход полностью покрыт вычетом (например, цена продажи не превышает 1 млн руб. и одновременно правило 0,7 не доначисляет базу), декларация также не требуется (абз. 4 п. 4 ст. 229 — доходы, не превышающие размер вычета, можно не декларировать).

Вывод. При владении участком 5 и более лет декларация не подаётся; при владении менее 5 лет — подаётся 3-НДФЛ до 30 апреля, налог уплачивается до 15 июля следующего года, если облагаемая база положительна.

Сроки и последствия оспаривания налоговым органом

Подытожим сроки, одинаково действующие во всех рассмотренных выше ситуациях:

• минимальный срок владения для освобождения при продаже участка под строительство МКД — 5 лет (ст. 217.1 НК РФ), для льготных случаев — 3 года, но только для прямо перечисленных ситуаций (наследование/дарение от близких, приватизация, рента, единственное жильё и земля под ним), к которым коммерческий участок под МКД не относится;
• срок подачи декларации 3-НДФЛ — не позднее 30 апреля следующего года (п. 1 ст. 229 НК РФ), срок уплаты налога — не позднее 15 июля следующего года (п. 4 ст. 228 НК РФ);
• при аренде удержание НДФЛ производится налоговым агентом (ЖСК) в момент каждой выплаты арендной платы.

Если налоговый орган откажет в освобождении или доначислит налог, налогоплательщик вправе обжаловать ненормативный акт (решение, требование) инспекции в вышестоящий налоговый орган, а затем в суд — такой порядок установлен ст. 137–138 НК РФ (жалоба подаётся в вышестоящий орган через вынесший решение орган). При доначислении налога дополнительно начисляются пени (ст. 75 НК РФ), а при неуплате/неполной уплате налога вследствие занижения базы — штраф по ст. 122 НК РФ, при непредставлении декларации — штраф по ст. 119 НК РФ. Эти нормы не были процитированы дословно (ходы поиска исчерпаны), но их содержание изложено на основе НК РФ.

Вывод. Все сроки по продаже и аренде (5 лет владения; 30 апреля — декларация; 15 июля — уплата) единообразны для всех блоков. При несогласии с доначислением налогоплательщик обжалует решение налогового органа в вышестоящий налоговый орган, а затем в суд, в порядке ст. 137–138 НК РФ; при нарушениях применяются пени (ст. 75) и штрафы (ст. 119, 122).