Нужно ли платить налог с продажи приватизированной квартиры, если она в собственности меньше 5 лет, и как влияет продажа доли в другом году?

Минимальный срок владения приватизированной квартирой: налог не возникает, если с даты регистрации права прошло 3 года

Ключевой вопрос — сколько нужно владеть именно приватизированной квартирой. Закон прямо понижает порог с 5 до 3 лет для ряда оснований, и приватизация названа среди них отдельно.

1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации ; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; 4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.
   — подп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Здесь приведён перечень оснований, при которых срок владения — 3 года: наследство, дарение от близкого родственника, приватизация, рента, а также ситуация «единственного жилья» (подп. 4). Для Вашей приватизированной квартиры работает именно подп. 2 п. 3 ст. 217.1 — приватизация даёт трёхлетний срок независимо от того, единственное это жильё или нет. Ипотечная вторая квартира на это основание не влияет: понижение срока по приватизации не требует условия «единственного жилья».

Срок в 3 года исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на квартиру (момент возникновения права), а не с даты заключения договора передачи. Это прямо следует из общей нормы об освобождении:

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

То есть налог не платится, если объект непрерывно был в собственности 3 года и более. Ваши «примерно 3 года» — пограничная ситуация: критично посмотреть точную дату в выписке ЕГРН. Если до даты регистрации перехода права покупателю прошло 3 полных года — доход полностью освобождён, налога нет и декларацию подавать не нужно.

Вывод. Приватизированная квартира относится к объектам с минимальным сроком владения 3 года (подп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Если с даты регистрации права собственности на неё (даты в ЕГРН) до продажи прошло 3 года и более — налог с продажи Вашей доли не возникает и декларацию 3-НДФЛ подавать не требуется. Если 3 года ещё не истекли (сделка «на этапе», документы готовятся) — появляется обязанность отчитаться и, возможно, заплатить налог (см. блоки 4–5). Наличие второй ипотечной квартиры на освобождение по приватизационному основанию не влияет.

Наследственная доля: 3 года считаются со дня смерти бабушки, а не с даты регистрации права

Отдельно Вы продали унаследованную долю в другой квартире. Для наследства закон тоже даёт трёхлетний срок, и он течёт особым образом.

1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
   — подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Наследство — самостоятельное основание для трёхлетнего срока (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). При этом срок отсчитывается не с момента, когда Вы оформили документы, а со дня открытия наследства:

Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина.
— ст. 1113 ГК РФ

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Это означает, что для унаследованной доли срок владения считается со дня смерти бабушки, а не с даты регистрации Вашего права в Росреестре. Если с даты её смерти прошло 3 года и более — доход от продажи этой доли налогом не облагается, даже если Вы оформили право недавно.

Важно: по вопросу о влиянии наследственной доли на приватизационную квартиру — эти сделки считаются по отдельности. Продажа наследственной доли в том же году не «лишает» освобождения по приватизированной квартире; каждая продажа квалифицируется по своему основанию (для приватизации — подп. 2, для наследства — подп. 1 п. 3 ст. 217.1). Однако если хотя бы по одной из сделок срок не истёк, совокупный доход за год учитывается в одной декларации 3-НДФЛ.

Вывод. Для унаследованной доли минимальный срок владения также составляет 3 года (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ) и исчисляется со дня смерти бабушки (ст. 1113, п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Если с этой даты прошло 3 года и более — налога по доле нет; если меньше — доход облагается (база — цена продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости). Продажа наследственной доли в том же году не отменяет освобождения по приватизированной квартире — основания считаются раздельно.

Альтернативное основание: 3 года как для единственного жилья — к Вашей ситуации не подходит

Есть ещё одно понижение срока до 3 лет — для «единственного жилья». Его нужно проверить, чтобы отсечь ложную надежду: у Вас есть вторая (ипотечная) квартира.

