Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налогообложение

Нужно ли платить налог при продаже квартиры, полученной взамен изъятой для нужд города, если старая была в собственности более трех лет?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте в соглашении об изъятии: дом не признан аварийным, подлежащим сносу или реконструкции.
  2. 2
    Сохраните договор купли-продажи 2013 года и свидетельство о собственности на старую квартиру.
  3. 3
    Зафиксируйте дату регистрации права собственности на новую квартиру в выписке ЕГРН.
  4. 4
    При продаже укажите в договоре цену не ниже кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.
  5. 5
    Если дом признан аварийным, примените вычет по выкупной стоимости или расходы на покупку 2013 года.
  6. 6
    Если сохранён льготный зачёт срока владения с 2013 года: При сохранении льготного зачёта срока декларацию 3-НДФЛ не подавайте.

Документы и доказательства

  • Свидетельство о собственности и договор купли-продажи старой квартиры 2013 года.
  • Распоряжение об изъятии дома для нужд Санкт-Петербурга.
  • Соглашение об изъятии с условиями предоставления новой квартиры взамен.
  • Если дом признан аварийным или подлежащим сносу: Документы о выкупной стоимости изъятого жилья (для вычета по подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
  • Выписка из ЕГРН о праве собственности на новую квартиру.
  • Справка о том, что дом не признан аварийным и не подлежит сносу.

  • Срочно: первые шаги

    • Не подавайте декларацию 3-НДФЛ, если дом не аварийный: срок владения с 2013 года истёк.
    • При аварийном статусе дома заранее соберите документы о расходах на покупку старой квартиры.
    • Проверьте в соглашении об изъятии зафиксированный размер выкупной стоимости изъятого жилья.
    • До продажи уточните в налоговой инспекции по месту жительства применение Постановления КС РФ от 22.04.2026 № 26-П.

  • Денежные требования

    • При аварийном доме уменьшите доход на выкупную стоимость изъятого жилья из соглашения.
    • Альтернатива: уменьшить доход на подтверждённые расходы покупки 2013 года либо на 1 000 000 руб.
    • Само получение квартиры взамен изъятой налогом не облагается — это равноценное возмещение.

  • Сроки и риски

    • Проверьте: дом не признан аварийным/подлежащим сносу — тогда срок владения считается с 2013 года.
    • Если дом аварийный — срок владения новой квартирой отсчитывается заново, налог при быстрой продаже возникнет.
    • При аварийном статусе декларацию 3-НДФЛ подайте не позднее 30 апреля года, следующего за продажей.
    • При аварийном статусе налог 13% с базы до 2,4 млн руб.; база не ниже кадастровой стоимости × 0,7.
    • Просрочка декларации — штраф от 1000 руб. (5% в месяц, максимум 30%); неуплата — 20% (40% при умысле).
    • Зафиксируйте в соглашении об изъятии выкупную стоимость старой квартиры — она понадобится для вычета.

  • Чего не делать

    • Не считайте срок владения новой квартиры с даты регистрации права на неё.
    • Не подавайте декларацию 3-НДФЛ по продаже, если дом не признан аварийным.
    • Не соглашайтесь на формулировку об аварийности дома в соглашении об изъятии.
    • Не продавайте квартиру до регистрации права собственности на неё.
    • Не занижайте цену продажи ниже кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.
    • Не игнорируйте письменные запросы налоговой — отвечайте, не уклоняйтесь.

  • Когда нужен адвокат

    • Если дом признан аварийным или подлежащим сносу — льготный зачёт срока не действует, налог реален.
    • Если в соглашении об изъятии не зафиксирована выкупная стоимость — вычет по подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ применить не удастся.
    • Если цена продажи в договоре ниже кадастровой стоимости × 0,7 — база считается по кадастру, риск доначисления.
    • Если налоговый орган откажет в зачёте срока владения с 2013 года — спор решается только в суде.
    • Если продажа планируется до истечения минимального срока — без адвоката не обойтись при расчёте базы и вычетов.
    • Если получено требование об уплате налога или штраф по ст. 119, 122 НК РФ — нужна защита адвоката.

