Сохранится ли право на имущественный налоговый вычет, если после покупки квартиры подарить её сестре или выделить доли жене и детям?

Прекращается ли право на вычет и его остаток при последующем дарении квартиры

Право на вычет по расходам на покупку квартиры закон связывает именно с фактом несения расходов на приобретение жилья, а не с сохранением объекта в собственности налогоплательщика:

1. имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
   — подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ

Вычет по процентам по ипотеке (целевому кредиту), которым вы также пользовались, привязан к факту уплаты процентов:

1. имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам (займам), полученным от банков (либо организаций, если такие займы выданы в соответствии с программами помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшимся в сложной финансовой ситуации, утверждаемыми Правительством Российской Федерации) в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство
   — подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ

Обратите внимание: ни подп. 3, ни подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ не содержат условия о том, что право на вычет (или его остаток) прекращается в случае последующего отчуждения квартиры — продажи, дарения или выдела долей. Право уже реализовано вами в момент покупки и уплаты процентов, а последующая судьба объекта на него не влияет.

Вычет предоставляется с учётом предельной суммы и переносится на последующие периоды — что прямо и создаёт ваш «остаток», который вы получаете каждый год:

1. имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей; (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 321-ФЗ) в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей; в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг, цифровой валюты и имущества, полученного в результате выкупа цифровых финансовых активов и (или) цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 тысяч рублей;
   — подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ

Теперь — форма получения вычета. То, что вы перешли на «упрощённый» порядок через работодателя, само по себе не меняет материального основания вычета; этот порядок лишь ускоряет его получение:

1. Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, могут быть предоставлены налогоплательщику до окончания налогового периода на основании его обращения с письменным заявлением к работодателю (далее в настоящем пункте - налоговый агент), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, при условии представления налоговым органом налоговому агенту подтверждения права налогоплательщика на получение имущественных налоговых вычетов.
   — п. 8 ст. 220 НК РФ

Ключевой практический момент: при получении вычета через работодателя налоговая подтверждает ваше право на вычет один раз (на календарный год). Если в течение года вы подарите квартиру, на следующий год вам (или работодателю) придётся получить новое подтверждение — и именно на этом этапе возможен спор. Но само право на остаток сохраняется, поскольку оно основано на документах о покупке, которые у вас есть (договор, акт, ЕГРН, кредитные документы).

Вывод: последующее дарение квартиры сестре либо выдел долей жене и детям НЕ прекращает уже возникшее право на имущественный вычет и НЕ лишает вас остатка вычета. Вы вправе и дальше получать остаток (через работодателя или в упрощённом порядке) и доплачивать вычет по процентам по мере уплаты ипотечных процентов. Единственное последствие — ежегодное подтверждение права на вычет налоговым органом, которое после отчуждения квартиры придётся оформлять заново. Возврат уже полученного вычета возможен только при неправомерности его предоставления (см. блок 4), а не из-за дарения как такового.

Налоговые последствия самого дарения: НДФЛ у сестры, жены, детей

Дарение — это безвозмездная передача имущества в собственность одаряемого, и по общему правилу такой доход облагается НДФЛ, но с изъятием для близких родственников:

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый — члены семьи и (или) близкие родственники:

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным
— п. 18 ст. 217 НК РФ

Применительно к вашим фактам: сестра — полнородный/неполнородный родственник (близкий родственник по Семейному кодексу), жена и дети — члены семьи. Поэтому ни сестра, ни жена, ни дети НДФЛ с подаренной квартиры (долей) платить не будут, и у вас как дарителя дохода не возникает. А вот если бы вы дарили квартиру постороннему лицу, одаряемый обязан был бы задекларировать доход — и налоговая база по такому доходу определялась бы особым образом, не ниже кадастровой стоимости:

1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
   — п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Для сестры, жены и детей эта норма не применяется только потому, что их доход прямо освобождён п. 18 ст. 217 НК РФ. Практический смысл: обязанности подавать декларацию и платить налог при вашем варианте дарения ни у вас, ни у одаряемых не возникает.

