Сдаём квартиру в аренду, будучи нерезидентами: повлияет ли аренда на налог при продаже, если владеем более 5 лет, и как уменьшить налог с аренды через ИП или самозанятость

Влияет ли сдача квартиры в аренду на освобождение от налога при последующей продаже

Ключевое условие освобождения дохода от продажи недвижимости от НДФЛ — минимальный предельный срок владения объектом, причём для вашей квартиры, находящейся в собственности более пяти лет, этот срок уже давно истёк. Закон связывает освобождение исключительно с непрерывностью нахождения объекта в собственности налогоплательщика, а не с порядком его использования.

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Сдача жилья в аренду означает временное предоставление квартиры во владение и пользование нанимателю на основании договора найма (ст. 671 ГК РФ) — право собственности при этом сохраняется за вами и вашим супругом, перехода права собственности не происходит. Поэтому срок непрерывного нахождения квартиры в вашей собственности арендой не прерывается и не пересчитывается: ваши более пяти лет владения не «обнуляются» и не начинают отсчитываться заново из-за сдачи в аренду.

Важно и то, что это освобождение применяется и к налоговым нерезидентам РФ. Особенность нерезидентов (ст. 224 НК РФ) касается лишь ставки налога на облагаемый доход, но не отменяет освобождений, установленных ст. 217 и 217.1 НК РФ (такое-то освобождение не обусловлено резидентством). Соответственно, если решите продать квартиру после того, как начнёте её сдавать, и совокупный срок вашей собственности на момент продажи превышает пять лет — налог с дохода от продажи платить не придётся, сдавать ли её в аренду или нет, значения не имеет.

Вывод: если вы продадите квартиру, пробыв её собственником более 5 лет (что уже имеет место), доход от продажи освобождается от НДФЛ независимо от того, сдавалась ли квартира в аренду. Начало сдачи в аренду не влияет на исчисление минимального срока владения и не приводит к появлению налога с продажи.

Налогообложение арендного дохода нерезидента РФ без спецрежима: ставка 30% и декларирование

Если супруги не оформляют никакой специальный налоговый режим, доход от сдачи квартиры в аренду облагается именно НДФЛ как доход от источника в Российской Федерации.

1. доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 5) доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации; в Российской Федерации акций или иных ценных бумаг, а также долей участия в уставном капитале организаций; в Российской Федерации акций, иных ценных бумаг, долей участия в уставном капитале организаций, полученные от участия в инвестиционном товариществе; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) прав требования к российской организации или иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения на территории Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 216-ФЗ) иного имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу; 6) вознаграждение за выполнение трудовых или иных обязанностей, выполненную работу, оказанную услугу, совершение действия в Российской Федерации.
   — пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ

Ваша квартира находится в России (есть выписка из ЕГРН), поэтому арендная плата — это доход от источника в РФ, облагаемый в России даже для нерезидентов. Для налоговых нерезидентов РФ применяется повышенная ставка к таким доходам:

Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за исключением доходов, получаемых: в виде дивидендов от долевого участия в деятельности российских организаций и выплат, не связанных с выкупом цифровых финансовых активов, в случае, если решением о выпуске этих цифровых финансовых активов предусмотрена выплата дохода в сумме, равной сумме дивидендов, полученных лицом, выпустившим эти цифровые финансовые активы, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 15 процентов; (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 324-ФЗ) от осуществления трудовой деятельности, указанной в статье 227 1 настоящего Кодекса, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере, предусмотренном пунктом 3 1 настоящей статьи ; (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ) от осуществления трудовой деятельности в качестве высококвалифицированного специалиста в соответствии с Федеральным законом от 25 июля 2002 года № 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации", в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере, предусмотренном пунктом 3 1 настоящей статьи ;
— п. 3 ст. 224 НК РФ

То есть в «базовом» сценарии (без оформления самозанятости/ИП) с арендного дохода нерезидент должен заплатить 30%. Также на нерезидента, самостоятельно получающего доход от аренды в РФ, ложится обязанность самому задекларировать доход и уплатить налог (доход от аренды у физлица не является доходом от налогового агента):

1. физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества; 2) физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества , принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, а также если иное не предусмотрено настоящей главой; (пп. 2 введен Федеральным законом от 29.11.2001 N 158-ФЗ, в ред. Федеральных законов от 26.11.2008 N 224-ФЗ , от 19.07.2009 N 202-ФЗ , от 29.09.2019 N 325-ФЗ ) 3 ) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; (см.
   — пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ

Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию с учетом положений статьи 229 настоящего Кодекса. Абзац исключен. - Федеральный закон от 29.12.2000 N 166-ФЗ. 4. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Абзац утратил силу с 1 января 2025 года. - Федеральный закон от 12.07.2024 N 176-ФЗ. 5. Утратил силу. - Федеральный закон от 27.07.2010 N 229-ФЗ. 6. Уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят также налогоплательщики, уплачивающие налог на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога.
— п. 3 ст. 228 НК РФ

Срок представления декларации 3-НДФЛ — 30 апреля года, следующего за отчётным, а уплата налога — не позднее 15 июля следующего года:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом , если иное не предусмотрено статьей 227.1 настоящего Кодекса. 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (см.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

**Вывод: если вы будете сдавать квартиру в аренду как обычные физические лица без оформления спецрежима, то как нерезиденты обязаны платить с арендного дохода 30% (ст. 224 п. 3 НК РФ), подавая декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля и уплачивая налог до 15 июля года, следующего за отчётным. Способы законно снизить эту ставку рассмотрены ниже.

Способ уменьшить налог с аренды нерезиденту: самозанятость (НПД, 4%) без ущерба для продажи

Закон о налоге на профессиональный доход (ФЗ № 422-ФЗ) не связывает право на применение НПД с налоговым резидентством РФ — нерезидент вправе стать плательщиком НПД, как и резидент. Профессиональный доход прямо включает доход физического лица «от использования имущества», к которому относится и сдача в аренду собственного жилья:

Профессиональный доход - доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества. 8. Физические лица, применяющие специальный налоговый режим, освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц в отношении доходов, являющихся объектом налогообложения налогом на профессиональный доход (далее - налог). 9. Индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией (включая суммы налога, подлежащие уплате при завершении действия таможенной процедуры свободной таможенной зоны на территории Особой экономической зоны в Калининградской области). 10. Индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим, не освобождаются от исполнения обязанностей налогового агента, установленных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. 11. Индивидуальные предприниматели, указанные в подпункте 2 пункта 1 статьи 419 Налогового кодекса Российской Федерации , не признаются плательщиками страховых взносов за период применения специального налогового режима.
— ч. 7 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ

Сдача в аренду (наём) жилых помещений прямо включена в объект налогообложения НПД — именно на неё не распространяются исключения Закона № 422-ФЗ для другого имущества (ср. пп. 4 п. 2 ст. 6 ФЗ № 422-ФЗ: «за исключением доходов от сдачи в аренду (наем) жилых помещений»). При этом ставка налога для самозанятых при доходах от физлиц ниже 30% НДФЛ (4% против 30%), и налог уплачивается без подачи декларации — фискально «дешевле», чем платить 30% как обычному физлицу-нерезиденту по ст. 224 п. 3 НК РФ.

Для вашего опасения про продажу ключевое значение имеет то, что продажа недвижимости не входит в объект налогообложения НПД — режим прямо исключает её из обложения:

1. от продажи недвижимого имущества, транспортных средств; 3) от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений); 4) государственных и муниципальных служащих, за исключением доходов от сдачи в аренду (наем) жилых помещений; 5) от продажи имущества, использовавшегося налогоплательщиками для личных, домашних и (или) иных подобных нужд; 6) от реализации долей в уставном (складочном) капитале организаций, паев в паевых фондах кооперативов и паевых инвестиционных фондах, ценных бумаг и производных финансовых инструментов; 7) от ведения деятельности в рамках договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом; 8) от оказания (выполнения) физическими лицами услуг (работ) по гражданско-правовым договорам при условии, что заказчиками услуг (работ) выступают работодатели указанных физических лиц или лица, бывшие их работодателями менее двух лет назад; 9) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 15.12.2019 № 428-ФЗ) 10) от уступки (переуступки) прав требований; 11) в натуральной форме; 12) от арбитражного управления, от деятельности медиатора, оценочной деятельности, деятельности нотариуса, занимающегося частной практикой, адвокатской деятельности.
   — п. 2 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422-ФЗ

То есть оформление самозанятости для сдачи квартиры не создаёт объекта налогообложения при её последующей продаже: НПД с продажи не начислит ни одного рубля, а доход от продажи подпадает под освобождение по ст. 217.1 п. 2 НК РФ (срок владения более пяти лет). Таким образом, режим НПД одновременно и снижает налог с аренды до 4%, и не «портит» последующее освобождение от налога с продажи.