  • Региональные особенности

    • Проверьте в соглашении об изъятии: указана ли выкупная стоимость изъятой квартиры.
    • Закона Санкт-Петербурга об уменьшении минимального срока владения не обнаружено — на региональную льготу не рассчитывайте.
    • Сохраните распоряжение об изъятии и соглашение — они подтверждают изъятие для нужд Санкт-Петербурга.
    • При споре с инспекцией обжалуйте в вышестоящий налоговый орган или суд Санкт-Петербурга.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Ситуация

Налогоплательщик — физическое лицо, собственник квартиры площадью 54 кв. м, приобретённой в 2013 году по договору купли-продажи, право собственности зарегистрировано в ЕГРН. Квартира расположена в многоквартирном доме в Санкт-Петербурге, в отношении которого принято решение об изъятии для государственных нужд города. Дом не признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, жилое помещение не признано непригодным для проживания. Собственник заключил соглашение об изъятии, по условиям которого взамен изымаемой квартиры ему предоставляется в собственность другая квартира в новостройке, равнозначная или несколько большей площади. Передача новой квартиры по акту и регистрация права собственности на неё состоятся в ближайшие месяцы. Сразу после регистрации права налогоплательщик намерен продать новую квартиру.

Юридически значимым является то, что право собственности на старую квартиру возникло в 2013 году, то есть к моменту планируемой продажи новой квартиры с даты первоначального приобретения пройдёт более пяти лет. Изъятие производится по решению органа публичной власти, предусматривающему прекращение права собственности помимо воли гражданина, но не в связи с аварийностью дома или непригодностью помещения. Новая квартира передаётся в собственность взамен изъятой, а не приобретается по самостоятельной возмездной сделке.

Затронутые правоотношения

  • Налоговое правоотношение по НДФЛ при продаже недвижимости — определяет, возникает ли обязанность по уплате налога при продаже квартиры, полученной взамен изъятой, и какой минимальный срок владения применяется. От этого зависит, подлежит ли доход декларированию и налогообложению.

  • Правоотношение по изъятию недвижимости для государственных нужд — устанавливает, что предоставление квартиры взамен изъятой является равноценным возмещением при принудительном прекращении права собственности, а не безвозмездной передачей или доходом в натуральной форме. Это исключает налогообложение самого факта получения новой квартиры.

  • Конституционно-правовое отношение равенства налогоплательщиков — Постановление КС РФ от 22.04.2026 № 26-П распространяет специальный порядок исчисления срока владения на случаи изъятия по любому решению органа публичной власти, а не только по программе реновации в Москве. Это устраняет дискриминацию и позволяет зачесть срок владения старой квартирой.

  • Правоотношение по определению минимального предельного срока владения — устанавливает, что для освобождения от НДФЛ достаточно истечения минимального срока, который в данном случае исчисляется с 2013 года. Это исключает применение пятилетнего срока заново с даты регистрации права на новую квартиру.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело

  1. Старая квартира приобретена в 2013 году, право собственности зарегистрировано. Срок владения новой квартирой исчисляется с этой даты, поскольку она предоставлена взамен изъятой.

  2. Изъятие производится для государственных нужд Санкт-Петербурга по решению органа публичной власти. Это подпадает под специальный порядок исчисления минимального срока владения, установленный Постановлением КС РФ от 22.04.2026 № 26-П.

  3. Дом не признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, помещение не признано непригодным для проживания. Отсутствие этого условия является обязательным для применения льготного порядка; в данном случае оно соблюдено.

  4. Новая квартира передаётся в собственность взамен изъятой, а не приобретается по договору купли-продажи. Это означает, что срок владения не начинает течь заново, а продолжает срок владения старой квартирой.

