Как проверить правомерность включения нежилого помещения в региональный перечень объектов с налогом по кадастровой стоимости и куда обращаться для оспаривания

По каким критериям объект правомерно включается в региональный перечень (налоговая база — кадастровая стоимость)

По общему правилу налог на имущество организаций исчисляется со среднегодовой (остаточной) стоимости. Кадастровая стоимость применяется только как исключение — по отдельным видам недвижимости:

1. Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей. 2. Если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378 2 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 334-ФЗ, от 15.04.2019 № 63-ФЗ, от 26.03.2022 № 67-ФЗ) Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, указанных в абзаце первом настоящего пункта, за налоговый период 2023 года определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января 2022 года с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378 2 настоящего Кодекса, в случае, если кадастровая стоимость таких объектов недвижимого имущества, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января 2023 года, превышает кадастровую стоимость таких объектов недвижимого имущества, внесенную в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащую применению с 1 января 2022 года, за исключением случаев, если кадастровая стоимость соответствующих объектов недвижимого имущества увеличилась вследствие изменения их характеристик.
   — п. 1 ст. 375 НК РФ

То есть для вашего нежилого помещения кадастровая стоимость допустима только в том случае, если оно прямо подпадает под перечень видов из подп. 1, 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ. Для нежилых помещений критерий сформулирован так:

1. нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания; (В редакции Федерального закона от 30.11.2016 № 401-ФЗ) 3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства; 4) жилые помещения, жилые строения, многоквартирные дома, наемные дома, садовые дома, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 04.10.2014 № 284-ФЗ ) (В редакции федеральных законов от 28.11.2019 № 379-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2.
   — подп. 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ

Главное, что следует проверить по вашей выписке ЕГРН: указано ли в назначении / разрешённом использовании / наименовании помещения размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания. Если ни в ЕГРН, ни в документах техучёта таких сведений нет, объект может попасть в перечень только по второму основанию — по фактическому использованию.

Именно фактическое использование помещений закон связывает с порогом площади:

1. В целях настоящей статьи фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания. 6. В случае, если в соответствии с законодательством Российской Федерации определена кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, являющееся объектом налогообложения, но при этом кадастровая стоимость такого помещения не определена, налоговая база в отношении этого помещения определяется как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания. 7. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1 марта текущего налогового периода по налогу: (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) 1) определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее в настоящей статье - перечень); 2) направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации;
   — п. 5 ст. 378.2 НК РФ

Для зданий (если кадастровая стоимость определена по зданию в целом) критерий тот же — 20 % общей площади:

1. В целях настоящей статьи административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий: 1) здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения; 2) здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения. При этом: здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки);
   — п. 3 ст. 378.2 НК РФ

Значит, наиболее вероятные основания, по которым объект «не должен попадать в перечень»: (1) по ЕГРН и техучёту назначение помещения не предусматривает офис/торговлю/общепит/бытовое обслуживание; (2) фактически под такие цели используется менее 20 % его общей площади (например, помещение занято производством, складом, автосервисом, размещением оборудования). Каждое из этих оснований выводится из процитированных выше норм — подп. 2 п. 1, п. 5 и п. 3 ст. 378.2 НК РФ, поэтому проверять нужно именно их состав; если хотя бы одно из оснований подтверждается, включение объекта в перечень не соответствует критериям ст. 378.2 НК РФ.

Вывод: правомерность включения проверяется по критериям подп. 2 п. 1 и п. 5 ст. 378.2 НК РФ: сведения о назначении/разрешенном использовании в ЕГРН и документах техучёта (основание «предназначено для офисов/торговли»), а также фактическое использование не менее 20 % площади под офисы/торговлю/общепит/бытовое обслуживание. Объект не подлежал включению, если ни по документам (по смыслу подп. 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ), ни фактически (по смыслу п. 5 ст. 378.2 НК РФ) он не отвечает этим критериям. Что именно у вас — зависит от назначения в вашей выписке ЕГРН и от фактического использования помещения.

