Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налогообложение

Нужно ли платить налог при продаже дома, полученного в наследство и проданного за материнский капитал, если сумма сделки меньше миллиона?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Если с даты смерти матери прошло три года и более, налог с продажи платить не нужно и декларацию подавать не требуется.
  2. 2
    Если три года не прошли, проверьте, что совокупная сумма сделки по дому и участку менее 1 000 000 рублей.
  3. 3
    При сумме сделки менее 1 000 000 рублей доход полностью покрывается имущественным вычетом, налоговая база равна нулю.
  4. 4
    Декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно, так как доход не превышает размер вычета.
  5. 5
    Сохраните договоры купли-продажи, свидетельство о наследстве и документы о смерти матери для возможных пояснений в ФНС.

Документы и доказательства

  • Свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию на жилой дом и земельный участок.
  • Свидетельство о смерти наследодателя (матери) для подтверждения даты открытия наследства.
  • Договоры купли-продажи жилого дома и земельного участка с отметкой о регистрации перехода права.
  • Платёжные документы, подтверждающие получение оплаты (расписка, выписка по счёту, акт приёма-передачи).
  • Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости проданных объектов на дату сделки.
  • Документы, подтверждающие использование средств материнского капитала (договор с ПФР, выписка о перечислении).

  • Срочно: первые шаги

    • Сохраните договоры купли-продажи дома и участка, документы о наследстве и дате смерти матери.

  • Сроки и риски

    • Проверьте дату смерти матери: если прошло более трёх лет, налог и декларация не требуются.
    • При владении менее трёх лет налоговая база равна нулю, так как доход менее 1 млн рублей.
    • Риск: налоговый орган может пересчитать доход по кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7.
    • Риск: при пересчёте по кадастру доход может превысить 1 млн рублей, тогда вычет не покроет его.
    • Сохраняйте договоры купли-продажи и документы о наследстве для подтверждения позиции.

  • Чего не делать

    • Не подавайте налоговую декларацию 3-НДФЛ, если общая сумма продажи дома и участка менее 1 000 000 рублей.
    • Не занижайте и не скрывайте сумму сделки в договоре — доход полностью покрыт имущественным вычетом.
    • Не учитывайте способ оплаты (материнский капитал или наличные) — на налог это не влияет.
    • Не игнорируйте запрос налогового органа — представьте пояснения со ссылкой на вычет в 1 млн рублей.
    • Не пересчитывайте доход по кадастровой стоимости самостоятельно — итоговая сумма всё равно ниже вычета.

  • Когда нужен адвокат

    • При сроке владения менее трёх лет налог всё равно не возникнет: доход до 1 млн рублей покрыт вычетом.
    • Совокупная сумма сделки менее 1 млн рублей — декларацию 3-НДФЛ подавать не требуется.
    • Способ оплаты (материнский капитал или наличные) на налоговые обязательства продавца не влияет.
    • Адвокат потребуется, если налоговый орган направит требование о пояснениях или доначислении налога.
    • Обратитесь к юристу при претензиях ФНС: он подготовит возражения со ссылками на вычет и освобождение от декларации.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Продавец — физическое лицо, получившее жилой дом и земельный участок в порядке наследования после смерти матери. Право собственности оформлено на продавца, после чего дом продан за счёт средств материнского (семейного) капитала, а земельный участок — за наличные по кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость дома составляет около 500 000 рублей, что ниже суммы материнского капитала. Общая сумма сделки по договорам — менее 1 000 000 рублей. Юридически значимым является то, что срок владения унаследованным имуществом отсчитывается не с даты регистрации права, а со дня смерти наследодателя.

Затронутые правоотношения:

  • Налогообложение доходов физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости, полученной по наследству. Определяет, возникает ли у продавца налогооблагаемый доход и в каком размере. Для унаследованного имущества установлен пониженный минимальный срок владения — три года со дня смерти наследодателя, что напрямую влияет на освобождение дохода от налога.

  • Применение имущественного налогового вычета при продаже недвижимости. Если трёхлетний срок не истёк, продавец вправе уменьшить доход на вычет в размере до 1 000 000 рублей. Поскольку совокупный доход от продажи дома и участка менее этой суммы, налоговая база обнуляется.

  • Правила определения дохода от продажи недвижимости исходя из кадастровой стоимости. Даже если доход по договору ниже кадастровой стоимости, для целей налогообложения он может пересчитываться с коэффициентом 0,7. В данной ситуации это не приводит к превышению необлагаемого порога.

  • Обязанность по представлению налоговой декларации 3-НДФЛ. Если доход от продажи недвижимости полностью покрывается имущественным вычетом и не превышает 1 000 000 рублей, налогоплательщик вправе не указывать такие доходы в декларации и не подавать её в отношении данной сделки.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Дата смерти матери. От неё отсчитывается трёхлетний минимальный срок владения унаследованным домом и участком. Если на момент продажи три года истекли — доход освобождается от НДФЛ полностью.

