Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налогообложение

Почему налог с продажи дома и участка оказался выше рассчитанного: доход по кадастровой стоимости и что делать с декларацией

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте выписку ЕГРН: кадастровая стоимость на 1 января 2022 года и дата её внесения.
  2. 2
    Соберите документы о расходах на приобретение дома и участка (договор, расписки, платёжки).
  3. 3
    Если сохранились документы о расходах на приобретение дома и участка: Подайте уточнённую декларацию 3-НДФЛ: замените вычет 1 млн руб. на подтверждённые расходы.descriptionНалоговая декларация 3-НДФЛ при продаже автомобиля, жилого дома и земельного участка с заявлением имущественного вычета по расходам на приобретение (свободная форма)
  4. 4
    Проверьте основание приобретения: наследство, дарение от близкого родственника, приватизация дают срок 3 года.
  5. 5
    Обеспечьте положительное сальдо ЕНС на сумму налога и пеней до подачи уточнённой декларации.
  6. 6
    Если кадастровая стоимость на 01.01.2022 в ЕГРН отсутствовала: Обжалуйте доначисление, если кадастровая стоимость на 1 января 2022 года в ЕГРН отсутствовала.descriptionЖалоба в вышестоящий налоговый орган (свободная форма)

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на дом и участок: кадастровая стоимость на 1 января 2022 года.
  • Договор купли-продажи 2022 года с ценой 3 247 150 руб.
  • Документы об основании и дате возникновения права собственности (наследство, дарение, приватизация, покупка).
  • Поданная декларация 3-НДФЛ и уведомление налоговой с расчётом 3 747 913,20 руб.
  • Правоустанавливающие документы, подтверждающие срок владения домом и участком.

  • Срочно: первые шаги

    • Если кадастровая стоимость в ЕГРН на 01.01.2022 отсутствовала — готовьте возражения на доначисление.
    • Подайте уточнённую декларацию с расходами вместо вычета 1 млн руб. до решения налоговой.

  • Денежные требования

    • Если сохранились документы о расходах на покупку дома и участка: Замените вычет 1 млн руб. на документально подтверждённые расходы на покупку дома и участка — налог снизится.
    • Если расходы на покупку составили 3 000 000 руб. и подтверждены документами: При расходах 3 000 000 руб. налог составит 97 228,72 руб. вместо 357 228,72 руб.

  • Сроки и риски

    • Проверьте выписку ЕГРН: кадастровая стоимость на 01.01.2022 — 5 354 161,71 руб., доход 3 747 913,20 руб. правомерен.
    • Подайте уточнённую декларацию до обнаружения занижения налоговым органом и обеспечьте положительное сальдо ЕНС — освобождение от штрафа по ст. 122 НК РФ.
    • При неподтверждённых расходах и отсутствии льготного срока владения доначисление 357 228,72 руб. подтвердится, добавятся пени за каждый день просрочки.
    • Уплатите налог не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом, во избежание пеней.

  • Чего не делать

    • Не считайте, что цена в договоре окончательно определяет доход для НДФЛ.
    • Не игнорируйте уведомление налоговой — пересчёт по кадастру правомерен.
    • Не платите налог по декларации, не проверив кадастровую стоимость в ЕГРН.
    • Не отказывайтесь от замены вычета 1 млн руб. на подтверждённые расходы.
    • Не пропустите срок уплаты налога — иначе пени и штраф по ст. 122 НК РФ.
    • Не оспаривайте доначисление, если кадастровая стоимость в ЕГРН подтверждена.

