Нужно ли платить налог при продаже новой квартиры, полученной взамен аварийной, если старая была в собственности с 2012 года?

С какого момента исчисляется срок владения новой квартирой и какой МПСВ к ней применяется

Базовое правило: доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, если объект непрерывно был в собственности в течение минимального предельного срока владения (МПСВ) и более.

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

МПСВ составляет три года, в частности, если право собственности получено в результате приватизации (подп. 2 п. 3) либо если продаваемое жильё — единственное жилое помещение налогоплательщика на дату регистрации перехода права (подп. 4 п. 3).

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 1.1) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (пп. 1.1 введен Федеральным законом от 31.07.2023 N 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение)
— подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Если ни одно из трёхлетних оснований не выполняется, действует общий пятилетний срок.

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Специальный порядок зачёта периода владения освобождённым жильём прямо прописан только для московской реновации:

В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем. (абзац введен Федеральным законом от 27.11.2017 N 352-ФЗ) При исчислении минимального предельного срока владения жилым помещением или долей (долями) в нем, предоставленными налогоплательщику в собственность в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, применяются положения пункта 3 настоящей статьи в случае, если право собственности на освобожденные при реализации указанной программы жилое помещение или долю (доли) в нем было получено при соблюдении хотя бы одного из предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи условий.
— абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Для фактов клиентки это означает: при строгом буквальном подходе срок владения новой квартиры считается заново с 2025 года. Но даже в этом случае применяется трёхлетний, а не пятилетний МПСВ — по двум самостоятельным основаниям: (1) новое жильё предоставляется взамен ранее приватизированного в порядке замещения, что сохраняет «приватизационную» природу основания (подп. 2 п. 3 ст. 217.1); (2) на дату продажи новой квартиры у клиентки не будет иного жилья (подп. 4 п. 3 ст. 217.1). Кроме того, регион вправе сократить МПСВ вплоть до нуля.

Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
— подп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ

Это, однако, не должно препятствовать применению положений законов субъектов Российской Федерации, которыми в соответствии с подпунктом 1 пункта 6 статьи 217 1 данного Кодекса установлено уменьшение минимального предельного срока владения жилым помещением или долей (долями) в нем в рассматриваемой ситуации, а применение уменьшенного срока не связано условием о непризнании дома, в котором находилось освобожденное помещение, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо самого этого помещения непригодным для проживания. Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 6, 47 1 , 71, 72, 74, 75, 78, 79, 80 и 100 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации" , Конституционный Суд Российской Федерации постановил: 6. Настоящее Постановление подлежит незамедлительному опубликованию в "Российской газете", "Собрании законодательства Российской Федерации" и на "Официальном интернет-портале правовой информации" (www.pravo.gov.ru). Конституционный Суд Российской Федерации № 26-П
— абз. 5 п. 6 Постановления КС РФ № 26-П от 22.04.2026

Вывод: срок владения новой квартирой по формальным правилам исчисляется заново с 2025 года. Однако налог при её продаже не возникает, поскольку применяется трёхлетний МПСВ (по подп. 2 и/или подп. 4 п. 3 ст. 217.1), а также может применяться сокращённый региональный срок. Практически: поскольку право на новую квартиру регистрируется в 2025 году, трёхлетний срок истекает в 2028 году, и продажа с 2028 года налогом не облагается; при подтверждении зачёта старого периода владения (2012–2025) — налог не возникает и ранее.

Защитная ветка: зачёт периода владения старой квартирой (2012–2025) при продаже новой

Решающий довод — Постановление Конституционного Суда РФ № 26-П от 22.04.2026. КС признал специальный порядок исчисления МПСВ не соответствующим Конституции в той мере, в какой он не предусмотрен для случаев прекращения права собственности помимо воли гражданина по иным, чем московская реновация, решениям органов публичной власти.

