Какие документы нужны для дарственной на квартиру от отца совершеннолетнему ребенку и нужно ли платить НДФЛ после развода

Обязательно ли нотариальное удостоверение дарения квартиры

С 2025 года любой договор дарения недвижимого имущества между гражданами требует обязательного нотариального удостоверения, независимо от того, кто именно выступает сторонами.

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Это прямой ответ на ваш вопрос про документы: сделка не может быть заключена «одной бумажкой между собой», а подлежит нотариальной форме. Правовая суть такого требования раскрыта в ст. 163 ГК РФ:

1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 163 ГК РФ

Для сына из этого следует, что без обращения к нотариусу договор дарения квартиры будет ничтожен (п. 3 ст. 163 ГК РФ), то есть не породит перехода права собственности. Нотариус удостоверяет сделку, проверяет право бывшего мужа на её совершение (наличие у него права собственности, отсутствие обременений и прав третьих лиц) и готовит договор, который затем направляется в Росреестр.

Вывод: договор дарения квартиры между отцом-дарителем и совершеннолетним сыном-одаряемым оформляется только у нотариуса; без нотариального удостоверения сделка ничтожна.

Освобождается ли сын от НДФЛ при получении квартиры в дар

Да, при дарении отцом своему сыну одаряемый полностью освобождается от НДФЛ.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.07.2005 № 78-ФЗ) 18 2 ) доходы в денежной и (или) натуральной формах, полученные от личного фонда в соответствии с утвержденными его учредителем условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации этого личного фонда имущества выгодоприобретателями и (или) отдельными категориями лиц из неопределенного круга лиц - физических лиц, за исключением случаев получения указанных доходов до дня смерти его учредителя, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
— пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ

Отец и сын — это «родители и дети», прямо отнесённые законом к близким родственникам. Это же соотношение зафиксировано в Семейном кодексе:

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства. Статья 15. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак 1. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак, а также консультирование по медико-генетическим вопросам и вопросам планирования семьи проводятся медицинскими организациями государственной системы здравоохранения и муниципальной системы здравоохранения по месту их жительства бесплатно и только с согласия лиц, вступающих в брак. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 2. Результаты обследования лица, вступающего в брак, составляют врачебную тайну и могут быть сообщены лицу, с которым оно намерено заключить брак, только с согласия лица, прошедшего обследование. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 3. Если одно из лиц, вступающих в брак, скрыло от другого лица наличие венерической болезни или ВИЧ-инфекции, последний вправе обратиться в суд с требованием о признании брака недействительным (статьи 27 - 30 настоящего Кодекса). ГЛАВА 4. ПРЕКРАЩЕНИЕ БРАКА Статья 16. Основания для прекращения брака 1.
— п. 2 ст. 14 СК РФ

Поэтому у дарителя (отца) при дарении экономической выгоды не возникает, а у одаряемого (сына) доход в виде полученной в дар квартиры не облагается НДФЛ на основании пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ — независимо от кадастровой стоимости квартиры. Развод родителей на это правило не влияет: налоговая льгота привязана именно к родству «родитель — ребёнок», а не к браку дарителя.

Декларацию 3-НДФЛ по такому подарку подавать также не нужно:

Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьей 217 настоящего Кодекса (за исключением доходов, указанных в пунктах 60 и 66 статьи 217 настоящего Кодекса), а также доходы, указанные в статье 214 2 настоящего Кодекса, доходы, сведения о которых представлены в налоговые органы в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226, пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, доходы, при получении которых налог полностью удержан налоговыми агентами, если это не препятствует получению налогоплательщиком налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 - 221 настоящего Кодекса. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.12.2009 № 368-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 15.02.2016 № 32-ФЗ, от 01.04.2020 № 102-ФЗ, от 14.07.2022 № 324-ФЗ) Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, если в отношении такого недвижимого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем вторым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого имущества в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета.
— п. 1, абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ

Важное условие-развилка: льгота пп. 18.1 ст. 217 НК РФ по общему правилу касается резидентов РФ. Если сын не является налоговым резидентом РФ (проводит за пределами РФ менее 183 дней в году), освобождение от НДФЛ у него может не применяться в полном объёме — в этом случае вопрос налогообложения подлежит отдельной проверке. При обычной ситуации (сын — налоговый резидент РФ, даритель — отец, квартира дарится целиком) НДФЛ платить не нужно.

