Нужно ли платить налог с продажи единственного жилья, если квартира была в собственности 3 года

Освобождение дохода от НДФЛ по сроку владения: превышен ли минимальный предельный срок

Базовое правило: доход от продажи недвижимости освобождается от налога, если объект непрерывно находился в собственности в течение минимального предельного срока и более.

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Минимальный предельный срок составляет пять лет как общее правило.

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Однако для продавца квартиры, которая на дату регистрации перехода права к покупателю была его единственным жилым помещением, срок сокращается до трёх лет (подпункт 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ). Обратите внимание: в подпункте 4 речь идёт не только о самой квартире, но и о долях, а также о совместной собственности супругов, и отдельно оговорено исключение для жилья, приобретённого в течение 90 дней до продажи.

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 1.1) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (пп. 1.1 введен Федеральным законом от 31.07.2023 N 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации ; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; 4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение).
   — пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Исключения, дающие трёхлетний срок помимо «единственного жилья»: наследство, дарение от близкого родственника, приватизация, рента.

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 1.1) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (пп. 1.1 введен Федеральным законом от 31.07.2023 N 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации ; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; 4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение).
   — пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

По изложенным вами фактам (квартира в собственности 3 года, это было единственное зарегистрированное на вас жильё) применяется именно подпункт 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ, и срок владения считается соблюдённым. Ключевое условие — чтобы на дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (то есть на дату продажи) у вас не было иного жилого помещения, в том числе доли, и в том числе в совместной собственности с супругом.

Срок владения отсчитывается не от даты договора или передачи денег, а от даты государственной регистрации права — поэтому вам нужно сверить с выпиской из ЕГРН именно дату регистрации вашего права и дату регистрации перехода права к покупателю.

1. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (
   — п. 2 ст. 223 ГК РФ

Вывод: при наличии подтверждённых 3 лет владения и статуса единственного жилья на дату продажи доход от продажи квартиры полностью освобождён от НДФЛ, и обязанности ни исчислять, ни уплачивать налог у вас не возникает (подпункт 4 пункта 3, пункт 2 статьи 217.1 НК РФ). Если же на дату продажи у вас было иное жилое помещение или доля в нём (либо квартира была не «единственным жильём»), срок составляет 5 лет (пункт 4 статьи 217.1 НК РФ) — и тогда применяется льготный порядок из блока 3.

Обязанность подать декларацию 3-НДФЛ и её срок

Обязанность декларировать доход возникает у физического лица при продаже принадлежащего ему имущества — но только по облагаемым доходам. Доходы, прямо освобождённые от налогообложения (пункт 17.1 статьи 217 НК РФ через механизм статьи 217.1), в эту обязанность не входят.

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества , принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, а также если иное не предусмотрено настоящей главой;
   — пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Срок подачи декларации — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом , если иное не предусмотрено статьей 227.1 настоящего Кодекса. 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (см.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

При этом доходы, не подлежащие налогообложению, налогоплательщик вправе вообще не указывать в декларации.

Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьей 217 настоящего Кодекса (за исключением доходов, указанных в пунктах 60 и 66 статьи 217 настоящего Кодекса), а также доходы, указанные в статье 214.2 настоящего Кодекса, доходы, сведения о которых представлены в налоговые органы в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226.1 и пунктом 9 статьи 226.2 настоящего Кодекса, доходы, при получении которых налог полностью удержан налоговыми агентами, если это не препятствует получению налогоплательщиком налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 - 221 настоящего Кодекса.
— абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ

Поскольку в вашем случае доход освобождён по сроку владения (блок 1), он относится к необлагаемым — значит, обязанности подавать декларацию 3-НДФЛ у вас нет. Декларацию вы можете подать добровольно (например, чтобы получить налоговый вычет), но это право, а не обязанность.

Вывод: при подтверждённом трёхлетнем сроке по «единственному жилью» декларацию 3-НДФЛ подавать не требуется; при этом нарушением это не будет и в случае добровольной подачи. Если же окажется, что льгота неприменима и срок составляет 5 лет — подать декларацию нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (пункт 1 статьи 229 НК РФ), а налог уплатить не позднее 15 июля того же года.

Если трёхлетний срок не подтвердится: расчёт налога и снижение до нуля

Если единственное жильё не подтверждается (у вас была доля, второе помещение и т.п.), применяется общий пятилетний срок, и тогда налог считается так. База — доход от продажи. Вместо вычета можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение этой квартиры (этот вариант обычно выгоднее, если квартира покупалась).