  5. К моменту планируемой продажи новой квартиры с 2013 года пройдёт более пяти лет. Минимальный предельный срок владения истёк, доход от продажи освобождается от НДФЛ, обязанность подавать декларацию не возникает.

  6. Сам факт получения новой квартиры взамен изъятой не образует налогооблагаемого дохода. Изъятие для государственных нужд с предоставлением равноценного возмещения не является безвозмездной передачей, поэтому НДФЛ на этапе получения квартиры не начисляется.

Считается ли срок владения по новой квартире со дня покупки старой (2013 г.)

Общее правило освобождения от НДФЛ привязано к минимальному предельному сроку владения продаваемым объектом:

  1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
    — абз. 1 п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Для обычной купленной квартиры этот срок составляет пять лет (а в случаях из п. 3 — три года):

  1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
    — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Прямой нормы, которая распространяла бы на Ваш случай «складывание» сроков владения, в Кодексе изначально не было: абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ говорил только о реновации в Москве:

В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Однако Конституционный Суд РФ признал такое ограничение неконституционным и установил правило, действующее впредь до изменения закона, — специальный порядок исчисления срока применяется и к жилью, предоставленному взамен изъятого по любому решению органа публичной власти, а не только по московской реновации:

  1. Признать абзац второй пункта 2 статьи 217 1 Налогового кодекса Российской Федерации не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1 - 3), 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой в системе действующего правового регулирования не предусматривается возможность применения такого же, как в данной норме, специального порядка исчисления минимального предельного срока владения в отношении жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденного гражданином жилого помещения или доли (долей) в нем, право собственности на которые прекращено в связи с иным, чем программа реновации жилищного фонда в городе Москве, решением органа публичной власти, предусматривающим или допускающим прекращение права собственности на жилое помещение или долю (доли) в нем помимо воли гражданина.
    — п. 2 резолютивной части Постановления КС РФ от 22.04.2026 № 26-П

Впредь до внесения таких изменений предусмотренный абзацем вторым пункта 2 статьи 217 1 Налогового кодекса Российской Федерации специальный порядок исчисления минимального предельного срока владения жилым помещением или долей (долями) в нем подлежит применению также в отношении жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность гражданина взамен жилого помещения, право собственности на которое прекращено в связи с иным, чем программа реновации жилищного фонда в городе Москве, решением органа публичной власти, предусматривающим или допускающим прекращение права собственности на жилое помещение или долю (доли) в нем помимо воли гражданина, если в установленном порядке многоквартирный дом, в котором находилось освобожденное жилое помещение, не был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо само это жилое помещение не было признано непригодным для проживания.
— п. 3 резолютивной части Постановления КС РФ от 22.04.2026 № 26-П

Ключевое условие для Вас — освобожденная квартира не должна была быть признана аварийной/подлежащей сносу или непригодной для проживания. Если Ваш панельный дом не признавался аварийным, а просто изымается для нужд Санкт-Петербурга, Вы подпадаете под правило КС РФ: в срок владения новой квартирой включается срок владения старой, то есть с 2013 года к моменту продажи новой квартиры срок превысит и три, и пять лет — налог не возникает. Дополнительным ориентиром служит п. 5 Постановления: для предоставленного взамен жилья срок владения «утрачивает значение того условно-оценочного индикатора»:

В этих условиях минимальный предельный срок владения применительно к жилому помещению, предоставленному взамен отчужденного и продаваемому налогоплательщиком до истечения указанного срока, утрачивает значение того условно-оценочного индикатора
— п. 5 Постановления КС РФ от 22.04.2026 № 26-П

Вывод: если изъятый дом не был признан аварийным/подлежащим сносу (реконструкции), срок владения новой квартирой исчисляется со дня приобретения старой (2013 г.) — на дату продажи он значительно превысит минимальный, доход от продажи НДФЛ не облагается, декларацию подавать не требуется. Если же дом (помещение) признавался аварийным/непригодным — правило КС РФ не применяется, и с даты регистрации права на новую квартиру нужно отсчитывать заново (см. блок 2).

