С какого момента считать срок владения квартирой для освобождения от НДФЛ при продаже: с покупки в совместную собственность или после брачного договора? Влияет ли статус налогового нерезидента?

С какой даты считается срок владения и можно ли продать уже сейчас

Квартира приобретена супругами в 2022 году в браке и оформлена в общую совместную собственность. По общему правилу такое имущество является их совместной собственностью:

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
   — п. 1 ст. 34 СК РФ

1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.
   — п. 1 ст. 42 СК РФ

В 2024 году брачным договором законный режим совместной собственности был изменён на раздельную — квартира целиком перешла к вам. Для налогов это означает следующее: срок владения для целей ст. 217.1 НК РФ привязывается к дате возникновения у вас права на объект, а изменение режима общей собственности супругов брачным договором не переносит эту дату на 2024 год.

Ключевая норма — абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ (для минимального срока 3 года вместо 5 лет):

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Само условие трёхлетнего срока для единственного жилья:

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; 4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).
   — подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Разбор применения к вашим фактам. Квартира находилась в вашей собственности непрерывно с 2022 года: сначала в составе общей совместной собственности супругов (п. 1 ст. 34 СК РФ, п. 1 ст. 256 ГК РФ), затем, после регистрации брачного договора в 2024 году, — в вашей личной собственности. Брачный договор лишь изменил правовой режим уже принадлежащего вам имущества (п. 1 ст. 42 СК РФ прямо говорит: супруги вправе «изменить установленный законом режим совместной собственности»), а не перенёс момент возникновения вашего права собственности. Право на квартиру возникло у вас как у участника совместной собственности именно в 2022 году; в 2024 году произошло не новое приобретение, а выделение уже принадлежавшего вам права в личное. Поэтому минимальный трёхлетний срок владения истёк в 2025 году (по дате регистрации права в 2022 году), и на дату продажи в 2025–2026 годах он уже соблюдён.

Важное условие для трёхлетнего (а не пятилетнего) срока из подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ: на дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю у вас (включая совместную собственность супругов) не должно находиться иного жилого помещения или доли в нём. Если квартира — ваше единственное жильё и у супруга также нет иного жилья в вашей совместной собственности, условие соблюдено. Обратите внимание: учитывается именно совокупность принадлежащего вам и находящегося в вашей совместной собственности с супругом жилья; наличие иного жилья у супруга, которое он приобрёл не в общую с вами собственность, на ваш срок не влияет (но если у супруга есть жильё в общей совместной собственности с вами — оно учитывается и «ломает» льготу).

Вывод: срок владения считается с даты регистрации права собственности в 2022 году, а не с 2024 года. При условии, что это ваше единственное жильё, продать квартиру без налога можно уже сейчас — ждать 2027 года не нужно.

Ветка риска: возможна ли позиция налогового органа о «новом» отсчёте срока с 2024 года

Контрпозиция, которую стоит иметь в виду: налоговый орган в отношении доли, перешедшей от супруга по брачному договору, может попытаться исчислить срок владения с 2024 года (момента регистрации изменения режима). Эта позиция не подкрепляется буквой закона, и вот почему.

1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.
   — п. 1 ст. 42 СК РФ

1. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
   — п. 2 ст. 209 ГК РФ

Разбор. В отличие от купли-продажи или дарения, где право на долю действительно возникает у приобретателя заново, брачный договор не является отчуждением: он только меняет режим имущества, которое уже принадлежит каждому из супругов на праве совместной собственности. Ни ГК РФ, ни СК РФ не содержат нормы, по которой изменение режима общей собственности супругов влекло бы прекращение уже существующего права и возникновение нового. Соглашение/договор в данном случае (ст. 38, 41, 42 СК РФ) определяет, как распределяется уже нажитое имущество, а не создаёт новое основание приобретения:

1. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака. 2. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
   — п. 1 ст. 41 СК РФ

1. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6.
   — п. 2 ст. 38 СК РФ

Следовательно, и для целей ст. 217.1 НК РФ объект «непрерывно находился в собственности налогоплательщика» с 2022 года: вы не выбывали из числа собственников квартиры ни на один день.

Вывод: требование ждать до 2027 года «из-за переоформления» закону не соответствует. Риск спора с налоговым органом существует лишь в части возможной иной трактовки, но она не основана на нормах — при камеральной проверке следует ссылаться на непрерывность права с 2022 года (выписки ЕГРН за 2022 и 2024 годы, брачный договор) и на то, что брачный договор изменяет режим, а не переносит возникновение права (ст. 42 СК РФ, ст. 256 ГК РФ).

Влияние статуса налогового нерезидента на продажу

Статус нерезидента влияет на продажу существенно — но не на само освобождение по ст. 217.1 НК РФ, а только на ставку и на отсутствие вычетов, если льгота по какой-то причине не применится.

