Можно ли получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры по договору уступки прав (цессии) у физического лица и от какой суммы он рассчитывается?

Сохраняется ли право на вычет при покупке по цессии у физлица

Опасение клиента («по цессии вычет не дадут») не основано на законе. Право на имущественный вычет при приобретении квартиры закреплено в подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ без каких-либо ограничений по фигуре продавца (застройщик или физическое лицо):

1. имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
   — подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ

Норма говорит о «фактически произведённых налогоплательщиком расходах на приобретение квартиры», а не о том, у кого именно она приобретена. Сам механизм уступки прав требования по договору долевого участия прямо урегулирован законом — в ст. 220 именно он упоминается как самостоятельный состав имущественного вычета:

1. имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);
   — п. 1 ст. 220 НК РФ

То есть закон прямо признаёт отдельным объектом вычета и продажу, и уступку прав требования по ДДУ. Приобретая по цессии у физического лица права участника долевого строительства, клиент становится, по сути, новым участником по первоначальному ДДУ, а после подписания акта и регистрации права — собственником квартиры. Оснований для отказа в вычете «только потому, что продавец — физлицо, а не застройщик», НК РФ не содержит.

Дополнительно: сама уступка прав по ДДУ допустима законом, но подлежит госрегистрации, как и первоначальный договор участия в долевом строительстве:

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3 1 статьи 4 настоящего Федерального закона.
— ч. 2 ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ

1. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
   — п. 2 ст. 389 ГК РФ

Для клиента это значит: вычет доступен, если договор цессии был зарегистрирован в Росреестре (а в его случае право собственности уже оформлено, значит, цепочка юридически состоялась).

Вывод: право на имущественный налоговый вычет при покупке квартиры по договору уступки прав требования у физического лица сохраняется в полном объёме — специального запрета на цессию как способ приобретения для целей вычета закон не устанавливает.

От какой суммы считается вычет: фактически уплаченное цеденту или цена в первоначальном ДДУ

Ключевой вопрос клиента. Ответ содержится в подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ — вычет даётся «в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов», то есть именно той суммы, которую покупатель реально заплатил:

1. имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.
   — подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ

Состав таких расходов при покупке квартиры в строящемся доме раскрыт в подп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ — в него прямо включены «расходы на приобретение ... прав на квартиру ... в строящемся доме»:

1. в фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться следующие расходы: расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме; расходы на приобретение отделочных материалов; расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ;
   — абз. 4 подп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ

Для клиента это означает следующее. Налоговую базу вычета образует сумма, фактически уплаченная им женщине-цеденту по договору уступки, а НЕ цена, указанная в её первоначальном договоре с застройщиком. Именно «права на квартиру ... в строящемся доме» он и приобрёл, и именно эта сумма подтверждена у него распиской и банковской платёжкой.

Практическое следствие двух возможных ситуаций:

• если клиент заплатил цеденту БОЛЬШЕ, чем та сама платила застройщику (обычная ситуация — «наценка» за переуступку), вычет считается от бОльшей суммы (его реальных расходов), в пределах лимита;
• если цена цессии МЕНЬШЕ цены в её ДДУ — вычет считается от фактически уплаченной (меньшей) суммы, так как закон привязан к расходам самого налогоплательщика.

Предел вычета — 2 000 000 руб. (возврат максимум 260 000 руб.). Остаток вычета, если он не использован полностью по этой квартире, переносится на будущие приобретения жилья (абз. 2 подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

При этом важно: даже если сумма в договоре цессии занижена по сравнению с реально переданными деньгами, для вычета учитываются только документально подтверждённые расходы (договор цессии с ценой + расписка + банковская платёжка). Если же в договоре цессии указана одна цена, а фактически передано больше и подтверждённое превышение отсутствует (нет расписки на разницу), вычет ограничится суммой, подтверждённой документами.

Вывод: вычет считается от суммы, фактически уплаченной клиентом по договору цессии (и подтверждённой распиской и платёжкой), а не от цены первоначального ДДУ застройщика, но в пределах лимита 2 000 000 руб.

Какими документами подтверждаются расходы и что можно дополнительно включить в вычет

Перечень документов для подтверждения права на вычет установлен подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ — для случая приобретения прав на квартиру в строящемся доме это, в частности, договор участия в долевом строительстве и передаточный акт, а также документы о произведённых расходах:

1. если иное не предусмотрено пунктом 8.1 настоящей статьи, для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган: договор о приобретении жилого дома или доли (долей) в нем - при приобретении жилого дома или доли (долей) в нем; договор о строительстве жилого дома или доли (долей) в нем - при привлечении в целях строительства жилого дома или доли (долей) в нем сторонних лиц; договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них - при приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них в собственность; договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятии его участником долевого строительства, подписанный сторонами, - при приобретении прав на квартиру, комнату или долю (доли) в них в строящемся доме; договор о приобретении земельного участка или доли (долей) в нем - при приобретении земельного участка или доли (долей) в нем, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, и земельного участка, на котором расположены приобретаемые жилой дом или доля (доли) в нем; свидетельство о рождении ребенка - при приобретении родителями жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих детей в возрасте до 18 лет; решение органа опеки и попечительства об установлении опеки или попечительства - при приобретении опекунами (попечителями) жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих подопечных в возрасте до 18 лет; документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);
   — подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ

Применительно к ситуации клиента для подтверждения расходов по цессии нужны: договор уступки прав требования (цессии) с указанием цены, первоначальный договор участия в долевом строительстве (для подтверждения правовой цепочки), передаточный акт или иной документ о передаче квартиры застройщиком, подписанный сторонами, а также расписка и банковская платёжка как документы о фактической оплате.

