Нужно ли подавать декларацию и платить налог, если я продала три гаража за ту же цену, что и купила, и владела ими меньше пяти лет?

Освобождается ли доход от НДФЛ по сроку владения

Гараж — это нежилое помещение, то есть недвижимая вещь (обособленный объект недвижимости). Это определяет и режим налогообложения дохода от его продажи, и порядок исчисления срока владения.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
— п. 1 ст. 130 ГК РФ

Момент, с которого право собственности возникло и, соответственно, начал течь срок владения, определяется датой государственной регистрации перехода права в ЕГРН.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации
— п. 2 ст. 223 ГК РФ

Общее правило: минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества — пять лет; доходы от продажи освобождаются от НДФЛ, только если объект непрерывно был в собственности этот срок и более.

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Поскольку по условию клиента все три гаража были в собственности меньше пяти лет, освобождение не применяется: трёхлетний срок (п. 3 ст. 217.1 НК РФ) установлен только для отдельных случаев (наследство, дарение от члена семьи, приватизация, единственное жильё и т.п.), и гаражи к ним не относятся. Значит, доход от продажи каждого гаража подлежит налогообложению, и у клиента возникает обязанность самостоятельно исчислить НДФЛ и отчитаться (подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ). Дополнительно следует проверить закон субъекта РФ: регион вправе уменьшить минимальный предельный срок владения (вплоть до нуля) — тогда освобождение возможно, и это зависит от региона. Вывод: доход от продажи трёх гаражей не освобождается от НДФЛ по сроку владения (менее 5 лет), если только закон субъекта РФ не снизил этот срок; обязанность отчитаться при этом сохраняется.

Неизвестный факт: точные даты государственной регистрации права по каждому гаражу. Если по какому-то гаражу срок от даты регистрации права до даты продажи составил пять лет и более, такой доход освобождается от НДФЛ в силу п. 2 ст. 217.1 НК РФ — при этом по соответствующему объекту обязанность декларирования отсутствует, что вытекает из приведённой нормы об освобождении (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Как определяется налоговая база и какова сумма налога

При продаже гаража налогоплательщик вправе вместо имущественного вычета уменьшить облагаемый доход на документально подтверждённые расходы на приобретение. Именно этот вариант наиболее выгоден: по условию цена продажи равна цене покупки.

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества
— подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Для «иного недвижимого имущества» (к которому относится гараж — в отличие от жилых домов, квартир и земельных участков) вычет по умолчанию ограничен 250 000 руб. на все такие объекты за год:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей
— абз. 3 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Поскольку по каждому гаражу есть договор купли-продажи и расписка, подтверждающие расходы, выгоднее заявить не вычет, а уменьшение дохода на расходы. Расчёт по трём гаражам: доход 150 000 + 200 000 + 200 000 = 550 000 руб.; расходы 150 000 + 200 000 + 200 000 = 550 000 руб.; налоговая база = 0 руб.; НДФЛ = 0 руб. Даже если вместо подтверждения расходов применить вычет 250 000 руб. (доход 550 000 − 250 000 = 300 000 руб.), налог составил бы 39 000 руб. — то есть подтверждение расходов здесь является решающим.

Ставка, по которой исчисляется налог с таких доходов (если база окажется положительной, например при расхождении цен), — 13 % (а при превышении совокупной базы 2,4 млн руб. — прогрессивная шкала):

Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей
— п. 1 ст. 224 НК РФ

Ключевые цитаты:

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства
— п. 4 ст. 228 НК РФ

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом
— п. 4 ст. 228 НК РФ (срок уплаты налога)

Для доходов от продажи недвижимого имущества действует специальное правило контроля цены: если цена сделки меньше кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, доход для налогообложения принимается равным кадастровой стоимости × 0,7. Это критично, когда цена в договоре занижена.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Применительно к фактам: если цена продажи каждого гаража, указанная в договоре (150 000, 200 000 и 200 000 руб.), не ниже, чем кадастровая стоимость соответствующего гаража на 1 января года продажи × 0,7, база считается от цены договора и равна нулю (расходы = доходы), налог = 0 руб. Если по какому-либо гаражу кадастровая стоимость × 0,7 окажется выше указанной цены, доход по нему будет принят равным кадастровой стоимости × 0,7, и уже от этой величины вычитаются подтверждённые расходы на приобретение; итоговая база по этому объекту пересчитывается, и налог может стать ненулевым. Вывод: при цене продажи, равной цене покупки, и сохранённых договорах и расписках налоговая база по трём гаражам равна нулю и НДФЛ к уплате — 0 руб., при условии что цена сделки по каждому гаражу не ниже кадастровой стоимости × 0,7; если кадастровая стоимость × 0,7 выше цены договора — базу по этому гаражу придётся пересчитать от кадастровой стоимости × 0,7.

Неизвестный факт: кадастровая стоимость каждого гаража на 1 января года продажи. Если она неизвестна клиенту — её следует получить из выписки ЕГРН, так как от неё зависит, сохранится ли нулевая база.

Обязанность подать декларацию и сроки

Обязанность отчитаться сохраняется даже тогда, когда налог к уплате равен нулю, — именно потому, что доход от продажи имущества формально облагается НДФЛ и налогоплательщик исчисляет его самостоятельно.

