Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налогообложение

Можно ли получить налоговый вычет за покупку земельного участка и дома обоим матери и сыну

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте, что право собственности на жилой дом зарегистрировано на каждого из вас в ЕГРН, иначе вычет за участок не положен.
  2. 2
    Подготовьте каждому заявителю отдельный пакет документов, подтверждающих его личные расходы на покупку своей доли.
  3. 3
    Подайте каждый свою налоговую декларацию 3-НДФЛ и заявление на возврат налога в инспекцию по месту жительства.descriptionНалоговая декларация 3-НДФЛ за 2024 год с заявлением имущественного вычета при покупке жилого дома с земельным участком (свободная форма)
  4. 4
    Убедитесь, что у каждого заявителя есть доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13%, за заявляемые годы.
  5. 5
    Если сын несовершеннолетний, вы вправе заявить вычет за его долю, приложив свидетельство о рождении.
  6. 6
    При отказе налогового органа обжалуйте его в вышестоящую инспекцию, а затем в суд.

Документы и доказательства

  • Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с указанием долей каждого покупателя.
  • Платёжные документы каждого заявителя: банковские выписки о перечислении денег со счёта покупателя на счёт продавца.
  • Выписка из ЕГРН о праве собственности на жилой дом и земельный участок на каждого заявителя.
  • Если сын несовершеннолетний: Свидетельство о рождении сына, если он несовершеннолетний и вычет заявляет мать.
  • Налоговая декларация 3-НДФЛ и заявление о возврате налога, подаваемые каждым заявителем отдельно.
  • Справки о доходах по форме 2-НДФЛ за годы, за которые заявляется вычет.

  • Денежные требования

    • Вы вправе заявить вычет по своим расходам на дом и участок в пределах лимита 2 000 000 руб.
    • Ваш сын также вправе получить вычет по своим расходам в пределах своего лимита 2 000 000 руб.

  • Сроки и риски

    • Подайте декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства каждого заявителя.
    • Камеральная проверка декларации и возврат налога займут до 3 месяцев.
    • Право на вычет возникает только после регистрации права собственности на жилой дом.
    • Риск отказа — при недостаточности документов, подтверждающих личные расходы каждого.
    • Если сын несовершеннолетний, вычет за его долю заявляет мать.

  • Чего не делать

    • Не пытайтесь получить вычет за долю, оплаченную другим лицом: каждый заявляет только свои документально подтверждённые расходы.
    • Не подавайте декларацию до государственной регистрации права собственности на жилой дом.
    • Не заявляйте вычет по земельному участку, если на нём не зарегистрирован жилой дом.
    • Не оформляйте платёжные документы на имя одного покупателя, если расходы нёс другой.
    • Не скрывайте факт приобретения имущества у взаимозависимого лица, если сделка была внутри семьи.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если налоговый орган откажет в вычете, ссылаясь на взаимозависимость вас как близких родственников.
    • Защита адвоката нужна при существенной сумме вычета: ошибка в подтверждении личных расходов каждого лишит вас обоих возврата НДФЛ.
    • Привлеките юриста для досудебного обжалования решения инспекции в вышестоящем налоговом органе, если отказ уже получен.
    • Адвокат потребуется для судебного спора, если ваши платёжные документы оформлены ненадлежаще и инспекция не признаёт ваши фактические расходы.
    • Если дом и участок куплены у взаимозависимого лица: Консультация специалиста обязательна, если дом и участок куплены у взаимозависимого лица — это прямой риск отказа в вычете.
    • Если сын несовершеннолетний: Обратитесь к адвокату, если сын несовершеннолетний и вам нужно грамотно заявить вычет за его долю, сохранив его право на лимит в будущем.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент (мать) и её сын приобрели в общую собственность жилой дом и земельный участок, на котором этот дом расположен (либо участок, предоставленный для ИЖС). Право собственности каждого из них на соответствующие доли зарегистрировано в ЕГРН. Оба являются налогоплательщиками НДФЛ и понесли собственные документально подтверждённые расходы на приобретение своих долей. Из этого следует, что каждый из них вправе самостоятельно заявить имущественный налоговый вычет по НДФЛ в пределах фактически произведённых им расходов и персонального лимита 2 000 000 рублей.

Затронутые правоотношения:

  • Право на имущественный налоговый вычет при приобретении жилого дома и земельного участка (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Определяет сам предмет вычета: расходы на приобретение жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, подлежат вычету у каждого налогоплательщика, фактически понёсшего такие расходы.