  2. Совокупная сумма сделки менее 1 000 000 рублей. Даже если трёхлетний срок не истёк, доход от продажи дома и участка полностью перекрывается имущественным вычетом в размере 1 000 000 рублей, поэтому налоговая база равна нулю.

  3. Способ оплаты (материнский капитал и наличные). Для продавца-физлица источник поступления денежных средств не меняет налоговую квалификацию: доходом признаётся вся полученная сумма, которая затем уменьшается на вычет. Специфических налоговых последствий именно от продажи за материнский капитал для продавца не возникает.

  4. Соотношение цены сделки и кадастровой стоимости. Правило пересчёта дохода по кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7 не ухудшает положение продавца, поскольку итоговый доход остаётся в пределах необлагаемого вычетом минимума.

Минимальный срок владения унаследованным домом и участком — 3 года со дня смерти матери

Дом и земельный участок получены продавцом в порядке наследования от матери. Для недвижимости, право собственности на которую возникло в результате наследования, установлен пониженный минимальный срок владения — три года.

  1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации
    — пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Этот срок исчисляется не с момента государственной регистрации права, а с момента открытия наследства — со дня смерти наследодателя.

Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) 2. Граждане, умершие в один и тот же день, считаются в целях наследственного правопреемства умершими одновременно и не наследуют друг после друга, если момент смерти каждого из таких граждан установить невозможно. При этом к наследованию призываются наследники каждого из них. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) Статья 1115. Место открытия наследства Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя (статья 20). Если последнее место жительства наследодателя, обладавшего имуществом на территории Российской Федерации, неизвестно или находится за ее пределами, местом открытия наследства в Российской Федерации признается место нахождения такого наследственного имущества. Если такое наследственное имущество находится в разных местах, местом открытия наследства является место нахождения входящих в его состав недвижимого имущества или наиболее ценной части недвижимого имущества, а при отсутствии недвижимого имущества - место нахождения движимого имущества или его наиболее ценной части.
— п. 1 ст. 1114 ГК РФ

Ранее оформленное право собственности признаётся возникшим со дня открытия наследства (принятое наследство принадлежит наследнику со дня его открытия), поэтому дата регистрации права на дом и участок значения для отсчёта трёхлетнего срока не имеет. Значит, для продавца отсчёт трёх лет идёт со дня смерти матери.

Если к моменту продажи три года с даты смерти матери уже истекли, доход освобождается от налогообложения полностью.

  1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
    — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Вывод по этому вопросу: если со дня смерти матери до даты продажи прошло три года и более, налог с дохода от продажи не уплачивается вообще — независимо от суммы сделки и способа оплаты. Если три года ещё не истекли, доход подлежит налогообложению, но может быть уменьшен до нуля имущественным вычетом (следующий блок).

Расчет налога при сроке владения менее 3 лет: вычет 1 млн рублей покрывает доход

Если три года со дня смерти матери ещё не истекли, доход от продажи дома и земельного участка облагается НДФЛ, но продавец вправе применить имущественный налоговый вычет по продаже недвижимости в размере, не превышающем в совокупности 1 000 000 рублей.

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Вычет распространяется как на жилой дом, так и на земельный участок (оба объекта прямо названы в норме) и применяется к совокупности доходов от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее минимального срока, в одном налоговом периоде — то есть 1 млн рублей даётся на оба объекта суммарно, а не на каждый.

В описанной ситуации общая сумма сделки по договорам меньше 1 000 000 рублей (дом, проданный за средства материнского капитала, плюс земельный участок, проданный по кадастровой стоимости). Поэтому доход от продажи (совокупно по дому и участку) не превышает размер вычета, и налоговая база после применения вычета равна нулю — НДФЛ фактически не возникает.

Правило определения дохода от кадастровой стоимости здесь не ухудшает положение продавца, так как доход ниже кадастровой стоимости пересчитывается в большую сторону только до 0,7 кадастровой стоимости соответствующего объекта, и в любом случае итоговая сумма дохода продавца остаётся в пределах необлагаемого вычетом минимума.

  1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества
    — п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Способ оплаты значения не имеет: для продавца доходом признаётся вся сумма, фактически полученная за имущество, независимо от того, поступила она от покупателя наличными или за счёт средств материнского (семейного) капитала, перечисленных на счёт продавца. Налоговых последствий, специфичных именно для продажи за материнский капитал, для продавца-физлица не возникает — облагается полученный доход в полном объёме до применения вычета.

Вывод по этому вопросу: даже если трёхлетний срок владения не истёк, налог платить не нужно: совокупный доход от продажи дома и участка (менее 1 млн рублей) полностью перекрывается имущественным вычетом в размере 1 000 000 рублей, налоговая база равна нулю.

Обязанность подавать декларацию и риски при её неподаче

Формально доход от продажи имущества, принадлежащего физлицу, относится к доходам, по которым налогоплательщик самостоятельно исчисляет налог.

