Нужно ли платить налог с компенсации при передаче доли в квартире по мировому соглашению, если квартира в собственности более трёх лет?

Является ли компенсация за долю объектом обложения НДФЛ

Передача доли в праве собственности на квартиру другим сособственникам за денежную компенсацию по мировому соглашению — это с экономической и налоговой точки зрения возмездное отчуждение (реализация) недвижимого имущества. Сам факт оформления воли сторон мировым соглашением, а не договором купли-продажи, не меняет существа операции: вы уступаете имущество, а получаете встречное предоставление деньгами.

1. В соответствии с настоящим Кодексом, доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами "Налог на доходы физических лиц", "Налог на прибыль организаций" настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 41 НК РФ

Доходом признаётся экономическая выгода в денежной или натуральной форме, которую можно оценить. Полученная компенсация — это денежная выгода, оцениваемая в точной сумме, поэтому она подпадает под понятие дохода.

Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: 1) от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации; 2) от источников в Российской Федерации - для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.
— ст. 209 НК РФ

Доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, прямо отнесены к доходам от источников в РФ.

1. доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации; в Российской Федерации акций или иных ценных бумаг, а также долей участия в уставном капитале организаций; в Российской Федерации акций, иных ценных бумаг, долей участия в уставном капитале организаций, полученные от участия в инвестиционном товариществе; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) прав требования к российской организации или иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения на территории Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 216-ФЗ) иного имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу;
   — подп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ

Таким образом, получение денежной компенсации при передаче доли по мировому соглашению образует у вас доход, подлежащий обложению НДФЛ, — при условии, что не действует освобождение (ст. 217.1/п. 17.1 ст. 217 НК РФ) или доход не сводится к нулю вычетом/расходами. Исключение есть только в специальном случае, разбираемом ниже (раздел имущества супругов), если сособственниками являются супруги.

Минимальный срок владения: 3 или 5 лет — и освобождение

Главный вопрос клиента — освобождает ли владение «больше трёх лет» от налога. Правило такое:

Статья 217 1 . Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества 1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. (В редакции Федерального закона от 27.11.2018 № 424-ФЗ) 2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Освобождение зависит от так называемого минимального предельного срока владения, который для доли в квартире составляет по умолчанию пять лет:

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Трёхлетний срок применяется только в закрытом перечне случаев:

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 1.1) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (пп. 1.1 введен Федеральным законом от 31.07.2023 N 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации ; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Для вашей ситуации ключевой и самый распространённый случай — подпункт 4 пункта 3 (доля является вашим единственным жильём):

1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.
   — пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Поскольку вы владеете долей более трёх лет, но вопрос о том, истёк ли пятилетний общий срок и являлась ли доля единственным жильём, вами не назван, здесь две взаимоисключающие ветки:

Ветка А — доля была вашим единственным жильём. Тогда к вам применяется трёхлетний минимальный срок (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), и, поскольку владение превысило три года, доход от передачи доли освобождается от НДФЛ полностью — налог платить не нужно, декларацию подавать не нужно (подп. 2 п. 1 ст. 228 и абз. 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Ветка Б — доля не была единственным жильём и не подпадает под другие случаи п. 3 ст. 217.1 НК РФ (наследование, дарение от близких родственников, приватизация, рента). Тогда действует общий пятилетний срок. Если вы владели долей более трёх, но менее пяти лет — освобождение не применяется и доход облагается НДФЛ (с возможностью уменьшить базу вычетом или расходами — см. следующий блок). Если же владение превысило полные пять лет — доход освобождается от налога независимо от того, единственное ли это жильё.

Следовательно, одного лишь факта «в собственности больше трёх лет» недостаточно для гарантированного освобождения: нужно точное число полных лет владения и статус доли как единственного жилья.

Как уменьшить налог, если освобождение не применяется (вычет или расходы)

Если минимальный срок владения не истёк и освобождение не действует, налоговая база уменьшается имущественным вычетом либо подтверждёнными расходами на приобретение доли.