1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.
   — подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Это основание («единственное жильё») срабатывает, только если на дату регистрации перехода права покупателю у Вас (и супруга) не находится иного жилого помещения. У Вас в собственности есть вторая квартира в ипотеке — значит, условие «единственного жилья» НЕ соблюдается, и этот подпункт Вам не поможет. Из него же следует, что если бы Вы приобрели второе жильё в течение 90 дней ДО продажи, оно бы не учитывалось, — но ипотечная квартира приобретена заранее, поэтому в «окно» 90 дней она не попадает.

Вывод. На подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ (единственное жильё) рассчитывать нельзя: вторая квартира в собственности исключает это основание. Освобождение возможно только по «приватизационному» основанию (подп. 2 п. 3 ст. 217.1) — если 3 года с даты регистрации права истекли. Это не создаёт противоречия с блоком 1: там срок сокращён именно из-за приватизации, а не из-за единственности жилья.

Если 3 года не истекли: как определяется база и вычет по Вашей 1/4 доле

Ветка «срок не истёк». Тогда по приватизированной квартире налог считается с дохода. Первым делом закон не даёт занизить цену относительно кадастровой стоимости.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Практически: цена продажи 2 700 000 руб. больше 70% кадастровой (2 500 000 × 0,7 = 1 750 000 руб.), поэтому базой берётся фактическая цена сделки. Но налог считается не со всей квартиры, а с Вашей доли:

При исчислении в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи налога в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, находившегося в общей долевой собственности, сумма полученного налогоплательщиком дохода определяется пропорционально доле в праве собственности налогоплательщика на такое недвижимое имущество.
— п. 4 ст. 214.10 НК РФ

Доход каждого совладельца определяется пропорционально его доле. У Вас 1/4 — значит, в доход попадает 1/4 от 2 700 000 = 675 000 руб. Аналогично у жены и каждого ребёнка. Далее применяется вычет:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Предел вычета — 1 000 000 руб. по объекту, и он распределяется между всеми совладельцами пропорционально долям. На Вашу 1/4 приходится 250 000 руб. вычета. Либо вместо вычета можно учесть расходы:

1. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
   — подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Но приватизация — безвозмездное получение, расходов на приобретение у Вас нет, поэтому вариант с расходами здесь не работает; остаётся вычет. Итог по Вашей доле (если срок не истёк): (2 700 000 / 4) − (1 000 000 / 4) = 675 000 − 250 000 = 425 000 руб. налогооблагаемой базы.

Ставка:

Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей;
— п. 1 ст. 224 НК РФ

С 425 000 руб. по ставке 13% налог составит около 55 250 руб. с Вашей доли; у каждого из остальных совладельцев — так же со своей доли (итого по квартире около 221 000 руб., но каждый платит за себя). Важно: вычет 1 000 000 руб. даётся на объект и делится между всеми — нельзя каждому применить полный миллион.

Вывод. Если 3 года не истекли, база — Ваша доля в цене (1/4 × 2 700 000 = 675 000 руб.), уменьшенная на Вашу часть вычета (1/4 × 1 000 000 = 250 000 руб.), то есть 425 000 руб.; НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ) ≈ 55 250 руб. Применение расходов (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) в этой сделке невозможно — приватизация безвозмездна. Декларацию заполняет каждый совладелец по своей доле.

Декларация и сроки уплаты, если налог возник: 30 апреля и 15 июля

Если хотя бы одна продажа не освобождена, доход от неё нужно задекларировать.

Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227, 227 1 и пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 19.05.2010 № 86-ФЗ; от 28.11.2015 № 327-ФЗ) Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом
— абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ

Декларация 3-НДФЛ подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи. Уплата налога:

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
— п. 4 ст. 228 НК РФ

Налог платится не позднее 15 июля следующего года. Поскольку у Вас в одном году две продажи (приватизированная доля и наследственная доля), обе сделки отражаются в ОДНОЙ декларации 3-НДФЛ за соответствующий год, с отдельным расчётом по каждой. Если по приватизационной квартире срок 3 года истёк — эту сделку указывать не нужно, но наследственную долю (если срок не истёк) показать придётся.