Ставка для нерезидента:

1. Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за исключением доходов, получаемых: в виде дивидендов от долевого участия в деятельности российских организаций и выплат, не связанных с выкупом цифровых финансовых активов, в случае, если решением о выпуске этих цифровых финансовых активов предусмотрена выплата дохода в сумме, равной сумме дивидендов, полученных лицом, выпустившим эти цифровые финансовые активы, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 15 процентов; (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 324-ФЗ) от осуществления трудовой деятельности, указанной в статье 227 1 настоящего Кодекса, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере, предусмотренном пунктом 3 1 настоящей статьи ; (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ) от осуществления трудовой деятельности в качестве высококвалифицированного специалиста в соответствии с Федеральным законом от 25 июля 2002 года № 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации", в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере, предусмотренном пунктом 3 1 настоящей статьи ;
   — п. 3 ст. 224 НК РФ

1. Если иное не предусмотрено настоящей статьей, налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы территории Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения, а также для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.07.2006 № 137-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 30.09.2013 № 268-ФЗ; от 03.04.2017 № 58-ФЗ) 2 1 . Налоговыми резидентами в 2015 году признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации на территориях Республики Крым и (или) города федерального значения Севастополя не менее 183 календарных дней в течение периода с 18 марта по 31 декабря 2014 года. Период нахождения физического лица в Российской Федерации на территориях Республики Крым и (или) города федерального значения Севастополя не прерывается на краткосрочные (менее шести месяцев) периоды его выезда за пределы территории Российской Федерации. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.11.2014 № 379-ФЗ) 2 2 .
   — п. 2 ст. 207 НК РФ

Освобождение по ст. 217.1 НК РФ не ставится в зависимость от резидентства: в п. 2 и п. 3 ст. 217.1 НК РФ нет условия о том, что налогоплательщик должен быть налоговым резидентом РФ. Поэтому, если минимальный срок владения соблюдён (он у вас истёк в 2025 году) и квартира является единственным жильём, доход освобождается от налогообложения независимо от того, что вы находитесь за границей более 183 дней в году.

Ключевое отличие нерезидента проявляется, только если освобождение НЕ применяется (например, появится иное жильё — тогда срок станет 5 лет, или продажа раньше истечения срока). В этом случае:

2 2 . Совокупность налоговых баз, в отношении которой применяется налоговая ставка, предусмотренная абзацем первым пункта 3 статьи 224 настоящего Кодекса, включает в себя следующие налоговые базы, каждая из которых определяется в отношении доходов физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, отдельно: 1) налоговая база по доходам в виде выигрышей, полученных участниками азартных игр и участниками лотерей; 2) налоговая база по доходам по операциям с ценными бумагами и по операциям с производными финансовыми инструментами; 3) налоговая база по операциям РЕПО, объектом которых являются ценные бумаги; 4) налоговая база по операциям займа ценными бумагами; 5) налоговая база по доходам, полученным участниками инвестиционного товарищества; 6) налоговая база по операциям с ценными бумагами и по операциям с производными финансовыми инструментами, учитываемым на индивидуальном инвестиционном счете; 7) налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества и (или) доли (долей) в нем, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения;
— п. 2.2 ст. 210 НК РФ

Для доходов от продажи недвижимого имущества, в отношении которых предусмотрены иные налоговые ставки, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению. При этом в отношении таких доходов налоговые вычеты, предусмотренные подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, не применяются. В целях настоящего пункта доход от продажи недвижимого имущества определяется исходя из цены сделки, информация о которой получена налоговым органом в соответствии со статьей 85 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. В случае, если у налогового органа отсутствует информация о цене сделки либо цена сделки меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, сумма дохода налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества принимается равной умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта. 4.
— п. 3 ст. 214.10 НК РФ

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей; (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 321-ФЗ) в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей; в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг, цифровой валюты и имущества, полученного в результате выкупа цифровых финансовых активов и (или) цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 тысяч рублей;
— подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Разбор применения. Для нерезидента налоговая база по доходу от продажи недвижимости определяется как денежное выражение дохода БЕЗ уменьшения на имущественный вычет 1 млн руб. и без зачёта расходов на приобретение (п. 3 ст. 214.10 НК РФ прямо исключает применение вычетов из подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ для «иных налоговых ставок», т.е. для 30%). То есть если гипотетически освобождение не применится, налог будет считаться со всей суммы дохода (а при занижении цены ниже 0,7 кадастровой — с 70% кадастровой стоимости) по ставке 30%, без всяких вычетов — это значительно жёстче, чем для резидента (13–15% с возможностью вычета).

