Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налогообложение

Нужно ли платить налог при продаже квартиры и кладовок по той же цене, что покупал, если право собственности оформлено по договору долевого участия в 2020 году?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Уточните у продавца дату полной оплаты по ДДУ — от неё считаются пять лет владения квартирой.
  2. 2
    Проверьте по выпискам ЕГРН даты регистрации права на кладовки и машино-места.
  3. 3
    Сравните цену каждого объекта с кадастровой стоимостью × 0,7 перед сделкой.
  4. 4
    Запросите у продавца документы о расходах на приобретение всех объектов.
  5. 5
    Убедитесь, что продавец подаст декларацию 3-НДФЛ, если пятилетний срок не истёк.
  6. 6
    Проверьте в договоре точные данные каждого объекта и подпишите передаточный акт.

Документы и доказательства

  • Платёжные документы о полной оплате цены по ДДУ на квартиру — дата определяет начало пятилетнего срока.
  • Выписки из ЕГРН на каждую кладовку и каждое машино-место — даты регистрации права собственности.
  • Договор участия в долевом строительстве и акт приёма-передачи квартиры.
  • Документы о расходах на приобретение квартиры, кладовок и машино-мест — для уменьшения дохода.
  • Справки о кадастровой стоимости каждого объекта из ЕГРН — для проверки по коэффициенту 0,7.
  • Выписка из ЕГРН о правах продавца на иные жилые помещения — для трёхлетнего срока как единственного жилья.

  • Сроки и риски

    • НДФЛ при неистёкшем сроке уплатите по месту жительства.
    • Риск: при цене ниже кадастровой стоимости × 0,7 доход примут по кадастру.
    • Риск: за неподачу декларации штраф 5%, за неуплату налога — 20% от суммы.

  • Чего не делать

    • Не считайте срок владения квартирой с даты регистрации права — только с даты полной оплаты по ДДУ.
    • Не применяйте правило о сроке с даты оплаты по ДДУ к кладовкам и машино-местам — это иное имущество.
    • Не полагайтесь на равенство цен покупки и продажи как на автоматическое освобождение от налога.
    • Не игнорируйте кадастровую проверку: доход не может быть ниже кадастровой стоимости × 0,7.
    • Не пропускайте подачу декларации 3-НДФЛ, если минимальный срок владения не истёк, даже при нулевой базе.
    • Не заключайте сделку без письменного договора и госрегистрации перехода права.

  • Когда нужен адвокат

    • Если налоговая оспорит дату полной оплаты по ДДУ: Спор с налоговой о дате полной оплаты по ДДУ — нужен адвокат.
    • Если кадастровая стоимость × 0,7 превысит цену сделки: Кадастровая стоимость выше цены сделки — риск доначисления НДФЛ, нужен адвокат.
    • Если продавец окажется нерезидентом РФ: Продавец — нерезидент РФ: ставка и порядок иные, нужен адвокат.
    • Если иФНС выставит требование о штрафе: Требование ИФНС о штрафе по ст. 119 или 122 НК РФ — нужен адвокат.
    • Если продавец решит оспорить кадастровую стоимость: Продавец не согласен с кадастровой стоимостью — оспаривание требует адвоката.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Продавец — физическое лицо, приобретшее квартиру по договору участия в долевом строительстве в 2020 году, а также имеющее в собственности три кладовки и два машино-места. Квартира, кладовки и машино-места планируются к продаже по цене, равной цене их приобретения. Для квартиры, приобретённой по ДДУ, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты её стоимости по договору, а не с даты регистрации права или подписания акта приёма-передачи. Для кладовок и машино-мест срок владения исчисляется с даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН. Если на момент продажи соответствующий пятилетний срок по объекту истёк — доход от его продажи не облагается НДФЛ. Если срок не истёк — налоговая база определяется как доход от продажи, уменьшенный на документально подтверждённые расходы на приобретение этого же объекта; при равенстве цены продажи и цены приобретения база равна нулю, но обязанность декларирования дохода сохраняется. При этом доход для целей налогообложения не может быть ниже кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Затронутые правоотношения:

  • Налоговое правоотношение по НДФЛ при продаже недвижимости — определяет, возникает ли у продавца объект налогообложения и в каком размере, в зависимости от истечения минимального предельного срока владения и соотношения цены сделки с расходами на приобретение.
  • Правоотношение по исчислению минимального срока владения объектом недвижимости — влияет на освобождение дохода от налогообложения: для квартиры по ДДУ срок идёт с даты полной оплаты, для нежилых объектов — с даты регистрации права.
  • Правоотношение по учёту расходов при определении налоговой базы — позволяет продавцу уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение имущества, что при продаже по цене покупки даёт нулевую налоговую базу.
  • Правоотношение по сопоставлению цены сделки с кадастровой стоимостью — ограничивает возможность занижения налоговой базы: если цена продажи ниже кадастровой стоимости × 0,7, доход для налогообложения принимается равным кадастровой стоимости × 0,7.
  • Правоотношение по декларированию доходов от продажи имущества — устанавливает обязанность продавца подать налоговую декларацию, если минимальный срок владения не истёк, даже при нулевой сумме налога к уплате.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  • Дата полной оплаты стоимости квартиры по договору участия в долевом строительстве — от неё исчисляется пятилетний минимальный срок владения квартирой.
  • Дата государственной регистрации права собственности на каждую кладовку и каждое машино-место — от неё исчисляется пятилетний минимальный срок владения этими объектами.
  • Наличие у продавца иного жилого помещения на дату регистрации перехода права собственности на квартиру — определяет, применим ли трёхлетний срок владения для квартиры как для единственного жилья.
  • Наличие документов, подтверждающих расходы на приобретение квартиры, кладовок и машино-мест, — необходимо для уменьшения дохода на сумму расходов и получения нулевой налоговой базы.
  • Соотношение цены продажи каждого объекта с его кадастровой стоимостью, умноженной на 0,7, — определяет, будет ли доход для целей налогообложения принят равным цене сделки или кадастровой стоимости × 0,7.
  • Налоговый статус продавца как резидента или нерезидента — влияет на применимую налоговую ставку, если облагаемый доход всё же возникнет.

Возникает ли у продавца НДФЛ при продаже по цене покупки (минимальный срок владения и освобождение)

Ключевой вопрос — истёк ли минимальный предельный срок владения. Общий срок владения объектом недвижимости, при превышении которого доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ, составляет пять лет:

  1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
    — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Для квартиры, купленной по договору участия в долевом строительстве («договор долевого участия»), срок считается не с даты регистрации права собственности, а с даты полной оплаты по договору:

В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства.
— абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Квартира приобретена вашим знакомым по ДДУ в 2020 году. Значит, минимальный предельный срок владения для квартиры исчисляется с даты полной оплаты её цены по ДДУ (не с даты акта приёма-передачи и не с даты регистрации права в ЕГРН). Если оплата была полностью внесена в 2020 году, то пятилетний срок истекает в 2025 году. Соответственно: если на момент продажи прошло пять и более лет с даты полной оплаты — дохода, облагаемого НДФЛ, не возникает вовсе, независимо от цены договора.

Однако если пятилетний срок ещё не истёк, продажа облагается налогом. При этом продажа «по той же цене, что покупал» сама по себе налог не отменяет в одностороннем порядке — она лишь обнуляет налоговую базу через механизм учёта расходов (см. следующий блок). Важно: правило «три года вместо пяти» применяется лишь в ограниченных случаях:

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; 4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Таким образом, трёхлетний срок для квартиры знакомого примени́м, только если на дату регистрации перехода права к вам у него нет иного жилого помещения (пп. 4 п. 3 ст. 217.1) либо объект получен в порядке наследования/дарения от близкого родственника, приватизации и т.п. Если квартира не единственное жильё продавца и иных льготных оснований нет — действует пятилетний срок.

Вывод: если с даты полной оплаты по ДДУ (2020 год) на момент сделки прошло пять и более лет — НДФЛ с продажи квартиры не возникает. Если пятилетний срок не истёк и нет основания для трёхлетнего срока (квартира — не единственное жильё), доход облагается, но может быть сведён к нулю за счёт учёта расходов на приобретение (блок 2).