Ветка «дом признан аварийным/подлежащим сносу» — налог и как его уменьшить

Если Ваш дом признан аварийным и подлежащим сносу (или помещение — непригодным для проживания), льготный механизм КС РФ не применяется:

Впредь до внесения таких изменений предусмотренный абзацем вторым пункта 2 статьи 217 1 Налогового кодекса Российской Федерации специальный порядок исчисления минимального предельного срока владения жилым помещением или долей (долями) в нем подлежит применению также в отношении жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность гражданина взамен жилого помещения, право собственности на которое прекращено в связи с иным, чем программа реновации жилищного фонда в городе Москве, решением органа публичной власти, предусматривающим или допускающим прекращение права собственности на жилое помещение или долю (доли) в нем помимо воли гражданина, если в установленном порядке многоквартирный дом, в котором находилось освобожденное жилое помещение, не был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо само это жилое помещение не было признано непригодным для проживания.
— п. 3 резолютивной части Постановления КС РФ от 22.04.2026 № 26-П

Тогда минимальный срок (5 лет по общему правилу, п. 4 ст. 217.1) отсчитывается заново с даты регистрации права на новую квартиру, и при ее быстрой продаже возникает НДФЛ. Но даже в этом случае налогом облагается не «вся сумма» и не «разница» в Вашем понимании, а доход, уменьшенный на вычет либо на документально подтвержденные расходы.

Во-первых, при изъятии недвижимого имущества для государственных/муниципальных нужд закон прямо дает вычет в размере полученной выкупной стоимости:

  1. имущественный налоговый вычет в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд;
    — подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ

Это означает, что сумма, полученную Вами в натуральной форме взамен изъятой квартиры, Вы вправе зачесть как вычет — фактически налогом облагается лишь превышение цены продажи над стоимостью предоставленного возмещения.

Во-вторых, если Вы предпочитаете вычету учет расходов, можно уменьшить доход на расходы по приобретению:

  1. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
    — подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

В-третьих, при отсутствии документов доступен фиксированный вычет 1 млн руб.:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

База не может быть занижена против кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7:

  1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
    — п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Ставка — 13 % (при базе до 2,4 млн руб. с учетом прогрессии):

13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей;
— п. 1 ст. 224 НК РФ

Вывод: в «аварийной» ветке НДФЛ на продажу новой квартиры возникает, но облагаемая база определяется как цена продажи, уменьшенная на вычет в размере выкупной стоимости изъятого имущества (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ) либо на документально подтвержденные расходы на приобретение старой квартиры (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ); при отсутствии документов — на 1 млн руб. Итог в любом случае исчисляется от этой разницы, а не от всей суммы, и не может быть меньше 0,7 кадастровой стоимости новой квартиры.

Единственное жильё: трехлетний срок вместо пятилетнего

Если новая квартира окажется единственным жильём на дату продажи, применяется сокращенный трехлетний срок:

  1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).
    — подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Это самостоятельное основание (подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), не зависящее от механизма КС РФ. Важно: на дату регистрации перехода права к покупателю у Вас (и супруга, включая совместную собственность) не должно быть в собственности иного жилого помещения. Если новая квартира — не единственное жильё, работает общий пятилетний срок.

Дополнительно: закон субъекта РФ вправе уменьшить этот срок вплоть до нуля:

  1. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества;
    — подп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ

По Санкт-Петербургу акта, снижающего минимальный срок владения жильём, в официальном банке законодательства субъекта не обнаружено, поэтому рассчитывать на региональное послабление не следует — вывод строится на федеральном правиле КС РФ и на подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Вывод: если на дату продажи новая квартира — единственное жильё, минимальный срок составит три года; с учетом зачета срока владения старой квартирой (блок 1) он в любом случае истёк — налога нет.

