Может ли зять получить налоговый вычет при покупке жилого дома у родного дяди жены или мужа и не откажут ли из-за родства

Попадает ли покупка у родного дяди под запрет вычета (взаимозависимость)

Основание для отказа в вычете при «родственной» сделке заложено в п. 5 ст. 220 НК РФ — вычет не предоставляется, если сделка купли-продажи совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми по ст. 105.1 НК РФ:

1. Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса. 6.
   — п. 5 ст. 220 НК РФ

Запрет, как видно из текста, отсылает именно к статье 105.1 НК РФ, а не к каким-либо иным (например, семейно-правовым) перечням «близких родственников». Поэтому решающее значение имеет закрытый перечень лиц-родственников, которые признаются взаимозависимыми в силу закона.

1. физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный; 12) организации в случае, если физическое лицо, имеющее в одной из таких организаций долю прямого и (или) косвенного участия более 25 процентов и (или) полномочия по назначению (избранию) единоличного исполнительного органа организации или по назначению (избранию) не менее 50 процентов состава коллегиального исполнительного органа или совета директоров (наблюдательного совета) организации, и физическое лицо, имеющее в другой из таких организаций указанную долю участия и (или) указанные полномочия, признаются взаимозависимыми лицами в соответствии с подпунктом 11 настоящего пункта. В целях настоящего подпункта наличие полномочий по назначению (избранию) единоличного исполнительного органа организации или по назначению (избранию) не менее 50 процентов состава коллегиального исполнительного органа или совета директоров (наблюдательного совета) организации определяется для физического лица совместно с его взаимозависимыми лицами, указанными в подпункте 11 настоящего пункта; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 27.11.2023 № 539-ФЗ) 13) лицо и организация, которые в соответствии со статьей 25 13 настоящего Кодекса признаются в целях настоящего Кодекса соответственно контролирующим лицом и контролируемой иностранной компанией;
   — пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ

Перечень подпункта 11 исчерпывающий: в него входят супруг, родители (усыновители), дети (усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, а также опекун (попечитель) и подопечный. Родной дядя (брат отца или матери) и его племянник (зять) в этом перечне отсутствуют. Сам по себе факт родства «через родителя» (дядя ↔ племянник) не образует предусмотренного законом основания взаимозависимости.

Вывод по вопросу: родной дядя не относится к тем близким родственникам, при покупке у которых имущественный вычет не предоставляется. Сделка купли-продажи между племянником-покупателем и дядей-продавцом не попадает под запрет п. 5 ст. 220 НК РФ, поскольку дядя не входит в перечень пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ. Отказ в вычете только по мотиву «продавец — родственник» неправомерен.

Право на вычет, его размер и момент возникновения

Право на вычет по расходам на приобретение жилого дома установлено подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ:

1. имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
   — подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ

Размер вычета ограничен 2 000 000 рублей фактически произведённых расходов, а неиспользованный остаток переносится на последующие годы:

1. имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей. В случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них. При этом предельный размер имущественного налогового вычета равен размеру , действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды;
   — подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ

Момент возникновения права — с даты государственной регистрации права собственности покупателя на жилой дом:

1. при приобретении объекта недвижимого имущества или доли (долей) в нем право на имущественный налоговый вычет возникает с даты государственной регистрации права собственности налогоплательщика на такой объект недвижимого имущества или долю (доли) в нем, если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 настоящего пункта. При приобретении земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, право на имущественный налоговый вычет возникает с даты государственной регистрации права собственности налогоплательщика на расположенные на таком земельном участке жилой дом или долю (доли) в нем. При строительстве индивидуального жилого дома право на имущественный налоговый вычет возникает с даты государственной регистрации права собственности налогоплательщика на данные жилой дом или долю (доли) в нем; (пп. 2 в ред. Федерального закона от 20.04.2021 N 100-ФЗ) 2.1) при приобретении прав на квартиру, комнату или долю (доли) в них в строящемся доме право на имущественный налоговый вычет возникает с даты передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства по подписанному ими передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. При этом налогоплательщик вправе обратиться за получением такого вычета после государственной регистрации права собственности налогоплательщика на данные квартиру, комнату или долю (доли) в них; (пп.
   — подп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ

Применительно к ситуации клиента: зять приобретает именно жилой дом (объект из перечня подп. 3 п. 1 ст. 220), за собственные средства, ранее вычетом не пользовался. Поэтому у него возникает право на имущественный вычет в размере фактических расходов на покупку, но не более 2 000 000 рублей — то есть максимально возможный возврат НДФЛ составляет 260 000 рублей (13 % от 2 млн). Если стоимость дома ниже 2 млн — вычет равен фактической сумме расходов по договору и подтверждённым платёжным документам. Право возникнет с даты регистрации права собственности на дом в ЕГРН, а заявить вычет можно начиная с налогового периода, в котором возникло такое право.

Вывод по вопросу: вычет положен в объёме фактических расходов (до 2 млн руб. → до 260 000 руб. к возврату), право возникает с даты госрегистрации права собственности, ранее право не реализовывалось, значит лимит доступен целиком.

Риск признания сторон взаимозависимыми через суд

Помимо «автоматического» перечня пп. 11 п. 2 ст. 105.1, закон допускает признание взаимозависимости судом:

Суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 2 настоящей статьи, если отношения между этими лицами обладают признаками, указанными в пункте 1 настоящей статьи.
— п. 3 ст. 105.1 НК РФ

Это означает теоретическую возможность того, что при явных признаках влияния родственных отношений на условия сделки налоговый орган попытается признать стороны взаимозависимыми через суд. Однако для этого необходимо, чтобы отношения сторон обладали признаками, указанными в п. 1 ст. 105.1 НК РФ, — то есть чтобы отношения могли реально влиять на условия и результаты сделки. При обычной возмездной сделке по рыночной цене между дядей и племянником такие признаки отсутствуют: стороны не связаны ни участием в капитале, ни должностным подчинением, ни соглашением, дающим одному влияние на другого. Родство «дядя—племянник» само по себе не даёт оснований для судебного признания взаимозависимости.

Вывод по вопросу: риск судебного признания взаимозависимости минимален и реализуется лишь при доказанном ненормальном (нерыночном) характере сделки. При покупке по обычной рыночной цене с реальной оплатой из собственных средств оснований для отказа в вычете по этому мотиву нет.

Подтверждающие документы и порядок получения вычета

Для подтверждения права на вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган договор о приобретении жилого дома и документы, подтверждающие расходы:

1. если иное не предусмотрено пунктом 8.1 настоящей статьи, для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган: договор о приобретении жилого дома или доли (долей) в нем - при приобретении жилого дома или доли (долей) в нем; договор о строительстве жилого дома или доли (долей) в нем - при привлечении в целях строительства жилого дома или доли (долей) в нем сторонних лиц; договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них - при приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них в собственность; договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятии его участником долевого строительства, подписанный сторонами, - при приобретении прав на квартиру, комнату или долю (доли) в них в строящемся доме; договор о приобретении земельного участка или доли (долей) в нем - при приобретении земельного участка или доли (долей) в нем, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, и земельного участка, на котором расположены приобретаемые жилой дом или доля (доли) в нем;
   — подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ

В состав подтверждающих расходы документов прямо названы банковские выписки о перечислении средств со счёта покупателя на счёт продавца, квитанции к приходным ордерам и иные документы. Поэтому для надёжности оплату дома дяде следует проводить безналичным перечислением либо фиксировать распиской с точной суммой, датой, паспортными данными и подписью продавца — это защитит от претензий о недоказанности расходов.

Получение вычета производится путём подачи декларации 3-НДФЛ, которую лицо, не обязанное декларировать доходы, вправе подать по месту жительства:

Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации. Уплата налога, доначисленного по налоговым декларациям, порядок представления которых определен настоящим пунктом, производится не позднее чем через 15 календарных дней с момента подачи такой декларации.
— п. 2 ст. 229 НК РФ

Механизм возврата: после камеральной проверки декларации сумма налога к возврату направляется налогоплательщику. Право на вычет не «сгорает» и не ограничено жёстким сроком реализации: остаток вычета переносится на последующие налоговые периоды до полного использования (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ — см. выше). Заявить вычет можно не только за год покупки, но и за три предшествующих года в пределах уплаченного НДФЛ.