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Для доли в квартире действует предельный вычет 1 000 000 рублей (в целом на долю; при продаже всей квартиры несколькими сособственниками вычет распределяется пропорционально долям или по договору). Если компенсация меньше 1 000 000 рублей, налоговая база после вычета становится нулевой — налог к уплате ноль.

Альтернатива вычету — уменьшить доход на фактически понесённые и документально подтверждённые расходы на приобретение этой доли (цена покупки по договору, оплаченные риелторские услуги, иные связанные с приобретением затраты):

1. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
   — абз. 2 подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Использовать одновременно и вычет 1 млн, и расходы по одному объекту нельзя — выбирается что-то одно, выгоднее обычно то, что больше. Если расходы на приобретение доли (подтверждённые документами) равны или превышают полученную компенсацию, налога не будет вовсе.

Отмечу важный момент применительно к вашему случаю: норматив 1 000 000 рублей и право на учёт расходов привязаны к «продаже» доли. Передача по мировому соглашению за компенсацию квалифицируется налоговым органом как реализация, поэтому вычет/расходы применяются по тем же правилам. Однако при разделе общего имущества супругов (если сособственники — супруги) передача доли с выплатой компенсации в рамках раздела нажитого в браке имущества не образует реализации и не облагается НДФЛ — это отдельная ветка, см. последний блок.

Декларация, сроки уплаты и ответственность

Если доход от передачи доли подлежит обложению (освобождение не действует), вы обязаны самостоятельно задекларировать его и уплатить налог.

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению
   — подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию в сроки, установленные статьей 229 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 6. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная в соответствии с налоговой декларацией с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту учета налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 7. Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, по итогам первого квартала, полугодия, девяти месяцев исчисляют сумму авансовых платежей исходя из ставки налога, фактически полученных доходов, профессиональных и стандартных налоговых вычетов, а также с учетом ранее исчисленных сумм авансовых платежей. (В редакции Федерального закона от 15.04.2019 № 63-ФЗ) 8. Авансовые платежи по итогам первого квартала, полугодия, девяти месяцев уплачиваются не позднее 28-го числа первого месяца, следующего соответственно за первым кварталом, полугодием, девятью месяцами налогового периода. (В редакции федеральных законов от 15.04.2019 № 63-ФЗ, от 08.08.2024 № 259-ФЗ) Абзац.
— п. 3 ст. 228 НК РФ

Декларация 3-НДФЛ подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения компенсации:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Сам налог уплачивается не позднее 15 июля того же года:

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
— п. 4 ст. 228 НК РФ

Обратная ситуация: если освобождение действует (доход освобождён по ст. 217.1 НК РФ), обязанности подавать декларацию нет — такие доходы можно не декларировать (подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ указывает на исключение именно для случаев, когда доходы не подлежат налогообложению).

За нарушение обязанностей установлена ответственность. За неподачу декларации в срок:

1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей.
   — п. 1 ст. 119 НК РФ

За неуплату/неполную уплату налога:

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога
   — п. 1 ст. 122 НК РФ

Таким образом: если ваша ситуация попала под освобождение, вы ничего не подаёте и не платите. Если нет — до 30 апреля следующего года подаёте 3-НДФЛ, а налог (при его наличии после вычета/расходов) — до 15 июля. Пропуск грозит штрафом по ст. 119 НК РФ (минимум 1000 руб., 5% от суммы в месяц) и по ст. 122 НК РФ (20%, при умысле 40% от неуплаченного налога), а также пенями.

Специальная ветка: раздел имущества супругов и роль мирового соглашения

Если сособственниками, которым вы передаёте долю, являются ваш супруг (или бывший супруг, когда речь о разделе нажитого в браке имущества), применяется иная квалификация.

Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению.
— п. 1, 3 ст. 38 СК РФ

Раздел общей (совместной) собственности супругов по своей природе не является «продажей» и отчуждением, порождающим облагаемый доход: каждый из супругов вправе на свою долю в общем имуществе, а перераспределение имущества и денежная компенсация за превышение стоимости доли при разделе не образуют экономической выгоды сверх уже принадлежавшего права. В этом случае полученная компенсация не подлежит обложению НДФЛ.

