Нужно ли платить налог при продаже квартиры в собственности менее 3 лет, если взамен покупается большая квартира, а у семьи с двумя несовершеннолетними детьми остается вторая квартира?

Освобождение налога по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ (семья с двумя детьми) — применимо ли к вашей ситуации

Для семей с двумя детьми введено специальное освобождение от НДФЛ, не зависящее от срока владения проданным жильём.

Доход от продажи объекта недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем пункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение, если одновременно соблюдаются следующие условия: налогоплательщик и (или) его супруг (супруга) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети являются обучающимися по очной форме обучения в организациях, осуществляющих образовательную деятельность, или вне зависимости от возраста, если дети признаны судом недееспособными), или налогоплательщик является одним из указанных детей.
— п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ

Для вас это ключевая норма: вы — родители двух несовершеннолетних детей, значит при соблюдении прочих условий налог с продажи квартиры платить не нужно независимо от того, что она в собственности менее 3 лет (а тем более менее 5 лет).

Основные условия, которые вы должны выполнить одновременно:

в календарном году, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение, либо не позднее 30 апреля следующего календарного года налогоплательщиком (членами его семьи, указанными в абзаце втором настоящего пункта) на основании договора купли-продажи (договора мены) приобретено иное жилое помещение или доля в праве собственности на жилое помещение и осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от продавца к налогоплательщику (членам его семьи, указанным в абзаце втором настоящего пункта) на приобретаемое жилое помещение (долю в праве собственности на жилое помещение) или осуществлена полная оплата стоимости приобретаемого налогоплательщиком (членами его семьи, указанными в абзаце втором настоящего пункта) жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение в соответствии с договором участия в долевом строительстве (договором инвестирования долевого строительства или другим договором, связанным с долевым строительством), договором об участии в жилищно-строительном кооперативе, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства;
— абз. 3 п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ

Это условие о сроке покупки: новую квартиру вы должны приобрести либо в том же календарном году, в котором зарегистрирован переход права на проданную квартиру, либо не позднее 30 апреля следующего года. Вы покупаете новую квартиру в рамках той же сделки/цепочки, поэтому данное условие выполнимо — важно уложиться в указанные сроки и оформить регистрацию перехода права (либо полную оплату по ДДУ).

общая площадь приобретенного жилого помещения (общая площадь жилого помещения, указанная в полностью оплаченном договоре участия в долевом строительстве (договоре инвестирования долевого строительства или другом договоре, связанном с долевым строительством), договоре об участии в жилищно-строительном кооперативе) или его кадастровая стоимость, определяемые с учетом совокупного размера долей налогоплательщика и членов его семьи, указанных в абзаце втором настоящего пункта, превышает соответственно общую площадь в проданном жилом помещении или его кадастровую стоимость, определяемые с учетом совокупного размера долей налогоплательщика и членов его семьи, указанных в абзаце втором настоящего пункта;
— абз. 4 п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ

Это условие о «превышении»: площадь или кадастровая стоимость приобретаемого жилья (с учётом совокупных долей всех членов семьи) должна превышать соответственно площадь или кадастровую стоимость проданного. Вы покупаете квартиру большей площади, чем проданные 66 кв.м, поэтому условие о площади выполняется. По разъяснению ФНС достаточно выполнения хотя бы одного из двух параметров — площади либо кадастровой стоимости:

Таким образом, с целью соблюдения положений абзаца четвертого пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса достаточно выполнение хотя бы одного из указанных условий (т.е. превышение приобретенного жилого помещения над проданным либо по кадастровой стоимости, либо по общей площади). При отсутствии кадастровой стоимости жилого помещения в ЕГРН сравнение производится только в части общей площади жилого помещения.
— Письмо ФНС России от 23.05.2024 № БС-4-11/5798@

Проданная квартира (66 кв.м) кадастровой стоимостью 5,9 млн руб. также удовлетворяет требованию о лимите 50 млн руб.:

кадастровая стоимость проданного жилого помещения независимо от размера продаваемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности не превышает 50 миллионов рублей (если кадастровая стоимость может быть определена); налогоплательщику, его супругу (супруге), его детям (в том числе усыновленным), не достигшим возраста 18 лет, его родителям (если налогоплательщик является лицом, не достигшим возраста, указанного в абзаце втором настоящего пункта) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение не принадлежит в совокупности более 50 процентов в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью или кадастровой стоимостью, превышающими общую площадь или кадастровую стоимость в приобретенном жилом помещении, независимо от размера приобретаемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности. (см.
— абз. 5 п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ

Что касается второй квартиры 42 кв.м, которая остаётся у вас, — препятствием для льготы она не является. Ограничение в абз. 6 п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ сформулировано иначе:

налогоплательщику, его супругу (супруге), его детям (в том числе усыновленным), не достигшим возраста 18 лет, его родителям (если налогоплательщик является лицом, не достигшим возраста, указанного в абзаце втором настоящего пункта) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение не принадлежит в совокупности более 50 процентов в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью или кадастровой стоимостью, превышающими общую площадь или кадастровую стоимость в приобретенном жилом помещении, независимо от размера приобретаемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности.
— абз. 6 п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ

Здесь запрет касается лишь ситуации, когда на дату продажи налогоплательщику и членам его семьи в совокупности принадлежит более 50% в праве собственности на иное жилое помещение, притом с площадью или кадастровой стоимостью, превышающими площадь или кадастровую стоимость приобретаемого жилья. Поскольку вы покупаете квартиру большей площади, чем оставшаяся 42 кв.м, и (по стоимости) большую, чем 42-метровая квартира, а ваша совокупная доля в праве на 42 кв.м квартиру не образует «более 50% в ином жилье, превышающем новое», — данное ограничение в вашем случае не срабатывает. Оставшаяся 42-метровая квартира не лишает вас льготы.

Важно про детей. Ваше беспокойство («дети несовершеннолетние») с налоговой точки зрения снимается прямо текстом нормы — доходы детей от продажи их долей освобождаются вместе с вашими:

Если доход от продажи доли в праве собственности на жилое помещение, полученный налогоплательщиком, освобождается от налогообложения на основании настоящего пункта, доходы от продажи долей в таком жилом помещении, полученные его детьми (в том числе усыновленными) и подопечными, также освобождаются от налогообложения при условии, что их доли в праве собственности на такое жилое помещение проданы одновременно с долей налогоплательщика в праве собственности на такое жилое помещение.
— абз. 7 п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ

Вывод: при соблюдении условий — покупка нового жилья в установленный срок и превышение его площади/кадастра над проданным — все четверо (оба родителя и оба ребёнка) НДФЛ с продажи квартиры 66 кв.м платить не должны.

Если льготу п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ применить не удастся — минимальный срок владения и расчёт налога

Запасная ветка нужна на случай, если какое-то условие льготы (например, срок покупки или «превышение» по площади/кадастру) окажется невыполненным. Тогда применяется общее правило о минимальном предельном сроке владения.

Поскольку квартира была в собственности менее 3 лет, а специальных оснований для 3-летнего срока (наследство, дарение от близкого родственника, приватизация, рента, «единственное жильё») у вас нет:

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 1.1) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (пп. 1.1 введен Федеральным законом от 31.07.2023 N 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации ; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; 4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение).
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Оставшаяся вторая квартира 42 кв.м исключает и основание «единственное жильё» (подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ «не находится иного жилого помещения»), поэтому при неприменении льготы действовал бы 5-летний срок — и налог возникал бы.

В этом (резервном) случае налоговая база определялась бы так. Цена договора 6,4 млн руб. выше кадастровой стоимости × 0,7 (5,9 млн × 0,7 = 4,13 млн руб.), поэтому доход берётся по цене договора — правило п. 2 ст. 214.10 НК РФ в вашу пользу не применяется (оно срабатывает, только если цена ниже кадастра × 0,7):

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Каждый собственник вправе уменьшить свой доход вычетом:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

или фактическими расходами на приобретение:

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
— подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Поскольку доли у всех четверых, вычет 1 000 000 руб. распределяется пропорционально долям (чаще всего при 4 равных долях — по 250 тыс. руб. на каждого), либо каждый уменьшает доход на свои фактические расходы. При долевой собственности налог считался бы отдельно по каждому, в том числе по детям (их обязанности исполняют родители как законные представители — п. 2 ст. 27 НК РФ).