  • Когда нужен адвокат

    • Если кадастровая стоимость в ЕГРН на 01.01.2022 отсутствует — доначисление незаконно, нужен адвокат для оспаривания.
    • Если сохранились документы о расходах на покупку дома и участка — адвокат поможет заменить вычет на расходы и снизить налог.
    • Если объект получен по наследству, дарению от близкого родственника или приватизации — адвокат проверит право на полное освобождение от НДФЛ.
    • Если налоговая уже начала камеральную проверку или выставила требование — без адвоката риск штрафа по ст. 122 НК РФ и пеней.
    • Если сумма доначисления и пеней значительна, а спор идёт о применении п. 2 ст. 214.10 НК РФ — нужен адвокат по налоговым спорам.
    • Если планируете обжаловать решение в вышестоящий налоговый орган или суд — адвокат обеспечит правильную процедуру и сроки.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

  1. Ситуация. Налогоплательщик — физическое лицо, продавшее в 2022 году жилой дом и земельный участок, находившиеся в собственности менее минимального предельного срока владения. Цена сделки по договору купли-продажи составила 3 247 150 руб. Налогоплательщик подал декларацию, применив имущественный налоговый вычет 1 000 000 руб., и исчислил налог в размере 292 129,50 руб. Налоговый орган по итогам проверки определил доход в размере 3 747 913,20 руб., что соответствует 70 % кадастровой стоимости объекта (5 354 161,71 руб. × 0,7), и доначислил налог до 357 228,72 руб. Юридически значимо, что договорная цена оказалась ниже порога 0,7 кадастровой стоимости, поэтому для целей НДФЛ доход определяется не по цене сделки, а по правилу п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

  2. Затронутые правоотношения:

    • Налоговые отношения по исчислению НДФЛ от продажи недвижимости — затронуты, поскольку объект находился в собственности менее минимального предельного срока владения, и доход от продажи подлежит налогообложению.
    • Отношения по определению налоговой базы с применением кадастровой стоимости — затронуты, так как цена сделки ниже 70 % кадастровой стоимости, что в силу п. 2 ст. 214.10 НК РФ влечёт пересчёт дохода для целей налогообложения.
    • Отношения по применению налоговых вычетов — затронуты, поскольку налогоплательщик вправе выбрать между вычетом 1 000 000 руб. и документально подтверждёнными расходами на приобретение имущества, что напрямую влияет на итоговую сумму налога.
    • Отношения по освобождению от налогообложения в зависимости от срока владения — затронуты, так как при получении объекта по наследству, в дар от близкого родственника или в результате приватизации минимальный срок составляет 3 года, а в иных случаях — 5 лет; от этого зависит, возникает ли обязанность по уплате налога вообще.
    • Отношения по налоговой ответственности и пеням — затронуты, поскольку занижение налоговой базы влечёт риск штрафа по ст. 122 НК РФ и начисление пеней по ст. 75 НК РФ, если недоимка не будет своевременно погашена.

  3. Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

    • Кадастровая стоимость объекта на 1 января 2022 года — если она внесена в ЕГРН и составляет 5 354 161,71 руб., то доход для налогообложения правомерно определён как 3 747 913,20 руб. (0,7 кадастра), а не по цене договора.
    • Основание приобретения дома и участка — если имущество получено по наследству, в дар от члена семьи или близкого родственника либо в результате приватизации, минимальный срок владения составляет 3 года; в остальных случаях — 5 лет. При истечении этого срока доход освобождается от налога полностью.
    • Наличие документов, подтверждающих расходы на приобретение имущества — если такие расходы документально подтверждены и превышают 1 000 000 руб., налогоплательщик вправе заменить вычет на сумму расходов, что существенно снижает налоговую базу и сумму налога.
    • Факт подачи первоначальной декларации с заниженной базой — это создаёт риск доначисления налога, пеней и штрафа, однако подача уточнённой декларации с верным расчётом до обнаружения ошибки налоговым органом и при положительном сальдо ЕНС освобождает от ответственности по ст. 122 НК РФ.

Откуда взялась сумма дохода 3 747 913,20 руб.: правило «70 % кадастровой стоимости»

Налоговая посчитала вам доход не «из воздуха» — это прямое действие п. 2 ст. 214.10 НК РФ: если цена сделки меньше кадастровой стоимости объекта (внесённой в ЕГРН и применяемой с 1 января года регистрации перехода права), умноженной на коэффициент 0,7, доход для налогообложения принимается равным именно этой величине (кадастр × 0,7).

