Продажа унаследованного гаража: нужны ли две декларации при долевой собственности и освобождается ли инвалид 2 группы от подачи 3-НДФЛ при продаже

Срок владения и освобождение от НДФЛ: сделка «на днях» означает налог

Ключевой факт — гараж в собственности меньше месяца. Дата владения по наследству считается не с даты регистрации права в ЕГРН, а со дня смерти наследодателя (дня открытия наследства): принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства. Но в любом случае это «несколько месяцев», а не 3 года.

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации
   — подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Для наследников действует трёхлетний минимальный предельный срок (а не пятилетний) — это единственное основание, которое вообще могло бы освободить вас от налога.

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Общее правило: доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, только если объект непрерывно был в собственности весь минимальный предельный срок и более.

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Поскольку в собственности гараж меньше месяца — этот срок не истёк ни у вас, ни у мамы, значит освобождение по ст. 217.1 НК РФ не применяется, и продажа облагается НДФЛ.

Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества
— подп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ

Региональный слой я проверил: минимальный предельный срок может быть уменьшен вплоть до нуля законом субъекта РФ. Однако в официальном банке региона акта города Москвы, снижающего этот срок для продажи гаража, не обнаружено, поэтому рассчитывать на нулевой срок нельзя. Ветка «льгота» не срабатывает только по сроку, но инвалидность как такую освобождающую от НДФЛ при продаже имущества льготу НК РФ не содержит — в перечне доходов, освобождаемых ст. 217 НК РФ, доходов от продажи недвижимости не перечислено (освобождение даёт только ст. 217.1 по сроку владения).

Вывод: ни мама, ни вы не освобождены от НДФЛ. Каждый из вас платит налог со своей доли дохода (ориентировочно 32 500 руб. каждому при цене 1 000 000 руб. и вычете 250 000 руб.). Группа инвалидности мамы на НДФЛ от продажи гаража не влияет (она даёт льготу по налогу на имущество, но не по НДФЛ). Сделка «на днях» налог не отменяет.

Дополнительный риск: если кадастровая стоимость гаража, умноженная на 0,7, окажется выше цены договора (1 000 000 руб.), налог будет считаться не с цены, а от кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Обязанность подать декларацию, когда налог к уплате нулевой

От обязанности заплатить налог при продаже имущества нужно отделять обязанность отчитаться. Декларацию по форме 3-НДФЛ подают лица, исчисляющие налог самостоятельно, в том числе с доходов от продажи имущества, — кроме случаев, когда доход прямо освобождён.

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом ;
   — подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Это означает: пока сохраняется хоть какой-то налогооблагаемый доход (а до истечения минимального срока он облагается), декларация обязательна.

Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию в сроки, установленные статьей 229 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 6. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная в соответствии с налоговой декларацией с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту учета налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 7. Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, по итогам первого квартала, полугодия, девяти месяцев исчисляют сумму авансовых платежей исходя из ставки налога, фактически полученных доходов, профессиональных и стандартных налоговых вычетов, а также с учетом ранее исчисленных сумм авансовых платежей. (В редакции Федерального закона от 15.04.2019 № 63-ФЗ) 8. Авансовые платежи по итогам первого квартала, полугодия, девяти месяцев уплачиваются не позднее 28-го числа первого месяца, следующего соответственно за первым кварталом, полугодием, девятью месяцами налогового периода. (В редакции федеральных законов от 15.04.2019 № 63-ФЗ, от 08.08.2024 № 259-ФЗ) Абзац.
— п. 3 ст. 228 НК РФ

Срок подачи — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи; налог уплачивается не позднее 15 июля.

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ

За неуплату налога грозит штраф 20 % от суммы неуплаченного налога, а умышленно — 40 %; дополнительно начисляются пени за каждый день просрочки (1/300 ключевой ставки для физических лиц).

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Пеня за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов определяется в процентах от суммы недоимки. Если иное не установлено настоящей статьей, процентная ставка пени принимается равной: (В редакции Федерального закона от 29.10.2024 № 362-ФЗ) 1) для физических лиц, включая индивидуальных предпринимателей, - одной трехсотой действующей в это время ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации
— п. 4 ст. 75 НК РФ

Отдельная тонкость: налогоплательщик вправе не указывать в декларации доходы, прямо освобождённые от налогообложения по ст. 217 НК РФ. Но освобождение «по сроку владения» — это ст. 217.1, а не ст. 217 НК РФ, поэтому на неё правило о необязательном отражении не распространяется в том виде, в каком оно касается, например, подарков от близких родственников.

Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьей 217 настоящего Кодекса (за исключением доходов, указанных в пунктах 60 и 66 статьи 217 настоящего Кодекса), а также доходы, указанные в статье 214 2 настоящего Кодекса, доходы, сведения о которых представлены в налоговые органы в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226, пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, доходы, при получении которых налог полностью удержан налоговыми агентами, если это не препятствует получению налогоплательщиком налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 - 221 настоящего Кодекса. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.12.2009 № 368-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 15.02.2016 № 32-ФЗ, от 01.04.2020 № 102-ФЗ, от 14.07.2022 № 324-ФЗ) Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, если в отношении такого недвижимого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем вторым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого имущества в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета.
— абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ

Вывод: если налог к уплате вообще отсутствует (например, доход полностью перекрыт вычетом 250 000 руб., т. е. доля каждого не превысила 250 000 руб.), обязанности подавать 3-НДФЛ нет — но в вашем случае доля каждого (500 000 руб.) вычет превышает, налог есть, значит декларацию подать обязаны оба: и вы, и мама. Инвалидность мамы от обязанности подать декларацию не освобождает: льготы «инвалид — без декларации» в НК РФ нет. Срок подачи декларации — до 30 апреля года, следующего за годом продажи; срок уплаты налога — до 15 июля того же следующего года. Декларации подаются каждым продавцом по своей доле в свою налоговую инспекцию по месту жительства.

Важно: два продавца — два самостоятельных налогоплательщика, поэтому деклараций действительно две (либо две отдельные, либо у каждого своя 3-НДФЛ со своей долей дохода).

Сколько составит налог и как считается база по долям

Доход продавца при продаже общей долевой собственности определяется пропорционально его доле.

При исчислении в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи налога в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, находившегося в общей долевой собственности, сумма полученного налогоплательщиком дохода определяется пропорционально доле в праве собственности налогоплательщика на такое недвижимое имущество. 5. При исчислении в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи налога в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, находившегося в общей совместной собственности, сумма полученного каждым из участников совместной собственности дохода определяется для всех участников совместной собственности в равных долях. 6. Сумма налога по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения, исчисляется налоговым органом как соответствующая налоговым ставкам, установленным статьей 224 настоящего Кодекса, процентная доля налоговой базы.
— п. 4 ст. 214.10 НК РФ

При цене 1 000 000 руб. и долях по 1/2 доход каждого — 500 000 руб. Каждый вправе применить имущественный вычет для иного недвижимого имущества (250 000 руб. на каждого продавца).

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей
— подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Альтернатива вычету — уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение имущества; но при наследовании «расходов на приобретение» у вас обычно нет (гараж получен безвозмездно), поэтому выгоднее именно вычет 250 000 руб.

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
— подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Ставка НДФЛ для резидентов — 13 % (для базы до 2,4 млн руб.).

1. Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 5 миллионов рублей и составляет не более 20 миллионов рублей; 3402 тысячи рублей и 20 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 20 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 20 миллионов рублей и составляет не более 50 миллионов рублей; 9402 тысячи рублей и 22 процента суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 50 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 50 миллионов рублей.
   — п. 1 ст. 224 НК РФ

Расчёт для каждого из двух продавцов: (500 000 − 250 000) × 13 % = 32 500 руб. Итого семья платит около 65 000 руб.

Если доход окажется ниже кадастровой стоимости × 0,7, база берётся от кадастровой стоимости.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Вывод: каждому продавцу выгодно заявить вычет 250 000 руб. со своей доли, налог у каждого ≈ 32 500 руб. Вычет — 250 000 руб. на каждого продавца (не 1 000 000 руб. суммарно, поскольку это нежилое помещение/«иное недвижимое имущество», а по доле каждый имеет свой лимит). Проверьте кадастровую стоимость гаража: если она существенно выше 1 000 000 руб., налоговая база может считаться от неё (× 0,7), и налог вырастет.

Практический совет: если кадастровая стоимость × 0,7 ниже цены договора, безопаснее указывать в договоре сумму не ниже кадастровой × 0,7, чтобы избежать доначисления. Это законно только при фактической передаче соответствующей суммы покупателем.

Два договора или один; нотариус и преимущественное право

При продаже долей обоими сособственниками одному покупателю возможно оформить как один договор (все участники продают свои доли по одной сделке), так и два отдельных. Ключевое правило — сделки по отчуждению долей подлежат нотариальному удостоверению, но при отчуждении всеми участниками своих долей по одной сделке — исключение:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

То есть если вы и мама продаёте обе доли одним договором одному покупателю, нотариальное удостоверение не требуется. Если же каждый продаёт свою долю по отдельному договору, такое отчуждение долей подлежит нотариальному удостоверению — это дополнительные расходы. Поэтому двум продавцам обычно выгоднее один договор с двумя продавцами и одним покупателем, чем два отдельных.

