Нужно ли платить налог с продажи единственного жилья, если владею менее 5 лет и в том же году покупаю другую квартиру?

Является ли продажа освобождённой от НДФЛ (срок владения 3 или 5 лет)

Общее правило: доход от продажи недвижимости освобождается от налога, если объект был в собственности в течение минимального предельного срока владения и более.

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Для обычных случаев этот срок составляет пять лет.

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Однако закон прямо выделяет категории, где срок сокращён до трёх лет, — в частности, наследство/дарение от близкого родственника, приватизация, рента, а также важное для вас основание: если на дату регистрации перехода права на продаваемую квартиру у вас (включая совместную собственность супругов) нет иного жилого помещения.

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 1.1) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (пп. 1.1 введен Федеральным законом от 31.07.2023 N 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации ; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
   — подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

По вашим фактам квартира получена по обычной возмездной сделке (не наследство, не приватизация), но она — единственное жильё. Значит, применяется именно подпункт 4 пункта 3 статьи 217.1: если на дату продажи иного жилья у вас и супруга нет, минимальный срок владения — 3 года, а не 5. Поскольку вы владеете квартирой «примерно три года», ключевой вопрос — точная дата регистрации первого права: если на дату продажи прошло 3 года и более, доход полностью освобождается и налога нет; если 3 года ещё не исполнилось — срок не истёк, и налог считается по общим правилам (см. блок 2).

При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.
— абз. 2 подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Это же правило защищает того, кто уже купил новое жильё: помещение, приобретённое вами и (или) супругом в течение 90 календарных дней до даты продажи старой квартиры, при проверке условия «отсутствия иного жилья» не учитывается. То есть покупка новой квартиры в том же году, в том числе в пределах 90 дней до продажи, сама по себе «единственность» вашего старого жилья не разрушает. Важно: закон говорит о 90 днях ДО продажи; одновременная покупка «сразу после» на статус единственного жилья на дату продажи не влияет — на эту дату нового жилья у вас ещё нет.

Отдельно: если у вас (или супруга) двое и более детей — действует ещё более мягкое правило, освобождающее доход от продажи квартиры независимо от срока владения при покупке другого жилья в том же году (или до 30 апреля следующего) большей площади.

2.1. Доход от продажи объекта недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем пункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение, если одновременно соблюдаются следующие условия: налогоплательщик и (или) его супруг (супруга) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети являются обучающимися по очной форме обучения в организациях, осуществляющих образовательную деятельность, или вне зависимости от возраста, если дети признаны судом недееспособными), или налогоплательщик является одним из указанных детей.
— абз. 2 п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ

Наконец, субъект РФ вправе уменьшить минимальный срок владения вплоть до нуля — это дополнительный региональный слой проверки.

1. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества;
   — подп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ

Вывод. «Послабление» действительно существует, но не за счёт «зачёта покупки против продажи», а за счёт сокращения срока владения: если квартира была вашим единственным жильём на дату продажи (иного жилья у вас и супруга не было; купленное в пределах 90 дней до продажи не учитывается) и с даты регистрации вашего права прошло 3 года и более — налог с продажи не возникает вовсе. Если же трёх лет на дату продажи ещё нет, освобождения по единственному жилью нет, и налог рассчитывается по правилам блока 2. Дополнительно проверьте, не уменьшил ли закон вашего субъекта РФ минимальный срок владения, и не подпадаете ли вы под правило для семей с двумя и более детьми.

С какой суммы считать налог, если срок владения не истёк: база, 70 % кадастра, расходы и вычеты

Если 3 года не истекли и освобождения нет, налог считается не со всей цены продажи, а с налоговой базы. Базу можно уменьшить: вместо вычета — на документально подтверждённые расходы на приобретение проданной квартиры.

1. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
   — подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Это и есть ответ на ваш вопрос «можно ли уменьшить на то, что потратил»: уменьшить можно не на покупку НОВОЙ квартиры, а на расходы по покупке ПРОДАННОЙ квартиры (цена, за которую вы её три года назад приобрели, при наличии подтверждающих документов — договора, расписки, платёжек). Расходы на новую квартиру в расчёт налога с продажи не идут.

Если документов о расходах нет либо это невыгодно, применяется фиксированный вычет при продаже жилья — до 1 000 000 рублей.

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

При этом есть «пол» по кадастровой стоимости: если цена по договору окажется ниже кадастровой стоимости (умноженной на 0,7), доход для налога принимается равным кадастровой стоимости × 0,7.

1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
   — п. 2 ст. 214.10 НК РФ

У вас кадастровая стоимость примерно равна договорной, поэтому правило 0,7 к вам практически не изменит цифру (обычная цена выше 70 % кадастра). Ранее уже разбиралась ситуация с занижением цены в договоре: это не даёт экономии — налоговая посчитает доход от 70 % кадастра, если он выше цены сделки.

Ставка НДФЛ — прогрессивная: 13 % с базы до 2,4 млн рублей и 15 % с превышения (в пределах 5 млн).

1. Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей;
   — п. 1 ст. 224 НК РФ

Отдельно от налога с продажи вы как покупатель вправе заявить имущественный вычет на покупку жилья (расходы на приобретение квартиры).

1. имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
   — подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ

Это самостоятельный вычет, он не «гасит» налог с продажи автоматически в одном расчёте, но при наличии облагаемого дохода от продажи в том же году суммы могут быть сведены в одной декларации: начисленный с продажи налог уменьшается на положенный вам вычет на покупку, и при превышении вычета образуется сумма к возврату из бюджета, а не к доплате. Поэтому даже если налог с продажи формально возникает, при покупке новой квартиры в том же году итог к уплате часто оказывается нулевым — но это результат вычета, а не «зачёта» продажи в покупку.

