Нужно ли платить налог при продаже дома за ту же сумму до 1 млн рублей, если владею 3 года? И сколько времени занимает нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости?

Освобождение дохода от НДФЛ: минимальный срок владения домом и участком

Вы продаёте дом, которым владеете 3 года, купив его за 950 000 руб. Для освобождения дохода от НДФЛ значение имеет, какой минимальный предельный срок владения применим к вашему объекту — 3 или 5 лет.

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 1.1) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (пп. 1.1 введен Федеральным законом от 31.07.2023 N 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Ваш дом приобретён по договору купли-продажи, а не в порядке наследования, дарения от близкого родственника, приватизации или ренты. Поэтому из перечисленных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ оснований для трёхлетнего срока по покупке как таковой нет — применяется общий срок 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Однако есть ключевое исключение, прямо релевантное вашей ситуации, — правило о единственном жилье:

1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю. При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения.
   — подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Если на дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю у вас (включая совместную собственность супругов) нет иного жилого помещения (или доли в нём), то к дому применяется трёхлетний срок владения. При этом, поскольку дом с участком продаются вместе, положения этого подпункта распространяются и на сам земельный участок, и на расположенные на нём строения — то есть срок 3 года будет применяться и к участку.

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Темпоральная развилка: если дом является вашим единственным жильём (другой квартиры/дома в собственности у вас и супруга на дату продажи нет), то трёхлетний срок уже истёк — и налога нет, и декларацию подавать не нужно. Если же у вас есть иное жильё, применяется срок 5 лет, который ещё не истёк, и тогда переходим к вопросу о размере налога (следующий блок).

Вывод: при трёхлетнем владении, если дом был и остаётся вашим единственным жильём на дату регистрации перехода права, доход от продажи и дома, и участка полностью освобождается от НДФЛ в силу подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ; если есть иное жильё — применяется пятилетний срок, и налогообложение решается через вычет или расходы.

Размер налога при продаже за 950 000 руб.: вычет или документально подтверждённые расходы

Если пятилетний срок не выдержан и доход облагается, налоговая база всё равно будет нулевой либо минимальной — за счёт двух инструментов.

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Имущественный вычет при продаже жилых домов и земельных участков, находившихся в собственности менее минимального срока, составляет до 1 000 000 руб. в целом за налоговый период. Поскольку вы продаёте за 950 000 руб. (а эта сумма меньше вычета), вычет полностью покрывает доход — налоговая база равна нулю.

1. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов , связанных с приобретением этого имущества.
   — подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Альтернативно вы вправе не применять вычет, а уменьшить доход на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы на приобретение имущества — у вас есть договор купли-продажи на 950 000 руб., то есть расходы равны цене продажи, и база также равна нулю.

Важная деталь — правило о кадастровой стоимости:

1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
   — п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Если кадастровая стоимость дома (и участка) на 1 января года продажи, умноженная на 0,7, превысит 950 000 руб., то для целей налогообложения доход будет считаться равным этой умноженной на 0,7 кадастровой стоимости, а не цене договора. В таком случае вычет 1 000 000 руб. уже может не перекрыть доход полностью, и возникнет налог с разницы. Поэтому до сделки имеет смысл сверить кадастровую стоимость объекта в ЕГРН: если кадастровая стоимость × 0,7 ≤ 950 000 руб., налог гарантированно нулевой (при применении вычета или расходов).

Ставка при положительной базе — 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ, поскольку база далеко за пределами порога 2,4 млн руб.).

Вывод: при продаже за ту же цену 950 000 руб., что и покупка, налог к уплате равен нулю как при использовании вычета 1 000 000 руб., так и при учёте расходов 950 000 руб., — при условии, что кадастровая стоимость × 0,7 не превышает 950 000 руб. Если же кадастровая стоимость × 0,7 окажется выше цены сделки, налоговая база определяется от кадастровой стоимости и налог возможен с получаемой разницы.

Обязанность подать декларацию 3-НДФЛ и её сроки

По общему правилу доход от продажи имущества, собственником которого вы являетесь, подлежит декларированию:

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества , принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, а также если иное не предусмотрено настоящей главой;
   — подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом , если иное не предусмотрено статьей 227.1 настоящего Кодекса. 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (см.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

То есть декларация подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (при продаже в 2026 году — до 30 апреля 2027 года).

Однако закон прямо предусматривает случай, когда декларацию можно не подавать, — когда весь доход покрывается имущественным вычетом:

Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, если в отношении такого недвижимого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем вторым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого имущества в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета.
— абз. 4 п. 4 ст. 229 НК РФ

Это правило точно подходит к вашей ситуации при условии, что кадастровая стоимость × 0,7 не превышает 950 000 руб.: весь доход (950 000 руб.) не превышает размер вычета (1 000 000 руб.), поэтому декларацию можно не подавать. Если же кадастровая стоимость × 0,7 больше 950 000 руб., доход считается в большем размере, вычет его не покрывает полностью — и обязанность подать декларацию сохраняется.

Ответственность за нарушение:

1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей.
   — п. 1 ст. 119 НК РФ

1. Налогоплательщик (плательщик страховых взносов) освобождается от ответственности, предусмотренной пунктом 1 настоящей статьи, в случае, если на основании налоговой декларации (расчета по страховым взносам), представленной с нарушением установленного законодательством о налогах и сборах срока, отсутствует сумма налогов (страховых взносов), подлежащая уплате.
   — п. 3 ст. 119 НК РФ

Поскольку при нулевой базе (доход ≤ вычет) суммы налога к уплате нет, штраф по ст. 119 НК РФ в любом случае не применяется: п. 3 ст. 119 НК РФ прямо освобождает от ответственности, когда по декларации отсутствует сумма налога к уплате. При этом налоговый орган вправе в рамках камеральной проверки (п. 3 ст. 214.10 НК РФ) сам исчислить налог на основе сведений Росреестра, если декларация не подана и налог фактически должен был быть уплачен.