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Проверка сходится: ваша кадастровая стоимость 5 354 161,71 руб. × 0,7 = 3 747 913,20 руб. — ровно та цифра из уведомления. Налоговая взяла не цену договора (3 247 150 руб.), а 70 % кадастровой стоимости, поскольку договорная цена оказалась ниже этого порога. Соответственно и налог: (3 747 913,20 − 1 000 000) × 13 % = 357 228,72 руб.

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на этот объект недвижимого имущества, или не определена на дату его постановки на государственный кадастровый учет (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода), положения настоящего пункта не применяются.
— абз. 2 п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Границы правила: если кадастровая стоимость отсутствует в ЕГРН по состоянию на 1 января года регистрации или не определена на дату постановки на учёт, п. 2 не применяется и доход берётся по цене сделки. Поэтому первым делом проверьте выписку ЕГРН — какая кадастровая стоимость и на какую дату действительно внесена.

Подтверждает, что это общее правило, а не разовая придирка, ст. 229 НК РФ: при определении доходов от продажи недвижимости в декларации учитываются особенности п. 2 ст. 214.10.

При определении доходов от продажи недвижимого имущества в целях настоящего пункта учитываются особенности, установленные пунктом 2 статьи 214 10 настоящего Кодекса. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ) Налогоплательщики вправе представить заявление о распоряжении путем возврата сумм денежных средств, формирующих положительное сальдо единого налогового счета, в составе налоговой декларации. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 263-ФЗ, от 28.12.2022 № 565-ФЗ)
— абз. 8 п. 4 ст. 229 НК РФ

Вывод: повышенный налог — применение законного правила 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ, > В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

— п. 2 ст. 214.10 НК РФ) к вашей ситуации, а не произвольный пересчёт. Декларация не отменяется: по ней идёт камеральная проверка, и налоговая вправе доначислить разницу; но её можно уменьшить (блок о расходах) или оспорить, если кадастровая стоимость на нужную дату в ЕГРН не внесена.

Полное освобождение от налога по сроку владения (если дом/участок получены по льготному основанию)

Даже при «меньше трёх лет» возможен вариант, при котором налога нет вовсе: доход от продажи объекта освобождается от налогообложения, если объект непрерывно находился в собственности в течение минимального предельного срока владения и более.

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Срок 3 года установлен для объектов, полученных по наследству, в дар от члена семьи/близкого родственника или в результате приватизации:

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 1.1) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (пп. 1.1 введен Федеральным законом от 31.07.2023 N 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации ; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— подп. 1, 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Во всех случаях, не указанных в п. 3, минимальный срок — 5 лет:

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Вывод: если дом и участок получены вами по наследству, по договору дарения от близкого родственника или приватизированы, минимальный срок владения — 3 года; в иных случаях (покупка) — 5 лет. Если с даты приобретения до продажи прошло 3 года и более (при льготном основании) либо 5 лет (при обычной покупке) — доход освобождается от налогообложения, и спор о 0,7 теряет смысл. Если срок не истёк — применяется правило 0,7 (блок 1), но сумму налога можно снизить (блок 3).

Как уменьшить налог: вычет 1 млн руб. или расходы на приобретение

Вы применили имущественный вычет 1 000 000 руб. — это предусмотрено абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ для доходов от продажи жилых домов и земельных участков, находившихся в собственности менее минимального предельного срока.

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Но у налогоплательщика есть выбор: вместо вычета 1 млн руб. уменьшить облагаемый доход на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого имущества.

  1. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
    — подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Это главный способ снизить доначисление. Если дом и участок вы когда-то купили (а не получили в наследство/в дар) и у вас сохранились документы о расходах на покупку, вычет 1 млн руб. выгодно заменить вычетом расходов. Пример: при цене приобретения, скажем, 3 000 000 руб. база составит 3 747 913,20 − 3 000 000 = 747 913,20 руб., а налог — 97 228,72 руб., что заметно меньше и ваших 292 129,50 руб., и 357 228,72 руб. из уведомления. Расходы должны быть документально подтверждены (договор, расписки, платёжные документы).