абзац второй пункта 2 статьи 217 1 Налогового кодекса Российской Федерации не соответствует Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1 - 3), 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой в системе действующего правового регулирования не предусматривается возможность применения такого же, как в данной норме, специального порядка исчисления минимального предельного срока владения в отношении жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденного гражданином жилого помещения или доли (долей) в нем, право собственности на которые прекращено в связи с иным, чем программа реновации жилищного фонда в городе Москве, решением органа публичной власти, предусматривающим или допускающим прекращение права собственности на жилое помещение или долю (доли) в нем помимо воли гражданина. Конституционный Суд Российской Федерации последовательно исходит из того, что в случае, когда в законодательном регулировании присутствует пробел, препятствующий реализации конституционных прав и свобод или затрудняющий ее, устранение такого пробела приобретает конституционное значение и требует адекватных мер правового реагирования (постановления от 13 мая 2021 года № 18-П , от 10 января 2023 года № 1-П , от 25 ноября 2025 года № 41-П и др.).
— п. 6 Постановления КС РФ № 26-П от 22.04.2026

Изъятие/расселение аварийного дома, в котором жильё принадлежит собственнику, — именно такое решение органа публичной власти, допускающее прекращение права собственности помимо воли гражданина. Форма предоставления нового жилья взамен изымаемого — это замена, а не «первичное» приобретение:

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 8 1 . Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 8 2 .
— ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

КС прямо указал, что гражданин, жильё которого изъято, в случае предоставления взамен квартиры должен иметь возможность учёта периода владения отчуждённым жильём — иначе подрывается доверие к решениям публичной власти и не достигается полная компенсация потерь.

Вместе с тем конституционные предписания о предварительном и равноценном возмещении за принудительно отчуждаемое для публичных нужд имущество и о недопустимости произвольного лишения жилища в полной и равной мере действуют при изъятии у гражданина жилого помещения для государственных или муниципальных нужд, а также при выкупе жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в решение о комплексном развитии территории жилой застройки. Поэтому законодатель исходит из того, что гражданин, жилое помещение которого изъято для государственных или муниципальных нужд либо же выкуплено ввиду включения дома в решение о комплексном развитии, как и участник программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при выплате возмещения в денежной форме вправе рассчитывать на компенсацию всех возникших в связи с изъятием потерь (часть 7 статьи 32 и часть 3 статьи 32 1 Жилищного кодекса Российской Федерации ). Соответственно, такой гражданин в случае предоставления ему жилого помещения взамен отчужденного может быть в той же степени, что и участник программы реновации в городе Москве, заинтересован в учете периода владения жильем. У такого гражданина аналогичным образом формируются на основе налогового законодательства оправданные ожидания относительно приобретения права на освобождение от налога в связи с длительным владением жильем на момент его отчуждения, а предполагаемая законодателем полная компенсация понесенных гражданином потерь недостижима, когда отсутствует механизм учета периода владения отчужденным жильем. Игнорирование данного периода подрывало бы доверие к институтам и решениям публичной власти вопреки статье 75 1 Конституции Российской Федерации.
— п. 5.1 мотивировочной части Постановления КС РФ № 26-П от 22.04.2026

Поскольку клиентка владела старой квартирой с 2012 года (13 лет), любой МПСВ к моменту расселения уже истёк. Применение специального порядка исчисления (зачёт периода владения) позволяет при продаже новой квартиры не уплачивать НДФЛ независимо от продолжительности владения новым жильём.

Вывод (защитная позиция): есть конституционно-правовое основание (Постановление КС РФ № 26-П от 22.04.2026, процитировано выше) считать, что в срок владения новой квартирой включается период владения старой квартирой (2012–2025), поэтому при её продаже НДФЛ не возникает. Итог по обеим веткам одинаков — налог не уплачивается; различие лишь в моменте: при буквальном перезапуске срока — после 3 лет владения новой квартирой (с 2028 года), при зачёте старого периода — сразу. До внесения изменений в НК РФ применение зачёта может потребовать отстаивания позиции перед налоговым органом со ссылкой на п. 3 резолютивной части постановления и при необходимости в суде.

Обязанность декларирования и ответственность

Если доход от продажи жилья не освобождается от налогообложения, физическое лицо самостоятельно исчисляет НДФЛ и обязано подать декларацию.

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом ;
   — абз. 1 подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Декларация подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи; налог уплачивается не позднее 15 июля того же года.

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ)(Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 27.07.2010 № 229-ФЗ) 6. Уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят также налогоплательщики, уплачивающие налог на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога.
— п. 4 ст. 228 НК РФ

Если продажа состоится до истечения применимого МПСВ, налогоплательщик вправе уменьшить доход на имущественный налоговый вычет (для жилого помещения — до 1 000 000 рублей).

