Нужно ли платить налог и сдавать декларацию при продаже унаследованной квартиры за 950 000 рублей, если в собственности менее 3 лет?

Освобождение дохода от НДФЛ: минимальный предельный срок владения для наследства

Квартира получена вами в порядке наследования, поэтому действует льготный (трёхлетний), а не общий (пятилетний) минимальный предельный срок владения.

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
— подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Для вас это означает: поскольку право собственности получено в порядке наследования, минимальный предельный срок владения квартирой составляет три года, а не пять лет. Условие о том, что наследодатель (бабушка) — близкий родственник, для наследственного основания уже не требуется: подпункт 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ различает два самостоятельных основания — наследование и дарение; требование о близком родстве относится только к дарению. Таким образом, ваше предположение про «3 года для наследства» верно по сути, но оно не помогает, если трёх лет фактически не истекло.

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Общее правило п. 2 ст. 217.1 НК РФ: доход от продажи квартиры освобождается от НДФЛ, только если объект непрерывно находился в собственности в течение минимального предельного срока и более. Если этот срок не истёк (в вашей ситуации трёх лет пока нет), доход формально подпадает под налогообложение, и работает уже не освобождение, а механизм вычета (разобран далее). Снизить трёхлетний срок до нуля вплоть до нуля может закон субъекта РФ (п. 6 ст. 217.1 НК РФ); для Москвы такого акта, сокращающего срок именно до полного освобождения, не установлено, поэтому ориентируемся на трёхлетний срок по федеральной норме.

Промежуточный вывод. Если с даты смерти бабушки (дня открытия наследства) до даты продажи квартиры пройдёт не менее трёх лет — доход полностью освобождается от НДФЛ и обязанности подавать декларацию по продаже не будет. Если трёх лет нет — налог рассчитывается по правилам вычета (следующий блок).

Момент начала владения: считается со дня смерти наследодателя, а не с даты регистрации в ЕГРН

Это — ключевой для вас момент. Недавняя дата регистрации права в ЕГРН, на которую вы обратили внимание, сама по себе срок владения не «обнуляет».

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) 2. Граждане, умершие в один и тот же день, считаются в целях наследственного правопреемства умершими одновременно и не наследуют друг после друга, если момент смерти каждого из таких граждан установить невозможно. При этом к наследованию призываются наследники каждого из них. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) Статья 1115. Место открытия наследства Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя (статья 20). Если последнее место жительства наследодателя, обладавшего имуществом на территории Российской Федерации, неизвестно или находится за ее пределами, местом открытия наследства в Российской Федерации признается место нахождения такого наследственного имущества. Если такое наследственное имущество находится в разных местах, местом открытия наследства является место нахождения входящих в его состав недвижимого имущества или наиболее ценной части недвижимого имущества, а при отсутствии недвижимого имущества - место нахождения движимого имущества или его наиболее ценной части.
— п. 1 ст. 1114 ГК РФ

Это означает, что, несмотря на свежую запись в ЕГРН, срок владения наследственной квартирой отсчитывается с даты смерти бабушки (время открытия наследства — момент смерти гражданина), а не с даты регистрации права. Практически это ваш главный аргумент: если со дня смерти бабушки прошло более трёх лет, то даже при «свежей» выписке ЕГРН трёхлетний срок уже истёк, и налог платить не нужно. Дата смерти подтверждается свидетельством о смерти, а дата открытия наследства — свидетельством о праве на наследство. Именно на эти документы нужно опираться, чтобы доказать налоговой срок владения.

Вывод по вопросу. Для наследственной квартиры применяется трёхлетний минимальный срок владения (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), причём он исчисляется со дня смерти наследодателя (п. 4 ст. 1152, п. 1 ст. 1114 ГК РФ), а не с даты регистрации права в ЕГРН. Поэтому решающее значение имеет не дата в выписке ЕГРН, а дата смерти бабушки.

Налог при продаже раньше трёх лет: вычет 1 000 000 руб. обнуляет налог при цене 950 000 руб.

Если до продажи трёх лет со дня смерти бабушки не пройдёт, доход от продажи формально облагается НДФЛ. Однако при цене 950 000 руб. налог, скорее всего, окажется нулевым за счёт имущественного вычета.