Кто и в какой срок формирует перечень; что делать, если объект включён или, наоборот, в перечень не попал

Перечень утверждает уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, а не налоговая инспекция и не Росреестр:

1. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1 марта текущего налогового периода по налогу: (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) 1) определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее в настоящей статье - перечень); 2) направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 04.11.2014 № 347-ФЗ) 3) размещает перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
   — п. 7 ст. 378.2 НК РФ

Отсюда два практических следствия. Во-первых, «на каком основании включили» — это решение регионального уполномоченного органа (в Москве, например, — Госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости), а налоговая лишь применяет перечень при расчёте налога. Именно в этот орган и нужно адресовать вопрос о причинах включения. Во-вторых, есть жёсткий дедлайн: перечень определяется не позднее 1 марта текущего налогового периода, направляется в налоговый орган и публикуется на сайте региона.

Отдельно важен вопрос о виде фактического использования — он определяется региональным органом по порядку, установленному высшим исполнительным органом субъекта РФ:

1. Вид фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений определяется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с порядком определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, устанавливаемым с учетом положений пунктов 3, 4, 5 настоящей статьи высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 242-ФЗ, от 19.12.2023 № 595-ФЗ) 10. Выявленные в течение налогового периода объекты недвижимого имущества, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, не включенные в перечень на текущий налоговый период , подлежат включению в перечень, определяемый уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации на очередной налоговый период, если иное не установлено настоящим пунктом.
   — п. 9 ст. 378.2 НК РФ

Порядок обследования в каждом регионе свой. На примере Москвы он показывает, как это устроено: обследование проводит уполномоченный орган, по результатам составляется акт о фактическом использовании, копия акта выдаётся собственнику по его обращению, а при несогласии собственник вправе инициировать повторное обследование через межведомственную комиссию:

1.2. Мероприятия по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения осуществляются Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее - Госинспекция) с привлечением подведомственного Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Московский контрольно-мониторинговый центр недвижимости" (далее - ГБУ "МКМЦН") . (В редакции постановлений Правительства Москвы от 17.06.2015 № 365-ПП , от 25.11.2015 № 783-ПП , от 26.05.2020 № 626-ПП ) 1.3. Мероприятия по определению вида фактического использования осуществляются в целях выявления следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке: 1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; 2) нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. 1.4.
— п. 1.2 Порядка, утв. Постановлением Правительства Москвы от 14.05.2014 № 257-ПП

1.5. Фактическим использованием здания (строения, сооружения) и нежилого помещения, предусматривающим размещение объектов, указанных в пункте 1.3 настоящего Порядка, признается использование не менее 20 процентов общей площади указанного здания (строения, сооружения), нежилого помещения для размещения офисов и (или) торговых объектов, и (или) объектов общественного питания, и (или) объектов бытового обслуживания. 2. Подготовка к проведению мероприятий по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения 2.1. В целях проведения мероприятий по определению вида фактического использования начальник, заместитель начальника Госинспекции оформляет поручение о проведении мероприятий по определению вида фактического использования, содержащее: 1) сведения о работниках Госинспекции и ГБУ "МКМЦН" , уполномоченных на проведение мероприятия по определению вида фактического использования (фамилия, имя, отчество, должность); (В редакции Постановления Правительства Москвы от 26.05.2020 № 626-ПП ) 2) адрес места нахождения здания (строения, сооружения) и нежилого помещения, в отношении которого осуществляется мероприятие по определению вида фактического использования; 3) сведения о работниках органов исполнительной власти города Москвы, привлекаемых для участия в проведении мероприятия по определению вида фактического использования (фамилия, имя, отчество, должность);
— п. 1.5 Порядка, утв. Постановлением Правительства Москвы от 14.05.2014 № 257-ПП

Практический смысл для вас: запросите в региональном уполномоченном органе материалы, на основании которых объект попал в перечень, — прежде всего акт о фактическом использовании (или сведения, по которым оно определялось). Если обследования не было, а объект включён лишь по «назначению» из ЕГРН — проверьте, соответствует ли это назначение критериям ст. 378.2 НК РФ.

