Должна ли я платить налог, если родственники живут в моей квартире без договора аренды и без оплаты?

Облагается ли НДФЛ безвозмездное проживание родственников (дохода у собственника нет)

Ключевой вопрос — возникает ли у вас как собственника экономическая выгода от того, что в вашем жилье бесплатно живут родственники. Налог на доходы физических лиц облагает только доход, то есть экономическую выгоду, полученную самим налогоплательщиком.

1. В соответствии с настоящим Кодексом, доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами "Налог на доходы физических лиц", "Налог на прибыль организаций" настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 05.08.2000 № 118-ФЗ; от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 08.06.2015 № 150-ФЗ) 2. В целях настоящего Кодекса не признается доходом (экономической выгодой) получение имущества его фактическим владельцем от номинального владельца, если такое имущество и его номинальный владелец указаны в специальной декларации, представленной в соответствии с Федеральным законом "О добровольном декларировании физическими лицами активов и счетов (вкладов) в банках и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.06.2015 № 150-ФЗ)
   — п. 1 ст. 41 НК РФ

Из этого определения следует: чтобы у вас возник объект налогообложения, вы должны сами что-то получить в денежной или натуральной форме. При безвозмездном проживании родственников вы ничего не получаете — вы, напротив, предоставляете своё имущество в пользование без платы. Поэтому у вас не возникает дохода, а значит, нет и объекта обложения НДФЛ.

Такое правоотношение по своей правовой природе является не арендой (наём), а договором безвозмездного пользования (ссуды), для которого характерно именно отсутствие встречного предоставления:

1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса. 3. К договору безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия применяются также правила, предусмотренные статьей 609 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 22.10.2014 № 315-ФЗ)
   — п. 1 ст. 689 ГК РФ

Для целей НДФЛ облагаемый доход от сдачи жилья появляется только там, где есть возмездность — наём или аренда имущества, приносящие собственнику плату:

1. доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 5) доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации; в Российской Федерации акций или иных ценных бумаг, а также долей участия в уставном капитале организаций; в Российской Федерации акций, иных ценных бумаг, долей участия в уставном капитале организаций, полученные от участия в инвестиционном товариществе; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) прав требования к российской организации или иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения на территории Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 216-ФЗ) иного имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу; 6) вознаграждение за выполнение трудовых или иных обязанностей, выполненную работу, оказанную услугу, совершение действия в Российской Федерации.
   — пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ

В вашей ситуации договора найма нет, платы нет, возмездность отсутствует — поэтому подпункт 4 пункта 1 статьи 208 НК РФ не применяется, и дохода, который следовало бы декларировать, у вас не возникает.

Отдельно нужно оценить, не возникает ли налог у самих проживающих родственников (экономия на арендной плате). Но и это не облагается: перечень доходов в виде материальной выгоды в статье 212 НК РФ закрытый, и бесплатное пользование жильём в него не входит.

1. Доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, являются: 1) если иное не предусмотрено настоящим подпунктом, материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование налогоплательщиком заемными (кредитными) средствами, полученными от организаций или индивидуальных предпринимателей, при соблюдении в отношении такой экономии хотя бы одного из следующих условий: соответствующие заемные (кредитные) средства получены налогоплательщиком от организации или индивидуального предпринимателя, которые признаны взаимозависимым лицом по отношению к налогоплательщику либо с которыми налогоплательщик состоит в трудовых отношениях; соответствующие заемные (кредитные) средства получены налогоплательщиком от организации или индивидуального предпринимателя, которые признаны взаимозависимым лицом по отношению к работодателю налогоплательщика; такая экономия фактически является материальной помощью либо формой встречного исполнения организацией или индивидуальным предпринимателем обязательства перед налогоплательщиком, в том числе оплатой (вознаграждением) за поставленные налогоплательщиком товары (выполненные работы, оказанные услуги).
   — пп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ (фрагмент — начало перечня)

К облагаемой материальной выгоде НК РФ относит лишь три ситуации — экономию на процентах по займам, приобретение товаров/работ/услуг у взаимозависимых лиц и приобретение ценных бумаг. Получение жилья в безвозмездное пользование от собственника-родственника ни под одну из них не подпадает. Следовательно, ни у вас, ни у ваших родственников облагаемого НДФЛ дохода в связи с бесплатным проживанием не возникает.