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей; (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 321-ФЗ) в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей; в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг, цифровой валюты и имущества, полученного в результате выкупа цифровых финансовых активов и (или) цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 тысяч рублей;
— подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Налоговая база при продаже недвижимости определяется с учётом кадастровой стоимости: если доход меньше кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7, база принимается равной этой величине.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

За непредставление декларации и за неуплату налога установлена ответственность.

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога
— п. 1 ст. 119 НК РФ

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 4.
   — п. 1 ст. 122 НК РФ

Вывод: при продаже новой квартиры после истечения применимого МПСВ (три года — с 2028 года, либо сразу — при зачёте периода владения старой квартирой) обязанностей по декларации и уплате налога не возникает. Если продажа состоится до истечения срока, налогоплательщику следует исчислить НДФЛ с учётом имущественного вычета по ст. 220 НК РФ и правил определения базы по ст. 214.10 НК РФ, подать декларацию до 30 апреля и уплатить налог до 15 июля следующего года; иначе возможны штраф по ст. 119 НК РФ и штраф по ст. 122 НК РФ (20% от неуплаченной суммы, при умысле — 40%).

Какие документы нужно собрать (доказательства)

Право на освобождение подтверждается периодом владения и способом получения жилья. У клиентки уже есть: договор приватизации, свидетельство о собственности на старую квартиру, техпаспорт, постановление о признании дома аварийным. К ним нужно добавить документы по новой квартире: решение органа власти о предоставлении жилого помещения взамен изъятого (либо соглашение об изъятии / договор мены), выписку из ЕГРН о регистрации права на новую квартиру и документ о прекращении права на старую. Именно они подтверждают юридическое основание возникновения права на новую квартиру, от которого зависят подп. 2 и подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ и зачёт периода владения.

Вывод: база по старой квартире достаточна; решающее значение имеют документы на новую квартиру и решение/соглашение о предоставлении жилья взамен изъятого — они позволяют применить трёхлетний срок и обосновать зачёт периода владения старой квартирой.

Риски и порядок реализации (риски · исполнение)

Риски: продажа новой квартиры до истечения применимого МПСВ без исчисления налога может повлечь доначисление НДФЛ, пени и штрафы.

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 4.
   — п. 1 ст. 122 НК РФ

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ

Исполнение: рекомендуется (1) получить и хранить документы о предоставлении новой квартиры взамен изъятой и выписку из ЕГРН; (2) проверить закон субъекта РФ по месту налогового учёта на предмет уменьшения МПСВ; (3) при продаже в пределах срока — заявить освобождение по ст. 217.1 НК РФ с подтверждающими документами, а при споре ссылаться на Постановление КС РФ № 26-П от 22.04.2026.

Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
— подп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ

Вывод: санкции по ст. 119 и 122 НК РФ возможны лишь при неправомерном занижении налога; при надлежащем документальном подтверждении освобождения (истечение трёхлетнего срока либо зачёт периода владения старой квартирой) рисков нет. До продажи следует собрать документы по новой квартире, проверить региональную льготу и при необходимости заявить освобождение в налоговый орган.

Зависимость от региона расселения

Налоговая база и применяемый МПСВ определяются по месту жительства (налогового учёта) налогоплательщика. Применяемый минимальный срок владения может быть уменьшен законом субъекта РФ.

Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
— подп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ

Ветвление по неизвестному факту — регион, где происходит расселение и где клиентка состоит на налоговом учёте:

— Если регион (по месту жительства клиентки) принял закон об уменьшении МПСВ вплоть до нуля, — то срок владения новой квартирой утрачивает значение, и налог при её продаже не возникает независимо от даты регистрации права на новое жильё;

— если такого закона нет, — то применяется трёхлетний МПСВ по подп. 2 и подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ: при регистрации права на новую квартиру в 2025 году этот срок истекает в 2028 году, и продажа без налога возможна с 2028 года; а при зачёте периода владения старой квартирой по Постановлению КС РФ № 26-П — и ранее.

Поскольку в вопросе регион не назван, конкретный региональный акт не идентифицирован; для точного ответа следует уточнить субъект, в котором клиентка зарегистрирована по месту жительства.

Вывод: независимо от региона клиентка не обязана платить налог: при наличии региональной льготы — сразу, а при её отсутствии — либо по истечении трёхлетнего срока (2028 год), либо на основе зачёта периода владения старой квартирой.