Вывод: дарение квартиры сестре или выдел долей жене и детям не создаёт у них налогооблагаемого дохода — НДФЛ не платится, декларации не требуются. Поэтому опасений, что налоговая «по цепочке» предъявит претензии к одаряемым, нет. Единственный сценарий с НДФЛ — если одаряемый впоследствии сам продаст подаренную долю ранее минимального срока владения (см. блок 3).

Оформление дарения: форма, нотариус, согласие супруга, ипотека

Обязательство одаряемого вернуть что-либо дарителю превращает «дарение» в притворную сделку:

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Договор дарения недвижимости между гражданами требует нотариального удостоверения:

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Если квартира приобретена в браке (а ипотека погашалась из общих средств), она — общее имущество супругов, и распоряжение ею требует нотариального согласия второго супруга:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 2 ст. 34 СК РФ

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Практические следствия для вас: договор дарения квартиры (или доли) сестре нужно нотариально удостоверить и зарегистрировать переход права в Росреестре. Для выдела долей жене и детям достаточно договора (соглашения) с нотариальным удостоверением и регистрацией; если квартира — совместная собственность, распорядиться ею без нотариального согласия жены нельзя. И ещё: если ипотека к моменту дарения не погашена, квартира находится в залоге у банка, и распоряжение ею (дарение, выдел долей) требует согласия залогодержателя — иначе сделку не зарегистрируют либо банк предъявит требование о досрочном возврате кредита.

Вывод: дарение оформляется нотариально удостоверенным договором с последующей регистрацией в ЕГРН; для распоряжения квартирой, нажитой в браке, нужно нотариальное согласие супруги; при непогашенной ипотеке необходимо согласие банка-залогодержателя. Если квартира погашена и является вашей личной собственностью — ограничений по распоряжению, кроме нотариальной формы, нет.

Режим общего имущества супругов и вычет, распределённый между супругами

Имущество, нажитое в браке, — совместная собственность независимо от того, на кого оформлено и кто платил:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 2 ст. 34 СК РФ

Это важно для выбора варианта: если квартира куплена в браке, то и она, и право на вычет уже принадлежат вам с женой как общее имущество. Выдел долей жене и детям в такой ситуации — это не «дарение чужого», а оформление долей в уже общем имуществе. Если же вы дарите доли не жене, а сестре, вы распоряжаетесь общим имуществом — отсюда и требование нотариального согласия жены из п. 3 ст. 35 СК РФ.

Вывод: прежде чем выбирать между дарением сестре и выделом долей жене и детям, проверьте, куплена ли квартира в браке: если да, варианты различаются по объёму прав и по необходимости нотариального согласия супруги. Если квартира — ваша единоличная собственность (куплена до брака или по безвозмездной сделке), вы вправе распорядиться ею свободно.

Риск проверки налоговой и возврата вычета: когда он реален

Требование вернуть вычет возможно не из-за дарения, а только если вычет был получен неправомерно; тогда деньги взыскиваются в порядке неосновательного обогащения:

налогах и сборах специального регулирования порядка возврата неправомерно (ошибочно) предоставленного имущественного налогового вычета: не исключают возможность взыскания с налогоплательщика денежных средств, полученных им вследствие неправомерно (ошибочно) предоставленного по решению налогового органа имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц, в порядке возврата неосновательного обогащения
— Постановление КС РФ от 24.03.2017 № 9-П, п. 1

Неосновательное обогащение подлежит возврату по общим правилам ГК РФ:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Отдельно закон защищает от ситуаций, когда «дарение» используется как прикрытие другой сделки: мнимая (для вида, без намерения создать последствия) и притворная (прикрывающая другую сделку) сделки ничтожны:

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным 1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет 1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним).
— п. 1 ст. 170 ГК РФ

Применительно к вам: если квартира реально покупалась вами, за ваши (в том числе ипотечные) деньги, документы подлинные, вы фактически получали вычет по своим расходам — риск взыскания отсутствует, и дарение здесь ни при чём. Риск возникает в обратной ситуации: если квартира фактически приобреталась за счёт другого лица (например, будущего одаряемого), а вы лишь формально числились покупателем и получали вычет — тогда налоговая может квалифицировать сделку как мнимую/притворную и потребовать возврата вычета. При получении вычета через работодателя неправомерность вычета может выявиться при очередном подтверждении права.