Ставка для резидентов — 13% (при доходе в пределах 2,4 млн руб.) с прогрессией:

Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 5 миллионов рублей и составляет не более 20 миллионов рублей; 3402 тысячи рублей и 20 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 20 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 20 миллионов рублей и составляет не более 50 миллионов рублей; 9402 тысячи рублей и 22 процента суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 50 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 50 миллионов рублей.
— п. 1 ст. 224 НК РФ

Вывод: если по какой-то причине льгота п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ не подтвердится (например, покупка не будет завершена в срок), налог возникнет у каждого сособственника пропорционально его доле с применением вычета 1 млн руб. (пропорционально долям) либо фактических расходов на приобретение. Однако при соблюдении условий покупки большей квартиры в срок эта ветка не наступает — действует полное освобождение.

Обязанность по декларации 3-НДФЛ, сроки и ответственность

Даже при полном освобождении от налога по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ вопрос о декларации остаётся. Общее правило: доход от продажи имущества требует подачи декларации, за исключением случаев, когда он не подлежит налогообложению.

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению
   — подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

При применении льготы п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ доход освобождается от налогообложения — то есть подпадает под исключение «когда такие доходы не подлежат налогообложению». Это означает, что обязанности подавать 3-НДФЛ в связи с таким доходом не возникает (освобождаемые доходы также можно не указывать в декларации — абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ). Для надёжности и во избежание споров с налоговым органом вы вправе добровольно представить декларацию, подтвердив право на льготу.

Если же льгота неприменима и налог возникает — действуют жёсткие сроки:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
— п. 4 ст. 228 НК РФ

Несоблюдение влечёт санкции:

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога
— п. 1 ст. 119 НК РФ

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов).
— п. 1 ст. 122 НК РФ

и пени за каждый день просрочки:

Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов начиная со дня возникновения недоимки по день (включительно) исполнения совокупной обязанности по уплате налогов. Не начисляются пени на сумму недоимки, которую налогоплательщик не мог погасить в силу того, что по решению налогового органа был наложен арест на имущество налогоплательщика или по решению суда были приняты обеспечительные меры в виде приостановления операций по счетам налогоплательщика в банке, наложения ареста на денежные средства или на имущество налогоплательщика. В этом случае пени не начисляются за весь период действия указанных обстоятельств. Подача заявления о предоставлении отсрочки или рассрочки либо заявления о предоставлении инвестиционного налогового кредита не приостанавливает начисления пеней на сумму налога, подлежащую уплате. Не начисляются пени на сумму недоимки в размере, не превышающем размера положительного сальдо единого налогового счета налогоплательщика в соответствующий календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов, увеличенного на сумму денежных средств, зачтенную в счет исполнения предстоящей обязанности этого налогоплательщика по уплате конкретного налога. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.10.2024 № 362-ФЗ) 4. Пеня за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов определяется в процентах от суммы недоимки.
— п. 3 ст. 75 НК РФ

Вывод: при подтверждённой льготе п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ подавать 3-НДФЛ по проданной квартире не требуется (либо подаётся добровольно для фиксации права на освобождение). Если налог всё же возникнет — декларация подаётся не позднее 30 апреля следующего года, налог уплачивается не позднее 15 июля того же года; просрочка грозит штрафом и пенями.

Продажа долей несовершеннолетних — требуется ли разрешение органов опеки

Поскольку доли в продаваемой квартире 66 кв.м оформлены на несовершеннолетних детей, при продаже затрагивается их имущество. Дети до 14 лет сами сделки не совершают — от их имени действуют родители:

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. 3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними. Статья 29. Признание гражданина недееспособным 1. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека. 2.
— п. 1 ст. 28 ГК РФ

А сделки по отчуждению имущества подопечного (включая отчуждение доли ребёнка) требуют предварительного разрешения органа опеки и попечительства:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Согласие органа опеки нужно в силу того, что ребёнок — собственник отчуждаемой доли. Органы опеки дают такое разрешение, когда права ребёнка не ущемляются — в вашем случае ребёнок в результате получает долю в новой квартире большей площади, то есть имущественное положение не ухудшается (встречное приобретение большего жилья), поэтому получение разрешения носит, по сути, формальный, но обязательный характер.