  • Персональный предельный размер вычета (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Устанавливает, что лимит 2 000 000 рублей применяется к каждому налогоплательщику отдельно, а не к объекту недвижимости в целом, поэтому мать и сын вправе использовать вычет каждый в пределах своего личного лимита.

  • Определение момента возникновения права на вычет (пп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ). Связывает право на вычет с датой государственной регистрации права собственности на жилой дом; для земельного участка под ИЖС вычет не может быть заявлен до регистрации права на расположенный на нём жилой дом.

  • Подтверждение расходов и порядок предоставления вычета (пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, п. 2 ст. 88 НК РФ). Требует, чтобы каждый заявитель подтвердил именно свои расходы платёжными документами, и определяет процедуру камеральной проверки декларации в течение трёх месяцев.

  • Особенности вычета при приобретении имущества в собственность несовершеннолетних детей (пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ). Если сын не достиг 18 лет, вычет за его долю вправе заявить родитель, при этом ребёнок сохраняет право на использование собственного лимита в будущем.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Дом и участок приобретены у постороннего продавца, а не по сделке между матерью и сыном. Родственная связь покупателей сама по себе не препятствует вычету; ограничение действует только при сделках между взаимозависимыми лицами, когда имущество фактически остаётся внутри семьи.

  2. Каждый из покупателей понёс собственные расходы на приобретение своей доли. Вычет предоставляется строго в размере фактически произведённых и документально подтверждённых расходов каждого налогоплательщика; за счёт расходов другого лица вычет не предоставляется.

  3. Право собственности на жилой дом зарегистрировано на каждого из заявителей. До регистрации права на дом вычет по земельному участку, предоставленному для ИЖС, не возникает.

  4. Каждый из заявителей имеет доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13%, за заявляемые налоговые периоды. Фактический возврат налога возможен только в пределах суммы НДФЛ, удержанной и уплаченной в бюджет за соответствующие годы.

  5. Возраст сына. Если сын несовершеннолетний, применяется специальный порядок: вычет за его долю заявляет родитель, что не лишает сына права на использование его личного лимита в будущем.

Право на имущественный вычет при покупке жилого дома и земельного участка — у каждого из двоих покупателей

Право на имущественный налоговый вычет при приобретении жилого дома и земельного участка, на котором этот дом расположен (или участка, предоставленного для ИЖС), прямо закреплено в НК РФ.

  1. имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
    — пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ

Эта норма в равной мере действует для КАЖДОГО лица, фактически понёсшего расходы на приобретение: если дом и участок приобретены в общую собственность матери и сына, каждый из них вправе заявить вычет в размере фактически произведённых ИМ расходов (а не общих расходов по сделке в целом). Иного ограничения «один объект — один вычет» для лиц, не состоящих в браке, закон не содержит.

  1. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей: 1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей. В случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них. При этом предельный размер имущественного налогового вычета равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета
    — пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ

Из этого следует ключевой вывод: лимит 2 000 000 рублей является персональным для КАЖДОГО налогоплательщика (а не «на объект»), поскольку право на вычет возникло по сделкам после 01.01.2014. Мать и сын — не супруги, поэтому специальный механизм «распределения расходов по заявлению супругов» (абз. пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ) к ним не применяется: каждый заявляет вычет строго в пределах суммы, которую он реально оплатил и которая подтверждена его платёжными документами, и не свыше своей доли.

Вывод: Да, и мать, и сын могут получить имущественный налоговый вычет по одному и тому же дому с участком — каждый в пределах своих фактически понесённых и документально подтверждённых расходов (в размере своей доли в праве собственности) и в пределах личного лимита 2 000 000 рублей у каждого. За счёт средств другого лица (например, сын за долю матери) вычет получить нельзя — он предоставляется только на личные, реально понесённые расходы налогоплательщика.

Момент возникновения права на вычет и его зависимость от регистрации дома

  1. при приобретении объекта недвижимого имущества или доли (долей) в нем право на имущественный налоговый вычет возникает с даты государственной регистрации права собственности налогоплательщика на такой объект недвижимого имущества или долю (доли) в нем, если иное не предусмотрено подпунктом 2 1 настоящего пункта. При приобретении земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, право на имущественный налоговый вычет возникает с даты государственной регистрации права собственности налогоплательщика на расположенные на таком земельном участке жилой дом или долю (доли) в нем. При строительстве индивидуального жилого дома право на имущественный налоговый вычет возникает с даты государственной регистрации права собственности налогоплательщика на данные жилой дом или долю (доли) в нем
    — пп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ

Для ситуации «участок + дом» принципиально: при приобретении земельного участка, предоставленного для ИЖС, вычет нельзя получить до регистрации права собственности на расположенный на нём ЖИЛОЙ ДОМ. То есть одного только купленного пустого участка недостаточно — право на вычет «за участок» возникает лишь после того, как на участке зарегистрирован жилой дом (на имя покупателя). Если дом уже построен и зарегистрирован — право возникает с даты регистрации права собственности на дом (и на сам участок, на котором дом расположен).

