Нужно ли платить налог 13% при продаже земельного участка за 800000 рублей, если он в собственности второй год и куплен за 550000?

Освобождается ли продажа от НДФЛ по сроку владения (минимальный предельный срок — 3 или 5 лет)

Общее правило об освобождении дохода сформулировано в п. 2 ст. 217.1 НК РФ: освобождение наступает при условии владения объектом в течение минимального предельного срока и более.

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Перечень случаев, когда этот срок составляет три года, прямо закреплён в п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Во всех случаях, не указанных в п. 3, срок составляет пять лет — это прямое правило п. 4.

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Покупка по договору купли-продажи не подпадает под условия п. 3 (там поименованы наследование/дарение от члена семьи или близкого родственника, приватизация, рента, а для жилья — признак единственного жилого помещения). Специальное правило о жилье распространено на земельный участок под ним:

1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю. При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения.
   — пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Применительно к вашим обстоятельствам: участок куплен возмездно и в собственности у вас второй год. Освобождение по п. 2 ст. 217.1 НК РФ применимо только при исчерпании минимального предельного срока, то есть не ранее 5 лет владения (п. 4), если нет условий п. 3.

Вывод по вопросу: изложенное означает, что по сроку владения доход от продажи участка (купленного по возмездному договору, в собственности 2 года) от налогообложения не освобождается — минимальный срок для такого участка 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ), а 3-летний срок (п. 3) в вашем случае неприменим, поскольку участок приобретён не по одному из перечисленных в п. 3 оснований. Если же это участок под вашим единственным жилым домом, применялся бы 3-летний срок (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), но и он у вас не истёк. Налоговую базу придётся считать по правилам главы 23 НК РФ (см. следующие блоки).

С какой суммы считается налог: со всей суммы сделки или только с разницы и по какой ставке

Ключевое правило — не «со всей суммы 800 000 руб.», а с налоговой базы, которую можно уменьшить до нуля. Налогоплательщик вправе выбрать один из двух механизмов. Первый — имущественный вычет в фиксированном размере до 1 000 000 руб.

1. имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей; в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей; в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг, цифровой валюты и имущества, полученного в результате выкупа цифровых финансовых активов и (или) цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 тысяч рублей; (пп. 1 в ред.
   — пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Второй (и для вас выгоднее) — уменьшить облагаемый доход на документально подтверждённые расходы на приобретение участка.

1. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов , связанных с приобретением этого имущества.
   — пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

При вашей цене продажи 800 000 руб. и документально подтверждённых расходах на покупку 550 000 руб. (договор купли-продажи и расписка) налоговая база = 800 000 − 550 000 = 250 000 руб. — то есть считается с разницы, а не со всей суммы. Ставка НДФЛ для резидента, поскольку база невелика, — 13%.

13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей
— п. 1 ст. 224 НК РФ

Обратите внимание на «потолок»: даже если бы вы применили вычет 1 000 000 руб., база обнулилась бы полностью, но механизм «доход минус расходы» для вас эквивалентен (и защищён от того, что доход могут пересчитать по кадастровой стоимости — см. блок 3). Важно: убытки прошлых лет налоговую базу не уменьшают, а заявить расходы можно только при наличии подтверждающих документов.

Вывод по вопросу: налог считается не со всей суммы 800 000 руб., а с налоговой базы; при применении пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ (доход минус расходы) база = 250 000 руб., ставка 13%, налог ≈ 32 500 руб. Если документы о покупке представить нельзя — база уменьшается на вычет 1 000 000 руб., и тогда налог равен нулю. В обоих случаях ставка — 13%.

Влияет ли занижение цены в договоре и «привязка» налога к кадастровой стоимости

Согласование цены свободно (п. 1 ст. 421 ГК РФ), и исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
   — п. 1 ст. 421 ГК РФ

1. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. (В редакции Федерального закона от 29.06.2009 № 132-ФЗ) 2. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 3. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
   — п. 1 ст. 424 ГК РФ

Однако для налоговых целей вы не свободны «занизить» цену ниже кадастровой стоимости: если доход от продажи меньше кадастровой стоимости на 1 января года продажи, умноженной на коэффициент 0,7, то для налогообложения доход принимается равным именно этой величине.

1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
   — п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Это значит: записать в новом договоре сумму заниженно (например, «чтобы меньше налога») не только бессмысленно, но и опасно. Во-первых, налог всё равно посчитают от кадастровой стоимости × 0,7, если она выше цены сделки. Во-вторых, если налоговый орган пересчитает базу, у вас возникнет занижение налоговой базы — а это уже состав правонарушения по ст. 122 НК РФ (см. блок 5). Кроме того, заявлять «в договоре сумму, за которую покупал» (550 000 руб.) в качестве цены продажи нельзя — эту сумму нужно использовать не как цену продажи, а как расход при расчёте базы (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, блок 2).

Вывод по вопросу: указывать занижённую цену ради экономии налога не следует: доход для налога всё равно сравнят с кадастровой стоимостью × 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ), а расхождения с рыночной ценой создадут риск доначисления и штрафа. Правильный механизм — не менять реальную цену (800 000 руб.), а уменьшить доход на документально подтверждённые расходы 550 000 руб. Кадастровая стоимость участка — решающий фактор: уточните её на 1 января года продажи.

