Как продать дом в долях без уплаты налога, если у одного собственника это единственное жильё, а у другого есть другая недвижимость?

Минимальный срок владения и освобождение дохода от НДФЛ (общее правило)

Доход от продажи дома освобождается от НДФЛ, если объект находился в собственности продавца не менее минимального предельного срока владения:

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Общий минимальный срок — 5 лет, кроме случаев, перечисленных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ, когда он сокращается до 3 лет:

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Ключевые для вашей ситуации исключения (срок 3 года) — подпункты 1–4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ: получение по наследству или в дар от близкого родственника, приватизация, договор ренты, а также правило «единственного жилья»:

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 1.1) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (пп. 1.1 введен Федеральным законом от 31.07.2023 N 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации ; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Применительно к вашему делу это означает следующее. Дом 2019 года постройки: если вы и мама владеете долями с 2019 года, то к моменту продажи и 3-летний, и 5-летний срок в большинстве случаев уже истёк (3 года — с 2022, 5 лет — с 2024). Тогда доход от продажи дома освобождается от НДФЛ независимо от того, есть ли у вас другие жилые помещения, и декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно. Точную дату владения определяет дата государственной регистрации права собственности, а не год постройки здания.

Вывод

Если доли зарегистрированы в 2019 году и к дате продажи прошло 5 лет — налога нет у обоих продавцов, декларация не подаётся. Если прошло только 3 года — нужно проверять наличие льготного основания (п. 3 ст. 217.1 НК РФ), прежде всего правило «единственного жилья».

Правило «единственного жилья» — разница между вами и мамой

Если 5-летний срок ещё не истёк, но прошло 3 года, применяется льгота по подпункту 4 пункта 3 ст. 217.1 НК РФ — срок владения 3 года при условии, что на дату регистрации перехода права к покупателю у продавца нет иного жилого помещения (или доли в нём):

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 1.1) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (пп. 1.1 введен Федеральным законом от 31.07.2023 N 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации ; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Обратите внимание на важную деталь: условие «единственного жилья» проверяется отдельно у каждого продавца, ведь каждый продаёт свою долю и заявляет своё освобождение. У вас (по вашим словам) дом — единственное жильё, поэтому для вашей доли условие подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ соблюдено: при сроке владения 3 года ваша доля освобождается от НДФЛ.

У мамы, напротив, есть ещё доля и дом — следовательно, на дату продажи у неё в собственности находится иное жилое помещение (доля в праве на жильё также учитывается, прямо указана в норме). Поэтому для маминой доли подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ не применяется, и для неё действует общий срок владения 5 лет.

Важное уточнение по тексту нормы: в расчёт единственного жилья не берётся жильё, приобретённое в течение 90 календарных дней до даты продажи, а совместная собственность супругов учитывается совокупно — то есть при проверке единственного жилья у мамы суммируются её личные доли и доли в совместной собственности с супругом.

Вывод

Ваша доля освобождается от НДФЛ по правилу единственного жилья, если право зарегистрировано более 3 лет назад. Для доли мамы эта льгота не действует из-за наличия у неё иного жилья — её доля освобождается только при владении 5 лет и более.

Исчисление срока владения при выделе долей

Срок владения отсчитывается от момента возникновения права собственности — то есть от даты государственной регистрации, а не от года постройки:

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (
— п. 2 ст. 223 ГК РФ

Специальное правило для случаев выдела долей: если доли образованы в результате выдела/раздела исходного жилого помещения, в срок владения образованной доли включается срок владения исходным жилым помещением:

При продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, перепланировки или реконструкции жилого помещения, выдела доли из жилого помещения (далее в настоящем абзаце - исходное жилое помещение), в срок нахождения в собственности налогоплательщика таких образованных жилых помещений или доли (долей) в них включается срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного жилого помещения (доли в исходном жилом помещении).
— абз. о выделе доли, п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Это означает: если вы и мама изначально владели домом (например, в порядке долевой или совместной собственности) с 2019 года, а доли в ЕГРН выделены позже (например, в 2023–2024), то срок владения для целей налога отсчитывается от первоначальной даты регистрации права на исходный объект (2019 год), а не от даты выделения долей. Соответственно, 3-летний и 5-летний сроки считаются от 2019 года.