Это означает, что для заявления вычета за дом и участок оба покупателя должны иметь зарегистрированное право собственности: дата возникновения права определяет, за какой налоговый период (год) можно впервые заявить вычет, и фиксирует предельный размер вычета (2 млн руб.), действовавший в тот период.

Вывод: Вычет за дом и участок доступен только после регистрации права собственности на жилой дом на каждого из заявителей. Если участок куплен без дома и дом ещё не зарегистрирован — право на вычет за участок возникнет только после регистрации дома.

Документы и порядок возврата налога

Для подтверждения права на вычет каждый из покупателей подаёт декларацию 3-НДФЛ за истёкший налоговый период с приложением документов.

документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы); заявление налогоплательщиков-супругов о распределении понесенных ими расходов, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, - при строительстве или приобретении на территории Российской Федерации такими налогоплательщиками в период брака в совместную собственность одного или нескольких объектов имущества, указанных в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, в том числе с использованием кредитных денежных средств. Размеры расходов, распределяемых супругами в указанных в настоящем абзаце случаях, определяются исходя из фактически произведенных расходов с учетом ограничений, установленных настоящим пунктом и пунктом 4 настоящей статьи; (Подпункт в редакции Федерального закона от 20.04.2021 № 100-ФЗ) 7) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 20.04.2021 № 100-ФЗ)
— пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ (о документах)

Ключевое требование — расходы должен подтверждать САМ заявитель: платёжные документы (банковские выписки о перечислении денег со счёта покупателя на счёт продавца, квитанции и т.п.) должны быть оформлены на того, кто заявляет вычет. Если мать и сын платили поровну и это видно из документов — каждый включает свою часть. Договор о приобретении дома и договор о приобретении земельного участка представляются каждым заявителем в отношении своей доли.

Камеральная налоговая проверка проводится уполномоченными должностными лицами налогового органа в соответствии с их служебными обязанностями без какого-либо специального решения руководителя налогового органа в течение трех месяцев со дня представления налогоплательщиком налоговой декларации (расчета) (в течение шести месяцев со дня представления иностранным лицом, состоящим на учете в налоговом органе в соответствии с пунктом 4 6 статьи 83 настоящего Кодекса, налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость), если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
— п. 2 ст. 88 НК РФ

Заявление о возврате можно подать одновременно с декларацией; сумма налога возвращается по итогам камеральной проверки (до 3 месяцев). Вычет предоставляется только при наличии у заявителя дохода, облагаемого НДФЛ по ставке 13% (зарплата и т.п.), за те годы, по которым заявляется возврат: если у кого-то из двоих такого дохода нет — он не сможет фактически вернуть налог, хотя право на вычет у него сохраняется на будущие периоды.

Вывод: Оба покупателя подают самостоятельные декларации 3-НДФЛ (каждый со своим пакетом документов, подтверждающим именное его расходы), и каждый возвращает уплаченный им НДФЛ в пределах своей доли и своего лимита после камеральной проверки (до 3 месяцев).

Ограничения: родственные отношения, несовершеннолетний сын и сделка между взаимозависимыми

Родственная связь «мать — сын» САМА ПО СЕБЕ не лишает права на вычет, если дом и участок куплены у постороннего продавца, а мать и сын являются собственниками (долей). Ограничения возникают в двух особых случаях:

  1. Покупка у близкого родственника (взаимозависимого лица). Если дом/участок приобретаются у лица, состоящего с покупателем в отношениях родства/свойства (в частности, если мать покупает долю у сына или наоборот), вычет не предоставляется — в таких сделках усматривается отсутствие реальных «фактических произведённых расходов», поскольку имущество фактически остаётся в семье. Прямого запрета «мать/сын» в действующей редакции ст. 220 НК РФ прямо не поименовано (соответствующая норма о взаимозависимых была из ст. 220 исключена), однако налоговые органы отказывают в вычете по таким сделкам, опираясь на требование о фактически понесённых именно налогоплательщиком расходах и на общий анти-злоупотребительный подход. Поэтому: если продавец — родственник, вычет рискован и с высокой вероятностью будет отказан.