Мировое соглашение в суде — это лишь форма фиксации достигнутой договорённости:

1. Истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением. 2. Суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.
   — ст. 39 ГПК РФ

1. Заявление истца об отказе от иска, признание иска ответчиком и условия мирового соглашения сторон заносятся в протокол судебного заседания и подписываются истцом, ответчиком или обеими сторонами. В случае, если отказ от иска, признание иска или мировое соглашение сторон выражены в адресованных суду заявлениях в письменной форме, эти заявления приобщаются к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания. 2. Суд разъясняет истцу, ответчику или сторонам последствия отказа от иска, признания иска или заключения мирового соглашения сторон. 3. При отказе истца от иска и принятии его судом или утверждении мирового соглашения сторон суд выносит определение, которым одновременно прекращается производство по делу.
   — ст. 173 ГПК РФ

Определение суда об утверждении мирового соглашения одновременно прекращает производство по делу, а зафиксированные в нём условия передачи доли и выплаты компенсации приобретают обязательную силу. Однако суд, утверждая соглашение, проверяет лишь его законность и ненарушение прав третьих лиц — вопросы налогообложения условий соглашения суд при утверждении не разрешает, поэтому наличие определения суда само по себе не заменяет налоговой оценки операции.

Итог по этой ветке: если передача доли — элемент раздела общего имущества супругов, налога нет независимо от срока владения; если же мировое соглашение оформляет по сути «выкуп» вашей доли сособственниками, не связанными с брачно-семейным разделом (например, иные сособственники), применяются общие правила ст. 217.1 и 220 НК РФ, разобранные выше.

Денежные последствия несвоевременной уплаты: пени

Это публично-правовое налоговое отношение (обязанность перед бюджетом), поэтому вместо частноправовых мер (неустойка, проценты по ст. 395 ГК РФ) применяются специальные налоговые последствия — пени и штрафы. За просрочку уплаты исчисленного налога сверх суммы налога и штрафа начисляется пеня:

1. Пеней признается установленная настоящей статьей денежная сумма, которую налогоплательщик должен уплатить в бюджетную систему Российской Федерации в случае неисполнения обязанности по уплате причитающихся сумм налогов в установленные законодательством о налогах и сборах сроки. 2. Сумма соответствующих пеней уплачивается дополнительно к причитающимся к уплате суммам налога независимо от применения других мер обеспечения исполнения обязанности по уплате налога, а также мер ответственности за нарушение законодательства о налогах и сборах. 3. Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов начиная со дня возникновения недоимки по день (включительно) исполнения совокупной обязанности по уплате налогов. Не начисляются пени на сумму недоимки, которую налогоплательщик не мог погасить в силу того, что по решению налогового органа был наложен арест на имущество налогоплательщика или по решению суда были приняты обеспечительные меры в виде приостановления операций по счетам налогоплательщика в банке, наложения ареста на денежные средства или на имущество налогоплательщика. В этом случае пени не начисляются за весь период действия указанных обстоятельств. Подача заявления о предоставлении отсрочки или рассрочки либо заявления о предоставлении инвестиционного налогового кредита не приостанавливает начисления пеней на сумму налога, подлежащую уплате.
   — п. 1, 3 ст. 75 НК РФ

Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки, начиная со дня возникновения недоимки (т. е. с 16 июля года, следующего за отчётным, если налог не уплачен до 15 июля) и до дня её погашения включительно, в размере 1/300 действующей ключевой ставки Банка России. Итоговые денежные последствия при нарушении складываются так: сумма налога + пени (ст. 75 НК РФ) + штраф за неподачу декларации (ст. 119 НК РФ) + штраф за неуплату (ст. 122 НК РФ).

Если же доход освобождён от налога (единственное жильё и владение более трёх лет, либо раздел имущества супругов), никаких пеней и штрафов не возникает, поскольку отсутствует сама налоговая обязанность.