Может ли каждый из четырёх собственников получить имущественный вычет при покупке дома в общую долевую собственность, включая ипотеку?

Возникает ли у каждого из четырёх совладельцев самостоятельное право на вычет и как он делится при долевой собственности

Право на имущественный налоговый вычет при покупке жилого дома возникает у каждого, кто фактически понёс документально подтверждённые расходы на приобретение:

имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
— абз. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ

В вашем случае дом приобретается четырьмя лицами в общую долевую собственность (по 1/4 доли каждому). Правило о том, как вычет распределяется при долевой собственности, закреплено императивно: формально вычет делится между совладельцами пропорционально их долям, и каждому предоставляется вычет в размере, соответствующем его доле расходов.

при приобретении имущества в общую долевую собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности, и статьей 249 ГК Российской Федерации, согласно которой каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов по общему имуществу, - означает, что оно подлежит применению при реализации недвижимого имущества только как единого объекта права общей долевой собственности. При этом соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между сособственниками этого имущества пропорционально долям участников в праве общей собственности. При реализации по одному гражданско-правовому договору гражданами своих долей в имуществе, выделенных в натуре и являющихся самостоятельным объектом индивидуального права собственности, положение абзаца четвертого подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации применению не подлежит. Фактический раздел такого имущества, как квартира, допустим, если имеется возможность выделить долю в натуре. В случае такого выдела отношения общей долевой собственности прекращаются.
— абз. 4 подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ (из Постановления КС № 5-П)

Это значит: вычет не «один на всех» и не «один объект на четверых». Каждый из четырёх собственников заявляет вычет по своей доле (1/4), то есть фактически со своих расходов на свою долю. При этом лимит в 2 млн рублей применяется к каждому налогоплательщику отдельно:

имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей. В случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них. При этом предельный размер имущественного налогового вычета равен размеру , действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды;
— абз. 1 подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ

Для вашей ситуации сумма расходов на каждого составляет 8 млн / 4 = 2 млн рублей на долю — это ровно предельный размер вычета на одного человека. Поэтому каждый из четверых вправе получить вычет в размере стоимости своей доли (до 2 млн руб.), а всего по объекту — до 8 млн руб. расходов, то есть до 1 040 000 руб. возврата НДФЛ на всех (13% × 2 млн × 4). Ограничение «один вычет на объект» к долевой собственности нескольких самостоятельных налогоплательщиков не применяется — оно касается только лимита на одного человека.

Вывод: Да, каждый из четверых получает самостоятельный вычет со своей доли. Оформление дома на четверых в долях по 1/4 — нормальная и законная схема, при которой вычеты не «схлопываются» в один, а реализуются каждым сособственником отдельно, в пределах его доли и его личного лимита 2 млн рублей.

Действует ли запрет для сделок между взаимозависимыми лицами (п. 5 ст. 220 НК РФ)

Запрет на вычет установлен только для случая, когда продавцом по сделке купли-продажи является лицо, взаимозависимое с покупателем:

Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105 1 настоящего Кодекса.
— п. 5 ст. 220 НК РФ

Перечень взаимозависимых лиц-родственников по подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ охватывает супруга, родителей, детей, полнородных и неполнородных братьев и сестёр:

физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный; 12) организации в случае, если физическое лицо, имеющее в одной из таких организаций долю прямого и (или) косвенного участия более 25 процентов и (или) полномочия по назначению (избранию) единоличного исполнительного органа организации или по назначению (избранию) не менее 50 процентов состава коллегиального исполнительного органа или совета директоров (наблюдательного совета) организации, и физическое лицо, имеющее в другой из таких организаций указанную долю участия и (или) указанные полномочия, признаются взаимозависимыми лицами в соответствии с подпунктом 11 настоящего пункта. В целях настоящего подпункта наличие полномочий по назначению (избранию) единоличного исполнительного органа организации или по назначению (избранию) не менее 50 процентов состава коллегиального исполнительного органа или совета директоров (наблюдательного совета) организации определяется для физического лица совместно с его взаимозависимыми лицами, указанными в подпункте 11 настоящего пункта; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 27.11.2023 № 539-ФЗ) 13) лицо и организация, которые в соответствии со статьей 25 13 настоящего Кодекса признаются в целях настоящего Кодекса соответственно контролирующим лицом и контролируемой иностранной компанией;
— пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ

В вашей ситуации взаимозависимость между вами, женой и родителями сама по себе значения не имеет, поскольку запрет п. 5 ст. 220 НК РФ направлен только на отношения «покупатель — продавец», а не на отношения между сособственниками-покупателями. Все четверо выступают покупателями; продавец — третье лицо, не состоящее с вами в родстве. Следовательно, сделка купли-продажи не совершается между взаимозависимыми лицами, и запрет на получение вычета не применяется ни к кому из четверых.

Важное уточнение (ветвление): если продавцом дома окажется кто-либо из родственников, попадающих в перечень подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ (например, ваш второй родитель, не входящий в число покупателей, или родной брат/сестра одного из вас), то вычет по его доле получить нельзя. Но на самих родителей как покупателей и на супругов этот запрет не распространяется.

Вывод: При покупке у постороннего продавца вычет положен всем четверым; ограничение по взаимозависимости к вашей сделке не применяется. Оно появилось бы только если бы продавцом выступал близкий родственник кого-то из покупателей.

Как учитывается общность имущества супругов при определении долей вычета

Вы с женой состоите в браке, поэтому дом, купленный на общие средства, по общему правилу является совместной собственностью супругов:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Здесь есть развилка, влияющая на то, как именно супруги заявят вычет:

1. Если доли вы с женой оформите раздельно (по 1/4 каждому, как планировали), то вычет по «основному» расходу каждый из супругов заявляет по своей доле в 2 млн рублей. Правило о распределении расходов по заявлению супругов (абз. 2 подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ) применяется в этом случае к покупке в совместную собственность. При этом лимит в 2 млн и 3 млн применяется к каждому супругу отдельно, поскольку после 2014 года оба супруга вправе использовать полные лимиты.

заявление налогоплательщиков-супругов о распределении понесенных ими расходов, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, - при строительстве или приобретении на территории Российской Федерации такими налогоплательщиками в период брака в совместную собственность одного или нескольких объектов имущества, указанных в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, в том числе с использованием кредитных денежных средств. Размеры расходов, распределяемых супругами в указанных в настоящем абзаце случаях, определяются исходя из фактически произведенных расходов с учетом ограничений, установленных настоящим пунктом и пунктом 4 настоящей статьи; (пп. 6 в ред. Федерального закона от 20.04.2021 N 100-ФЗ) 7) утратил силу с 1 января 2022 года. - Федеральный закон от 20.04.2021 N 100-ФЗ. 4. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 рублей при наличии документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета, указанных в пункте 3 настоящей статьи, договора займа (кредита), а также документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком в погашение процентов, если иное не предусмотрено пунктом 8.1 настоящей статьи. (в ред.
— абз. 2 подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ

1. Если дом оформить в совместную собственность супругов без выделения долей, супруги распределяют расходы по совместному заявлению в любой пропорции (например, 100% на мужа), но опять же в пределах 2 млн рублей на каждого — итоговая сумма вычетов по объекту у супругов не превысит 4 млн рублей расходов.

В вашем варианте (четыре доли по 1/4, супруги — два самостоятельных покупателя со своими долями) каждый из четырёх, включая мужа и жену, получает собственный вычет в пределах своей доли и своего лимита. Вычет мужа и жены не «объединяется» в один общий и не ограничивается лимитом, общим на двоих.

Вывод: Оформление на четверых в долях по 1/4 — корректный вариант; вы с женой заявляете вычет каждый по своей 1/4 доле (по 2 млн руб. расходов), право на полный лимит у каждого из супругов самостоятельное.

