Какой налог с продажи нежилого помещения в 2025 году должен заплатить каждый из двух собственников долей, если один был ИП на патенте и получал всю арендную плату, а второй дохода не имел?

Освобождение от НДФЛ при продаже нежилого помещения: применим ли минимальный срок владения 5 лет

Помещение нежилое, приобретено по договору купли-продажи в 2019 г. (возмездная сделка, не наследование, не дарение от близкого родственника, не приватизация). Общее правило освобождения дохода от продажи недвижимости от НДФЛ содержится в ст. 217.1 НК РФ.

Статья 217 1 . Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества 1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. (В редакции Федерального закона от 27.11.2018 № 424-ФЗ) 2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— ст. 217.1 НК РФ

Для нежилого помещения ни одно из условий трёхлетнего (льготного) срока, перечисленных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ, не выполняется: все они касаются наследования, дарения от близкого родственника, приватизации, ренты либо относятся к жилым помещениям.

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Это означает: минимальный предельный срок владения данным нежилым помещением — 5 лет. Поскольку объект находился в собственности с 2019 г. и к моменту продажи в 2025 г. этот срок заведомо истёк (более 5 лет), доходы от продажи освобождаются от НДФЛ и у первого, и у второго собственника.

Вывод: доход от продажи нежилого помещения, непрерывно находившегося в собственности каждого из сособственников более 5 лет (2019 → 2025), освобождается от НДФЛ, и декларацию 3-НДФЛ подавать не требуется. Факт получения арендной платы только одним из совладельцев на освобождение дохода от продажи влиять не может — оно привязано исключительно к сроку владения объектом, а не к использованию имущества или распределению дохода от аренды.

Как распределяется доход от продажи между совладельцами и считается налог (если срок владения не истёк)

Расчёт по существу вопроса. Каждый собственник владеет 1/2 долей. Если бы минимальный срок владения (5 лет) не был соблюдён, налоговая база определялась бы пропорционально доле каждого, а не от суммы, фактически полученной на счёт.

Во-первых, доход от продажи доли учитывается у каждого собственника в размере, соответствующем его доле, — то есть по 1/2 от цены сделки (9,2 млн × 1/2 = 4,6 млн руб. на каждого). Договорённость совладельцев о том, что аренду получал только один, на распределение дохода от продажи долей не влияет: продаётся имущество в общей долевой собственности, и доход каждого определяется его долей в праве.

Во-вторых, для нежилого объекта применяется «кадастровая» защита: если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая пересчитает доход от этой величины (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

По условиям: кадастровая стоимость ~7,8 млн руб., продажная цена 9,2 млн руб. Поскольку 9,2 млн > 7,8 млн × 0,7 (5,46 млн), цена сделки выше порога и пересчёт не применяется — доход каждого определяется как 1/2 от 9,2 млн руб.

В-третьих, применяется имущественный вычет для «иного недвижимого имущества» в размере 250 000 руб. на объект, а при продаже в общей долевой собственности он распределяется пропорционально долям.

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;
— абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
— подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

При долевой собственности вычет 250 000 руб. делится пропорционально долям — по 125 000 руб. на каждого. Однако применимый вариант налогоплательщик выбирает сам: вместо вычета 250 000 руб. (по 125 000 руб. на каждого) можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение доли. Поскольку помещение куплено в 2019 г., расходы на приобретение учитываются в доле каждого (по 1/2 фактических расходов на покупку), если сохранились документы, — это, как правило, выгоднее фиксированного вычета.

Вывод (при гипотетическом недостижении 5-летнего срока): налоговая база каждого сособственника = его 1/2 доли цены продажи, уменьшенная либо на 125 000 руб. (его доля вычета 250 000 руб.), либо на его 1/2 документально подтверждённых расходов на приобретение. Ставка НДФЛ — по прогрессивной шкале (13% на базу до 2,4 млн руб., далее 15%). Доход от аренды, которую фактически получал только один совладелец, на расчёт налога с продажи каждого не влияет: продажа — это реализация долевого имущества, а не арендных прав.

Значение статуса ИП на патенте и получения всей аренды одним из совладельцев

Один совладелец — ИП на патентной системе налогообложения (ПСН), который получал 100% арендной платы. Патент покрывает сдачу в аренду, но не продажу имущества.

ПСН применяется наряду с иными режимами и только по прямо перечисленным видам деятельности:

Патентная система налогообложения применяется индивидуальными предпринимателями наряду с иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
— п. 1 ст. 346.43 НК РФ

Сдача в аренду нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности, входит в перечень патентных видов деятельности. Однако реализация (продажа) самого нежилого помещения в этот перечень не входит: ПСН облагает доход от сдачи в аренду, а не доход от продажи имущества.

Ключевой момент: доход от продажи нежилой недвижимости, принадлежащей физическому лицу (в том числе зарегистрированному как ИП) более минимального предельного срока владения и не использовавшейся самим ИП как товар/основное средство в предпринимательской деятельности, облагается по правилам для физических лиц (гл. 23 НК РФ), а не в рамках ПСН. Поэтому продажа помещения не формирует налоговую базу по патенту и не приводит к доплате по ПСН.

Для второго сособственника, не имеющего ИП и не получавшего арендного дохода, ситуация ещё проще: он продаёт свою 1/2 долю как обычное физлицо.

Вывод: патент и статус ИП не меняют налогообложения продажи: доход от продажи нежилого помещения не облагается в рамках ПСН. Факт, что арендную плату по договорённости получал только ИП-собственник, а второй собственник дохода от аренды не имел, на налог с продажи каждой доли не влияет — обе доли реализуются на одинаковых условиях, и при истёкшем 5-летнем сроке доход обеих сторон от продажи освобождается от НДФЛ. Требуется лишь, чтобы сдача в аренду, приносившая доход ИП, была корректно покрыта действующим патентом во все годы использования, — но это отдельный вопрос по арендным доходам, не связанный с налогом на продажу.

Декларирование, сроки и ответственность

Если доход от продажи освобождён (срок владения более 5 лет), обязанность подавать декларацию 3-НДФЛ не возникает. Но если бы срок владения оказался менее 5 лет (например, при иной дате регистрации права в 2019 г.) либо налоговый орган оспорит освобождение, применяется следующий порядок.

Доходы от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее минимального срока, подлежат декларированию физическим лицом самостоятельно (подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Статья 228. Особенности исчисления налога в отношении отдельных видов доходов. Порядок уплаты налога 1. Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят следующие категории налогоплательщиков: 1) физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества;
— ст. 228 НК РФ

Декларация подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Налог уплачивается не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи:

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ)(Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 27.07.2010 № 229-ФЗ) 6. Уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят также налогоплательщики, уплачивающие налог на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога.
— п. 4 ст. 228 НК РФ

Ставка НДФЛ — прогрессивная:

Статья 224. Налоговые ставки 1. Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей
— ст. 224 НК РФ

При продаже в 2025 г. при недостижении минимального срока декларация подаётся до 30.04.2026, налог уплачивается до 15.07.2026. Непредставление декларации влечёт штраф по ст. 119 НК РФ, а неуплата — штраф по ст. 122 НК РФ и пени (ст. 75 НК РФ).

Вывод: при продаже в 2025 г. и соблюдённом минимальном сроке владения (более 5 лет, что в данном случае выполняется) ни декларация, ни уплата налога не требуются. Если срок владения окажется менее 5 лет — декларация 3-НДФЛ подаётся каждым сособственником самостоятельно до 30.04.2026, налог по его доле уплачивается до 15.07.2026 по прогрессивной ставке.