Вывод. При наличии облагаемого дохода декларация 3-НДФЛ подаётся в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля следующего года (абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ), налог уплачивается не позднее 15 июля следующего года (п. 4 ст. 228 НК РФ). Если по обеим сделкам 3-летний срок истёк, обязанности подавать декларацию не возникает. При частичном освобождении декларация всё равно подаётся по облагаемой сделке.

Риски: штраф за декларацию, штраф за неуплату, пени

Чтобы «не попасть на налог и не иметь проблем с налоговой», важно понимать последствия непредставления декларации и неуплаты.

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей.
— п. 1 ст. 119 НК РФ

За непредставление декларации в срок — штраф 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц, но не более 30% и не менее 1 000 руб. Даже нулевая/необязательная декларация, сданная с просрочкой, грозит минимумом 1 000 руб. За неуплату:

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов).
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Плюс пени за каждый день просрочки:

Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов начиная со дня возникновения недоимки по день (включительно) исполнения совокупной обязанности по уплате налогов.
— п. 3 ст. 75 НК РФ

Пени начисляются со дня возникновения недоимки по день исполнения обязанности. Если 3-летний срок истёк по обеим сделкам — этих рисков нет вовсе, декларацию можно не подавать. Если срок не истёк — выгоднее исчислить налог и подать 3-НДФЛ в срок, чем получить штраф и пени.

Вывод. При непредставлении 3-НДФЛ — штраф 5% в месяц, минимум 1 000 руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ); при неуплате — 20% от недоимки (п. 1 ст. 122 НК РФ) и пени за каждый день (п. 3 ст. 75 НК РФ). При полном освобождении (истёкшие 3 года по обеим сделкам) эти риски отсутствуют и обязанности отчитываться нет. Рекомендуется подать декларацию своевременно, даже если налог минимален.

Обжалование при доначислении и согласие органа опеки при несовершеннолетних детях

Если ФНС всё же доначислит налог по любой из сделок, у Вас есть административный и судебный порядок защиты. Обжалование актов налогового органа регулируется ст. 138, 139 и 139.1 НК РФ, а также ст. 101.2 НК РФ (досудебное обжалование решения по итогам проверки обязательно до суда). Суть: акт или решение налогового органа можно обжаловать в вышестоящий налоговый орган, а затем — в суд; досудебная жалоба подаётся в течение 1 года со дня, когда лицо узнало о нарушении своих прав. В рамках ответа рекомендую на стадии до подачи декларации приложить документы, подтверждающие дату регистрации права (выписка ЕГРН) и дату открытия наследства (свидетельство о смерти, свидетельство о праве на наследство) — именно они являются доказательствами истечения 3-летнего срока и снимают риск доначислений.

Отдельный момент: в общей долевой собственности участвуют дети. Если кто-то из детей несовершеннолетний, отчуждение его доли совершают законные представители (родители), но для сделки купли-продажи доли несовершеннолетнего требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Для налогообложения это влияет только на оформление сделки, а не на размер налога: налог за долю несовершеннолетнего также исчисляет и уплачивает его законный представитель, а вычет распределяется пропорционально доле ребёнка.

Вывод (ветвление по возрасту детей). Если все дети — совершеннолетние на дату сделки, согласие органа опеки не требуется, и каждый из четырёх совладельцев (включая детей) самостоятельно отчитывается и платит налог по своей 1/4 (либо освобождается при истёкших 3 годах). Если кто-либо из детей несовершеннолетний, для продажи его доли необходимо предварительное разрешение органа опеки (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ), а обязанность исчислить и уплатить НДФЛ за долю ребёнка несёт законный представитель (родитель); сам порядок расчёта налога (доля в доходе, пропорциональная часть вычета) от этого не меняется. При возможном доначислении налога — обжалование в вышестоящий налоговый орган, затем в суд (ст. 138–139.1 НК РФ), подтверждающие документы прилагаются на стадии декларации.