Вывод: право уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение прямо закреплено в подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ (> 2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

— подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Соберите документы о покупке дома и участка; если расходы превышают 1 млн руб., пересчитайте базу от дохода 3 747 913,20 руб. (0,7 кадастра), а не от цены договора; при отсутствии документов остаётся только вычет 1 млн руб.

Гражданско-правовая природа цены: почему «в договоре столько» само по себе не решает спор

Гражданское право исходит из того, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. (В редакции Федерального закона от 29.06.2009 № 132-ФЗ) 2. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 3. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
— п. 1 ст. 424 ГК РФ

Цена в договоре купли-продажи 3 247 150 руб. законна, и покупатель правомерно уплатил именно её — в этой части вы ничего не нарушили. Однако для целей налогообложения цена сделки перестаёт быть решающей, когда она ниже 70 % кадастровой стоимости: правило 0,7 из п. 2 ст. 214.10 НК РФ прямо переопределяет доход именно для налоговых целей, не затрагивая действительность договора.

Вывод: цена договора действительна, однако по правилу п. 2 ст. 214.10 НК РФ для НДФЛ налоговая вправе взять 0,7 кадастровой стоимости, если она выше цены сделки. Договор сам по себе доначисление не отменяет.

Ответственность: пени, штрафы и как освободиться (уточнённая декларация)

Если доначисление подтвердится, к налогу добавятся пени: они начисляются за каждый календарный день просрочки со дня возникновения недоимки по день исполнения обязанности.

Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов начиная со дня возникновения недоимки по день (включительно) исполнения совокупной обязанности по уплате налогов.
— п. 3 ст. 75 НК РФ

Для физических лиц ставка пени — одна трехсотая действующей в это время ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки:

для физических лиц, включая индивидуальных предпринимателей, - одной трехсотой действующей в это время ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации;
— подп. 1 п. 4 ст. 75 НК РФ

За занижение налоговой базы предусмотрен штраф 20 % от неуплаченной суммы налога:

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов).
— п. 1 ст. 122 НК РФ

От ответственности можно освободиться, подав уточнённую декларацию с верным расчётом до того, как узнали об обнаружении занижения налоговым органом, при положительном сальдо ЕНС в размере недостающей суммы налога и пеней:

  1. представления уточненной налоговой декларации до момента, когда налогоплательщик узнал об обнаружении налоговым органом неотражения или неполноты отражения сведений в налоговой декларации, а также ошибок, приводящих к занижению подлежащей уплате суммы налога, либо о назначении выездной налоговой проверки по данному налогу за данный период, при условии, что на момент представления уточненной налоговой декларации имеется положительное сальдо единого налогового счета в размере, соответствующем недостающей сумме налога и соответствующих ей пеней
    — п. 4 ст. 81 НК РФ

Срок уплаты налога по декларации — не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом:

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
— п. 4 ст. 228 НК РФ

Вывод: рискуете штрафом 20 % (около 13 тыс. руб. от разницы) и пенями по ставке 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки. Снижающий риск шаг — подать уточнённую декларацию с правильным расчётом (с учётом 0,7 кадастра и расходов на приобретение) и обеспечить положительное сальдо ЕНС до того, как вам официально вменят занижение.

Если откажут: обжалование требования и решения налоговой

Любой акт налогового органа ненормативного характера, действие или бездействие должностных лиц можно обжаловать, если он нарушает ваши права.

Каждое лицо имеет право обжаловать акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц, если, по мнению этого лица, такие акты, действия или бездействие нарушают его права. (В редакции федеральных законов от 09.07.1999 № 154-ФЗ; от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 23.07.2013 № 248-ФЗ) Нормативные правовые акты налоговых органов могут быть обжалованы в порядке, предусмотренном федеральным законодательством.
— ст. 137 НК РФ

Жалоба подаётся в вышестоящий налоговый орган (через налоговый, вынесший акт) в течение одного года со дня, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении прав; при уважительной причине срок может быть восстановлен.