Дополнительные практические трудности статуса нерезидента:

1. Определение налоговой базы исходя из кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7 — применяется и к нерезиденту:

1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
   — п. 2 ст. 214.10 НК РФ

1. Обязанность подать декларацию и уплатить налог возникает для нерезидента, только если освобождение не применяется. Если доход освобождён — декларация и налог не нужны:

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом ;
   — подп. 2 п. 1 и п. 4 ст. 228 НК РФ

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

1. Если же доход облагается — декларацию подают не позднее 30 апреля следующего года, налог уплачивают не позднее 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Вывод: при соблюдении трёхлетнего срока на единственное жильё статус нерезидента НЕ лишает вас освобождения — налог платить не нужно и декларация не требуется. Нерезидентство проявится только если льгота не применится: тогда ставка 30% со всей суммы дохода без вычетов. Поэтому главное — подтвердить, что квартира является вашим единственным жильём на дату регистрации перехода права к покупателю.

Обременение ипотекой и согласие банка при продаже

Квартира находится в обременении (ипотека в пользу банка). Это ограничивает ваше право распоряжаться ею:

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем - физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37 1 настоящего Федерального закона.
   — п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

1. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества. 3. Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога. Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса. 4.
   — п. 2 ст. 346 ГК РФ

Разбор применения. Поскольку право собственности на квартиру обременено ипотекой в пользу банка, продать её третьему лицу можно только с согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено договором об ипотеке или законом. На практике это означает: либо погасить ипотеку до продажи (снять обременение и свободно распорядиться квартирой на основании ст. 209 ГК РФ), либо получить предварительное письменное согласие банка на продажу с погашением кредита из выручки (ст. 37.1 ФЗ об ипотеке предусматривает специальный порядок продажи заложенного имущества залогодателем-физлицом до обращения взыскания). Без согласия банка регистрация перехода права к покупателю будет невозможна.

Этот аспект не влияет на налог и на срок владения, но является обязательным фактическим условием самой сделки: до продажи необходимо урегулировать вопрос с банком-залогодержателем.

Вывод: для продажи квартиры, находящейся в ипотеке, требуется согласие банка-залогодержателя (либо предварительное погашение кредита и снятие обременения). На исчисление трёхлетнего срока владения и на освобождение от НДФЛ обременение не влияет.

Риски и ответственность, если льгота всё же не применится

Если по каким-либо причинам освобождение не сработает (например, у вас или в вашей совместной с супругом собственности окажется иное жильё — тогда срок владения станет 5 лет, а не 3 года), наступают следующие последствия и риски.

Ставка и база для нерезидента без вычетов:

1. Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за исключением доходов, получаемых: в виде дивидендов от долевого участия в деятельности российских организаций и выплат, не связанных с выкупом цифровых финансовых активов, в случае, если решением о выпуске этих цифровых финансовых активов предусмотрена выплата дохода в сумме, равной сумме дивидендов, полученных лицом, выпустившим эти цифровые финансовые активы, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 15 процентов; (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 324-ФЗ) от осуществления трудовой деятельности, указанной в статье 227 1 настоящего Кодекса, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере, предусмотренном пунктом 3 1 настоящей статьи ; (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ) от осуществления трудовой деятельности в качестве высококвалифицированного специалиста в соответствии с Федеральным законом от 25 июля 2002 года № 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации", в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере, предусмотренном пунктом 3 1 настоящей статьи ;
   — п. 3 ст. 224 НК РФ

Для доходов от продажи недвижимого имущества, в отношении которых предусмотрены иные налоговые ставки, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению. При этом в отношении таких доходов налоговые вычеты, предусмотренные подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, не применяются. В целях настоящего пункта доход от продажи недвижимого имущества определяется исходя из цены сделки, информация о которой получена налоговым органом в соответствии со статьей 85 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. В случае, если у налогового органа отсутствует информация о цене сделки либо цена сделки меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, сумма дохода налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества принимается равной умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта. 4.
— п. 3 ст. 214.10 НК РФ

Ответственность при неподаче декларации и неуплате налога:

1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей.
   — п. 1 ст. 119 НК РФ

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов).
   — п. 1 ст. 122 НК РФ

Разбор применения. Если срок владения окажется меньше минимального (5 лет при наличии иного жилья), доход не освобождается, и вы как нерезидент заплатите 30% со всей суммы дохода без уменьшения на вычеты и расходы. При этом, если цена в договоре будет меньше 70% кадастровой стоимости, налоговая база определяется от 0,7 кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). За неподачу декларации — штраф по ст. 119 НК РФ (5% суммы налога за каждый месяц просрочки, до 30%, но не менее 1000 руб.), за неуплату — штраф по ст. 122 НК РФ (20%, при умысле 40%).

Вывод: риски существенны только в сценарии, где квартира не является единственным жильём. Чтобы их избежать, до продажи убедитесь, что на дату регистрации перехода права к покупателю у вас (и в вашей совместной с супругом собственности) нет иного жилья/доли в нём. Личное жильё супруга, не состоящее с вами в общей собственности, на льготу не влияет.