Вывод: при безвозмездном проживании родственников в вашем жилье без договора найма и без арендной платы доход, облагаемый НДФЛ, не возникает ни у вас (собственника), ни у проживающих. Платить НДФЛ с «предполагаемой аренды» вы не обязаны.

Обязанность подать декларацию 3-НДФЛ при отсутствии дохода

Обязанность самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ, а также подать декларацию возникает только у тех лиц, которые фактически получили облагаемый доход (в том числе по договорам найма или аренды):

1. физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества; (В редакции федеральных законов от 29.11.2001 № 158-ФЗ; от 24.07.2007 № 216-ФЗ) 2) физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов;
   — п. 1 и 3 ст. 228 НК РФ

Декларация представляется именно теми налогоплательщиками, которые указаны в пункте 1 статьи 228 НК РФ:

1. Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227, 227 1 и пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 19.05.2010 № 86-ФЗ; от 28.11.2015 № 327-ФЗ) Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ;
   — п. 1 ст. 229 НК РФ

Из системного толкования этих норм следует: если у вас не было облагаемого дохода (жильё не сдавалось в возмездное пользование, арендная плата не поступала), то вы не относитесь к категориям лиц, перечисленным в пункте 1 статьи 228 НК РФ, а значит, обязанности представлять налоговую декларацию по НДФЛ у вас не возникает. Налоговая база для исчисления налога в таком случае отсутствует:

При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 настоящего Кодекса. Если из дохода налогоплательщика по его распоряжению, по решению суда или иных органов производятся какие-либо удержания, такие удержания не уменьшают налоговую базу. Не признается получением дохода или возникновением права на распоряжение доходом получение прав контроля в отношении иностранной структуры без образования юридического лица или иностранного юридического лица, для которого в соответствии с его личным законом не предусмотрено участие в капитале, если такие права получены в результате их передачи между лицами, являющимися членами одной семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушками, бабушками и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 15.02.2016 № 32-ФЗ) 2. Налоговая база определяется отдельно по каждому виду доходов, в отношении которых установлены различные налоговые ставки. Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 24.11.2014 № 366-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ) 2 1 .
— п. 1 ст. 210 НК РФ

Поскольку объекта налогообложения нет (вы ничего не получили), декларировать нечего. Обратная логика — «раз прислали письмо, значит надо подать декларацию» — законом не предусмотрена: письмо налогового органа с предложением подать декларацию само по себе не создаёт обязанности, если отсутствует облагаемый доход.

Вывод: при фактическом отсутствии дохода от сдачи жилья подавать декларацию 3-НДФЛ вы не обязаны. Письмо налоговой о необходимости декларирования не порождает обязанности, которую закон не устанавливает.

Налог на имущество физических лиц платите вы как собственник — независимо от того, кто живёт в жилье

Что касается «налога на имущество», уплату которого вы упомянули: такой налог действительно существует и платит его именно собственник, а не лицо, фактически проживающее в помещении.

Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
— ст. 400 НК РФ

Объектом налогообложения по этому налогу признаётся, в частности, квартира и жилой дом:

1. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя , федеральной территории "Сириус" ) следующее имущество: (В редакции Федерального закона от 11.06.2021 № 199-ФЗ) 1) жилой дом; 2) квартира, комната; (В редакции Федерального закона от 30.09.2017 № 286-ФЗ) 3) гараж, машино-место; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строительства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение. 2. В целях настоящей главы дома (в том числе многоквартирные дома, наемные дома, садовые дома) и жилые строения относятся к жилым домам. (В редакции федеральных законов от 30.11.2016 № 401-ФЗ, от 29.09.2019 № 321-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. Не признается объектом налогообложения имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома.
   — п. 1 ст. 401 НК РФ

Этот налог не зависит от того, сдаёте ли вы жильё в аренду, живут ли в нём родственники или оно пустует: обязанность уплаты связана исключительно с наличием у вас права собственности на объект недвижимости, признаваемый объектом налогообложения. То есть налог на имущество физических лиц вы уплачиваете в любом случае — по налоговым уведомлениям, которые направляет налоговый орган, не позднее установленного срока (как правило, до 1 декабря года, следующего за истёкшим налоговым периодом).