  1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества , принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, а также если иное не предусмотрено настоящей главой; (пп. 2 введен Федеральным законом от 29.11.2001 N 158-ФЗ, в ред. Федеральных законов от 26.11.2008 N 224-ФЗ , от 19.07.2009 N 202-ФЗ , от 29.09.2019 N 325-ФЗ ) 3 ) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; 4 ) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226.1 и пунктом 9 статьи 226.2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом; (в ред.
    — пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Однако если доход от продажи недвижимости полностью покрывается имущественным вычетом (не превышает 1 000 000 рублей), налогоплательщик вправе не указывать такие доходы в декларации и, соответственно, не обязан подавать декларацию 3-НДФЛ в отношении этой сделки.

Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, если в отношении такого недвижимого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем вторым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого имущества в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета
— абз. 8 п. 4 ст. 229 НК РФ

При совпадении обоих условий (продано жильё и/или земельный участок, и совокупный доход от их продажи в налоговом периоде не превышает 1 млн рублей вычета) обязанности подавать декларацию по данному доходу у продавца не возникает. Если же продавец всё-таки решит подать декларацию (например, для фиксации права на вычет), она подаётся в общем сроке.

  1. Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227 , 227.1 и пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса. Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом
    — п. 1 ст. 229 НК РФ

Вывод по этому вопросу: продавец не обязан ни уплачивать НДФЛ, ни подавать налоговую декларацию по данной сделке, поскольку совокупный доход от продажи дома и земельного участка менее 1 000 000 рублей и полностью покрывается имущественным вычетом. При истёкшем трёхлетнем сроке владения (со дня смерти матери) доход и вовсе освобождён от налогообложения. Риск доначислений в описанной ситуации минимален: даже если налоговый орган пересчитает доход дома по кадастровой стоимости, полученная величина останется в пределах необлагаемого вычетом порога при совокупной сумме сделки менее 1 млн рублей.

Налог с дохода от продажи дома и земельного участка платить не нужно — совокупная сумма сделки менее 1 000 000 рублей полностью покрывается имущественным налоговым вычетом, а если со дня смерти матери прошло более трёх лет, доход и вовсе освобождён от налогообложения.

Развёрнутый вывод

1. Если со дня смерти матери до даты продажи прошло три года и более

Дом и земельный участок получены вами в порядке наследования, поэтому для них действует пониженный минимальный срок владения — три года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Этот срок отсчитывается не с даты регистрации права собственности, а со дня смерти наследодателя — то есть со дня открытия наследства (п. 1 ст. 1114 ГК РФ).

Если на момент продажи три года с даты смерти матери уже истекли, доход от продажи недвижимости освобождается от налогообложения полностью (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). В этом случае не имеет значения ни сумма сделки, ни способ оплаты (материнский капитал или наличные), ни кадастровая стоимость объектов.

2. Если три года со дня смерти матери ещё не истекли

Даже в этом случае налог платить не нужно. Вы имеете право на имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости в размере до 1 000 000 рублей на совокупный доход от продажи жилого дома и земельного участка в одном налоговом периоде (абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

По условиям вашей ситуации общая сумма сделки по договорам менее 1 000 000 рублей, поэтому доход полностью перекрывается вычетом, и налоговая база равна нулю. Если после пересчёта дохода по правилу п. 2 ст. 214.10 НК РФ (по кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7) совокупный доход останется менее 1 млн рублей, налоговая база также будет равна нулю.

Способ оплаты (материнский капитал за дом, наличные за участок) на налоговые обязательства продавца не влияет — доходом признаётся вся фактически полученная сумма, независимо от источника поступления средств.

3. Обязанность подавать декларацию

Подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ по данной сделке не требуется. Согласно абз. 8 п. 4 ст. 229 НК РФ, налогоплательщик вправе не указывать в декларации доходы от продажи жилого дома и земельного участка, если совокупная сумма таких доходов в налоговом периоде не превышает 1 000 000 рублей — размер имущественного вычета, на который он имеет право.

Пошаговые действия

  1. Определите дату смерти матери — от неё отсчитывается трёхлетний срок владения (п. 1 ст. 1114 ГК РФ). Если прошло более трёх лет — налог не уплачивается, декларация не подаётся, никаких действий не требуется.

  2. Если три года не истекли — убедитесь, что совокупная сумма сделки по обоим договорам (дом + земельный участок) действительно не превышает 1 000 000 рублей. Если это так, налоговая база равна нулю за счёт имущественного вычета (абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

  3. Декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно — доход полностью покрыт вычетом, что прямо предусмотрено абз. 8 п. 4 ст. 229 НК РФ.

  4. Сохраните документы по сделке — договоры купли-продажи дома и земельного участка, свидетельство о праве на наследство, документы, подтверждающие дату смерти матери, платёжные документы. Они могут понадобиться, если налоговый орган запросит пояснения.

  5. Если налоговый орган направит требование о представлении декларации или уплате налога — представьте письменные пояснения со ссылкой на абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ (вычет 1 млн рублей) и абз. 8 п. 4 ст. 229 НК РФ (освобождение от обязанности декларировать доход, не превышающий вычет), приложив копии договоров и документов о наследовании.