Вывод: дарение само по себе не является основанием для возврата вычета. Основаниями для взыскания будут лишь недостоверность данных о расходах, отсутствие реальной покупки или притворность сделки. При добросовестной реальной покупке риск минимален, но при получении вычета через работодателя ежегодное подтверждение права может потребовать повторной проверки документов.

Если налоговая откажет или потребует вернуть вычет

Вы вправе оспорить акт налогового органа, если считаете, что он нарушает ваши права:

Каждое лицо имеет право обжаловать акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц, если, по мнению этого лица, такие акты, действия или бездействие нарушают его права. (В редакции федеральных законов от 09.07.1999 № 154-ФЗ; от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 23.07.2013 № 248-ФЗ) Нормативные правовые акты налоговых органов могут быть обжалованы в порядке, предусмотренном федеральным законодательством.
— ст. 137 НК РФ

Порядок обжалования: сначала — апелляционная жалоба в вышестоящий налоговый орган (обязательная досудебная стадия для актов налоговых органов), затем — обращение в суд. Для имущественного вычета, полученного по решению налогового органа, требование о возврате будет оформляться решением по результатам проверки (камеральной или выездной) — такое решение обжалуется в тот же порядке.

Вывод: при отказе в подтверждении права на остаток вычета или при требовании вернуть уже полученное решение налоговой обжалуется в вышестоящий налоговый орган, а затем — в суд; сроки и порядок обжалования указаны в решении. Ваша позиция при споре строится на документах о реальной покупке (договор, акт приёма-передачи, ЕГРН, кредитные документы) — они подтверждают, что право на вычет возникло до дарения.

Если вы впоследствии продадите подаренную долю/квартиру

Если одаряемые (или один из них) продадут полученную по дарению долю ранее минимального срока владения, доход от продажи может облагаться НДФЛ, если объект не был в собственности достаточно долго:

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Для продажи жилья минимальный предельный срок по общему правилу — 5 лет (3 года — в отдельных случаях, например при продаже единственного жилья). Дарение самому одаряемому срок владения не обнуляет у дарителя, но у одаряемого срок начинает течь заново с даты регистрации его права. При продаже долей расчёт налога ведётся по правилам ст. 214.10 НК РФ.

Вывод: самого дарения это не касается — но если сестра, жена или дети продадут свою долю в первые годы владения, у них может возникнуть НДФЛ. Если цель — просто «чтобы они тоже были собственниками», налоговых последствий сама передача не влечёт; учитывать минимальный срок владения придётся лишь при последующей продаже.

Об имущественном вычете при дарении доли супруге

Вывод: отдельного правила о том, что дарение доли жене «сгорает» в части вычета, законодательство не содержит. Право на вычет остаётся у того, кто понёс расходы на покупку и уплату процентов, то есть у вас; вычет же жены — самостоятельное право, не зависящее от того, оформите ли вы на неё долю.

Сроки и давность при возврате вычета

Требование о возврате неосновательного обогащения (если налоговая докажет неправомерность вычета) предъявляется в пределах общего срока исковой давности; вопрос о том, применяется ли к налоговым отношениям этот срок или сроки взыскания задолженности по НК РФ, решается в каждом деле отдельно с учётом позиции Конституционного Суда РФ (блок 4). Для вас практически важно: пока вычет предоставлен правомерно и вы не скрывали обстоятельств, сроки для вас не создают рисков.