Вывод: перечень формирует уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ не позднее 1 марта налогового периода и публикует его; вид фактического использования определяется им же по региональному порядку, результаты оформляются актом о фактическом использовании, копию которого собственник вправе получить по обращению. Вопрос о причинах включения и об исключении объекта адресуйте в этот орган (в Москве — Госинспекция через Департамент экономической политики и развития), а не в Росреестр.

Что делать, если объект не отвечает критериям: возражения по расчёту налога и обжалование

Если по критериям ст. 378.2 НК РФ объект в перечень попадать не должен, но налог посчитан по кадастровой стоимости, у вас есть право на обжалование. Базовое право:

Каждое лицо имеет право обжаловать акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц, если, по мнению этого лица, такие акты, действия или бездействие нарушают его права. (В редакции федеральных законов от 09.07.1999 № 154-ФЗ; от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 23.07.2013 № 248-ФЗ) Нормативные правовые акты налоговых органов могут быть обжалованы в порядке, предусмотренном федеральным законодательством.
— ст. 137 НК РФ

Обжалование в налоговой сфере имеет обязательную досудебную ступень — сначала жалоба в вышестоящий налоговый орган, только потом суд:

Акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц (за исключением актов ненормативного характера, принятых по итогам рассмотрения жалоб, апелляционных жалоб, актов ненормативного характера федерального органа исполнительной власти, уполномоченного по контролю и надзору в области налогов и сборов, действий или бездействия его должностных лиц) могут быть обжалованы в судебном порядке только после их обжалования в вышестоящий налоговый орган в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.
— абз. 2 п. 2 ст. 138 НК РФ

Жалоба подаётся через налоговый орган, чьи акты (действия) обжалуются:

Жалоба подается в вышестоящий налоговый орган через налоговый орган, акты ненормативного характера, действия или бездействие должностных лиц которого обжалуются. Налоговый орган, акты ненормативного характера, действия или бездействие должностных лиц которого обжалуются, обязан в течение трех дней со дня поступления такой жалобы направить ее со всеми материалами в вышестоящий налоговый орган. 1 1 . При получении жалобы налоговый орган, акт ненормативного характера, действия или бездействие должностных лиц которого обжалуются, обязан принять меры по устранению нарушения прав лица, подавшего жалобу. В случае устранения нарушения прав лица, подавшего жалобу, налоговый орган сообщает об этом в вышестоящий налоговый орган в течение трех дней со дня такого устранения с приложением подтверждающих документов (при их наличии). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.05.2016 № 130-ФЗ) 2. Жалоба в вышестоящий налоговый орган может быть подана, если иное не установлено настоящим Кодексом, в течение одного года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Жалоба на вступившее в силу решение о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения или решение об отказе в привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения, которое не было обжаловано в апелляционном порядке, может быть подана в течение одного года со дня вынесения обжалуемого решения.
— п. 1 ст. 139 НК РФ

Срок на жалобу — один год со дня, когда вы узнали о нарушении права:

Жалоба в вышестоящий налоговый орган может быть подана, если иное не установлено настоящим Кодексом, в течение одного года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Жалоба на вступившее в силу решение о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения или решение об отказе в привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения, которое не было обжаловано в апелляционном порядке, может быть подана в течение одного года со дня вынесения обжалуемого решения. Жалоба в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный по контролю и надзору в области налогов и сборов, может быть подана в течение трех месяцев со дня принятия вышестоящим налоговым органом решения по жалобе (апелляционной жалобе). В случае пропуска по уважительной причине срока подачи жалобы этот срок по ходатайству лица, подающего жалобу, может быть восстановлен вышестоящим налоговым органом. 3. Вступившее в силу решение налогового органа, вынесенное по результатам рассмотрения материалов налоговой проверки консолидированной группы налогоплательщиков и не обжалованное в апелляционном порядке, может быть обжаловано ответственным участником этой группы либо самостоятельно иным участником этой группы в части привлечения такого участника к ответственности за совершение налогового правонарушения. Такая жалоба может быть подана в течение одного года со дня вынесения обжалуемого решения. (Статья в редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 153-ФЗ)
— абз. 1 п. 2 ст. 139 НК РФ