Облагается ли что-либо уже самим изъятием / получением квартиры взамен

Отдельного налога на факт предоставления квартиры взамен изъятой не возникает: изъятие для государственных/муниципальных нужд — это принудительное прекращение права с равноценным возмещением, а не безвозмездное обогащение. В силу ч. 6 ст. 32 ЖК РФ условия изъятия определяются соглашением с собственником, а принудительное изъятие возможно только при предварительном и равноценном возмещении:

  1. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ ) 7.
    — ч. 6, 7 ст. 32 ЖК РФ

При несогласии собственника изъятие вообще возможно только по решению суда:

Статья 282. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда 1. Если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
— п. 1 ст. 282 ГК РФ

Поэтому на этапе получения новой квартиры базы для НДФЛ не образуется; вопрос налога возникает исключительно на Вашей последующей продаже новой квартиры, и решается он по правилам блоков 1–3.

Вывод: само изъятие и получение взамен новой квартиры НДФЛ не облагается; правовое значение имеет только последующая продажа полученной квартиры, а также сохранение документов об изъятии (распоряжение, соглашение, акт передачи) — они подтверждают размер возмещения для вычета.

Если налог всё же возникнет: декларирование, сроки, ответственность

Если по конкретным обстоятельствам (например, «аварийная» ветка и цена продажи выше возмещения) налог образуется, его нужно самостоятельно исчислить и задекларировать:

  1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности
    — подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Декларация подаётся не позднее 30 апреля следующего года, налог уплачивается до 15 июля:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса.
— абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ

За неподачу декларации и неуплату предусмотрены штрафы по 20 % (по 40 % — при умысле), а также минимальный штраф за декларацию:

  1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 229-ФЗ)
    — п. 1 ст. 119 НК РФ
  1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 4.
    — п. 1 ст. 122 НК РФ

Однако если Вы верно квалифицируете ситуацию по блоку 1 (зачет срока владения), обязанности по декларированию и уплате не возникает вовсе — тогда и основания для штрафов отсутствуют.

Вывод: декларацию 3-НДФЛ подают только при наличии облагаемого дохода; при зачете срока владения (блок 1) подавать её и платить налог не нужно. При появлении налога срок подачи — до 30 апреля года, следующего за продажей, уплаты — до 15 июля; просрочка грозит штрафом по ст. 119 (не менее 1 000 руб.) и по ст. 122 (20 % неуплаченного налога). При несогласии с доначислением ФНС итог обжалуется в вышестоящий орган (УФНС) или в суд по КАС РФ, с опорой на Постановление КС РФ от 22.04.2026 № 26-П.

Какие документы нужны для подтверждения льготы

Поскольку освобождение (блок 1) опирается на факты «неаварийности» дома и предоставления квартиры взамен, следует сохранить и быть готовым представить: свидетельство о собственности 2013 г. и договор купли-продажи старой квартиры (подтверждают начало срока владения и расходы), распоряжение об изъятии, соглашение с уполномоченным органом Санкт-Петербурга и акт приема-передачи новой квартиры (подтверждают, что жильё предоставлено взамен изъятого по решению органа власти), а также справку/сведения о том, что дом не признавался аварийным. Необходимость документального подтверждения расходов прямо закреплена для вычетов при продаже:

  1. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
    — подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если налоговый орган при камеральной проверке не получит подтверждающих документов, он исчислит налог расчетным путем, и бремя доказывания права на освобождение ляжет на Вас.

Вывод: до продажи соберите полный пакет (свидетельство и ДКП 2013 г., распоряжение об изъятии, соглашение, акт передачи, документ об отсутствии статуса аварийного дома) — это подтвердит зачет срока владения по блоку 1 и, при необходимости, право на вычет/учет расходов по блоку 2.