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов , связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (см.
— пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если расходы подтвердить нельзя, применяется имущественный вычет при продаже квартиры в размере до 1 000 000 рублей.

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Доход определяется по цене сделки, но не ниже кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Ставка НДФЛ для резидента — 13 % (в пределах 2,4 млн рублей налоговой базы).

1. Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 5 миллионов рублей и составляет не более 20 миллионов рублей; 3402 тысячи рублей и 20 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 20 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 20 миллионов рублей и составляет не более 50 миллионов рублей; 9402 тысячи рублей и 22 процента суммы налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 50 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 50 миллионов рублей.
   — п. 1 ст. 224 НК РФ

Срок уплаты налога — не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи.

1. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
   — п. 4 ст. 228 НК РФ

Практически: если цена продажи не превышает 1 000 000 рублей (или ваши подтверждённые расходы не меньше цены продажи), налог по этой квартире будет равен нулю даже при 5-летнем сроке — но декларация при таком варианте обязательна (блок 2). При этом надо учитывать ограничение: если цена сделки ниже кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, базой станет именно эта величина, а не цена.

Вывод: при неприменимости трёхлетней льготы налог можно свести к нулю либо имущественным вычетом 1 000 000 рублей (подпункт 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ), либо уменьшением дохода на документально подтверждённые расходы на приобретение квартиры (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ); при этом декларация 3-НДФЛ обязательна, база не может быть ниже кадастровой стоимости × 0,7, а налог уплачивается до 15 июля следующего года.

Ответственность за неуплату налога и непредставление декларации

{if неприменимо — пропустить}

Если налог всё-таки был бы обязан к уплате и не уплачен — занижение базы или неправильное исчисление влечёт штраф 20 % от неуплаченной суммы.

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса, влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов).
   — п. 1 ст. 122 НК РФ

За непредставление декларации в срок — штраф 5 % от подлежащей уплате суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30 % и не менее 1 000 рублей.

1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей.
   — п. 1 ст. 119 НК РФ

Важно: от этого штрафа налогоплательщик освобождается, если по декларации сумма налога к уплате отсутствует.

Налогоплательщик (плательщик страховых взносов) освобождается от ответственности, предусмотренной пунктом 1 настоящей статьи, в случае, если на основании налоговой декларации (расчета по страховым взносам), представленной с нарушением установленного законодательством о налогах и сборах срока, отсутствует сумма налогов (страховых взносов), подлежащая уплате.
— п. 3 ст. 119 НК РФ

Это значит, что даже в «нулевом» варианте (налог сведён к нулю вычетом) штрафа по статье 119 НК РФ за просрочку декларации быть не должно — но саму декларацию подать всё равно нужно, поскольку по пункту 2 статьи 228 НК РФ обязанность декларировать продажу имущества существует отдельно от обязанности платить.

Вывод: при освобождении дохода по сроку владения (ваш вариант по блок 1) состава правонарушения нет вовсе; если же льгота неприменима и налог обнуляется вычетом, штраф за непредставленную или просроченную декларацию не взимается в силу пункта 3 статьи 119 НК РФ, однако сама декларация обязательна.

Подтверждающие документы и действия при запросе ФНС

Для подтверждения освобождения по сроку владения потребуются: выписка из ЕГРН (дата государственной регистрации вашего права собственности и дата регистрации перехода права к покупателю) и договор купли-продажи. Оба документа у вас уже есть. Для подтверждения статуса «единственного жилья» на дату продажи достаточно сведений ЕГРН об отсутствии иных зарегистрированных на вас жилых помещений (и долей).

Поскольку при соблюдении срока доход не облагается и декларацию подавать не обязательно, никаких заявлений в налоговую направлять не требуется. Если же налоговый орган пришлёт требование или уведомление (например, посчитав, что срок не соблюдён), вы вправе представить пояснения и документы (выписку из ЕГРН) или, при необходимости, подать декларацию. Любой акт налогового органа ненормативного характера, нарушающий ваши права, подлежит обжалованию.

Каждое лицо имеет право обжаловать акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц, если, по мнению этого лица, такие акты, действия или бездействие нарушают его права.
— ст. 137 НК РФ

Вывод: при подтверждённом трёхлетнем сроке и статусе единственного жилья никаких выплат и подачи документов не требуется; при получении требования ФНС достаточно представить выписку из ЕГРН и договор, а при несогласии — обжаловать акт налогового органа в вышестоящий налоговый орган по статье 137 НК РФ.