Обратите внимание: важна не сумма налога как таковая, а то, что налоговый орган применил кадастровую стоимость на основании перечня. Если вы оспариваете именно включение в перечень, «акт налогового органа» здесь — это его расчёт (сообщение об исчисленной сумме) и требование об уплате; их и обжалуйте в вышестоящую инспекцию, ссылаясь на несоответствие объекта критериям ст. 378.2 НК РФ. Возможен и параллельный путь — оспаривание самого акта уполномоченного органа субъекта РФ о включении в перечень в порядке главы 22 КАС РФ, но перед этим проверьте, применяется ли к такому акту обязательная досудебная процедура: законом субъекта может быть установлен обязательный досудебный порядок.

Сроки и подсудность в суде:

1. Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. 1 1 . Если наст Статья 220. Требования к административному исковому заявлению о признании незаконными решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями 1. Форма административного искового заявления должна соответствовать требованиям, предусмотренным частями 1, 8 и 9 статьи 125 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 220-ФЗ) 2. В административном исковом заявлении о признании незаконными решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, должны быть указаны: 1) сведения, предусмотренные пунктами 1, 2, 8 и 9 части 2 и частью 6 статьи 125 настоящего Кодекса; 2) орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемое решение либо совершившие оспариваемое действие (бездействие); 3) наименование, номер, дата принятия оспариваемого решения, дата и место совершения оспариваемого действия (бездействия);
   — п. 1 ст. 219 КАС РФ

1. Административное исковое заявление к органу государственной власти, иному государственному органу, органу местного самоуправления, избирательной комиссии, комиссии референдума, организации, наделенной отдельными государственными или иными публичными полномочиями, подается в суд по месту их нахождения, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему - по месту нахождения органа, в котором указанные лица исполняют свои обязанности. (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 425-ФЗ ) 1 1 . Административное исковое заявление об оспаривании решения Федеральной службы судебных приставов, принятого в автоматическом режиме, подается в суд по месту совершения исполнительных действий или применения мер принудительного исполнения либо по месту ведения исполнительного производства, по которому принято оспариваемое решение. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.12.2021 № 417-ФЗ ) 2.
   — ч. 1 ст. 22 КАС РФ

Важно: подача жалобы не приостанавливает исполнение обжалуемого акта — налог придётся уплачивать, а уже потом добиваться перерасчёта. Но и это не лишает вас денег: переплата возвращается/зачитывается через механизм единого налогового счёта:

Статья 11 3 . Единый налоговый платеж. Единый налоговый счет 1. Единым налоговым платежом признаются денежные средства, перечисленные налогоплательщиком, плательщиком сбора, плательщиком страховых взносов, налоговым агентом и (или) иным лицом в бюджетную систему Российской Федерации на счет Федерального казначейства, предназначенные для исполнения совокупной обязанности налогоплательщика, плательщика сбора, плательщика страховых взносов, налогового агента, а также денежные средства, взысканные с налогоплательщика, плательщика сбора, плательщика страховых взносов и (или) налогового агента в соответствии с настоящим Кодексом. Для целей настоящего Кодекса единым налоговым платежом также признаются суммы денежных средств, подлежащие учету на едином налоговом счете: 1) в связи с принятием налоговым органом решения о возмещении (о предоставлении налогового вычета) суммы налога, - в день принятия соответствующего решения; 2) в связи с поступлением от иного лица в результате зачета суммы денежных средств в соответствии со статьей 78 настоящего Кодекса, - в день осуществления налоговым органом такого зачета;
— п. 1 ст. 11.3 НК РФ