Если ФНС начислит налог: порядок обжалования

Если налоговый орган, вопреки правилу КС РФ о зачете срока владения, всё же доначислит НДФЛ, Вы вправе обжаловать ненормативный акт (решение о доначислении) и действия должностных лиц:

Каждое лицо имеет право обжаловать акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц, если, по мнению этого лица, такие акты, действия или бездействие нарушают его права.
— ст. 137 НК РФ

Защита возможна двумя путями — во внесудебном порядке в вышестоящий налоговый орган и (или) в суд:

Акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц могут быть обжалованы в вышестоящий налоговый орган и (или) в суд в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и соответствующим процессуальным законодательством Российской Федерации.
— п. 1 ст. 138 НК РФ

Оба способа изложены в ст. 138 НК РФ единой нормой: жалоба подаётся в вышестоящий орган (территориальное УФНС России, затем ФНС России), а судебное оспаривание ведётся по правилам административного судопроизводства (гл. 22 КАС РФ). Центральным аргументом в Вашу пользу будет Постановление КС РФ от 22.04.2026 № 26-П (блок 1): назначенный органом налог противоречит специальному порядку исчисления минимального срока владения, распространённому КС РФ на все случаи изъятия по решению органа публичной власти.

Впредь до внесения таких изменений предусмотренный абзацем вторым пункта 2 статьи 217 1 Налогового кодекса Российской Федерации специальный порядок исчисления минимального предельного срока владения жилым помещением или долей (долями) в нем подлежит применению также в отношении жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность гражданина взамен жилого помещения, право собственности на которое прекращено в связи с иным, чем программа реновации жилищного фонда в городе Москве, решением органа публичной власти, предусматривающим или допускающим прекращение права собственности на жилое помещение или долю (доли) в нем помимо воли гражданина, если в установленном порядке многоквартирный дом, в котором находилось освобожденное жилое помещение, не был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо само это жилое помещение не было признано непригодным для проживания.
— п. 3 резолютивной части Постановления КС РФ от 22.04.2026 № 26-П

Вывод: при доначислении подавайте жалобу в вышестоящий налоговый орган (ст. 137–138 НК РФ) с приложением Постановления КС РФ № 26-П и документов о неаварийности дома; при несогласии — оспаривание в суде по правилам административного судопроизводства. Сроки и органы обжалования едины для всей описываемой ситуации.

Да, при продаже квартиры, полученной взамен изъятой для нужд Санкт-Петербурга, налог возникать не должен — при условии, что ваш дом не был признан аварийным или подлежащим сносу: срок владения новой квартирой считается с 2013 года, то есть с момента покупки старой, и на дату продажи он уже превысит минимальный предельный срок.

Ключевой момент: Постановление Конституционного Суда РФ от 22.04.2026 № 26-П распространило льготный порядок зачёта срока владения, изначально предусмотренный только для московской реновации (абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ), на все случаи предоставления жилья взамен изъятого по решению органа публичной власти помимо воли гражданина — при условии, что изъятый дом не был признан аварийным, подлежащим сносу или реконструкции, а само помещение — непригодным для проживания (п. 3 резолютивной части Постановления КС РФ от 22.04.2026 № 26-П).

Развёрнутый вывод по каждой ветке

1. Если ваш дом не признан аварийным/подлежащим сносу (основная ветка)

В этом случае применяется специальный порядок исчисления минимального предельного срока владения, установленный п. 2 и п. 3 резолютивной части Постановления КС РФ от 22.04.2026 № 26-П: в срок владения новой квартирой включается срок нахождения в вашей собственности старой квартиры, то есть с 2013 года. На дату продажи новой квартиры этот срок превысит и три, и пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ), поэтому доход от продажи освобождается от НДФЛ на основании абз. 1 п. 2 ст. 217.1 НК РФ. Декларацию 3-НДФЛ подавать не требуется.