Вывод. Налог считается не со всей цены продажи, а с базы: цена продажи (но не ниже кадастра × 0,7) минус подтверждённые расходы на приобретение ПРОДАННОЙ квартиры либо минус вычет 1 000 000 рублей — по вашему выбору. Расходы на покупку новой квартиры базу по продаже не уменьшают. Однако сама покупка новой квартиры даёт право на отдельный имущественный вычет (расходы на приобретение), который заявляется в той же декларации и позволяет свести итог к нулю или к возврату — при условии, что налоговая база по продаже у вас вообще возникла (т. е. 3 года не истекли).

Обязанность подать декларацию, сроки и ответственность

Продажа имущества, находившегося в собственности, — это основание, по которому физлицо само исчисляет налог.

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой
   — подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Декларация при этом подаётся в любом случае, когда налоговая база по продаже возникает; срок — не позднее 30 апреля следующего года.

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса.
— абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ

Налог уплачивается не позднее 15 июля следующего года.

1. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
   — п. 4 ст. 228 НК РФ

За просрочку декларации и неуплату предусмотрена ответственность: штраф по ст. 119 (5 % неуплаченной суммы за каждый месяц, от 1 000 до 30 %) и штраф по ст. 122 (20 % неуплаченной суммы).

1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей.
   — п. 1 ст. 119 НК РФ

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов).
   — п. 1 ст. 122 НК РФ

Плюс пени за каждый день просрочки.

1. Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов начиная со дня возникновения недоимки по день (включительно) исполнения совокупной обязанности по уплате налогов.
   — п. 3 ст. 75 НК РФ

Практический ориентир по датам: при продаже в 2026 году декларацию нужно подать до 30 апреля 2027 года, налог уплатить до 15 июля 2027 года. Если доход от продажи полностью освобождается (истёк 3-летний срок как для единственного жилья), обязанность декларировать этот доход не возникает — декларация по такому доходу не требуется. Если же срок не истёк и вы заявляете расходы/вычеты, декларацию подать необходимо даже при нулевом итоге, иначе налоговый орган исчислит налог сам от кадастровой стоимости.

Вывод. Если 3-летний срок владения истёк (единственное жильё) — ни декларация, ни налог не нужны. Если срок не истёк — вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ в срок до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля следующего года; непредставление декларации и неуплата влекут штрафы по ст. 119 и 122 НК РФ и пени по ст. 75 НК РФ, поэтому лучше отчитаться с расчётом расходов и вычетов в срок.

Региональный слой: может ли закон субъекта сократить срок владения

Минимальный предельный срок владения может быть уменьшен региональным законом вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и объектов.

1. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества;
   — подп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ

Для вас это означает дополнительную проверку: помимо федеральных правил (3 года по единственному жилью, 5 лет — общее), следует уточнить, не установил ли закон субъекта РФ, где находится квартира, пониженный срок владения. Если такой региональный акт есть, он может дать освобождение даже тогда, когда федеральные условия (в частности, единственное жильё) не выполнены. Эта норма самостоятельная и расширяет, а не сужает ваши возможности.

Вывод. Понизить минимальный срок владения, в том числе до нуля, вправе субъект РФ. Это отдельное основание освобождения, не зависящее от условия «единственного жилья», поэтому перед продажей проверьте региональный закон вашего субъекта РФ: возможно, налог не возникнет даже без истечения трёх лет.

Форма декларации 3-НДФЛ и порядок её представления

Декларация по НДФЛ, в которой отражается доход от продажи квартиры и заявляются вычеты, представляется по утверждённой ФНС форме 3-НДФЛ. Для налоговых периодов начиная с 2025 года действует форма, утверждённая приказом ФНС России от 20.10.2025 № ЕД-7-11/913@.

порядок заполнения формы налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) согласно приложению № 2 к настоящему приказу; формат представления налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) в электронной форме согласно приложению № 3 к настоящему приказу. 2. Признать утратившим силу приказ ФНС России от 19.09.2024 № ЕД-7-11/757@ "Об утверждении формы налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ), порядка ее заполнения, а также формата представления налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц в электронной форме" (зарегистрирован Министерством юстиции Российской Федерации 31.10.2024, регистрационный № 79974). 3. Установить, что настоящий приказ вступает в силу по истечении двух месяцев со дня его официального опубликования, но не ранее 01.01.2026, и применяется начиная с представления налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц за налоговый период 2025 года. 4. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на заместителя руководителя Федеральной налоговой службы, координирующего методологическое обеспечение работы налоговых органов по вопросам исчисления, полноты и своевременности внесения в соответствующий бюджет налога на доходы физических лиц. Руководитель Федеральной налоговой службы Д.В.Егоров Приложение № 1 к приказу ФНС России от 20 октября 2025 г. № ЕД-7-11/913@ Приложение № 2 к приказу ФНС России от 20 октября 2025 г.
— Приказ ФНС России от 20.10.2025 № ЕД-7-11/913@, п. 1

Это означает, что при продаже квартиры вы заполняете форму 3-НДФЛ (актуальная редакция — по приказу № ЕД-7-11/913@), указываете в ней доход от продажи, применяете расходы на приобретение либо вычет 1 000 000 рублей, а также заявляете имущественный вычет на покупку новой квартиры. Подать декларацию можно в электронной форме (через личный кабинет налогоплательщика) либо на бумаге — в налоговый орган по месту жительства, в срок до 30 апреля следующего года (см. блок 3).

Вывод. Технически декларация подаётся по форме 3-НДФЛ, утверждённой приказом ФНС России от 20.10.2025 № ЕД-7-11/913@ (применяется начиная с отчётности за 2025 год), в электронном виде или на бумаге; сами сроки подачи и уплаты установлены ст. 229 и 228 НК РФ (до 30 апреля и 15 июля следующего года соответственно).