Нужно ли платить налог с продажи квартиры, купленной в браке, если это единственное жильё и срок владения больше 3 лет, но меньше 5?

Применяется ли льготный 3-летний срок владения (единственное жильё) к квартире мужа

По общему правилу доход от продажи квартиры освобождается от НДФЛ, только если объект непрерывно находился в собственности в течение минимального предельного срока владения и более:

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Минимальный предельный срок по общему правилу составляет пять лет:

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Однако для жилого помещения, которое на дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю является единственным жильём налогоплательщика, минимальный срок сокращён до трёх лет. Ключевое условие — отсутствие иного жилого помещения в собственности налогоплательщика, причём прямо учитывается и совместная собственность супругов:

1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.
   — подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Применительно к вашей ситуации: супруг приобрёл квартиру в 2020 году (на тот момент уже состоя в браке). На сегодняшний день, по вашим словам, это единственное жильё семьи, в прежней квартире вы уже не живёте и она продана ещё в 2023 году (права на неё нет). Если на дату регистрации перехода права собственности на продаваемую квартиру к покупателю ни у мужа, ни у вас (с учётом совместной собственности супругов) не будет иного жилого помещения (доли в нём), то применяется льготный срок три года, а не пять лет.

Срок владения считается с даты государственной регистрации права собственности мужа на квартиру (2020 год). К 2025 году это свыше 3 лет (но менее 5 лет), поэтому при соблюдении условия «единственное жильё» доход от продажи освобождается от налога, и декларацию подавать не нужно.

Вывод: если на дату продажи у супругов нет иного жилья (включая доли), квартира является единственным жильём — применяется минимальный срок 3 года, который уже истёк, поэтому налог платить не нужно и декларация не подаётся. Важно: если на дату продажи у кого-либо из супругов окажется иное жилое помещение (доля в нём), льгота не применяется и действует общий срок 5 лет.

С какого момента считается срок владения квартирой, купленной мужем в браке

Квартира, купленная мужем в 2020 году уже в браке, в силу закона является общей совместной собственностью супругов независимо от того, на чьё имя она оформлена:

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
   — п. 1 ст. 34 СК РФ

Тот же режим закреплён в Гражданском кодексе:

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное. (В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 457-ФЗ, от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное.
   — п. 1 ст. 256 ГК РФ

Это означает, что и вы, и муж являетесь собственниками квартиры (в режиме совместной собственности), хотя в ЕГРН титульным собственником записан только муж. Срок владения для целей ст. 217.1 НК РФ отсчитывается с даты государственной регистрации права собственности на квартиру (то есть с 2020 года), а льгота «единственное жильё» оценивается с учётом имущества обоих супругов именно потому, что закон прямо упоминает «совместную собственность супругов» при определении отсутствия иного жилья.

Вывод: срок владения исчисляется с даты покупки (госрегистрации права) в 2020 году, а не с момента вступления в брак. Поскольку квартира — совместная собственность супругов, при проверке условия «единственное жильё» учитывается жильё обоих супругов; при обычной продаже квартиры, оформленной на мужа, налогоплательщиком по сделке выступает муж, а вы как супруга в данном случае налог не исчисляете.

Если льгота «единственное жильё» не применится — как считается налог и можно ли уменьшить базу на расходы

Если на дату продажи окажется, что условие единственности жилья не соблюдается (например, будет иное жильё в собственности кого-либо из супругов), действует общий минимальный срок 5 лет, который к моменту продажи (2020 + 5 = 2025) ещё не истёк. Тогда доход облагается НДФЛ, но базу можно уменьшить.

Налогоплательщик вправе, вместо фиксированного вычета, уменьшить облагаемый доход на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы на приобретение этого имущества:

1. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов , связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (см.
   — подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

В вашем случае расходы на покупку квартиры составили 3 400 000 руб., цена продажи — 4 100 000 руб. Применяя вычет по расходам: налоговая база = 4 100 000 − 3 400 000 = 700 000 руб. Это выгоднее, чем стандартный вычет 1 млн руб. (он дал бы базу 4 100 000 − 1 000 000 = 3 100 000 руб.).

Фиксированный вычет для жилья ограничен 1 млн руб.:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Важно: выгоднее всегда применять вычет в размере расходов (3 400 000 руб.), так как он полностью «закрывает» большую часть дохода и база составит лишь 700 000 руб.

Доход, от которого считается налог, не может быть искусственно занижен ниже кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7 — если цена продажи меньше кадастровой стоимости × 0,7, для налогообложения берётся именно эта величина:

1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
   — п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Ставка НДФЛ для резидентов по таким доходам — 13% (при совокупном доходе до 2,4 млн руб. за год):

13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 5 миллионов рублей и составляет не более 20 миллионов рублей; 3402 тысячи рублей и 20 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 20 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 20 миллионов рублей и составляет не более 50 миллионов рублей; 9402 тысячи рублей и 22 процента суммы налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 50 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 50 миллионов рублей.
— п. 1 ст. 224 НК РФ

При наихудшем сценарии (льгота не применяется): налог = 700 000 × 13% = 91 000 руб. Наличие документов на покупку (договор купли-продажи, платёжные документы) обязательно для применения вычета по расходам.

Вывод: даже если льготный трёхлетний срок не применится, налог можно существенно сократить или свести к минимуму за счёт уменьшения дохода на расходы по покупке (3 400 000 руб.). При этом подать декларацию будет необходимо.

Обязанность по декларации, сроки уплаты и ответственность

Физические лица, продавшие имущество, находившееся в собственности менее минимального предельного срока владения, обязаны самостоятельно исчислить налог и представить декларацию:

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом ;
   — подп. 2 п. 1, п. 4 ст. 228 НК РФ

Декларация 3-НДФЛ подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи:

Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227, 227 1 и пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 19.05.2010 № 86-ФЗ; от 28.11.2015 № 327-ФЗ) Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Сам налог уплачивается не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи:

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом
— п. 4 ст. 228 НК РФ

За неподачу декларации предусмотрен штраф — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 руб.:

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 229-ФЗ)
— п. 1 ст. 119 НК РФ

За неуплату или неполную уплату налога — штраф 20% от неуплаченной суммы:

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов)
   — п. 1 ст. 122 НК РФ

Вывод. Если льгота «единственное жильё» (3 года) применяется, доход освобождён и обязанности подавать декларацию и платить налог нет. Если льгота не применяется (срок 5 лет не истёк), то обязанность подать декларацию до 30 апреля и уплатить налог до 15 июля следующего года возникает, а при её неисполнении — штрафы по ст. 119 и 122 НК РФ и пени. Сроки и орган (налоговая инспекция по месту жительства мужа как продавца) едины для всех описанных сценариев.