  2. Несовершеннолетний сын. Как прямо следует из пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, родитель при приобретении имущества в собственность ребёнка до 18 лет применяет специальный механизм — вычетом может воспользоваться родитель (приложив свидетельство о рождении), при этом ребёнок не лишается права на будущее использование своего личного лимита 2 млн руб.:

свидетельство о рождении ребенка - при приобретении родителями жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих детей в возрасте до 18 лет
— пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ

Вывод: Если дом и участок куплены у постороннего продавца, а мать и сын являются собственниками долей — оба вправе получить вычет независимо от родства. Если же сделка совершена между матерью и сыном как продавцом и покупателем (либо имущество остаётся «внутри семьи»), вычет применяться не должен. Если сын несовершеннолетний — вычет за его долю может заявить родитель, и это не лишает сына его личного лимита в будущем.

Да, и мать, и сын вправе получить имущественный налоговый вычет по одному и тому же дому с земельным участком — каждый в пределах своих фактически понесённых и документально подтверждённых расходов и в пределах личного лимита 2 000 000 рублей у каждого.

Поскольку мать и сын не являются супругами, специальный механизм распределения расходов по заявлению супругов (абз. пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ) к ним не применяется. Каждый из сособственников заявляет вычет самостоятельно — строго в размере той суммы, которую он реально оплатил и которая подтверждена его платёжными документами, и не свыше своей доли в праве собственности (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Ключевые условия, которые необходимо соблюсти:

  1. Регистрация права собственности на жилой дом. Право на вычет возникает с даты государственной регистрации права собственности на жилой дом (пп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ). Если участок приобретён без дома и дом ещё не зарегистрирован — вычет за участок заявить нельзя до регистрации права на дом.

  2. Подтверждение личных расходов. Каждый заявитель должен подтвердить именно свои расходы: платёжные документы (банковские выписки о перечислении денег со счёта покупателя на счёт продавца, квитанции и т.п.) должны быть оформлены на того, кто заявляет вычет (пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ). За счёт средств другого лица вычет получить нельзя.

  3. Продавец — не взаимозависимое лицо. Если дом и участок куплены у постороннего продавца, родственная связь «мать — сын» сама по себе не препятствует вычету. Однако если сделка совершена между матерью и сыном как продавцом и покупателем (либо имущество остаётся «внутри семьи»), налоговый орган может отказать в вычете, ссылаясь на отсутствие фактических расходов налогоплательщика, однако это прямо не следует из процитированных норм.

  4. Если сын несовершеннолетний. Вычет за его долю может заявить родитель (мать), приложив свидетельство о рождении. При этом сын не лишается права на использование своего личного лимита 2 000 000 рублей в будущем (пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Пошаговые действия

  1. Убедитесь, что право собственности на жилой дом зарегистрировано на каждого из вас (мать и сын) в ЕГРН. Без регистрации дома вычет за участок не предоставляется (пп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ).

  2. Подготовьте документы каждому заявителю отдельно:

    • договор приобретения жилого дома и договор приобретения земельного участка (в отношении своей доли);
    • платёжные документы, подтверждающие личные расходы именно этого заявителя (банковские выписки о перечислении денег со счёта покупателя на счёт продавца, квитанции и т.п.);
    • выписку из ЕГРН о праве собственности на дом и участок;
    • если сын несовершеннолетний — свидетельство о рождении (для заявления вычета родителем).

  3. Подайте налоговую декларацию 3-НДФЛ за истёкший налоговый период в налоговый орган по месту жительства каждого заявителя. Каждый подаёт самостоятельную декларацию со своим пакетом документов.

  4. Одновременно с декларацией подайте заявление о возврате налога. Сумма налога возвращается по итогам камеральной проверки, срок которой составляет 3 месяца со дня представления декларации (п. 2 ст. 88 НК РФ).

  5. Учитывайте наличие дохода, облагаемого НДФЛ по ставке 13%. Вычет предоставляется только при наличии такого дохода за те годы, по которым заявляется возврат. Если у кого-то из заявителей такого дохода нет — право на вычет сохраняется на будущие периоды.

  6. При отказе налогового органа (например, по мотиву взаимозависимости или недостаточности подтверждения расходов) вы вправе обжаловать решение в вышестоящий налоговый орган, а затем в суд.