Вывод: если кадастровая стоимость × 0,7 ≤ 950 000 руб., ни налога, ни обязанности подавать 3-НДФЛ нет. Если кадастровая стоимость × 0,7 выше, декларация обязательна (до 30 апреля следующего года), а уплата налога — до 15 июля следующего года; при нулевой сумме налога штраф не взыскивается.

Обязательность нотариального согласия супруга на продажу

Дом оформлен на вас, но поскольку он, судя по вопросу, приобретён в период брака за общие средства, он является общим имуществом супругов:

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено
— п. 2 ст. 34 СК РФ

Право на общее имущество возникает у обоих супругов независимо от того, на чьё имя оно оформлено. Поэтому, продавая дом и участок, вы распоряжаетесь общим имуществом, и для сделки с недвижимостью требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга:

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Согласие супруга требуется именно потому, что сделка касается недвижимости (права на которую подлежат государственной регистрации), а не потому, что дом оформлен на одного из супругов. Удостоверение такого согласия — нотариальное действие, которое нотариусы совершают (удостоверение сделок — п. 1 ст. 35 Основ о нотариате).

Последствия отсутствия согласия: супруг, чьё нотариальное согласие не было получено, вправе в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о сделке, требовать признания её недействительной по правилам ст. 173.1 ГК РФ (абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ). Практически регистрирующий орган (Росреестр) вправе приостановить или отказать в регистрации, если не будет представлено нотариальное согласие супруга на сделку с общим недвижимым имуществом.

Темпоральная/статусная развилка: если дом куплен вами до заключения брака, либо по безвозмездной сделке (дарение, наследство) в период брака, либо между супругами установлен брачным договором иной режим имущества (дом признан вашей личной собственностью), то он не является общим имуществом и нотариальное согласие супруга формально не требуется. В вашем же случае (покупка за общие средства в браке) согласие обязательно.

Вывод: поскольку дом и участок приобретены в браке и являются общим имуществом супругов, для их продажи вам необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга; без него регистрация перехода права может быть приостановлена/отказано, а сам супруг вправе оспорить сделку в течение года.

Срок оформления согласия у нотариуса и нужные документы

Согласие супруга на продажу недвижимости удостоверяется нотариусом без привязки к конкретному нотариусу и, как правило, в день обращения:

Нотариальные действия совершаются любым нотариусом, за исключением случаев, предусмотренных статьями 47 , 56 , 62 - 64 , 69 , 70 , 74 , 75 , 87 , 89 , 96 и 109 настоящих Основ, и других случаев, когда согласно законодательству Российской Федерации и субъектов Российской Федерации нотариальное действие должно быть совершено определенным нотариусом.
— ст. 40 Основ законодательства РФ о нотариате

Нотариусы совершают следующие нотариальные действия: 1) удостоверяют сделки ;
— ст. 35 Основ законодательства РФ о нотариате

Закон не устанавливает для удостоверения согласия супруга какого-либо обязательного «выжидательного» срока: при наличии всех документов нотариальное действие совершается в день обращения (обычно в течение одного приёма). Сроки могут сдвинуться лишь в случаях, прямо оговорённых законом:

Совершение нотариального действия может быть отложено в случае: необходимости истребования дополнительных сведений от физических и юридических лиц; направления документов на экспертизу. Совершение нотариальных действий должно быть отложено, если в соответствии с законом необходимо запросить заинтересованных лиц об отсутствии у них возражений против совершения этих действий. Срок отложения совершения нотариального действия не может превышать месяца со дня вынесения постановления об отложении совершения нотариального действия.
— ст. 41 Основ законодательства РФ о нотариате

То есть если нотариусу потребуются дополнительные сведения или документы, он вправе отложить действие на срок до одного месяца. В обычной практике согласие супруга оформляется в тот же день.

Кто и как обращается: согласие удостоверяется в присутствии самого супруга (дающего согласие). Нотариус устанавливает его личность и проверяет дееспособность и волеизъявление:

При совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. Установление личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанных гражданина, его представителя или представителя юридического лица
— ст. 42 Основ законодательства РФ о нотариате

При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. (часть первая в ред. Федерального закона от 27.12.2019 N 480-ФЗ) В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя. (часть вторая в ред. Федерального закона от 27.12.2019 N 480-ФЗ) В случае, если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия
— ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате

Документы для оформления согласия, как правило: паспорт супруга, дающего согласие; паспорт (или его данные) второго супруга; свидетельство о заключении брака; сведения о самом объекте (не обязательно предъявлять, но полезно указать адрес и кадастровый номер дома и участка — можно взять из выписки ЕГРН, которая у вас есть). Нотариус также вправе проверить сведения об объекте через ЕГРН. Отказ в совершении действия возможен только по основаниям ст. 48 Основ (например, противоречие закону), при этом по просьбе лица нотариус обязан письменно изложить причины отказа и разъяснить порядок обжалования.

Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; действие подлежит совершению другим нотариусом; с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий; сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка не соответствует требованиям закона; документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства;
— ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате

Вывод: нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу дома и участка оформляется в день обращения (по общему правилу — тем же днём), срок может быть отложен до месяца только при необходимости запроса дополнительных сведений. Для оформления нужны паспорта обоих супругов и свидетельство о браке; желательно иметь выписку ЕГРН с адресом и кадастровым номером.