Норма, определяющая круг лиц, которые сами исчисляют налог и подают декларацию, — подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ: это физические лица исходя из сумм, полученных от продажи принадлежащего им имущества, кроме случаев освобождения по п. 17.1 ст. 217 НК РФ:

физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению
— подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Далее закон прямо возлагает на этих лиц обязанность представить декларацию:

Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию в сроки, установленные статьей 229 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 6. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная в соответствии с налоговой декларацией с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту учета налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 7. Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, по итогам первого квартала, полугодия, девяти месяцев исчисляют сумму авансовых платежей исходя из ставки налога, фактически полученных доходов, профессиональных и стандартных налоговых вычетов, а также с учетом ранее исчисленных сумм авансовых платежей. (В редакции Федерального закона от 15.04.2019 № 63-ФЗ) 8. Авансовые платежи по итогам первого квартала, полугодия, девяти месяцев уплачиваются не позднее 28-го числа первого месяца, следующего соответственно за первым кварталом, полугодием, девятью месяцами налогового периода. (В редакции федеральных законов от 15.04.2019 № 63-ФЗ, от 08.08.2024 № 259-ФЗ) Абзац.
— п. 3 ст. 228 НК РФ

Крайний срок подачи декларации 3-НДФЛ — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ

А срок уплаты налога — не позднее 15 июля того же следующего года:

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом
— п. 4 ст. 228 НК РФ (срок уплаты налога)

Применительно к фактам: поскольку гаражи были в собственности менее 5 лет, доход от их продажи не подпадает под освобождение п. 17.1 ст. 217 НК РФ, и клиент как физическое лицо обязан подать декларацию 3-НДФЛ, даже если налог составит 0 руб. Декларация подаётся по месту жительства (п. 4 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи. Только если хотя бы по одному гаражу 5-летний срок владения соблюдён или закон субъекта РФ снизил этот срок, по такому объекту обязанность декларирования снимается. Вывод: подавать декларацию 3-НДФЛ нужно, поскольку срок владения гаражами менее 5 лет; срок подачи — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, срок уплаты налога — не позднее 15 июля; при нулевой базе налог составит 0 руб., но декларацию подать всё равно необходимо.

Неизвестный факт: были ли в том же году иные сделки с недвижимостью и в каком налоговом периоде (году) состоялись продажи — от этого зависит конкретный год подачи декларации и полнота отражения всех объектов.

Риски при неподаче декларации и при занижении базы

Даже при нулевом налоге неподача декларации в срок наказывается: минимум 1 000 руб. штрафа.

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей
— п. 1 ст. 119 НК РФ

Если же налоговый орган в ходе камеральной проверки исчислит налог к уплате (например, применив правило кадастровой стоимости × 0,7 и не признав расходы), неуплата повлечёт штраф 20 % от неуплаченной суммы:

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов)
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Применительно к фактам: поскольку по трём гаражам доход равен документально подтверждённым расходам, риска неуплаты и штрафа по ст. 122 НК РФ не возникает. Но если декларация не будет подана в срок (до 30 апреля), даже при нулевой базе клиенту грозит штраф по ст. 119 НК РФ в размере не менее 1 000 руб. Поэтому именно сохранение и приложение договоров и расписок критично: именно они обосновывают уменьшение дохода на расходы и нулевую базу. Дополнительно налоговый орган вправе проверить цену сделки на соответствие кадастровой стоимости × 0,7 — если цена продажи в договоре занижена, база может быть пересчитана, и тогда появится не только налог, но и штраф по ст. 122 НК РФ и пени. Вывод: при своевременной подаче декларации, где прибыль равна расходам, и при соответствии цены кадастровой стоимости × 0,7 налог и штрафы отсутствуют; неподача декларации грозит штрафом не менее 1 000 руб., а занижение цены в договоре может привести к пересчёту базы от кадастровой стоимости × 0,7, доначислению налога, пени и штрафа 20 %.

Неизвестный факт: направлялось ли клиенту требование или уведомление налогового органа о представлении пояснений по сделкам — от этого зависит, идёт ли уже камеральная проверка и есть ли риск доначисления.

Какие документы подтверждают расходы для уменьшения базы

Право уменьшить доход на расходы (вместо вычета) прямо обусловлено тем, что расходы «фактически произведены» и «документально подтверждены»:

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества
— подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Применительно к фактам: сохранившиеся договоры купли-продажи трёх гаражей и расписки о получении денег — это именно те документы, которые подтверждают и размер дохода, и размер расхода. Расписками подтверждается передача денег (фактическое несение расхода), договорами — цена приобретения и цена продажи. Этого достаточно, чтобы уменьшить доход от продажи каждого гаража на соответствующую сумму расхода и получить нулевую базу. Дополнительно к декларации следует получить из ЕГРН сведения о кадастровой стоимости каждого гаража на 1 января года продажи — чтобы подтвердить, что цена сделки не ниже кадастровой стоимости × 0,7 и правило п. 2 ст. 214.10 НК РФ не приводит к пересчёту базы. Если какой-либо документ утрачен, его можно восполнить: договор — запросив копию у второй стороны сделки, выписка из ЕГРН заказывается в Росреестре. Вывод: договоры купли-продажи и расписки достаточны для подтверждения расходов и нулевой налоговой базы; к декларации также нужны сведения о кадастровой стоимости гаражей из ЕГРН, чтобы исключить пересчёт базы по правилу 0,7.

Неизвестный факт: сохранность всех документов по каждому из трёх гаражей (договор и расписка по каждому объекту отдельно). Если по какому-то гаражу документов о расходе нет — по нему уменьшить доход на расходы нельзя, придётся использовать вычет 250 000 руб. на совокупный доход от иного недвижимого имущества.