Вывод по вопросу: процедура стандартная — декларация 3-НДФЛ по месту жительства + договор купли-продажи дома + документы об оплате (банковские платёжные документы или расписка). Возврат ограничен суммой фактически уплаченного за соответствующие годы НДФЛ по ставке 13 %, остаток вычета переносится на будущие годы.

Налоговые последствия для продавца-дяди и обжалование отказа

Право покупателя на вычет не зависит от того, облагается ли продавец налогом, — это самостоятельные налоговые последствия одной сделки. Для дяди-продавца решающим является минимальный срок владения домом по ст. 217.1 НК РФ:

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Если дядя владеет домом в течение минимального предельного срока (по общему правилу — 5 лет, а в случаях, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ, — 3 года) и более, его доход от продажи освобождается от НДФЛ; это никак не влияет на вычет покупателя. Если срок меньше — дядя обязан задекларировать доход и уплатить НДФЛ (может уменьшить доход на вычет до 1 млн руб. или на подтверждённые расходы), но и это обстоятельство не отменяет и не ограничивает вычет зятя.

На случай неправомерного отказа инспекции в вычете действует общий порядок обжалования:

Акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц могут быть обжалованы в вышестоящий налоговый орган и (или) в суд в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и соответствующим процессуальным законодательством Российской Федерации. Жалобой признается обращение лица в налоговый орган, предметом которого является обжалование вступивших в силу актов налогового органа ненормативного характера, действий или бездействия его должностных лиц, если, по мнению этого лица, обжалуемые акты, действия или бездействие должностных лиц налогового органа нарушают его права. Апелляционной жалобой признается обращение лица в налоговый орган, предметом которого является обжалование не вступившего в силу решения налогового органа о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения или решения об отказе в привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения, вынесенного в соответствии со статьей 101 настоящего Кодекса, если, по мнению этого лица, обжалуемое решение нарушает его права. 2.
— п. 1 ст. 138 НК РФ

Обжаловать отказ можно в вышестоящий налоговый орган (УФНС по субъекту РФ) и (или) в суд. Поскольку обжалуется решение налогового органа по результатам камеральной проверки декларации, спор рассматривается по правилам КАС РФ судом общей юрисдикции по месту нахождения налогового органа.

Вывод по вопросу: обязанности дяди-продавца по НДФЛ и право зятя на вычет не взаимосвязаны; отказ в вычете по мотиву родства оспорим в вышестоящем налоговом органе и в суде. При правильном документальном оформлении сделки оснований для отказа нет.

Альтернативный способ и исполнение возврата

Помимо подачи декларации 3-НДФЛ по итогам года, налогоплательщик вправе получить имущественный вычет до окончания налогового периода — через работодателя (налогового агента) на основании подтверждения налогового органа о праве на вычет (п. 8 ст. 220 НК РФ). В этом случае работодатель перестаёт удерживать НДФЛ с заработной платы до исчерпания вычета. Для зятя, который официально работает и платит НДФЛ, это ускоряет получение денег: он не дожидается окончания года и камеральной проверки, а получает деньги в составе зарплаты сразу после получения уведомления из инспекции.

Если выбран путь через декларацию, исполнение возврата происходит так: налогоплательщик подаёт заявление о возврате, а сумма излишне уплаченного налога подлежит возврату в течение одного месяца со дня получения налоговым органом заявления (п. 6 ст. 78 НК РФ), с учётом завершения камеральной проверки декларации, по итогам которой образовалось положительное сальдо. Деньги зачисляются на расчётный счёт налогоплательщика.

Для клиента практический вывод: зять вправе выбрать любой из двух способов — (1) подать 3-НДФЛ по итогам года и получить всю сумму возврата разово на счёт, либо (2) с начала года, следующего за годом покупки, обратиться в инспекцию за уведомлением и получать вычет через работодателя в виде неудержания НДФЛ. Оба способа равнозначны по итоговой сумме возврата (до 260 000 руб.).

Вывод по вопросу: возможны оба способа получения вычета (через декларацию с разовым возвратом либо через работодателя с помесячным неудержанием НДФЛ); возврат по заявлению после камеральной проверки производится в пределах одного месяца.