Нужно ли платить налог с продажи квартиры, полученной по договору мены из аварийного жилья, если цена продажи равна оценке, а владение менее трех лет?

Возникает ли НДФЛ при продаже квартиры, полученной по договору мены взамен аварийного жилья, если срок владения меньше 3 лет

Налог зависит не от того, равна ли цена продажи «своей» оценке, а от того, истёк ли минимальный предельный срок владения. Общее правило — пять лет:

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Однако для вашей ситуации (старое жильё изымалось как аварийное, взамен предоставлено новое по договору мены) действует специальное правило: срок владения новым помещением считается вместе со сроком владения изъятым.

В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Сам абзац 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ буквально говорит только о программе реновации в Москве. Но Конституционный Суд РФ распространил его и на иные решения органов публичной власти, помимо воли гражданина прекращающие право собственности, — прямо оговорив условие про аварийное жильё:

Впредь до внесения таких изменений предусмотренный абзацем вторым пункта 2 статьи 217 1 Налогового кодекса Российской Федерации специальный порядок исчисления минимального предельного срока владения жилым помещением или долей (долями) в нем подлежит применению также в отношении жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность гражданина взамен жилого помещения, право собственности на которое прекращено в связи с иным, чем программа реновации жилищного фонда в городе Москве, решением органа публичной власти, предусматривающим или допускающим прекращение права собственности на жилое помещение или долю (доли) в нем помимо воли гражданина, если в установленном порядке многоквартирный дом, в котором находилось освобожденное жилое помещение, не был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо само это жилое помещение не было признано непригодным для проживания. Настоящее Постановление и указанные особенности его исполнения не являются основанием для пересмотра размера исполненных иными, чем заявительница по настоящему делу, гражданами обязательств по уплате налога на доходы физических лиц за предшествовавшие вынесению настоящего Постановления периоды, а также для пересмотра вступивших в законную силу судебных актов по иным, помимо ее дела, делам.
— Постановление КС РФ от 22.04.2026 № 26-П, резолютивная часть, п. 3

Разбор для ваших фактов: дом был признан аварийным и подлежал сносу/реконструкции, жильё изымалось — это прекращение права собственности помимо воли гражданина. Новое помещение предоставлено «взамен» изъятого. Значит, по позиции КС РФ срок владения старой квартиры суммируется со сроком владения новой. Порог составляет три года при наличии хотя бы одного из оснований п. 3 ст. 217.1 НК РФ либо пять лет — по общему правилу, которое прямо закреплено:

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Вывод по вопросу: сам факт владения новой квартирой «менее года» налог ещё не создаёт — решающим является суммарный срок владения изъятым и полученным жильём, как это следует из цитированного п. 2 ст. 217.1 НК РФ (c3) и Постановления КС РФ № 26-П (c1). Если с учётом сложения сроков выйдет 3 года и более (при наличии основания из п. 3 ст. 217.1) либо 5 лет и более (п. 4 ст. 217.1), доход освобождается от НДФЛ полностью, и обязанности платить налог нет. Если даже со сложением сроков порог не достигнут — доход облагается, но его можно уменьшить (блок 2). Точные даты регистрации права на старое и новое жильё нужно сверить — от них зависит итог.

Как определяется облагаемый доход: договорная цена продажи против кадастровой стоимости

Даже если срок владения не истёк, налог считается не «с нуля». По общему правилу из п. 2 ст. 214.10 НК РФ доход не может быть принят меньше 70 % кадастровой стоимости:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Для ваших фактов это означает: если цена продажи, равная оценке, будет ниже, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, налоговая посчитает доход от 70 % кадастра, а не от цены договора. Вы указали, что кадастровая стоимость лишь «на пару сотен тысяч» меньше цены продажи — тогда условие п. 2 ст. 214.10 НК РФ (доход меньше 70 % кадастра) не срабатывает, и базой останется цена продажи. Именно поэтому «своя» оценка ни на что не влияет: налоговая ориентируется на цену сделки и кадастр из ЕГРН, а не на заказанный вами отчёт.