Вычет по ипотечным процентам — лимит и порядок распределения

По процентам по ипотечному кредиту действует отдельный вычет с лимитом 3 млн рублей на каждого налогоплательщика:

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 рублей при наличии документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета, указанных в пункте 3 настоящей статьи, договора займа (кредита), а также документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком в погашение процентов, если иное не предусмотрено пунктом 8.1 настоящей статьи. Указанный в настоящем пункте имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в отношении только одного объекта недвижимого имущества. (абзац введен Федеральным законом от 20.04.2021 N 100-ФЗ) 5.
— абз. 1 п. 4 ст. 220 НК РФ

Вычет по процентам предоставляется в отношении только одного объекта недвижимости, но лимит 3 млн рублей применяется к каждому налогоплательщику отдельно. Таким образом, если кредит оформлен на всех четырёх созаёмщиков и каждый из них фактически уплачивает проценты, каждый вправе заявить вычет по процентам в пределах своего лимита 3 млн рублей (пропорционально фактически уплаченным им процентам либо по согласованному распределению между супругами).

Практический момент: чтобы каждый из четверых мог претендовать на вычет по процентам, важно, чтобы ипотечный договор был оформлен на всех четверых (либо на супругов, с последующим распределением по заявлению), а проценты фактически уплачивались каждым заявляющим вычет лицом. Если кредит взят только на одного заёмщика, вычет по процентам сможет получить только он (и его супруг — по заявлению о распределении); родители в этом случае вычет по процентам получить не смогут.

Вывод: Каждый из четверых вправе заявить вычет по ипотечным процентам в пределах своего лимита 3 млн рублей, но при условии, что он является созаёмщиком по кредиту и фактически несёт расходы по уплате процентов. Чтобы никто не «пролетел», кредитный договор целесообразно оформить на всех четверых.

Момент возникновения права, порядок получения, сроки и обжалование

Право на вычет возникает с даты государственной регистрации права собственности на долю:

при приобретении объекта недвижимого имущества или доли (долей) в нем право на имущественный налоговый вычет возникает с даты государственной регистрации права собственности налогоплательщика на такой объект недвижимого имущества или долю (доли) в нем, если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 настоящего пункта. При приобретении земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, право на имущественный налоговый вычет возникает с даты государственной регистрации права собственности налогоплательщика на расположенные на таком земельном участке жилой дом или долю (доли) в нем. При строительстве индивидуального жилого дома право на имущественный налоговый вычет возникает с даты государственной регистрации права собственности налогоплательщика на данные жилой дом или долю (доли) в нем; (пп. 2 в ред. Федерального закона от 20.04.2021 N 100-ФЗ) 2.1) при приобретении прав на квартиру, комнату или долю (доли) в них в строящемся доме право на имущественный налоговый вычет возникает с даты передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства по подписанному ими передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. При этом налогоплательщик вправе обратиться за получением такого вычета после государственной регистрации права собственности налогоплательщика на данные квартиру, комнату или долю (доли) в них; (пп.
— абз. 2 подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ

Для получения вычета каждый из четверых подаёт в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию 3-НДФЛ (либо использует упрощённый порядок через личный кабинет) с комплектом документов: договор купли-продажи, выписку из ЕГРН о регистрации доли, платёжные документы, подтверждающие оплату именно этим лицом (квитанции, банковские выписки с его счёта), кредитный договор и справку банка об уплаченных процентах. Срок подачи декларации для лиц, не обязанных её представлять (а при заявлении вычета обязанность подать её отсутствует) — в течение трёх лет по завершении налогового периода:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 2 ст. 229 НК РФ

Возврат излишне уплаченного налога возможен в пределах трёх лет:

заявление о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, что ограничивает право налогоплательщика на подачу заявления о возврате суммы переплаты или ее зачет в счет будущих платежей тремя годами с момента, когда налогоплательщик по собственной ошибке или по каким-то другим обстоятельствам, связанным исключительно с его добровольным волеизъявлением, допустил излишнюю уплату денежных средств в бюджет, а публичный субъект, соответственно, получил в свое распоряжение денежные средства без установленных законом оснований. Иной подход к порядку исчисления срока для восстановления имущественных прав налогоплательщика используется в Налоговом кодексе Российской Федерации применительно к ситуации излишнего взыскания налога, т.е. когда уменьшение имущественной сферы налогоплательщика обусловлено действиями налогового органа. В соответствии с пунктом 3 статьи 79 данного Кодекса заявление о возврате суммы излишне взысканного налога может быть подано налогоплательщиком в налоговый орган в течение одного месяца со дня, когда налогоплательщику стало известно о факте излишнего взыскания с него налога, или со дня вступления в силу решения суда; исковое заявление в суд может быть подано в течение трех лет считая со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о факте излишнего взыскания налога.
— абз. 2 п. 7 ст. 78 НК РФ (Постановление КС № 9-П от 24.03.2017)

То есть обратиться за вычетом можно за три предшествующих года; неиспользованный остаток вычета переносится на последующие годы до полного исчерпания.