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

При продаже квартиры, находившейся в собственности менее минимального срока, налогоплательщик вправе уменьшить облагаемый доход на имущественный вычет в размере до 1 000 000 рублей. Поскольку ваша цена продажи (950 000 руб.) меньше этого вычета, налоговая база обнуляется: 950 000 − 1 000 000 = 0 руб., следовательно, НДФЛ к уплате — 0 рублей. Даже если налог пришлось бы считать, ставка составила бы 13 % (п. 1 ст. 224 НК РФ) с суммы, не превышающей 1 млн, но при вычете база нулевая.

13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 5 миллионов рублей и составляет не более 20 миллионов рублей; 3402 тысячи рублей и 20 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 20 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 20 миллионов рублей и составляет не более 50 миллионов рублей; 9402 тысячи рублей и 22 процента суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 50 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 50 миллионов рублей.
— п. 1 ст. 224 НК РФ

Важно проверить «порог» по кадастровой стоимости: налоговый орган сравнивает договорную цену с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7, и если договорная цена ниже, доход считается по кадастровой.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Для вас это означает: цена 950 000 руб. берётся для налога только тогда, когда она не меньше кадастровой стоимости × 0,7. Если 0,7 кадастровой стоимости квартиры окажется выше 950 000 руб., налоговая посчитает доход по кадастру, и вычет 1 млн может уже не покрыть всю сумму — тогда появится небольшой налог. Чтобы этого избежать, желательно, чтобы договорная цена была не ниже кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 5 миллионов рублей и составляет не более 20 миллионов рублей; 3402 тысячи рублей и 20 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 20 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 20 миллионов рублей и составляет не более 50 миллионов рублей; 9402 тысячи рублей и 22 процента суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 50 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 50 миллионов рублей.
— п. 1 ст. 224 НК РФ

Вывод по вопросу. При цене 950 000 руб. и полном вычете 1 000 000 руб. налог с продажи равен нулю, если кадастровая стоимость × 0,7 не превышает 950 000 руб. Если 0,7 кадастровой стоимости выше цены в договоре, налоговую базу пересчитают от кадастра — тогда налог может составить 13 % от разницы между (кадастровая стоимость × 0,7) и 1 000 000 руб. Сверьте кадастровую стоимость заранее, чтобы правильно указать цену в договоре.

Декларация: обязанность подать есть, но доход, покрытый вычетом, можно не указывать

Обязанность задекларировать доход зависит от того, истёк ли трёхлетний срок владения.

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению
   — подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Это означает: если трёхлетний срок (со дня смерти бабушки) не истёк, вы относитесь к категории лиц, обязанных подать декларацию по доходам от продажи имущества, — подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ. Декларация 3-НДФЛ подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, в налоговый орган по месту жительства. Налог, если бы он возник, уплачивается не позднее 15 июля того же года (п. 4 ст. 228 НК РФ). Если же трёхлетний срок истёк, доход освобождён (ст. 217.1 НК РФ), и обязанности подавать декларацию нет.

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
— п. 4 ст. 228 НК РФ

Упрощение при доходе, покрытом вычетом:

Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, если в отношении такого недвижимого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем вторым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого имущества в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета.
— абз. 3 п. 4 ст. 229 НК РФ

Это означает: даже если декларация подаётся, при цене не выше 1 000 000 руб. допустимо не указывать сам доход от продажи в декларации (но с учётом правила 0,7 кадастровой стоимости: если 0,7 кадастра выше цены, доход принимается по кадастру, и право «не указывать» может не сработать).

Вывод по вопросу. Если трёхлетний срок со дня смерти бабушки истёк — декларацию подавать не требуется, налог нулевой. Если истёк не он — подать декларацию нужно (до 30 апреля следующего года, в налоговый орган по месту жительства), но при цене 950 000 руб., покрытой вычетом 1 000 000 руб., налог к уплате ноль, а доход допустимо не указывать. Уплата налога (при его возникновении) — не позднее 15 июля следующего года.

Ответственность: за что реально могут оштрафовать

Если трёхлетний срок не истёк, а декларация не подана и налог не уплачен, возможна налоговая ответственность. Штраф по ст. 119 НК РФ считается от суммы неуплаченного налога.