Дополнительно (если бы дети лишь проживали, но не были собственниками) действует норма п. 4 ст. 292 ГК РФ:

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
— п. 4 ст. 292 ГК РФ

Но у вас дети именно собственники долей, поэтому применяется прежде всего п. 2 ст. 37 ГК РФ (согласие опеки на отчуждение доли). Это не отменяет налоговую льготу: согласие опеки — гражданско-правовое требование к сделке, а освобождение от НДФЛ — налоговое последствие, они действуют независимо.

Вывод: для продажи квартиры с долями несовершеннолетних потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение долей детей; при одновременном приобретении доли в новой квартире большей площади такое разрешение обычно выдаётся, поскольку положение детей не ухудшается. На налоговое освобождение по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ это не влияет.

Если орган опеки откажет или налоговый орган не признает льготу — что делать

Если налоговый орган не признает применение п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ и доначислит налог, вы вправе оспорить решение: сначала подать жалобу в вышестоящий налоговый орган, а затем — в суд. Право на такое обжалование прямо связано с обязанностью представить доказательства соблюдения условий освобождения, перечисленных в п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ (условия процитированы в блоке 1): наличие двух несовершеннолетних детей, покупка нового жилья в срок, превышение площади/кадастра приобретаемого над проданным, кадастр проданного до 50 млн руб., отсутствие «иного большего жилья» свыше 50%.

Документами, подтверждающими право на льготу, служат: договор купли-продажи продаваемой квартиры, договор приобретения новой квартиры (или ДДУ/договор с ЖСК) и документы о регистрации перехода права собственности (выписки ЕГРН) либо о полной оплате по ДДУ — что прямо следует из условия о сроках:

в календарном году, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение, либо не позднее 30 апреля следующего календарного года налогоплательщиком (членами его семьи, указанными в абзаце втором настоящего пункта) на основании договора купли-продажи (договора мены) приобретено иное жилое помещение или доля в праве собственности на жилое помещение и осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от продавца к налогоплательщику (членам его семьи, указанным в абзаце втором настоящего пункта) на приобретаемое жилое помещение (долю в праве собственности на жилое помещение) или осуществлена полная оплата стоимости приобретаемого налогоплательщиком (членами его семьи, указанными в абзаце втором настоящего пункта) жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение в соответствии с договором участия в долевом строительстве (договором инвестирования долевого строительства или другим договором, связанным с долевым строительством), договором об участии в жилищно-строительном кооперативе, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства;
— абз. 3 п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ

а также документы, подтверждающие статус детей (свидетельства о рождении) — их возраст для целей льготы определяется на дату регистрации перехода права:

Доход от продажи объекта недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем пункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение, если одновременно соблюдаются следующие условия: налогоплательщик и (или) его супруг (супруга) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети являются обучающимися по очной форме обучения в организациях, осуществляющих образовательную деятельность, или вне зависимости от возраста, если дети признаны судом недееспособными), или налогоплательщик является одним из указанных детей.
— п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ

Если откажет орган опеки в согласии на продажу долей детей, такой отказ также можно обжаловать (в административном либо судебном порядке), но, как правило, при встречном приобретении ребёнком доли в большем жилье имущественные права ребёнка не ухудшаются, и согласие выдается.

Вывод: при подтверждённом документами соблюдении всех условий льготы доначисление налога налоговиками можно оспорить через вышестоящий налоговый орган и суд; ключевые подтверждающие документы — договоры продажи и покупки, выписки ЕГРН о регистрации перехода права и свидетельства о рождении детей. Фактический порядок: завершить покупку (регистрацию перехода права либо полную оплату по ДДУ) в году продажи либо не позднее 30 апреля следующего года.