Дополнительно в состав вычета (в пределах тех же 2 000 000 руб.) могут быть включены расходы на отделку квартиры и отделочные материалы — но только при условии, что квартира приобреталась без отделки:

1. принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилого дома или доли (долей) в них либо отделку приобретенной квартиры, комнаты или доли (долей) в них возможно в том случае , если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них;
   — подп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ

Для клиента это значит: если по первоначальному ДДУ (и, соответственно, перешедшим к нему правам) квартира передавалась «без отделки», расходы на отделку и материалы можно добавить к сумме вычета. Если квартира с отделкой — эти расходы в вычет не включаются.

Вывод: для вычета необходимо собрать договор цессии, первоначальный ДДУ, передаточный акт, расписку и банковскую платёжку; при покупке квартиры «без отделки» к вычету дополнительно принимаются документально подтверждённые расходы на отделку.

Процедура: куда и когда подавать, сколько рассматривают, что делать при отказе

Порядок получения вычета — через подачу налоговой декларации 3-НДФЛ. Декларация в целях получения вычета подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 229 НК РФ), при этом налогоплательщик, на которого не возложена обязанность декларировать доход, вправе подать её для получения вычета:

1. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков.
   — п. 2 ст. 229 НК РФ

Практическое следствие: клиент (официально работающий, НДФЛ удерживает налоговый агент) не обязан, а вправе подать декларацию — специально ради возврата вычета. Срок давности на возврат излишне уплаченного налога — три года с момента уплаты НДФЛ (п. 7 ст. 78 НК РФ): заявить вычет можно за три предшествующих налоговых периода, в которых был удержан НДФЛ по ставке 13 % (с 2025 г. — по соответствующим ступеням прогрессивной шкалы).

Подать 3-НДФЛ можно в электронном виде через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС (форма утверждена приказом ФНС) либо через налоговый орган по месту жительства. Возврат осуществляется в форме зачёта/возврата сумм, формирующих положительное сальдо единого налогового счёта, на основании заявления о распоряжении путём возврата (ст. 78, п. 4 ст. 229 НК РФ допускает подачу такого заявления в составе декларации).

Камеральная проверка декларации по общему правилу длится до трёх месяцев (ст. 88 НК РФ), после чего при подтверждении права на вычет сумма возвращается на счёт налогоплательщика.

При отказе налогового органа клиент вправе обжаловать его в вышестоящий налоговый орган (апелляционная жалоба в порядке ст. 138–139.1 НК РФ), а затем — в суд. Отказ, не подтверждённый нормой права (например, со ссылкой на «вычет не положен при цессии»), подлежит оспариванию, поскольку, как показано выше, закон такого основания не содержит.

Вывод: вычет заявляется подачей 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства (в т.ч. онлайн) за последние 3 года; проверка занимает до 3 месяцев, возврат — на счёт по заявлению. Отказ со ссылкой на «цессию» неправомерен и подлежит обжалованию в вышестоящий орган и суд.

Развилки, меняющие исход, и риски

Ответ зависит от нескольких фактов, которые клиенту нужно проверить перед подачей:

1. Взаимозависимость с продавцом. Если женщина-цедент приходится клиенту взаимозависимым лицом (супруга, родственник, иное лицо по ст. 105.1 НК РФ), вычет на приобретение у неё не предоставляется. В описанной ситуации (посторонняя «пожилая женщина») этот риск минимален, но проверить стоит: при сделке между близкими родственниками или супругами вычет будет отказан.

2. Исчерпание лимита. Если клиент ранее уже получал имущественный вычет по другому объекту, остаток лимита (до 2 000 000 руб.) учитывается при доначислении; повторное предоставление вычета по одному и тому же основанию после полного его использования не допускается (абз. 2 подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

3. Занижение суммы в договоре цессии. Если в договоре указана сумма меньше реально уплаченной и «разница» не подтверждена документами, вычет ограничится суммой по договору. Рекомендуется, чтобы цена в договоре цессии соответствовала фактической оплате, подтверждённой распиской и платёжкой.

4. Налоговый агент и ставка. Вычет предоставляется только в размере фактически удержанного НДФЛ. Если в каком-то году НДФЛ не уплачивался (например, не было облагаемого дохода), за этот год возвращать нечего, но остаток вычета переносится на следующие годы.

5. Обязанность продавца. Доход женщины от уступки прав облагается НДФЛ у неё (с правом уменьшить на её расходы по ДДУ — подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ), но это обстоятельство не влияет на право клиента на вычет: это самостоятельные налоговые обязательства разных лиц.

Вывод: вычет будет предоставлен, если клиент не является взаимозависимым с продавцом лицом, ранее не исчерпал лимит 2 000 000 руб. и сумма в договоре цессии соответствует фактической оплате, подтверждённой документами. При соблюдении этих условий отказ неправомерен.