Однако если дом был построен в 2019 году, а право собственности впервые зарегистрировано позднее, либо если ваша доля приобретена по иному основанию (дарение, покупка) уже после 2019 года, — срок считается от соответствующей даты регистрации именно вашего права на эту долю.

Вывод

При выделе долей срок владения доли «тянется» от даты регистрации исходного объекта. Если вы оба владели домом с 2019 года, то фактически оба продавца уже выдержали и 3-летний, и (к 2024 году) 5-летний срок — налога нет. Точную дату регистрации права на исходный объект нужно подтвердить выпиской из ЕГРН.

Может ли продать «раздельно» помочь избежать налога для мамы

Ваш вопрос о раздельной продаже долей налога не решает: освобождение от НДФЛ зависит не от того, одним или несколькими договорами оформляется продажа, а от срока владения и наличия льготного основания у каждого продавца. «Дробление» сделки на два договора не создаёт у мамы льготы по подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ — условие единственного жилья проверяется по факту наличия у неё иного жилья, который от способа оформления не меняется.

Более того, раздельная продажа долей к одному и тому же постороннему покупателю сопряжена с дополнительными издержками — преимущественным правом покупки и нотариусом.

Один договор, заключаемый всеми сособственниками, избавляет и от нотариального удостоверения, и от извещения сособственников:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

То есть при продаже обеими вами своих долей по одному договору нотариус не требуется — применяется прямое исключение из требования об обязательном нотариальном удостоверении.

Напротив, при продаже доли отдельным договором постороннему лицу действуют и правило о нотариальном удостоверении сделки с долей, и преимущественное право другого сособственника:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов
— ст. 250 ГК РФ, п. 1

Вывод

Раздельная продажа не избавит маму от налога — льгота «единственного жилья» к её доле всё равно неприменима. С налоговой точки зрения способ оформления (один договор или несколько) значения не имеет. При этом один договор «от всех сособственников» удобнее и дешевле: не нужен нотариус и не требуется соблюдение преимущественного права покупки.

Налоговая база и вычеты, если срок владения всё же не выдержан (запасной вариант для мамы)

Если окажется, что мамина доля (или ваша) продаётся до истечения минимального срока и льготы нет, налог считается не со всей выручки, а с уменьшенной базы. Продавец вправе выбрать:

1) Имущественный вычет до 1 000 000 руб. на жилой дом и участок:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

2) Либо уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение (строительство):

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов , связанных с приобретением этого имущества.
— пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Важно: выгоднее выбирать вариант, дающий меньшую облагаемую базу. Для дома, построенного в 2019 году, у вас должны сохраниться документы о расходах на строительство (договоры подряда, чеки на материалы, расписки) — они позволят уменьшить доход на фактические затраты вместо фиксированного вычета.

Дополнительное правило — «порог» кадастровой стоимости: если цена продажи окажется ниже, чем кадастровая стоимость объекта × 0,7, налоговая база приравнивается к кадастровой стоимости × 0,7:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Доход каждого сособственника при продаже имущества, находящегося в долевой собственности, определяется пропорционально его доле:

При исчислении в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи налога в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, находившегося в общей долевой собственности, сумма полученного налогоплательщиком дохода определяется пропорционально доле в праве собственности налогоплательщика на такое недвижимое имущество.
— п. 4 ст. 214.10 НК РФ

Ставка налога при продаже (для налоговых резидентов РФ) — 13% от облагаемой базы (прогрессия применяется к совокупности доходов):

Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 5 миллионов рублей и составляет не более 20 миллионов рублей; 3402 тысячи рублей и 20 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 20 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 20 миллионов рублей и составляет не более 50 миллионов рублей; 9402 тысячи рублей и 22 процента суммы налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 50 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 50 миллионов рублей.
— п. 1 ст. 224 НК РФ

Вывод

Даже если налог для мамы сохранится, он считается от уменьшенной базы: доход (пропорционально её доле) можно уменьшить на расходы на строительство (при наличии документов) либо на фиксированный вычет 1 млн руб. пропорционально доле. Занижать цену в договоре ниже кадастровой стоимости × 0,7 не имеет смысла — налоговая всё равно пересчитает базу от кадастровой стоимости.

Декларирование, сроки уплаты и риски при неуплате

Если по итогам сделки доход освобождён от налога (выдержан срок владения или применена льгота), декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно — доходы не подлежат налогообложению:

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению
   — пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Если же доход облагается (срок не выдержан и льготы нет), продавец обязан задекларировать доход и уплатить налог:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом , если иное не предусмотрено статьей 227.1 настоящего Кодекса. 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (см.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом
— п. 4 ст. 228 НК РФ

То есть декларация подаётся не позднее 30 апреля следующего года, а налог уплачивается не позднее 15 июля следующего года.

Риски при нарушении обязанности:

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (п. 1 в ред. Федерального закона от 31.07.2023 N 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (п. 2 введен Федеральным законом от 28.11.2011 N 336-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 119 НК РФ

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса, влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). 2. Утратил силу. - Таможенный кодекс РФ от 28.05.2003 N 61-ФЗ. 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно , влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). 4.
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Пеней признается установленная настоящей статьей денежная сумма, которую налогоплательщик должен уплатить в бюджетную систему Российской Федерации в случае неисполнения обязанности по уплате причитающихся сумм налогов в установленные законодательством о налогах и сборах сроки.
— п. 1 ст. 75 НК РФ

Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов начиная со дня возникновения недоимки по день (включительно) исполнения совокупной обязанности по уплате налогов.
— п. 3 ст. 75 НК РФ

То есть за неподачу декларации — штраф от 5 % до 30 % неуплаченного налога (минимум 1000 руб.), за занижение базы/неуплату — 20 % (при умысле 40 %) от суммы налога, плюс пени за каждый день просрочки (для физлиц — 1/300 ключевой ставки ЦБ).

Вывод

Если налога нет (срок выдержан) — никаких обязанностей по декларированию не возникает. Если налог есть — декларация до 30 апреля, уплата до 15 июля следующего года. Просрочка влечёт штрафы и пени. Поскольку по вашему делу наиболее вероятен сценарий полного освобождения, обязанность подачи декларации у продавцов, скорее всего, отсутствует — но это нужно подтвердить по датам регистрации права.

Обжалование, если налоговая всё же доначислит налог

Если налоговый орган откажет в освобождении или доначислит налог, у вас есть право на обжалование его решения:

Каждое лицо имеет право обжаловать акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц, если, по мнению этого лица, такие акты, действия или бездействие нарушают его права. Нормативные правовые акты налоговых органов могут быть обжалованы в порядке, предусмотренном федеральным законодательством
— ст. 137 НК РФ

Обжалование производится в вышестоящий налоговый орган, а при несогласии с его решением — в суд. В досудебном порядке подаётся апелляционная жалоба в вышестоящий налоговый орган.

Вывод

Если ИФНС не учтёт льготу (правило единственного жилья для вас либо исчисление срока от даты регистрации исходного объекта для обоих), решение можно обжаловать в вышестоящем налоговом органе и далее в суде — основания для защиты прямо следуют из приведённых норм ст. 217.1 НК РФ. Спор налоговый, рассматривается в районном суде (в данном случае, с учётом суммы потенциального доначисления, подсудность — районный/городской суд общей юрисдикции, а не мировой).