Продажа по цене покупки: уменьшение дохода на расходы (налоговая база)

Если минимальный срок владения не истёк, продавец обязан исчислить НДФЛ, но вправе не платить налог с «разницы до нуля», уменьшив доход на документально подтверждённые расходы на приобретение этого же имущества:

  1. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
    — пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Это означает: доход от продажи квартиры равен цене по договору купли-продажи, а расходы — сумме, фактически уплаченной им по ДДУ (и за кладовки/машино-места — по соответствующим договорам). Если цена продажи равна цене приобретения, налоговая база равна нулю и НДФЛ фактически не уплачивается. Именно поэтому продажа «по той же стоимости, что покупал» юридически не «не облагается», а облагается с нулевой базой: налога к уплате нет, но обязанность задекларировать доход может сохраняться (см. блок 4).

Кладовая и машино-место — это «иное недвижимое имущество» (нежилые машино-места/нежилые помещения), для них при отсутствии учёта расходов действует фиксированный вычет не более 250 000 рублей:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей; в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг, цифровой валюты и имущества, полученного в результате выкупа цифровых финансовых активов и (или) цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 тысяч рублей; (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ) (Подпункт в редакции Федерального закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ ) 2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
— абз. 3 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

То есть для кладовых и машино-мест продавцу также выгоднее заявить именно расходы на их приобретение (если есть документы), а не фиксированный вычет, поскольку продажа по цене покупки при учёте расходов даёт нулевую базу.

Важная оговорка — «кадастровая» проверка. Даже если продавец продаёт по цене покупки, налоговый орган сравнивает цену сделки с кадастровой стоимостью:

  1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
    — п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Это значит: если цена в договоре окажется ниже, чем кадастровая стоимость × 0,7, для целей налогообложения доход будет принят равным именно «кадастровая × 0,7», и тогда даже при формальном равенстве цены продажи и цены покупки может образоваться облагаемая разница (кадастровая × 0,7 минус расходы). Поэтому при планировании сделки нужно сравнить фактическую цену покупки с кадастровой стоимостью каждого объекта, умноженной на 0,7.

Вывод: продажа по цене приобретения не порождает НДФЛ только в связке «доход − расходы = 0». Налог действительно не уплачивается, если расходы документально подтверждены (ДДУ, платёжные документы, договоры по кладовкам и машино-местам) и цена сделки не ниже кадастровой стоимости × 0,7 по каждому объекту.

Кладовки и машино-места как самостоятельные объекты налогообложения

Кладовая и машино-место — самостоятельные объекты недвижимости со своим кадастровым номером, своим сроком владения и своей налоговой базой. Специальное правило об исчислении срока «с даты полной оплаты» по абзацу четвёртому п. 2 ст. 217.1 НК РФ касается только жилых помещений (квартир), приобретённых по ДДУ:

В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства.
— абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Кладовки и машино-места к жилым помещениям не относятся, поэтому для них минимальный срок владения (пять лет при отсутствии льготных оснований) исчисляется с даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН, а не с даты оплаты по ДДУ. Если ваш знакомый приобрёл кладовки и машино-места в 2020 году и право собственности на них зарегистрировано тоже в 2020 году, то пятилетний срок истекает в 2025 году — и при продаже позже этой даты доход от них освобождается от налога полностью.

Если же право на кладовки/машино-места зарегистрировано позже (например, одновременно с квартирой по акту приёма-передачи в более позднюю дату), пятилетний срок для них может ещё не истёк — тогда применяется учёт расходов (блок 2): продажа по цене покупки даёт нулевую базу при наличии документов.

Вывод: каждый объект (квартира, 3 кладовки, 2 машино-места) оценивается отдельно: по квартире срок владения идёт с даты полной оплаты по ДДУ; по кладовкам и машино-местам — с даты регистрации права в ЕГРН. Продажа по цене покупки по всем объектам даёт нулевую налоговую базу при подтверждённых расходах.