Если инспекция откажет в вычете, отказ является ненормативным актом налогового органа и подлежит сначала обязательному обжалованию в вышестоящий налоговый орган, а затем в суд:

судебном порядке только после их обжалования в вышестоящий налоговый орган в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом. В случае, если решение по жалобе (апелляционной жалобе) не принято вышестоящим налоговым органом в сроки, установленные пунктом 6 статьи 140 настоящего Кодекса, акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц могут быть обжалованы в судебном порядке. Акты налоговых органов ненормативного характера, принятые по итогам рассмотрения жалоб (апелляционных жалоб), могут быть обжалованы в вышестоящий налоговый орган и (или) в судебном порядке. Акты ненормативного характера федерального органа исполнительной власти, уполномоченного по контролю и надзору в области налогов и сборов, действия или бездействие его должностных лиц обжалуются в судебном порядке. Исковое заявление, содержащее требование имущественного характера, возникшее в результате реализации актов налоговых органов (за исключением федерального органа исполнительной власти, уполномоченного по контролю и надзору в сфере налогов и сборов) ненормативного характера, в результате действий или бездействия их должностных лиц, может быть подано в суд только после обжалования указанных актов, действий или бездействия в вышестоящий налоговый орган в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3.
— п. 2 ст. 138 НК РФ

Вывод: Право на вычет возникает после регистрации права собственности на доли. Каждый из четверых подаёт собственную декларацию 3-НДФЛ с подтверждающими именно его расходы документами, в пределах 3-летнего срока; отказ обжалуется сначала в вышестоящий налоговый орган (УФНС), затем в суд.

Риски: кто фактически оплачивает долю, и как оформить, чтобы никто не «пролетел»

Ключевой риск связан с тем, что вычет предоставляется только в размере фактически произведённых самим налогоплательщиком расходов. Из процитированного п. 5 ст. 220 НК РФ прямо следует, что вычет не даётся в части расходов, покрытых за счёт «иных лиц»:

Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105 1 настоящего Кодекса.
— п. 5 ст. 220 НК РФ

Практически это означает два требования, которые нужно соблюсти при оформлении сделки:

1. Каждый из четверых должен оплачивать свою долю из собственных средств и со своего счёта. Если, например, вы с женой оплатите и долю родителей, то родители не смогут подтвердить «свои» расходы и потеряют вычет (а вы — получите вычет только в пределах своих 2 млн руб., траты сверх лимита «сгорят»). Платёжные документы должны показывать, что каждый перечислил сумму, соответствующую стоимости своей 1/4 доли, именно со своего счёта.

2. Ипотека — на всех четверых созаёмщиками. Иначе вычет по процентам получат не все (см. выше).

Противоположная ветка (её нет, но проверить стоит): льготного порядка, позволяющего родителям получить вычет за счёт оплаты их доли детьми, закон не предусматривает — наоборот, прямо запрещает вычет в части расходов, покрытых за счёт иных лиц. Поэтому деньги родителей на их долю должны реально проходить от родителей.

Рекомендация по оформлению. Чтобы никто не потерял вычет: (а) в договоре и платёжных документах фиксируйте оплату каждой доли её будущим собственником со своего счёта; (б) ипотеку оформляйте на всех четверых; (в) если супруги захотят иначе распределить свои доли — подадут заявление о распределении расходов в налоговый орган. При соблюдении этих условий схема «четыре доли по 1/4» полностью рабочая и даёт каждому полный вычет.

Вывод: Схема с четырьмя долями по 1/4 законна и выгодна; главное условие — чтобы каждый сособственник фактически оплачивал свою долю из собственных средств, а ипотечный договор был оформлен на всех четверых. Тогда каждый получит вычет до 2 млн руб. по расходам и до 3 млн руб. по процентам.