{c24}

Вывод: при несогласии действуйте в такой последовательности: (1) письменно запросите в региональном уполномоченном органе акт о фактическом использовании и основания включения объекта в перечень; (2) если объект не отвечает критериям ст. 378.2 НК РФ — подайте жалобу в вышестоящий налоговый орган через свою инспекцию (срок — 1 год со дня, когда узнали о нарушении), приложив документы о назначении и фактическом использовании; (3) только после решения по жалобе либо истечения срока её рассмотрения обращайтесь в суд — административное исковое заявление подаётся в районный суд по месту нахождения органа (ст. 22, 219 КАС РФ), срок — 3 месяца со дня, когда стало известно о нарушении, исчисляемый по правилам ст. 138 НК РФ; (4) после подтверждения неправомерности суммы налога на едином налоговом счёте образуется положительное сальдо, которое вы вправе зачесть/вернуть (ст. 78 НК РФ).

Отдельная (защитная) ветка: объект правомерно в перечне, но кадастровая стоимость завышена

Даже если объект включён в перечень законно (он действительно офисный/торговый и используется более чем на 20 % под такие цели), кадастровую стоимость, из которой считается налог, можно оспорить отдельно — это самостоятельное основание, не связанное с перечнем:

1. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) , в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 274-ФЗ) 2. Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. 3. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании. 4. Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня начала применения внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости , определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.
   — ч. 1 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»

Для вас важно, что оспаривание доступно и через комиссию при уполномоченном органе субъекта РФ, и напрямую через суд (предварительное обращение в комиссию необязательно). Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта:

1. Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. 3. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании. 4. Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня начала применения внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости , определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 28.12.2025 № 513-ФЗ) 5. Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию путем его направления в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации или многофункциональный центр лично, почтовым отправлением или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг. 6.
   — ч. 2 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ

Заявление подаётся в определённые законом периоды — со дня внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН и до дня начала применения этих сведений:

1. Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня начала применения внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости , определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 28.12.2025 № 513-ФЗ) 5. Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию путем его направления в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации или многофункциональный центр лично, почтовым отправлением или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг. 6. Днем подачи заявления об оспаривании в комиссию считается день его представления в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации или многофункциональный центр, день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления почтовой связью), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг. 7.
   — ч. 4 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ

Как правило, стоимость понижают, доказывая её несоответствие рыночной:

1. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 8. В состав комиссии входят один представитель уполномоченного органа субъекта Российской Федерации, один представитель органа регистрации прав и один представитель уполномоченного по защите прав предпринимателей в субъекте Российской Федерации. В состав комиссии могут входить представители иных федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации, совета муниципальных образований субъекта Российской Федерации, предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, уполномоченного по правам человека в субъекте Российской Федерации. При этом лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, должности государственной и муниципальной службы, должны составлять не более половины членов состава комиссии. В состав комиссии должно быть включено не менее пяти членов. 9. К заявлению об оспаривании прилагаются: 1) выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
   — ч. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ

И последнее, денежное следствие: изменение кадастровой стоимости вследствие установления рыночной учитывается при исчислении налога с даты начала применения для целей налогообложения изменённых сведений:

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.10.2014 № 284-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 374-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 02.11.2013 № 307-ФЗ)
— абз. 2 п. 15 ст. 378.2 НК РФ

Вывод: если объект включён в перечень правомерно и спорить не с чем, но сумма налога кажется завышенной, действует вторая, независимая ветка — оспаривание кадастровой стоимости по ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Заявление с отчётом об оценке рыночной стоимости (на дату определения кадастровой стоимости) можно подать в комиссию при уполномоченном органе субъекта РФ или в суд; заявление принимается в течение установленных ч. 4 ст. 22 сроков. Успешное снижение стоимости учитывается при расчёте налога с даты начала применения изменённых сведений (абз. 2 п. 15 ст. 378.2 НК РФ), что даёт перерасчёт и возврат/зачёт переплаты через единый налоговый счёт (ст. 78 НК РФ).