Обязанность декларирования, сроки и ответственность за неуплату

Если минимальный срок владения не истёк и продавец реализует объекты, он обязан задекларировать доход и при необходимости уплатить налог. Продавец исчисляет налог самостоятельно, исходя из сумм, полученных от продажи принадлежащего ему имущества:

  1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом ;
    — пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Обязанность подать декларацию 3-НДФЛ по месту учёта установлена прямо:

  1. Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию с учетом положений статьи 229 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 02.07.2021 № 305-ФЗ) Абзац. (Исключен - Федеральный закон от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 4. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ)(Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 27.07.2010 № 229-ФЗ) 6. Уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят также налогоплательщики, уплачивающие налог на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога.
    — п. 3 ст. 228 НК РФ

Декларация подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Налог уплачивается не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи:

  1. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
    — п. 4 ст. 228 НК РФ

Даже когда налоговая база равна нулю (продажа по цене покупки при подтверждённых расходах), формально доход получен и обязанность подать декларацию сохраняется, если минимальный срок владения не истёк. Декларацию подавать безопаснее — с приложением документов о расходах (ДДУ, платёжки, договоры по кладовкам и машино-местам), заявив в ней уменьшение дохода на расходы по пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Ответственность за неподачу декларации и неуплату налога:

влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 229-ФЗ)
— п. 1 ст. 119 НК РФ

влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 4. Не признается правонарушением неуплата или неполная уплата налога (сбора, страховых взносов) в случае, если у налогоплательщика (плательщика сбора, страховых взносов) со дня, на который приходится установленный настоящим Кодексом срок уплаты налога (сбора, страховых взносов), до дня вынесения решения о привлечении к ответственности за правонарушение, предусмотренное пунктом 1 настоящей статьи, непрерывно имелись положительное сальдо единого налогового счета и (или) суммы денежных средств, зачтенные в счет исполнения предстоящей обязанности по уплате конкретного налога (сбора, страхового взноса), в размере, достаточном для полной или частичной уплаты налога.
— п. 1 ст. 122 НК РФ

То есть за непредставление декларации начисляется штраф не менее 1 000 рублей даже при нулевой сумме налога; за неуплату налога — 20% (а при умысле 40%) от неуплаченной суммы.

Вывод: при неистёкшем сроке владения продавцу следует подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, заявив расходы на приобретение (что обнуляет налог). Налог (если он возникнет) — до 15 июля. Пропуск декларации грозит штрафом минимум 1 000 рублей, неуплата — 20–40% от суммы недоимки.

Оформление сделки купли-продажи (договор и регистрация)

Покупка квартиры, кладовых и машино-мест оформляется договором продажи недвижимости. Договор должен быть составлен в письменной форме единым документом, иначе он недействителен:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— ст. 550 ГК РФ

Переход права собственности по договору продажи недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации:

  1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
    — п. 1 ст. 551 ГК РФ

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие однозначно идентифицировать каждый передаваемый объект (кадастровые номера, адрес, расположение, этаж — для кладовых и машино-мест):

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
— ст. 554 ГК РФ

Передача каждого объекта оформляется передаточным актом:

  1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. 2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
    — п. 1 ст. 556 ГК РФ

Вывод: квартиру, кладовки и машино-места можно указать как в одном договоре, так и в отдельных договорах, но по каждому объекту обязательны: точные идентифицирующие данные (кадастровый номер, адрес, этаж/номер машино-места), цена и письменная форма единым документом, а затем — регистрация перехода права в ЕГРН и передаточный акт. Для вас (покупателя) налог при покупке не возникает; НДФЛ — обязанность продавца.

Ключевой вывод: если квартира продаётся после истечения пяти лет с даты полной оплаты по ДДУ (2020 год), НДФЛ не возникает вовсе; если пятилетний срок ещё не истёк — продажа по цене покупки сама по себе налог не отменяет, но налоговая база обнуляется за счёт учёта документально подтверждённых расходов на приобретение (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ), при этом нужно учитывать кадастровую проверку по п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