Вывод: при дарении квартиры отцом совершеннолетнему сыну НДФЛ не уплачивается и декларация не подаётся, так как родители и дети — близкие родственники по пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ; ограничение возникает только если сын не является налоговым резидентом РФ.

Вправе ли бывший муж дарить квартиру единолично (права бывшей жены)

Здесь ключевое значение имеет, на кого оформлена квартира и из какого имущества она происходит. Это определяет, понадобится ли ваше (бывшей жены) участие или согласие.

Ветка А — квартира является личной собственностью бывшего мужа (куплена им до брака, получена в дар или по наследству, либо при разводе произведён раздел, по которому квартира перешла ему, либо брачный договор отнёс её к его имуществу). В этом случае он распоряжается квартирой единолично, вашего согласия не требуется — вы не собственник.

Ветка Б — квартира куплена в браке и раздел имущества при разводе не производился. Тогда квартира является общей совместной собственностью бывших супругов, и развод сам по себе не прекращает этого режима. Распоряжение такой квартирой регулируется нормами о совместной собственности:

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Из этого следует, что для отчуждения квартиры (а дарение — это безвозмездное отчуждение) требуется участие и согласие обоих сособственников. При этом к требованиям о разделе такого имущества после развода применяется общий трёхлетний срок:

1. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. Статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов 1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ Статья 40. Брачный договор Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Статья 41.
   — п. 7 ст. 38 СК РФ

Практическое следствие для вас: если квартира общая и раздел не проводился, то для чистого оформления дарения на сына необходимо сначала осуществить раздел (нотариально удостоверенное соглашение о разделе или решение суда), в результате которого квартира перейдёт отцу, либо вы должны дать нотариально удостоверенное согласие на сделку и участвовать в ней (например, подарить свою долю сыну одновременно). Если сделка будет совершена отцом без вашего ведома в отношении общего имущества, вы вправе оспаривать её в суде в течение года со дня, когда узнали о ней (абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ).

Вывод: если квартира — личная собственность бывшего мужа, он дарит её единолично без вашего участия; если квартира приобретена в браке и не разделена при разводе, для дарения необходимо ваше нотариально удостоверенное согласие/участие либо предварительный раздел имущества — иначе сделка оспорима.

Какие документы нужны и во сколько обойдётся оформление

Для удостоверения дарения нотариусу понадобится по существу минимальный пакет: паспорта сторон (дарителя-отца и одаряемого-сына), правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство/выписка, договор, на основании которого квартира у отца) и сам проект договора дарения. Сведения из ЕГРН, подтверждающие право собственности и отсутствие обременений, нотариус и орган регистрации в значительной части запрашивают самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия по ФЗ № 218-ФЗ.

За удостоверение сделки с отчуждением недвижимости близким родственникам (детям) установлен льготный федеральный тариф:

1. за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества: супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки: (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ ) до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки); (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ ) свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей
   — пп. 1 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате

То есть при дарении отцом сыну применяется пониженный тариф «для супруга, родителей, детей, внуков»: до 10 млн рублей — 3 000 руб. + 0,2% оценки/суммы сделки; свыше 10 млн рублей — 23 000 руб. + 0,1% суммы превышения (но не более 50 000 руб.). Помимо федерального тарифа нотариус, занимающийся частной практикой, взимает региональный тариф и расходы за услуги правового и технического характера — итоговую сумму уточняйте у конкретного нотариуса.

После нотариального удостоверения нотариус сам направляет документы в Росреестр. Поскольку сделка нотариально удостоверена, регистрация перехода права занимает сокращённый срок:

1. три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме - в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов; 10) пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов; 11) пять рабочих дней с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов;
   — п. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ (пп. 9 — при нотариальной сделке)

За государственную регистрацию перехода права собственности при дарении уплачивается госпошлина (по п. 22 ст. 333.33 НК РФ для физических лиц).

Вывод: обязательный минимум документов — паспорта отца и сына, правоустанавливающий документ на квартиру и договор дарения (готовит нотариус); выписку ЕГРН и ряд сведений запросят нотариус и Росреестр сами. Расходы складываются из нотариального тарифа (льготный — для детей), регионального тарифа с услугами правового характера и госпошлины за регистрацию права; срок регистрации при нотариальной сделке — 3 рабочих дня (через Росреестр) или 5 рабочих дней (через МФЦ).