Обязанности по декларации, сроки и действия, если налог не заплатить

Даже если налог окажется нулевым, продавец недвижимости обязан самостоятельно исчислить налог и подать декларацию — он относится к лицам, исчисляющим налог с дохода от продажи своего имущества.

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества , принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, а также если иное не предусмотрено настоящей главой; (пп. 2 введен Федеральным законом от 29.11.2001 N 158-ФЗ, в ред. Федеральных законов от 26.11.2008 N 224-ФЗ , от 19.07.2009 N 202-ФЗ , от 29.09.2019 N 325-ФЗ ) 3 ) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; 4 ) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226.1 и пунктом 9 статьи 226.2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом; (в ред.
   — пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Срок подачи декларации — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом , если иное не предусмотрено статьей 227.1 настоящего Кодекса. 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (см.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Срок уплаты налога — не позднее 15 июля следующего года.

1. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
   — п. 4 ст. 228 НК РФ

Если декларацию не подать, налоговый орган сам исчислит налог по имеющимся сведениям (в том числе о цене сделки из ЕГРН).

1. В случае неисполнения налогоплательщиком обязанности по представлению в налоговый орган в установленный срок налоговой декларации в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, и проведения в соответствии с абзацем первым пункта 1.2 статьи 88 настоящего Кодекса камеральной налоговой проверки налоговый орган на основе имеющихся у него документов (сведений) о таком налогоплательщике и указанных доходах исчисляет сумму налога, подлежащую уплате налогоплательщиком, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим пунктом и пунктами 4 и 5 настоящей статьи.
   — п. 3 ст. 214.10 НК РФ

Вывод по вопросу: декларацию 3-НДФЛ подать обязательно — в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, по месту жительства; налог (если он получится) — не позднее 15 июля того же года. При подаче приложите договор купли-продажи на покупку, расписку и договор продажи, чтобы заявить расходы. Если вовремя не отчитаться, налог будет исчислен налоговым органом самостоятельно, и появятся основания для штрафа (см. блок 5).

Ответственность, если налог занизить или не отчитаться

За непредставление декларации в срок взыскивается штраф 5% неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 руб.

1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей.
   — п. 1 ст. 119 НК РФ

За неуплату налога вследствие занижения налоговой базы — штраф 20% от неуплаченной суммы (а при умышленном деянии — 40%).

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса, влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов).
   — п. 1 ст. 122 НК РФ

Вывод по вопросу: при правильном расчёте (доход минус расходы или вычет 1 000 000 руб.) неуплаченной суммы может вообще не возникнуть, и тогда штраф по ст. 122 НК РФ не применяется; но штраф по ст. 119 НК РФ за саму неподачу декларации в срок (не менее 1 000 руб.) возможен. Если же цену в договоре сознательно занизить и это приведёт к занижению базы, доначислят налог и штраф 20% (при умысле — 40%). Поэтому безопасный путь — показать реальную цену 800 000 руб. и заявить подтверждённые расходы 550 000 руб.

Региональный и локальный слой регулирования (понижающий коэффициент и срок владения)

Законом субъекта РФ минимальный предельный срок владения может быть уменьшен вплоть до нуля, и тот же региональный закон вправе уменьшить размер понижающего коэффициента (а по ст. 214.10 НК РФ — увеличить его до 1).

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Это относится и к специальной норме о понижающем коэффициенте.

1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
   — п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Вывод по вопросу: даже при общем федеральном сроке 5 лет и коэффициенте 0,7 не исключено, что закон вашего субъекта РФ уменьшил минимальный предельный срок владения (вплоть до нуля) или изменил понижающий коэффициент. Это нужно проверить для конкретного региона, где находится участок, поскольку такие региональные льготы применяются на основании закона субъекта РФ. Если региональный закон уменьшил срок владения до 2 лет и менее — доход вообще освобождается от налога; если нет — расчёт идёт по федеральным правилам (база = 250 000 руб., налог ≈ 32 500 руб.). Уточните регион (субъект РФ) расположения участка и год продажи.

Уголовно-правовые последствия занижения цены сделки (риск для сторон)

Согласованная сторонами цена — по ст. 424 ГК РФ — исполняется именно как указано в договоре, однако запись в договоре заведомо заниженной цены при фактической передаче большей суммы создаёт расхождение между «ценой документа» и реальной сделкой. Такое расхождение — если оно направлено на обман (например, покупателя, у которого в будущем заниженная цена ухудшит вычет или защиту прав) — может при определённых обстоятельствах квалифицироваться как обман/злоупотребление доверием.

1. Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет
   — ч. 1 ст. 159 УК РФ

Кроме того, занижение цены в договоре не даёт налогового эффекта: доход для целей НДФЛ всё равно принимается равным кадастровой стоимости × 0,7, если цена сделки оказалась ниже этой величины (п. 2 ст. 214.10 НК РФ, блок 3). То есть выигрыша нет, а правовые и налоговые риски для обеих сторон появляются: у продавца — риск доначисления налога и штрафа (ст. 122 НК РФ), у покупателя — заниженная база для будущих продаж и потенциально ослабленная позиция в спорах о действительной стоимости.

Вывод по вопросу: занижать цену в договоре невыгодно и рискованно для обеих сторон. Реальный законный способ снизить налог — не трогать цену (800 000 руб.), а уменьшить доход на документально подтверждённые расходы 550 000 руб. (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ), применив ставку 13% к разнице 250 000 руб. (п. 1 ст. 224 НК РФ).