Если же вы планируете продать долю постороннему лицу по отдельному договору, покупатель — не сособственник, и тогда действует преимущественное право покупки мамы как второго участника долевой собственности.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Обязательно письменное извещение сособственника о цене и условиях; он вправе выкупить долю, и до истечения месячного срока продажа постороннему невозможна (либо при его письменном отказе).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

При продаже доли с нарушением этого права другой сособственник вправе в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Для регистрации в Росреестре при продаже доли постороннему лицу по простой письменной сделке нужны документы об извещении или отказ сособственника.

При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие: 1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4 1 настоящей статьи; 2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли
— ч. 4 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: оформить можно как один договор (оба продавца — одна сделка; нотариус не нужен благодаря ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ), так и два отдельных договора, но тогда доля каждого подлежит нотариальному удостоверению. Деклараций всё равно две — от количества договоров это не зависит, каждый продавец отчитывается по своему доходу. Если вы продаёте маме — она сособственник, преимущественное право посторонних не применяется; если продаёте постороннему лицу — маму нужно письменно известить и учесть её преимущественное право, иначе покупателя можно оспорить в течение трёх месяцев.

Практическая рекомендация: заключите один договор купли-продажи гаража с двумя продавцами (вы и мама) и одним покупателем — это исключает и нотариальное удостоверение, и необходимость извещения о преимущественном праве.

Продажа вашей доли маме, чтобы мама продала гараж «без налога» — не сработает

Идея: вы продаёте свою 1/2 маме, затем мама продаёт весь гараж покупателю, полагая, что заплатит налог только со своей изначальной доли. Разберём обе ветки.

Ветка 1: продажа доли маме (возмездная). Ваша продажа доли маме — это тоже реализация доли, облагаемая у вас НДФЛ по общим правилам. Ваш срок владения — тот же (менее 3 лет), значит вы платите НДФЛ со своего дохода (500 000 − 250 000 = 250 000 × 13 % = 32 500 руб.). Собственность мамы на присоединённую долю возникнет только с момента регистрации перехода права, то есть перед последующей продажей весь гараж у мамы будет в собственности считаные месяцы.

Ветка 2: продажа гаража мамой целиком. Освобождение от НДФЛ даёт только истечение минимального предельного срока, а он считается по каждому объекту/доле с момента возникновения права. Купленная вами доля у мамы в собственности менее 3 лет, поэтому при продаже всей её доли (1/2 своей + 1/2 купленной) мама заплатит налог со всей суммы за вычетом 250 000 руб.: (1 000 000 − 250 000) × 13 % = 97 500 руб. Суммарный налог по цепочке (у вас 32 500 + у мамы 97 500) будет даже выше, чем при прямой продаже (всего 65 000). Способа «переписать срок владения» на присоединённую долю НК РФ не содержит.

Ключевой вывод: схема «продать долю маме, чтобы она продала без налога» не рабочая — она не отменяет и не удлиняет срок владения для присоединённой доли и приводит к двойному налогу. От налога НЕ освобождает и то, что у мамы инвалидность II группы, — освобождения «инвалид — не платит НДФЛ при продаже недвижимости» в НК РФ нет. Вариант «подарить» вам долю маме (дарение долей) также не даёт результата: минимальный предельный срок для подаренной доли отсчитывается с даты регистрации права одаряемого, а не дарителя, и он всё равно был бы менее 3 лет; плюс дарение доли по ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ требует нотариального удостоверения.

Если хотите оптимизировать, реалистичный (и законный) путь — не играть со сроками, а проконсультироваться в своей инспекции о размере кадастровой стоимости и корректно применить два вычета по 250 000 руб. — либо подождать до истечения 3 лет с даты смерти наследодателя и не платить налог вообще. Проверьте дату смерти наследодателя: если 3 года уже истекли (или истекут к моменту продажи), налог у обоих равен нулю, но декларация всё равно подаётся, если доход превышает вычет.

Порядок уплаты и что делать, если налоговая исчислит налог сама

Декларация подаётся в налоговый орган по месту жительства каждого продавца.

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ

Налог уплачивается в срок не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи.

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом
— п. 7 ст. 228 НК РФ

Если обязанность декларирования не исполнить, налоговая вправе сама исчислить налог на основе имеющихся у неё сведений (кадастровая стоимость, сведения о сделке), при этом по доходам от продажи недвижимости применяются вычеты, а при их отсутствии — расчёт от цены сделки либо от кадастровой стоимости × 0,7. За непредставление декларации — штраф по ст. 119 НК РФ: 5 % неуплаченной суммы за каждый полный/неполный месяц, но не более 30 % и не менее 1000 руб.

