Можно ли самозанятой сдавать нежилое помещение в аренду и одновременно работать курьером

Можно ли вообще зарегистрироваться самозанятой, если сдаёшь нежилое помещение

Зарегистрироваться в качестве плательщика налога на профессиональный доход (НПД) вы вправе независимо от того, что сдаёте в аренду нежилое помещение. Сам факт наличия иного имущественного дохода не относится к запретам, перечисленным в ч. 2 ст. 4 Закона № 422-ФЗ, а перечень лиц, которые не вправе применять режим, является исчерпывающим.

1. Не вправе применять специальный налоговый режим: 1) лица, осуществляющие реализацию подакцизных товаров[…] 2) лица, осуществляющие перепродажу товаров, имущественных прав[…] 3) лица, занимающиеся добычей и (или) реализацией полезных ископаемых; 4) лица, имеющие работников, с которыми они состоят в трудовых отношениях; 5) лица, ведущие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров, если иное не предусмотрено пунктом 6 настоящей части; 6) лица, оказывающие услуги по доставке товаров с приемом (передачей) платежей за указанные товары в интересах других лиц, за исключением оказания таких услуг при условии применения налогоплательщиком зарегистрированной продавцом товаров контрольно-кассовой техники
   — ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ (пп. 2, 4, 5, 6)

Сдача в аренду нежилого помещения в этом перечне не названа. Поэтому регистрация как самозанятая вам не заблокирована, и для курьерской деятельности (доставка без приёма платежей либо с применением ККТ зарегистрированного продавца) вы вправе применять НПД без регистрации ИП.

1. Физические лица при применении специального налогового режима вправе вести виды деятельности, доходы от которых облагаются налогом на профессиональный доход, без государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей[…]
   — ч. 6 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ

Вывод: регистрироваться самозанятой вы можете. Ограничение, о котором вы читали, касается не самого права регистрации, а того, облагается ли плата за аренду именно нежилого помещения налогом на профессиональный доход — это отдельный вопрос (см. следующий раздел). На право оформить НПД для курьерства сдача нежилого помещения не влияет.

Облагается ли аренда нежилого помещения налогом на профессиональный доход

Здесь и находится спорное место закона, о котором вы прочитали. Профессиональным доходом признаётся, в частности, «доход от использования имущества»:

1. Профессиональный доход - доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества.
   — ч. 7 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ

Однако далее закон исключает часть доходов из объекта налогообложения, и именно формулировка подп. 3 породила неоднозначность:

1. от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений); 4) государственных и муниципальных служащих, за исключением доходов от сдачи в аренду (наем) жилых помещений;
   — п. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422-ФЗ

Из буквального текста следует: из-под НПД выведены доходы от передачи имущественных прав на недвижимость, а исключение (то есть разрешение применять НПД) сделано только для аренды (найма) жилых помещений. Для аренды нежилого помещения такого разрешающего исключения закон не содержит.

Существуют две конкурирующие трактовки этой нормы, и именно поэтому в публикациях встречаются противоположные утверждения:

Ветка 1 (ограничительная, которой придерживаются налоговые органы). Поскольку в подп. 3 ч. 2 ст. 6 из-под НПД выведена аренда любого недвижимого имущества, а «льготное» исключение оставлено лишь для жилых помещений, доход от аренды нежилого помещения не является объектом НПД. Сдавать нежилое помещение как самозанятая на НПД в этом подходе нельзя — такой доход облагается НДФЛ у физического лица (либо требует статуса ИП, если деятельность носит систематический предпринимательский характер).

1. доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации;
   — пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ

По этой ветке арендную плату за нежилое помещение вы декларируете как доход физлица по ставке НДФЛ (13%), а не как доход НПД.

Ветка 2 (позиция, что «доход от использования имущества» покрывает и аренду нежилого). Сторонники этого подхода опираются на то, что подп. 3 ч. 2 ст. 6 говорит лишь о «передаче имущественных прав» (продажа, уступка прав на недвижимость), а аренда по ГК РФ — это предоставление вещи в пользование, то есть именно «доход от использования имущества» по ч. 7 ст. 2. При такой трактовке аренда нежилого помещения облагается НПД по обычным ставкам.