Порядок определения налоговой базы при продаже полученного по мене объекта отсылает к общему правилу ст. 217.1 и ст. 214.10 НК РФ, а сама мена регулируется ГК РФ:

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. 2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
— п. 1 ст. 567 ГК РФ

Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.
— п. 1 ст. 568 ГК РФ

Из п. 1 ст. 568 ГК РФ следует, что обмен предполагается равноценным, поэтому ваша оценка действительно не создаёт «дохода» как такового. Однако специальный налоговый режим для доходов от мены установил КС РФ:

Впредь до внесения в правовое регулирование изменений, вытекающих из настоящего Постановления, при совершении налогоплательщиком мены объектов недвижимого имущества в целях, не связанных с ведением предпринимательской деятельности, НДФЛ взимается - в случае опровержения эквивалентности совершенной мены, а именно установления отсутствия разумных, в том числе внеэкономических, мотивов для ее совершения при существенном превышении кадастровой стоимости полученного в результате мены недвижимого имущества над кадастровой стоимостью отчужденного недвижимого имущества (при этом, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не определена или не подлежит применению в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке, применяется рыночная стоимость, определяемая налоговым органом на основании отчета об оценке), в том числе с учетом всех выплаченных по такому договору денежных средств, - с соответствующей разницы.
— Постановление КС РФ от 15.01.2026 № 1-П, резолютивная часть, п. 2.2

Разбор: по позиции КС РФ при мене недвижимости (не в предпринимательских целях) НДФЛ взимается только тогда, когда опровергнута эквивалентность мены — когда нет разумных мотивов и кадастровая стоимость полученного имущества существенно превышает кадастровую стоимость отчуждённого. В вашей ситуации получена квартира взамен изъятого аварийного жилья (то есть по социальной программе переселения), то есть разумный внеэкономический мотив заведомо есть, а обмен по существу является возмещением за изъятое жильё. Это дополнительно подтверждает: «дохода» от самой мены, формирующего НДФЛ, не образуется.

Вывод по вопросу: цена продажи, равная вашей оценке, для налога значения не имеет — налоговая сравнивает её с 70 % кадастровой стоимости по п. 2 ст. 214.10 НК РФ. Так как кадастр ниже цены продажи, база определится по цене договора, а не по кадастру. Сама мена взамен аварийного жилья дохода для НДФЛ, по позиции КС РФ от 15.01.2026 № 1-П, не создаёт.

Можно ли заявить вычет в размере полученного по мене или понесённых расходов

Если налог всё-таки возникает, доход можно уменьшить одним из двух способов на выбор. Первый — фиксированный вычет 1 000 000 руб.:

имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Второй — уменьшить облагаемый доход на документально подтверждённые расходы на приобретение:

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
— подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Разбор для ваших фактов: у вас договор мены без указания стоимости, поэтому «цену приобретения» новой квартиры документально подтвердить сложно. В такой ситуации надёжнее использовать фиксированный вычет 1 000 000 руб. Если цена продажи, скажем, не превышает (или немногим превышает) 1 млн руб., налоговой базы может не возникнуть вовсе. Если вы решите заявлять расходы, в качестве документального подтверждения можно представить договор мены и отчёт об оценке, но сам по себе «свой» отчёт оценщика как расходы на приобретение налоговой обычно не принимается — квартира получена не за деньги. Отдельно обратите внимание на специальный вычет по изъятому для публичных нужд имуществу:

имущественный налоговый вычет в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд; 3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
— подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ

Этот подпункт позволяет учесть выкупную стоимость изъятого имущества, если она определялась в денежной или натуральной форме. Для вас он применим, только если по программе переселения вам что-то выплачивалось деньгами сверх предоставленного жилья (доплата, компенсация). Если всё свелось к предоставлению квартиры без денег, используйте вычет 1 000 000 руб.

Вывод по вопросу: заявляйте имущественный вычет 1 000 000 руб. по подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ — это снимает налог с доходов в пределах этой суммы. Уменьшение на расходы (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) для квартиры, полученной по мене без указания стоимости, документально подтвердить сложно, поэтому оно менее выгодно и рискованно. Специальный вычет по подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ применяйте, если по программе переселения была денежная выкупная стоимость.

Обязан ли подавать декларацию 3-НДФЛ, если налога нет

Продажа недвижимости — самостоятельный вид дохода, по которому налогоплательщик сам исчисляет налог и обязан отчитаться:

физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом ;
— подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

При этом налогоплательщик обязан представить декларацию по месту учёта (п. 3 ст. 228 НК РФ). Срок подачи — не позднее 30 апреля следующего года:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ

Важное послабление: если налог полностью покрывается вычетом, доходы в декларации можно не указывать:

Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, если в отношении такого недвижимого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем вторым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого имущества в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета.
— абз. 3 п. 4 ст. 229 НК РФ

А сам налог, если он всё же возникает, уплачивается в иной срок:

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
— п. 4 ст. 228 НК РФ (срок уплаты налога)

Разбор для ваших фактов: если налог не возникает (истёк минимальный срок владения — блок 1), обязанности подавать декларацию нет: доходы, освобождённые от налогообложения, отражать не нужно. Если срок владения не истёк, но цена продажи не превышает 1 000 000 руб., вы вправе применить вычет и не указывать доход в декларации. В остальных случаях, когда налог «обнуляется» только за счёт вычета, обязанность отчитаться как у лица из подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ формально сохраняется — безопаснее подать декларацию с нулём или пояснения. Сроки: декларация — до 30 апреля, налог (если к уплате) — до 15 июля года, следующего за продажей.

