Нужно ли платить налог при продаже гаража за ту же сумму, что и покупка, если он был приобретён в 2018 году?

Освобождение дохода от НДФЛ в связи с истечением минимального предельного срока владения

Пункт 17.1 ст. 217 НК РФ относит к доходам, не подлежащим налогообложению, доходы физических лиц — налоговых резидентов от продажи объектов недвижимого имущества, но не абсолютно, а «с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса»:

17 1 ) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217 1 настоящего Кодекса; от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
— п. 17.1 ст. 217 НК РФ

Эти особенности раскрывает ст. 217.1 НК РФ. По общему правилу доход от продажи объекта недвижимости освобождается от налогообложения, если объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более:

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Минимальный предельный срок по общему правилу составляет пять лет, и только для трёх специальных оснований (наследование, дарение от близкого родственника, приватизация, рента) он сокращён до трёх лет:

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением. 4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5.
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.";
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Применительно к фактам клиента: гараж приобретён по договору купли-продажи у постороннего лица в конце 2018 года. Основания, при которых применялся бы трёхлетний срок (п. 3 ст. 217.1 НК РФ), отсутствуют — это не наследство, не дарение, не приватизация и не рента. Значит, действует общий пятилетний срок из п. 4 ст. 217.1 НК РФ. Начиная с 2019 года (первый полный год владения) к моменту продажи в 2024 году и позднее пятилетний срок истёк, поэтому доход от продажи гаража вообще не подпадает под налогообложение. Важно, что срок владения исчисляется от даты возникновения права собственности (даты регистрации перехода права), а не от даты подписания договора, — клиенту нужно ориентироваться на дату в выписке ЕГРН; при приобретении «в конце 2018 года» регистрация состоялась тогда же, и пятилетний срок истёк в конце 2023 года.

Для случаев, когда по каким-то причинам минимальный срок всё же не истёк (например, если бы гараж был продан ранее), п. 5 ст. 217.1 НК РФ устанавливает правило сравнения дохода с кадастровой стоимостью: если цена продажи меньше кадастровой стоимости объекта на 1 января года регистрации перехода права, умноженной на коэффициент 0,7, налоговая база принимается равной этой кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7. Для клиента это правило не имеет значения: при истёкшем минимальном сроке владения оно вообще не применяется, поскольку доход освобождён от налогообложения.

Вывод по вопросу: налог платить не нужно. Гараж куплен по договору купли-продажи в 2018 году, следовательно, применяется общий пятилетний минимальный предельный срок владения (п. 4 ст. 217.1 НК РФ), который к моменту продажи давно истёк; доход от продажи гаража освобождён от НДФЛ на основании п. 2 ст. 217.1 НК РФ во взаимосвязи с п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Тот факт, что цена продажи равна цене покупки, на освобождение не влияет — оно основано исключительно на сроке владения.

Резервная (защитная) ветка: если продажа произошла до истечения минимального срока — доход всё равно не даёт налога

Даже если бы гараж продавался, не пробыв в собственности полный пятилетний срок (например, если клиент ошибается и право зарегистрировано существенно позже, чем подписан договор), налог всё равно не возник бы. Имущественный вычет при продаже иного недвижимого имущества (гараж к жилому не относится) составляет сумму дохода, не превышающую 250 000 рублей:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей
— абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Кроме того, налогоплательщик вправе вместо вычета уменьшить облагаемый доход на документально подтверждённые расходы на приобретение этого имущества:

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
— подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Применительно к фактам клиента обе опции дают нулевую базу. Цена продажи — 250 000 рублей, что ровно укладывается в предельный размер вычета 250 000 рублей, значит, налоговая база по вычету равна нулю. По второму варианту цена приобретения также 250 000 рублей, и подтверждающие документы (договор купли-продажи, расписка) сохранены, поэтому уменьшение дохода на расходы даёт тот же результат — 0 рублей дохода. Именно сохранность договора и расписки, о которой сообщил клиент, и обеспечивает эту защитную ветку.

Вывод по вопросу: даже при продаже гаража раньше истечения минимального срока владения НДФЛ не возникнет: доход 250 000 рублей полностью покрывается имущественным вычетом (абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ), а при использовании вычета по расходам он полностью погашается подтверждённой ценой покупки (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Оба варианта дают нулевую налоговую базу. Основной сценарий (истечение пятилетнего срока) всё равно предпочтительнее — он снимает саму обязанность отчитываться.