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей.
— п. 1 ст. 119 НК РФ

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Для вас это означает: при цене 950 000 руб. и вычете 1 000 000 руб. неуплаченного налога нет, поэтому база для штрафа по п. 1 ст. 119 НК РФ (5 %) и по п. 1 ст. 122 НК РФ (20 %) нулевая; однако за сам факт непредставления декларации при наличии обязанности её подать может быть взыскан минимальный штраф 1 000 руб. (ст. 119 НК РФ). Если кадастровая стоимость существенно выше и появится реальный налог, к нему добавятся пени.

Пеней признается установленная настоящей статьей денежная сумма, которую налогоплательщик должен уплатить в бюджетную систему Российской Федерации в случае неисполнения обязанности по уплате причитающихся сумм налогов в установленные законодательством о налогах и сборах сроки. 2. Сумма соответствующих пеней уплачивается дополнительно к причитающимся к уплате суммам налога независимо от применения других мер обеспечения исполнения обязанности по уплате налога, а также мер ответственности за нарушение законодательства о налогах и сборах. 3. Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов начиная со дня возникновения недоимки по день (включительно) исполнения совокупной обязанности по уплате налогов. Не начисляются пени на сумму недоимки, которую налогоплательщик не мог погасить в силу того, что по решению налогового органа был наложен арест на имущество налогоплательщика или по решению суда были приняты обеспечительные меры в виде приостановления операций по счетам налогоплательщика в банке, наложения ареста на денежные средства или на имущество налогоплательщика. В этом случае пени не начисляются за весь период действия указанных обстоятельств. Подача заявления о предоставлении отсрочки или рассрочки либо заявления о предоставлении инвестиционного налогового кредита не приостанавливает начисления пеней на сумму налога, подлежащую уплате.
— п. 1 ст. 75 НК РФ

Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов начиная со дня возникновения недоимки по день (включительно) исполнения совокупной обязанности по уплате налогов. Не начисляются пени на сумму недоимки, которую налогоплательщик не мог погасить в силу того, что по решению налогового органа был наложен арест на имущество налогоплательщика или по решению суда были приняты обеспечительные меры в виде приостановления операций по счетам налогоплательщика в банке, наложения ареста на денежные средства или на имущество налогоплательщика. В этом случае пени не начисляются за весь период действия указанных обстоятельств. Подача заявления о предоставлении отсрочки или рассрочки либо заявления о предоставлении инвестиционного налогового кредита не приостанавливает начисления пеней на сумму налога, подлежащую уплате. Не начисляются пени на сумму недоимки в размере, не превышающем размера положительного сальдо единого налогового счета налогоплательщика в соответствующий календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов, увеличенного на сумму денежных средств, зачтенную в счет исполнения предстоящей обязанности этого налогоплательщика по уплате конкретного налога. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.10.2024 № 362-ФЗ) 4. Пеня за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов определяется в процентах от суммы недоимки.
— п. 3 ст. 75 НК РФ

Пени начисляются за каждый календарный день просрочки — для физических лиц по ставке 1/300 ключевой ставки Банка России. При нулевом налоге начислять пени не на что.

Вывод по вопросу. При нулевом налоге штрафы по ст. 119 и 122 НК РФ сводятся к минимуму: риск ограничен фиксированным штрафом 1 000 руб. за непредставление декларации, если обязанность её подать существовала и доход не был покрыт вычетом из-за правила 0,7 кадастра. Пени и штраф в 20 % возникают только при образовании реального налога от кадастровой стоимости × 0,7. Самый надёжный вариант — подать декларацию либо продать квартиру после истечения трёх лет со дня смерти бабушки.

Развилка: сколько времени прошло со дня смерти бабушки — от этого зависит весь ответ

Поскольку вы упомянули, что выписка ЕГРН показывает свежую дату, но наследство — это особая ситуация, ответ зависит от одного решающего факта, который вы не назвали точно.

Ветка А — со дня смерти бабушки прошло более трёх лет. Тогда доход полностью освобождается от НДФЛ и обязанности декларировать продажу не возникает.