По квартире. Минимальный предельный срок владения для квартиры, приобретённой по ДДУ, исчисляется не с даты регистрации права, а с даты полной оплаты цены по договору (абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Если полная оплата по ДДУ была внесена в 2020 году, пятилетний срок (п. 4 ст. 217.1 НК РФ) истекает в 2025 году; точную дату нужно установить по платёжным документам. При продаже после этой даты доход от продажи квартиры освобождается от НДФЛ полностью, независимо от цены договора. Трёхлетний срок (п. 3 ст. 217.1 НК РФ) применим только если квартира — единственное жильё продавца на дату регистрации перехода права либо при наследовании/дарении от близкого родственника, приватизации, ренте. Если пятилетний срок не истёк и льготных оснований нет — доход облагается, но продавец вправе уменьшить его на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы на приобретение (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При равенстве цены продажи и цены покупки налоговая база равна нулю при условии, что цена сделки не ниже кадастровой стоимости × 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

По кладовкам и машино-местам. Это самостоятельные объекты недвижимости, и специальное правило об исчислении срока с даты полной оплаты по ДДУ (абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ) на них не распространяется — оно касается только жилых помещений. По общему правилу п. 4 ст. 217.1 НК РФ срок владения иным недвижимым имуществом исчисляется с даты государственной регистрации права. Если право собственности на кладовки и машино-места зарегистрировано в 2020 году и прошло пять лет — НДФЛ не возникает; точные даты нужно проверить по выпискам ЕГРН. Если срок не истёк — продавец вправе заявить расходы на приобретение (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) и при продаже по цене покупки налоговая база будет нулевой. Альтернативно для «иного недвижимого имущества» предусмотрен фиксированный вычет не более 250 000 рублей (абз. 3 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ), но при продаже по цене покупки выгоднее заявлять именно расходы.

Кадастровая проверка. Даже при продаже по цене покупки налоговый орган сравнивает цену сделки с кадастровой стоимостью, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Если цена в договоре окажется ниже, чем кадастровая стоимость × 0,7, доход для целей налогообложения будет принят равным кадастровой стоимости × 0,7, и тогда даже при формальном равенстве цены продажи и цены покупки может образоваться облагаемая разница (кадастровая × 0,7 минус расходы). Это нужно проверить по каждому объекту отдельно.

Декларирование и ответственность. Если минимальный срок владения не истёк, продавец обязан самостоятельно исчислить НДФЛ (пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ) и представить декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту учёта (п. 3 ст. 228 НК РФ) не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (п. 1 ст. 229 НК РФ). Налог уплачивается не позднее 15 июля того же года (п. 4 ст. 228 НК РФ). Даже при нулевой налоговой базе обязанность подать декларацию сохраняется, если срок владения не истёк. За непредставление декларации — штраф 5 процентов неуплаченной суммы налога (п. 1 ст. 119 НК РФ), за неуплату — 20 процентов от неуплаченной суммы (п. 1 ст. 122 НК РФ).

Пошаговые действия

  1. Проверьте дату полной оплаты по ДДУ на квартиру (платёжные документы, справка застройщика). Если с этой даты на момент сделки прошло пять и более лет — НДФЛ с квартиры не возникает, декларация не подаётся.

  2. Проверьте даты регистрации права собственности на каждую кладовку и каждое машино-место в выписках из ЕГРН. Если с даты регистрации прошло пять и более лет — НДФЛ с этих объектов не возникает.

  3. Если по какому-либо объекту пятилетний срок не истёк, убедитесь, что у продавца есть документы, подтверждающие расходы на приобретение: ДДУ, платёжные поручения/квитанции, договоры по кладовкам и машино-местам, акты приёма-передачи. Эти документы нужны для заявления расходов по пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

  4. Сравните цену продажи каждого объекта с кадастровой стоимостью × 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Если цена в договоре ниже этого порога, налоговая база может возникнуть даже при продаже по цене покупки — заранее просчитайте возможный НДФЛ.

  5. Если срок владения не истёк хотя бы по одному объекту, продавец обязан подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (п. 1 ст. 229 НК РФ), и уплатить налог (если он будет исчислен) не позднее 15 июля того же года (п. 4 ст. 228 НК РФ).

  6. При отказе налогового органа учесть расходы или при доначислении налога — подать возражения на акт проверки, а затем обжаловать решение в вышестоящий налоговый орган, после чего — в суд по месту нахождения налогового органа.