Смежное право: НДФЛ при последующей продаже подаренной доли

Если одаряемые (сестра, жена, дети) решат продать полученные доли ранее минимального срока владения, применяется правило освобождения доходов от продажи недвижимости:

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Дополнительно: если доход от продажи окажется меньше кадастровой стоимости объекта, для налогообложения доход принимается равным кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7:

1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
   — п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Для вас это означает: сама передача долей дарением НДФЛ не облагается (п. 18 ст. 217 НК РФ), но у одаряемого срок владения для целей освобождения от налога начинает течь заново — с даты государственной регистрации его права в ЕГРН. Если дети несовершеннолетние, от их имени договор подписывает законный представитель, а распоряжение их долями впоследствии потребует согласия органа опеки.

Вывод: налог при последующей продаже подаренной доли возникнет у одаряемого только при продаже ранее минимального предельного срока владения (по общему правилу 5 лет, в отдельных случаях 3 года). На сам факт сохранения вашего вычета это не влияет; но при планировании сделки учитывайте, что срок владения у одаряемых начинается заново.

Документы, подтверждающие право на вычет, и его сохранение

Подтверждением права на имущественный вычет служат документы о реальной покупке и уплате процентов; именно на них строится и ваша защита при споре:

1. имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
   — подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ

1. имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам (займам), полученным от банков (либо организаций, если такие займы выданы в соответствии с программами помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшимся в сложной финансовой ситуации, утверждаемыми Правительством Российской Федерации) в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство
   — подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ

Именно договор купли-продажи, акт приёма-передачи, выписка из ЕГРН и кредитные документы, которые у вас сохранились, подтверждают факт несения расходов и, следовательно, сохранение остатка вычета вне зависимости от последующего дарения. Причём вычет по процентам предоставляется по мере их фактической уплаты — поэтому остаток вычета может сохраняться и после отчуждения квартиры, если кредит продолжает обслуживаться на ваше имя.

Вывод: сохраняйте полный комплект документов о покупке (договор, акт, ЕГРН, кредитный договор, справки об уплате процентов) — они обосновывают остаток вычета и после дарения. Если кредит остаётся на вашем имени и вы продолжаете платить проценты, вычет по процентам вы получаете и после передачи квартиры; если кредит переоформляется на одаряемого, право на вычет по его процентам у вас прекращается вместе с прекращением вашей обязанности по уплате.

Как обжаловать решение налоговой (отказ в вычете / требование вернуть)

Вы вправе оспорить любой акт налогового органа, если считаете его нарушающим ваши права:

Каждое лицо имеет право обжаловать акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц, если, по мнению этого лица, такие акты, действия или бездействие нарушают его права. (В редакции федеральных законов от 09.07.1999 № 154-ФЗ; от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 23.07.2013 № 248-ФЗ) Нормативные правовые акты налоговых органов могут быть обжалованы в порядке, предусмотренном федеральным законодательством.
— ст. 137 НК РФ

Для актов налоговых органов ненормативного характера (в том числе решений по результатам камеральной или выездной проверки, которыми оформляется отказ в вычете либо требование вернуть излишне возмещённый налог) НК РФ устанавливает обязательный досудебный порядок: жалоба подаётся в вышестоящий налоговый орган, и только после этого спор может быть передан в суд. Пункт 2 ст. 138 НК РФ прямо закрепляет этот обязательный административный порядок для обжалования актов налоговых органов.

Ключевое для вас: требование вернуть вычет или отказ в подтверждении права на остаток реализуется через решение налогового органа, а не автоматически из-за дарения. Именно это решение вы обжалуете — сначала в вышестоящий налоговый орган (Управление ФНС по субъекту РФ), затем, при несогласии, в суд.

Вывод: если налоговая после дарения откажет в подтверждении права на остаток вычета либо направит требование вернуть ранее полученные суммы, вы вправе обжаловать такой акт: сначала — обязательная жалоба в вышестоящий налоговый орган (п. 2 ст. 138 НК РФ), затем — судебное обжалование (ст. 137, гл. 19 НК РФ). Сроки подачи жалобы указаны в самом решении; ваша доказательная база — договор купли-продажи, акт приёма-передачи, выписка из ЕГРН и кредитные документы, подтверждающие реальность покупки и возникновение права на вычет до дарения.