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
— подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Вывод: если дата смерти бабушки отстоит от даты продажи более чем на три года, налог и декларация не нужны — свежая запись в ЕГРН этому не препятствует, поскольку принятое наследство считается вашим со дня открытия наследства (смерти).

Ветка Б — со дня смерти бабушки прошло менее трёх лет. Тогда применяется вычет, а не освобождение.

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, если в отношении такого недвижимого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем вторым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого имущества в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета.
— абз. 3 п. 4 ст. 229 НК РФ

Вывод по ветке Б: при цене 950 000 руб. на основании абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ доход полностью покрывается вычетом 1 000 000 руб., поэтому налог равен нулю; на основании абз. 3 п. 4 ст. 229 НК РФ такой доход допустимо не указывать в декларации.

Порог по кадастровой стоимости — главный риск «скрытого» налога

При продаже дешевле кадастровой стоимости налоговый орган пересчитает доход.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
— п. 17 Обзора судебной практики ВС РФ от 25.03.2026 № 3/2026

Это означает: если вы укажете в договоре цену ниже, чем кадастровая стоимость × 0,7, налоговая возьмёт для расчёта кадастровую стоимость с коэффициентом 0,7. Тогда, если 0,7 кадастра окажется выше 1 000 000 руб., вычет уже не покроет доход и появится реальный налог 13 % с разницы, а с ним — пени (ст. 75 НК РФ) и возможный штраф (ст. 122 НК РФ). Поэтому перед сделкой проверьте кадастровую стоимость (в ЕГРН или по выписке) и не занижайте цену в договоре ниже её порога 0,7.

Вывод по вопросу. Налог с продажи квартиры за 950 000 руб. при наследственном основании равен нулю, если либо со дня смерти бабушки прошло более трёх лет (полное освобождение), либо цена договора не ниже 0,7 кадастровой стоимости (доход покрывается вычетом 1 000 000 руб.). Единственный сценарий, при котором возникает налог, — продажа раньше трёх лет при том, что 0,7 кадастровой стоимости превышает 950 000 руб.: тогда налоговую базу пересчитают от кадастра, и вычет 1 млн может не покрыть её полностью.

Итог по обязанности декларировать и уплачивать налог

Свожу выводы всех веток в единый порядок, единый по срокам и органам: декларация подаётся в налоговый орган по месту жительства (учёта), сроки — до 30 апреля (декларация) и до 15 июля (уплата налога) года, следующего за годом продажи.

Обязанность задекларировать доход возникает только у лиц, перечисленных в п. 1 ст. 228 НК РФ, — к ним относится продавец имущества, если доход не освобождён.

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению
   — подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Срок подачи и орган:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Срок уплаты налога:

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
— п. 4 ст. 228 НК РФ

Право не указывать доход, покрытый вычетом, при цене до 1 000 000 руб.:

Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, если в отношении такого недвижимого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем вторым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого имущества в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета.
— абз. 3 п. 4 ст. 229 НК РФ

Это означает следующее. Если со дня смерти бабушки прошло более трёх лет, доход освобождён (п. 2, подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ) — тогда вы не относитесь к лицам по подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ и декларацию подавать не обязаны. Если трёх лет нет — вы такое лицо и обязаны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи; поскольку цена 950 000 руб. не превышает вычет 1 000 000 руб., сам доход в декларации допустимо не указывать, а налог к уплате — ноль (п. 4 ст. 228 НК РФ — срок уплаты, при нулевой сумме обязанности платить не возникает).

Вывод по вопросу. Налог с продажи квартиры за 950 000 руб. равен нулю в любом случае: либо потому что истёк трёхлетний срок со дня смерти бабушки (полное освобождение по ст. 217.1 НК РФ), либо потому что доход полностью покрывается имущественным вычетом 1 000 000 руб. (абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Разница только в декларации: при истёкшем трёхлетнем сроке подавать её не нужно, при неистёкшем — подать нужно (до 30 апреля следующего года), но доход, покрытый вычетом, можно не указывать, а налог нулевой. Единственный риск появления налога — если 0,7 кадастровой стоимости превысит цену 950 000 руб.: тогда и налог, и обязанность декларации считаются от кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).