Жалоба в вышестоящий налоговый орган может быть подана, если иное не установлено настоящим Кодексом, в течение одного года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Жалоба на вступившее в силу решение о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения или решение об отказе в привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения, которое не было обжаловано в апелляционном порядке, может быть подана в течение одного года со дня вынесения обжалуемого решения. Жалоба в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный по контролю и надзору в области налогов и сборов, может быть подана в течение трех месяцев со дня принятия вышестоящим налоговым органом решения по жалобе (апелляционной жалобе). В случае пропуска по уважительной причине срока подачи жалобы этот срок по ходатайству лица, подающего жалобу, может быть восстановлен вышестоящим налоговым органом. 3. Вступившее в силу решение налогового органа, вынесенное по результатам рассмотрения материалов налоговой проверки консолидированной группы налогоплательщиков и не обжалованное в апелляционном порядке, может быть обжаловано ответственным участником этой группы либо самостоятельно иным участником этой группы в части привлечения такого участника к ответственности за совершение налогового правонарушения. Такая жалоба может быть подана в течение одного года со дня вынесения обжалуемого решения. (Статья в редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 153-ФЗ)
— п. 2 ст. 139 НК РФ

За нарушение срока представления декларации также установлен штраф не менее 1 000 руб. и до 30 % неуплаченной суммы — поэтому при наличии обязанности декларацию лучше подать, а не игнорировать.

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей.
— п. 1 ст. 119 НК РФ

Вывод: если налоговая настаивает на расчёте от 0,7 кадастра и не учитывает ваши расходы, обжалуйте её акт (решение по камеральной проверке, требование об уплате) — сначала жалобой в вышестоящий орган (руководителю УФНС) в течение года, при необходимости затем в суд. Обязательная досудебная жалоба — стандартный путь по налоговым спорам. Учтите также риск штрафа по ст. 119 НК РФ, если декларация вовсе не подана в срок, поэтому уклоняться от декларирования нельзя.

Налоговая применила законное правило «70 % кадастровой стоимости» (п. 2 ст. 214.10 НК РФ): если цена в договоре ниже кадастровой стоимости на 1 января 2022 года, умноженной на 0,7, доход для НДФЛ считается именно от этой величины — поэтому и возникла сумма 3 747 913,20 руб. вместо ваших 3 247 150 руб. Декларацию пересчитают, но налог можно существенно уменьшить — прежде всего заменив вычет 1 млн руб. на документально подтверждённые расходы на приобретение дома и участка.

Откуда взялась сумма дохода 3 747 913,20 руб.

Налоговая действовала не произвольно, а на основании п. 2 ст. 214.10 НК РФ: если доход от продажи объекта недвижимости меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесённая в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года регистрации перехода права собственности, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то для целей налогообложения доход принимается равным кадастровой стоимости × 0,7. В вашем случае: 5 354 161,71 × 0,7 = 3 747 913,20 руб. — ровно та цифра, которую вы увидели в уведомлении. Цена договора 3 247 150 руб. оказалась ниже этого порога, поэтому налоговая правомерно взяла за основу 70 % кадастра. Налог рассчитан так: (3 747 913,20 − 1 000 000) × 13 % = 357 228,72 руб.

Важно: правило 0,7 не применяется, если кадастровая стоимость отсутствует в ЕГРН по состоянию на 1 января года регистрации перехода права или не определена на дату постановки на кадастровый учёт (абз. 2 п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Поэтому первым делом проверьте выписку из ЕГРН — какая именно кадастровая стоимость и на какую дату там внесена. Если по выписке ЕГРН кадастровая стоимость на 1 января 2022 года отсутствовала, доход считается по цене договора, и доначисление подлежит оспариванию.

Можно ли вообще не платить налог

Да, если минимальный предельный срок владения истёк. По общему правилу он составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ), но для отдельных случаев — 3 года (подп. 1, 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ): если право собственности получено по наследству, по договору дарения от члена семьи или близкого родственника, в результате приватизации либо по договору пожизненного содержания с иждивением. Если дом и участок получены по одному из льготных оснований и срок владения составил 3 года и более — доход освобождается от НДФЛ (п. 2 ст. 217.1 НК РФ), и спор о 0,7 теряет смысл; при обычной покупке срок — 5 лет, и при его несоблюдении налог платить нужно.