2. Если ваш дом признан аварийным/подлежащим сносу или помещение — непригодным для проживания

В этой ветке льготный механизм КС РФ не применяется (п. 3 резолютивной части Постановления КС РФ от 22.04.2026 № 26-П), и минимальный срок владения новой квартирой отсчитывается заново с даты регистрации права на неё. При быстрой продаже налог возникнет, но облагаемая база определяется не со всей суммы продажи, а с разницы между ценой продажи и вычетом. Вы вправе применить:

  • вычет в размере выкупной стоимости изъятого имущества, полученной в денежной или натуральной форме (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Размер выкупной стоимости должен быть зафиксирован в соглашении об изъятии; при предоставлении квартиры взамен её стоимость как возмещение должна быть определена в соглашении — автоматического зачёта стоимости предоставленной квартиры норма не предусматривает;
  • либо уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение старой квартиры (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ);
  • либо при отсутствии документов — фиксированный вычет 1 000 000 руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

При этом доход для целей налогообложения не может быть ниже кадастровой стоимости новой квартиры, умноженной на коэффициент 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Ставка НДФЛ — 13 % при налоговой базе до 2,4 млн руб. (п. 1 ст. 224 НК РФ).

3. Если новая квартира — ваше единственное жильё

Если на дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю у вас (включая совместную собственность супругов) не находится в собственности иного жилого помещения, минимальный предельный срок владения составляет три года (подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). С учётом зачёта срока владения старой квартирой с 2013 года этот срок в любом случае истёк — налога нет. Законом субъекта РФ минимальный срок может быть уменьшен вплоть до нуля (подп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ), однако по Санкт-Петербургу такого акта не обнаружено, поэтому рассчитывать на региональное послабление не следует.

4. Облагается ли что-либо самим изъятием / получением квартиры взамен

Нет. Изъятие для государственных или муниципальных нужд — это принудительное прекращение права с равноценным возмещением, а не безвозмездное обогащение. Условия изъятия определяются соглашением с собственником, а принудительное изъятие возможно только при предварительном и равноценном возмещении (ч. 6, 7 ст. 32 ЖК РФ, п. 1 ст. 282 ГК РФ). Налоговые последствия возникают исключительно при последующей продаже полученной квартиры.

5. Если налог всё же возникнет: декларирование и ответственность

Если по конкретным обстоятельствам налог образуется, вы обязаны самостоятельно исчислить и задекларировать его (подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ). Декларация подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ), налог уплачивается до 15 июля того же года. За неподачу декларации — штраф 5 % неуплаченной суммы за каждый полный или неполный месяц, но не более 30 % и не менее 1000 руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ); за неуплату налога — штраф 20 % (40 % при умысле) от неуплаченной суммы (п. 1 ст. 122 НК РФ).

Пошаговые действия

  1. Проверьте статус изъятого дома. Убедитесь, что ваш панельный дом не был признан аварийным, подлежащим сносу или реконструкции, а квартира — непригодной для проживания. Если таких актов нет — вы подпадаете под льготный порядок КС РФ, и налог при продаже новой квартиры не возникает.

  2. Сохраните все документы об изъятии. Распоряжение об изъятии, соглашение с городом, акт приёма-передачи новой квартиры, документы о праве собственности на старую квартиру (свидетельство, договор купли-продажи 2013 года) — они подтверждают основание предоставления жилья и, при необходимости, размер возмещения для вычета (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

  3. При продаже новой квартиры укажите в договоре купли-продажи реальную цену. Если применяется льготный порядок КС РФ (дом не аварийный), декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно — доход освобождён от налога в силу абз. 1 п. 2 ст. 217.1 НК РФ.

  4. Если дом признан аварийным и налог при продаже возникает — подайте декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ), заявив вычет в размере выкупной стоимости изъятого имущества, зафиксированной в соглашении об изъятии (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ), либо документально подтверждённые расходы на приобретение старой квартиры (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Налог уплатите до 15 июля того же года.

  5. При отказе налогового органа в применении льготного порядка или вычета вы вправе обжаловать его решение в вышестоящий налоговый орган и (или) в суд (ст. 137, п. 1 ст. 138 НК РФ).