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 229-ФЗ)
— п. 1 ст. 119 НК РФ

Вывод: чтобы не платить лишнее, подайте декларацию до 30 апреля следующего года и заявите вычет по 250 000 руб. каждому. Налог не перечисляется «купюрами продавцу» — он уплачивается через единый налоговый счёт (ЕНС) по реквизитам вашей инспекции в срок до 15 июля следующего года. Если по какой-то причине налоговый орган исчислит налог по кадастровой стоимости без ваших вычетов — на его решение/требование можно подать возражение (апелляционную жалобу) в вышестоящий налоговый орган, приложив документы о праве на вычет; при необходимости — обжаловать в суде.

Уплата происходит с единого налогового счёта: пени начисляются за каждый день просрочки со дня возникновения недоимки в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ для физических лиц.

Пеня за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов определяется в процентах от суммы недоимки. Если иное не установлено настоящей статьей, процентная ставка пени принимается равной: (В редакции Федерального закона от 29.10.2024 № 362-ФЗ) 1) для физических лиц, включая индивидуальных предпринимателей, - одной трехсотой действующей в это время ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации
— п. 4 ст. 75 НК РФ

Обжалование решений налогового органа (если налог исчислят неверно)

Если налоговый орган исчислит налог сам (без учёта вашего вычета 250 000 руб.) либо вынесет решение по результатам камеральной проверки, с которым вы не согласны, порядок защиты такой:

Акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц могут быть обжалованы в вышестоящий налоговый орган и (или) в суд в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и соответствующим процессуальным законодательством Российской Федерации. Жалобой признается обращение лица в налоговый орган, предметом которого является обжалование вступивших в силу актов налогового органа ненормативного характера, действий или бездействия его должностных лиц, если, по мнению этого лица, обжалуемые акты, действия или бездействие должностных лиц налогового органа нарушают его права. Апелляционной жалобой признается обращение лица в налоговый орган, предметом которого является обжалование не вступившего в силу решения налогового органа о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения или решения об отказе в привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения, вынесенного в соответствии со статьей 101 настоящего Кодекса, если, по мнению этого лица, обжалуемое решение нарушает его права. 2.
— п. 1 ст. 138 НК РФ

Не вступившее в силу решение о привлечении к ответственности обжалуется путём подачи апелляционной жалобы через тот налоговый орган, который вынес решение; тот обязан в трёхдневный срок направить её со всеми материалами в вышестоящий орган.

Апелляционная жалоба на решение о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения или решение об отказе в привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения подается через вынесший соответствующее решение налоговый орган. Налоговый орган, решение которого обжалуется, обязан в течение трех дней со дня поступления такой жалобы направить ее со всеми материалами в вышестоящий налоговый орган. 2. Апелляционная жалоба на решение о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения или решение об отказе в привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения в вышестоящий налоговый орган может быть подана до дня вступления в силу обжалуемого решения. 3. Апелляционная жалоба на решение налогового органа, вынесенное по результатам рассмотрения материалов налоговой проверки консолидированной группы налогоплательщиков, может быть подана до дня вступления в силу обжалуемого решения ответственным участником этой группы либо самостоятельно иным участником этой группы в части привлечения такого участника к ответственности за совершение налогового правонарушения. 4. Не могут быть обжалованы в апелляционном порядке решение о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения и решение об отказе в привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения, вынесенные федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов.
— ст. 139.1 НК РФ, п. 1

А вступившие в силу акты и действия/бездействие обжалуются жалобой в вышестоящий орган и (или) в суд (п. 1 ст. 138 НК РФ). На практике при доначислении по кадастровой стоимости без учёта вычета достаточно подать в инспекцию уточнённую декларацию 3-НДФЛ с заявленным вычетом и приложить документы; а к апелляционной/жалобе обращаются, если спорная позиция инспекции сохраняется.

Вывод: при несогласии с исчисленным налоговым органом налогом последовательность такая — сначала скорректировать декларацию (заявить вычет), а если инспекция настаивает — подать апелляционную жалобу на не вступившее в силу решение (через вынесшую его инспекцию в вышестоящий орган) либо жалобу/иск в суд после вступления решения в силу. Важно: право обжалования есть всегда, а обязанность платить налог возникает только по корректно исчисленной сумме с учётом всех полагающихся вычетов.