Как уменьшить налог: расходы вместо вычета 1 млн руб.

Вы применили имущественный вычет 1 000 000 руб. — это законно (абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Но у вас есть более выгодная альтернатива: вместо вычета уменьшить облагаемый доход на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов на приобретение этого имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Если дом и участок вы когда-то покупали и сохранились договор, расписки, платёжные документы — пересчитайте базу от дохода 3 747 913,20 руб. минус расходы на покупку. Например, при расходах 3 000 000 руб. налог составит (3 747 913,20 − 3 000 000) × 13 % = 97 228,72 руб. — это значительно меньше и ваших первоначальных 292 129,50 руб., и доначисленных 357 228,72 руб. Если документов нет — остаётся только вычет 1 млн руб.

Почему цена в договоре не решает вопрос

Цена 3 247 150 руб. в договоре купли-продажи законна и действительна — стороны вправе установить её соглашением (п. 1 ст. 424 ГК РФ). Но для целей НДФЛ цена сделки перестаёт быть определяющей, когда она ниже 70 % кадастровой стоимости: п. 2 ст. 214.10 НК РФ прямо переопределяет доход именно для налоговых целей, не затрагивая гражданско-правовую действительность договора. Поэтому сам по себе факт «покупатель заплатил столько, сколько в договоре» доначисление не отменяет.

Что с декларацией, штрафами и пенями

Декларацию с суммой из договора налоговая вправе пересчитать по правилу 0,7 — это происходит в рамках камеральной проверки. Если доначисление подтвердится, к налогу добавятся пени за каждый календарный день просрочки со дня возникновения недоимки по день исполнения обязанности (п. 3 ст. 75 НК РФ), для физических лиц — 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день (подп. 1 п. 4 ст. 75 НК РФ). Кроме того, за занижение налоговой базы предусмотрен штраф 20 % от неуплаченной суммы (п. 1 ст. 122 НК РФ).

Однако от штрафа можно освободиться: если подать уточнённую декларацию с правильным расчётом до того, как вы узнали об обнаружении занижения налоговым органом, и на момент её подачи на едином налоговом счёте будет положительное сальдо в размере недостающей суммы налога и соответствующих пеней (п. 4 ст. 81 НК РФ). Срок уплаты налога по декларации — не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Если не согласны с доначислением

Вы вправе обжаловать акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц, если они нарушают ваши права (ст. 137 НК РФ). Жалоба подаётся в вышестоящий налоговый орган в течение одного года со дня, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении прав (п. 2 ст. 139 НК РФ).

Пошаговые действия

  1. Запросите выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости дома и участка на 1 января 2022 года. Если кадастровая стоимость на эту дату отсутствовала — правило 0,7 не применяется (абз. 2 п. 2 ст. 214.10 НК РФ), и доход должен считаться по цене договора.

  2. Проверьте основание и срок владения. Если дом и участок получены по наследству, в дар от близкого родственника, в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением и вы владели ими 3 года и более — налога нет вовсе (подп. 1, 2 п. 3, п. 2 ст. 217.1 НК РФ). При обычной покупке срок — 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

  3. Соберите документы о расходах на приобретение дома и участка (договор купли-продажи, расписки, платёжные поручения, квитанции). Если расходы превышают 1 млн руб., замените вычет на расходы (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) — это уменьшит базу и налог.

  4. Подайте уточнённую налоговую декларацию по месту жительства с правильным расчётом: доход 3 747 913,20 руб. (если правило 0,7 применимо) минус расходы на приобретение или вычет 1 млн руб. Сделайте это до получения официального требования об уплате доначисленного налога — это освободит от штрафа 20 % (п. 4 ст. 81, п. 1 ст. 122 НК РФ).

  5. Обеспечьте положительное сальдо ЕНС на сумму недостающего налога и пеней до подачи уточнённой декларации — это обязательное условие освобождения от ответственности (п. 4 ст. 81 НК РФ).

  6. Если налоговая уже вынесла решение или требование об уплате — подайте жалобу в вышестоящий налоговый ор