Поскольку официальная позиция налоговых органов (разъяснения ФНС и Минфина России о сдаче нежилых помещений) в доступных мне нормативных источниках не зафиксирована как действующая норма, окончательная квалификация зависит от того, какой подход применит налоговый орган в вашем регионе. Практически безопаснее исходить из Ветки 1: доход от аренды нежилого помещения на НПД не относить.

Вывод: текст п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ действительно даёт основание считать, что сдача нежилых помещений в аренду не облагается налогом на профессиональный доход (разрешающее исключение законом оставлено только для жилых помещений). Поэтому арендную плату за нежилое помещение нельзя отражать как доход самозанятого — её следует облагать НДФЛ (13%) как доход физлица либо, если сдача имеет систематический предпринимательский характер, — после регистрации ИП. На курьерский доход в рамках НПД это ограничение не распространяется.

Курьерская деятельность и ставки НПД

Курьерская деятельность в целом допустима в режиме НПД. Ограничение установлено только для курьеров-агентов, принимающих платежи за чужие товары, — и то с чётким исключением:

1. лица, оказывающие услуги по доставке товаров с приемом (передачей) платежей за указанные товары в интересах других лиц, за исключением оказания таких услуг при условии применения налогоплательщиком зарегистрированной продавцом товаров контрольно-кассовой техники при расчетах с покупателями (заказчиками) за указанные товары в соответствии с действующим законодательством о применении контрольно-кассовой техники;
   — п. 6 ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ

Иными словами: если вы доставляете товары, а расчёт с покупателем проводит сам продавец (магазин/агрегатор) через свою зарегистрированную ККТ, вы не подпадаете под запрет и вправе применять НПД. Запрещённой будет только ситуация, когда вы сами получаете деньги от покупателя за товар и при этом не применяется ККТ продавца. Также нельзя работать курьером по договору поручения/комиссии/агентскому (п. 5 ч. 2 ст. 4), если иное не следует из пункта 6, как прямо указано в той же норме.

Ограничение по доходам. НПД применяется, пока годовой доход (от всех облагаемых НПД операций) не превысил 2,4 млн рублей:

1. налогоплательщики, у которых доходы, учитываемые при определении налоговой базы, превысили в текущем календарном году 2,4 миллиона рублей; 9) лица, осуществляющие майнинг цифровой валюты, а также реализацию (приобретение) цифровой валюты. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.11.2024 № 418-ФЗ)
   — п. 8 ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ (лимит 2,4 млн руб.)

При превышении лимита право на НПД утрачивается со дня возникновения превышения, а соответствующие доходы облагаются по общим правилам (НДФЛ либо иные режимы).

Ставки. Для курьерских услуг с физическими лицами — 4%, с ИП и организациями — 6%:

1. 4 процента в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) физическим лицам; 2) 6 процентов в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) индивидуальным предпринимателям для использования при ведении предпринимательской деятельности и юридическим лицам.
   — ст. 10 ФЗ № 422-ФЗ (ставки 4% и 6%)

Одно важное условие: доход от услуг, заказчиком которых выступает ваш нынешний или бывший (менее двух лет назад) работодатель, в НПД не облагается — такие доходы исключены из объекта налогообложения:

1. от оказания (выполнения) физическими лицами услуг (работ) по гражданско-правовым договорам при условии, что заказчиками услуг (работ) выступают работодатели указанных физических лиц или лица, бывшие их работодателями менее двух лет назад; 9) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 15.12.2019 № 428-ФЗ) 10) от уступки (переуступки) прав требований; 11) в натуральной форме; 12) от арбитражного управления, от деятельности медиатора, оценочной деятельности, деятельности нотариуса, занимающегося частной практикой, адвокатской деятельности.
   — п. 8 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422-ФЗ

Если вы планируете подрабатывать курьером у своей «основной» фирмы-работодателя, этот доход под НПД не подпадает.

Вывод: курьерская деятельность облагается НПД по ставке 4% (заказчики — физлица) или 6% (заказчики — ИП/организации), при условии, что вы не принимаете платежи за товары без ККТ продавца, не работаете по агентскому договору и курьерские услуги не оказываются вашему работодателю. Суммарный годовой доход в рамках НПД не должен превышать 2,4 млн рублей.