Обязанность подать декларацию 3-НДФЛ и ответственность за её неподачу

Обязанность самостоятельно исчислить налог и подать декларацию возложена на физических лиц, получивших доход от продажи принадлежащего им имущества, — но с оговоркой: под неё не подпадают случаи, когда доходы прямо освобождены от налогообложения по п. 17.1 ст. 217 НК РФ:

физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению
— подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Декларацию по ст. 229 НК РФ подают именно те лица, которые указаны в п. 1 ст. 228 НК РФ; кроме того, налогоплательщик вправе не указывать в декларации доходы, освобождаемые от налогообложения по ст. 217 НК РФ:

Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьей 217 настоящего Кодекса (за исключением доходов, указанных в пунктах 60 и 66 статьи 217 настоящего Кодекса), а также доходы, указанные в статье 214 2 настоящего Кодекса, доходы, сведения о которых представлены в налоговые органы в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226, пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, доходы, при получении которых налог полностью удержан налоговыми агентами, если это не препятствует получению налогоплательщиком налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 - 221 настоящего Кодекса. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.12.2009 № 368-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 15.02.2016 № 32-ФЗ, от 01.04.2020 № 102-ФЗ, от 14.07.2022 № 324-ФЗ) Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, если в отношении такого недвижимого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем вторым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого имущества в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета.
— абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ

Применительно к фактам клиента: поскольку доход от продажи гаража охватывается освобождением (пятилетний срок владения истёк по правилам ст. 217.1 НК РФ), он относится к доходам, которые не подлежат налогообложению, и исключён из состава тех, из-за которых возникает обязанность декларирования по подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ. Следовательно, обязанности подавать декларацию за год продажи гаража у клиента не возникает; при желании он может подать декларацию добровольно (п. 2 ст. 229 НК РФ это допускает).

Риск ошибки здесь минимален, но его важно обозначить. Если бы декларация всё-таки требовалась, но не была подана, применялся бы штраф по п. 1 ст. 119 НК РФ:

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей.
— п. 1 ст. 119 НК РФ

А за неуплату налога, если бы она была допущена, — штраф по п. 1 ст. 122 НК РФ:

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов).
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Для ситуации клиента обе санкции не наступают: при освобождённом доходе отсутствует и неуплаченная сумма налога, а обязанность декларирования не возникает. При этом если клиент всё же подаст нулевую декларацию (например, для предъявления вычета по расходам), штраф по ст. 119 НК РФ ему не грозит — оснований для него нет.

Вывод по вопросу: декларацию 3-НДФЛ подавать не требуется, поскольку доход от продажи гаража в силу истёкшего минимального срока владения освобождён от налогообложения и не входит в круг доходов, порождающих обязанность декларирования по подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ и ст. 229 НК РФ. Штрафы по ст. 119 и ст. 122 НК РФ в этом случае неприменимы. Если клиент захочет задекларировать сделку добровольно (в частности, чтобы документально закрепить использование расходов), это его право, а не обязанность, и риска ответственности не создаёт.

Сроки декларирования, доказательства и запасные варианты (применимые в любом сценарии)

Сроки. По общему правилу декларация 3-НДФЛ подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Для клиента этот срок неактуален по существу — обязанность декларировать доход от продажи гаража не возникает (п. 17.1 ст. 217 НК РФ во взаимосвязи со ст. 217.1 НК РФ). Однако срок важен как ориентир: если бы клиент захотел заявить вычет по расходам добровольной декларацией, ориентиром служит именно 30 апреля года, следующего за годом продажи. Санкция за пропуск срока при отсутствии неуплаченного налога не применяется, поскольку штраф по п. 1 ст. 119 НК РФ исчисляется от неуплаченной суммы налога. Для освобождённого дохода отчитываться не нужно, поэтому никаких предельных сроков клиент не пропускает.

Доказательства. Три документа закрывают все возможные вопросы налогового органа: (1) договор купли-продажи гаража 2018 года — подтверждает дату и цену приобретения; (2) расписка продавца о получении 250 000 рублей — подтверждает фактически произведённые и документально подтверждённые расходы по подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; (3) выписка из ЕГРН (или прежнее свидетельство о регистрации права) — подтверждает дату возникновения права собственности, от которой исчисляется минимальный предельный срок владения. Именно выписка ЕГРН, а не дата подписания договора, служит доказательством начала течения срока, поэтому клиенту стоит сверить её дату до сделки.

Альтернативы. Основной вариант — освобождение по истечении пятилетнего срока владения (п. 2, п. 4 ст. 217.1 НК РФ): он полностью снимает и налог, и обязанность отчитываться. Запасной вариант — если срок по документам окажется короче, доход всё равно не даёт налога: либо за счёт вычета 250 000 рублей (абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, доход клиента ровно равен лимиту), либо за счёт вычета по расходам на покупку (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, цена покупки 250 000 рублей), при этом декларация в этом случае подаётся добровольно. Если же клиент продаст гараж дороже 250 000 рублей и ранее истечения пятилетнего срока, налог возник бы только с превышения цены продажи над подтверждёнными расходами, — но в описанной ситуации цена продажи равна цене покупки, поэтому оба запасных варианта дают нулевую базу.

Вывод по вопросу: независимо от того, истёк ли пятилетний срок владения, налог у клиента не возникает: основная ветка — освобождение по п. 2 и п. 4 ст. 217.1 НК РФ (гараж в собственности с конца 2018 года, пятилетний срок истёк), запасная — имущественный вычет (абз. 2 подп. 1 п. 2 и подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ), дающий нулевую базу при цене продажи и покупки 250 000 рублей. Доказательственная база — договор, расписка и выписка ЕГРН — сохранена и достаточна. Обязанности подавать декларацию в срок до 30 апреля у клиента нет; декларация возможна только добровольно, ответственность по ст. 119 и ст. 122 НК РФ в любом из вариантов не наступает.