**Вывод: оптимальный способ — оформить каждому из супругов самозанятость (плательщик НПД) и сдавать квартиру в аренду по договору (каждому на свою долю либо один сособственник — на свою), уплачивая 4% с дохода. Сдача в аренду как самозанятый не превращает квартиру в предпринимательский актив и не влечёт налога с её последующей продажи — продажа по-прежнему освобождается от налога по ст. 217.1 п. 2 НК РФ.

Риски варианта «ИП на УСН» при налогообложении будущей продажи квартиры

Если выбирать не самозанятость, а регистрацию индивидуального предпринимателя на УСН (доходы 6%), то с дохода от сдачи квартиры в аренду в рамках предпринимательской деятельности уплата заменится на налог УСН 6% — формально даже ниже, чем 30% НДФЛ для нерезидента. Однако именно этот вариант создаёт риск при будущей продаже.

Дело в том, что статус ИП и использование квартиры (как обстоятельство, превращающее её в имущество, используемое в предпринимательской деятельности) открывают возможность переквалификации дохода от её продажи. Доходы от реализации имущества, используемого ИП в предпринимательской деятельности, учитываются в налоговой базе по УСН (гл. 26.2 НК РФ), и на такой доход освобождение ст. 217.1 п. 2 НК РФ может быть не применено — весь характер юридической квалификации смещается из сферы «дохода физического лица от продажи личной недвижимости» в сферу предпринимательского дохода. Это предмет судебного и административного контроля, и однозначно гарантировать в этой схеме освобождение нельзя — наоборот, риск доначисления именно выше, чем при НПД или обычном физлице.

В отличие от ИП на УСН, режим НПД законодательно гарантирует, что продажа недвижимости вообще не является объектом налогообложения (пп. 2 п. 2 ст. 6 ФЗ № 422-ФЗ), а сама сдача жилья самозанятым прямо отнесена к его доходу — при этом регистрации ИП не требуется, поскольку сдача в аренду жилья не входит в перечень видов деятельности, требующих обязательной регистрации в качестве ИП (ч. 6 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ).

**Вывод: вариант «ИП на УСН» для целей сдачи квартиры применять не рекомендуется, если вы планируете её последующую продажу, — он создаёт риск отнесения дохода от продажи к предпринимательскому и обложения его налогом УСН вместо освобождения по ст. 217.1 НК РФ. Самозанятость (НПД) даёт ту же цель снижения налога с аренды и при этом не затрагивает освобождение от налога при продаже.

Развилка по форме собственности супругов: кто платит налог с аренды и продажи

Факт «квартира в собственности более пяти лет, есть выписка из реестра (ЕГРН)» требует уточнить, на кого оформлено право — но с точки зрения налога это определяется одной и той же логикой.

Если квартира в общей совместной собственности супругов (без выделения долей) — каждый из супругов признаётся плательщиком со своей доли дохода, и налог с продажи также освобождён у каждого по ст. 217.1 п. 2 НК РФ (срок владения считается с даты регистрации права собственности супругов на квартиру, которая истекла более пяти лет назад). Арендный доход целесообразно распределить по договору так, чтобы каждый супруг декларировал свою долю (либо как самозанятый платил НПД со своей доли).

Если квартира в долевой собственности — момент возникновения права собственности у каждого из сособственников определяется датой регистрации его доли в ЕГРН. Освобождение от налога при продаже доли по ст. 217.1 п. 2 НК РФ применяется при непрерывном владении каждой долей более 5 лет; поскольку вся квартира в собственности семьи более пяти лет, срок истёк для каждой из долей.

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

1. доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 5) доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации; в Российской Федерации акций или иных ценных бумаг, а также долей участия в уставном капитале организаций; в Российской Федерации акций, иных ценных бумаг, долей участия в уставном капитале организаций, полученные от участия в инвестиционном товариществе; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) прав требования к российской организации или иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения на территории Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 216-ФЗ) иного имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу; 6) вознаграждение за выполнение трудовых или иных обязанностей, выполненную работу, оказанную услугу, совершение действия в Российской Федерации.
   — пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ

Во всех случаях сдача квартиры в аренду не изменяет момент возникновения и длительность права собственности ни у одного из супругов, поэтому старт аренды безопасен: налоговых последствий по будущей продаже он не создаёт ни для совместной, ни для долевой собственности.

**Вывод: независимо от того, оформлена квартира на одного из супругов, в общую совместную или долевую собственность, при владении свыше пяти лет продажа освобождается от налога (ст. 217.1 п. 2 НК РФ). Каждый собственник декларирует/облагает свою долю дохода от аренды (либо уплачивает 4% НПД как самозанятый), и на продажу это не влияет.