Вывод по вопросу: если налог не возникает, декларацию подавать не нужно. Если налог обнуляется вычетом, но срок владения не истёк — подайте декларацию с суммой налога 0 либо пояснения в ИФНС по месту жительства. Декларация — не позднее 30 апреля, уплата налога — не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи.

Риски, если декларацию не подать, а налоговая доначислит налог

Налоговая получает сведения о переходе права и о цене сделки и вправе на их основе доначислить налог. За непредставление декларации установлен штраф:

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей.
— п. 1 ст. 119 НК РФ

За неуплату налога — штраф:

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Плюс пени за каждый день просрочки:

Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов начиная со дня возникновения недоимки по день (включительно) исполнения совокупной обязанности по уплате налогов. Не начисляются пени на сумму недоимки, которую налогоплательщик не мог погасить в силу того, что по решению налогового органа был наложен арест на имущество налогоплательщика или по решению суда были приняты обеспечительные меры в виде приостановления операций по счетам налогоплательщика в банке, наложения ареста на денежные средства или на имущество налогоплательщика. В этом случае пени не начисляются за весь период действия указанных обстоятельств. Подача заявления о предоставлении отсрочки или рассрочки либо заявления о предоставлении инвестиционного налогового кредита не приостанавливает начисления пеней на сумму налога, подлежащую уплате. Не начисляются пени на сумму недоимки в размере, не превышающем размера положительного сальдо единого налогового счета налогоплательщика в соответствующий календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов, увеличенного на сумму денежных средств, зачтенную в счет исполнения предстоящей обязанности этого налогоплательщика по уплате конкретного налога. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.10.2024 № 362-ФЗ) 4. Пеня за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов определяется в процентах от суммы недоимки.
— п. 3 ст. 75 НК РФ

Разбор для ваших фактов: если вы уверены, что налог не возникает, но декларацию не подали, инспекция вправе провести камеральную проверку по данным ЕГРН и о сделке и начислить налог расчётным путём, а вместе с ним — штраф по ст. 119 (не менее 1 000 руб.) и ст. 122 НК РФ (20 % от доначисленного налога) и пени по ст. 75 НК РФ. Поэтому даже при уверенности в отсутствии налога безопаснее либо подать нулевую декларацию, либо представить в ИФНС по месту жительства письменные пояснения с приложением договора мены, договора продажи, отчёта об оценке и документов о признании дома аварийным.

Вывод по вопросу: риск состоит в штрафе не менее 1 000 руб. (ст. 119 НК РФ) и 20 % от неуплаченной суммы налога (ст. 122 НК РФ) плюс пени (ст. 75 НК РФ), если инспекция сочтёт доход облагаемым. Чтобы этого избежать, подайте декларацию (с нулевым налогом) или пояснения в ИФНС по месту жительства с подтверждающими документами.

Выбор между двумя законными способами уменьшить налог

Закон даёт налогоплательщику выбор между двумя взаимоисключающими способами уменьшения облагаемого дохода от продажи квартиры. Ветвь А — фиксированный вычет:

имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Ветвь Б — уменьшение дохода на фактические расходы на приобретение:

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
— подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Разбор развилки для ваших фактов. Ветвь А (вычет 1 000 000 руб.) доступна всегда, когда срок владения не истёк, не требует подтверждения суммы приобретения и прямо предусматривает право не указывать доход в декларации, если он не превышает вычет (см. блок 4). Ветвь Б (расходы) предполагает документально подтверждённую сумму, которую вы фактически потратили на приобретение этой квартиры. Поскольку квартира получена по мене без указания стоимости, а не куплена за деньги, суммы расходов, которую налоговая признает, у вас, скорее всего, нет; отчёт оценщика, заказанный вами, расходы на приобретение не подтверждает. Ветвь Б становится выгодна только в одном сценарии: если по программе переселения вы выплачивали доплату за разницу в площади/стоимости и у вас есть документы об этой доплате — тогда её можно заявить как расход.

Вывод по вопросу: выбирайте ветвь А — имущественный вычет 1 000 000 руб. по подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. Ветвь Б (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) применяйте, только если есть документально подтверждённые денежные расходы на приобретение (например, доплата по мене), иначе она не даст уменьшения и создаст спор с инспекцией. Оба способа одновременно не применяются — выбирается один.