Именно этот ежегодный платёж и является тем «налогом на имущество», о котором вы спрашиваете. С безвозмездным проживанием родственников он не связан и от него не освобождает. Льготы по налогу на имущество устанавливаются статьёй 407 НК РФ для отдельных категорий (пенсионеры, инвалиды I–II групп и др.) и носят заявительный характер; перечень льготных категорий и порядок их применения зависят также от региона нахождения жилья.

Вывод: налог на имущество физических лиц вы обязаны платить как собственник жилья независимо от того, кто и на каких условиях в нём проживает. Это отдельный платёж, не связанный с НДФЛ и с получением (или неполучением) арендного дохода. Если у вас имеется право на льготу по этому налогу, оно реализуется в заявительном порядке.

Что делать с письмом налогового органа и каковы риски

Письмо налоговой, как правило, носит информационный характер: налоговый орган, получив сведения (например, о регистрации по месту жительства посторонних лиц либо иные данные), предполагает возможную сдачу жилья внаём и предлагает отчитаться. У налогового органа есть право в ходе мероприятий налогового контроля запрашивать у налогоплательщика пояснения:

ранее представленной налоговой декларацией (расчетом), налоговый орган вправе требовать у налогоплательщика представить в течение пяти дней необходимые пояснения, обосновывающие изменение соответствующих показателей налоговой декларации (расчета). (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.06.2013 № 134-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 04.11.2014 № 348-ФЗ) При проведении камеральной налоговой проверки налоговой декларации (расчета), в которой заявлена сумма полученного в соответствующем отчетном (налоговом) периоде убытка, налоговый орган вправе требовать у налогоплательщика представить в течение пяти дней необходимые пояснения, обосновывающие размер полученного убытка. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.06.2013 № 134-ФЗ) Налогоплательщики, на которых настоящим Кодексом возложена обязанность представлять налоговую декларацию по налогу на добавленную стоимость в электронной форме, при проведении камеральной налоговой проверки такой налоговой декларации представляют пояснения, предусмотренные настоящим пунктом, в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи через оператора электронного документооборота по формату, установленному федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов.
— п. 3 ст. 88 НК РФ

Лучший способ действий в вашей ситуации — не игнорировать письмо, а направить в инспекцию письменные пояснения о том, что: жильё находится в вашей собственности; в нём безвозмездно проживают ваши родственники; договор найма/аренды не заключался; арендная плата не взимается и не поступала; доход от сдачи жилья отсутствует. К пояснениям целесообразно приложить документы, подтверждающие родство (при наличии) и отсутствие возмездных отношений.

Такой ответ документально фиксирует безвозмездный характер проживания и снимает основания для доначисления НДФЛ с «предполагаемой аренды».

Что касается рисков: ответственность за непредставление декларации (статья 119 НК РФ) и за неуплату налога (статья 122 НК РФ) наступает только при наличии соответственно обязанности декларировать облагаемый доход и неуплаченного налога. Поскольку у вас нет ни облагаемого дохода, ни обязанности подавать декларацию (см. предыдущие блоки), эти составы к вам неприменимы. Налог можно доначислить лишь с фактически полученного дохода, а не с некоего «потенциального» дохода от жилья, которое вы не сдаёте.

Развилка по фактическим обстоятельствам. Если между вами и проживающими родственниками всё же имели место денежные переводы, которые можно расценить как плату за пользование жильём (даже без письменного договора), либо если проживающие не являются вашими близкими родственниками и вы получаете от них возмещение коммунальных и иных платежей в размере, превышающем фактически понесённые расходы, — квалификация может измениться: такие поступления способны быть признаны доходом от сдачи имущества по статье 208 НК РФ. В этом случае доход подлежит декларированию по статье 228 НК РФ. Если же переводов нет и вы ничего не получаете — дохода нет, декларировать нечего.

Вывод: на письмо следует ответить письменными пояснениями о безвозмездном характере проживания родственников с подтверждающими документами. При реальном отсутствии арендной платы и договора найма оснований для доначисления НДФЛ и привлечения к ответственности по статьям 119 и 122 НК РФ нет. Защитная позиция строится на том, что дохода у вас не было, а значит, обязанности декларировать и платить налог не существовало.