Как платить налог при сдаче квартиры в аренду юридическому лицу: самозанятость, ИП или физлицо, какой процент

Допустимо ли платить налог как самозанятый (НПД) при сдаче своей квартиры юрлицу и какова ставка

Сдача собственной квартиры в аренду прямо отнесена к объекту налогообложения НПД: профессиональным доходом признаётся, в частности, «доход от использования имущества», а доходы от аренды (найма) жилых помещений исключены из перечня необлагаемых доходов. Значит, схема «самозанятость + сдача своей квартиры» законна.

1. Профессиональный доход - доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества. 8. Физические лица, применяющие специальный налоговый режим, освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц в отношении доходов, являющихся объектом налогообложения налогом на профессиональный доход (далее - налог). 9. Индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией (включая суммы налога, подлежащие уплате при завершении действия таможенной процедуры свободной таможенной зоны на территории Особой экономической зоны в Калининградской области). 10. Индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим, не освобождаются от исполнения обязанностей налогового агента, установленных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. 11. Индивидуальные предприниматели, указанные в подпункте 2 пункта 1 статьи 419 Налогового кодекса Российской Федерации , не признаются плательщиками страховых взносов за период применения специального налогового режима. Статья 3. Информационный обмен с налоговыми органами (Наименование в редакции Федерального закона от 28.06.2022 № 206-ФЗ) 1.
   — ч. 7 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ

Комментарий: норма определяет профессиональный доход через «доход от использования имущества», а п. 3 ч. 2 ст. 6 выводит из объекта НПД передачу имущественных прав на недвижимость с оговоркой «за исключением аренды (найма) жилых помещений» — то есть жильё в аренду под НПД подпадает. Для клиента (собственник сдаёт свою квартиру) это означает право применять НПД.

1. от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений); 4) государственных и муниципальных служащих, за исключением доходов от сдачи в аренду (наем) жилых помещений; 5) от продажи имущества, использовавшегося налогоплательщиками для личных, домашних и (или) иных подобных нужд; 6) от реализации долей в уставном (складочном) капитале организаций, паев в паевых фондах кооперативов и паевых инвестиционных фондах, ценных бумаг и производных финансовых инструментов; 7) от ведения деятельности в рамках договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом; 8) от оказания (выполнения) физическими лицами услуг (работ) по гражданско-правовым договорам при условии, что заказчиками услуг (работ) выступают работодатели указанных физических лиц или лица, бывшие их работодателями менее двух лет назад; 9) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 15.12.2019 № 428-ФЗ) 10) от уступки (переуступки) прав требований; 11) в натуральной форме; 12) от арбитражного управления, от деятельности медиатора, оценочной деятельности, деятельности нотариуса, занимающегося частной практикой, адвокатской деятельности. Статья 7. Порядок признания доходов 1.
   — пп. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422-ФЗ

Комментарий: именно оговорка «(за исключением аренды (найма) жилых помещений)» подтверждает, что доход от сдачи жилья юрлицу облагается НПД, а не выведен из режима. Ограничение касается лишь нежилых помещений и передачи имущественных прав.

Ключевой момент — ставка. Поскольку арендатор является юридическим лицом (оплата идёт от организации по официальному договору), применяется ставка 6 %, а не 4 %: 4 % — только для доходов от реализации физическим лицам.

Налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах: 1) 4 процента в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) физическим лицам; 2) 6 процентов в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) индивидуальным предпринимателям для использования при ведении предпринимательской деятельности и юридическим лицам. Статья 11. Порядок исчисления и уплаты налога 1. Сумма налога исчисляется налоговым органом как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при применении разных ставок - как сумма, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз, с учетом уменьшения соответствующей суммы налога на сумму налогового вычета в порядке, предусмотренном статьей 12 настоящего Федерального закона. 2. Налоговый орган уведомляет налогоплательщика через мобильное приложение "Мой налог" не позднее 12-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, о сумме налога, подлежащей уплате по итогам налогового периода, с указанием реквизитов, необходимых для уплаты налога. В случае, если сумма налога, подлежащая уплате по итогам налогового периода, составляет менее 100 рублей, указанная сумма добавляется к сумме налога, подлежащей уплате по итогам следующего налогового периода. 3.
— ст. 10 ФЗ № 422-ФЗ, п. 4

Комментарий: для клиента ставка составит 6 % от суммы арендной платы, так как арендатор — организация. Налог исчисляет сам налоговый орган, а не клиент; обязанность налогоплательщика — сформировать чек в приложении «Мой налог» при получении каждой арендной платы.

Есть лимит: превышение 2,4 млн рублей дохода в году лишает права на НПД с соответствующего момента.

1. налогоплательщики, у которых доходы, учитываемые при определении налоговой базы, превысили в текущем календарном году 2,4 миллиона рублей; 9) лица, осуществляющие майнинг цифровой валюты, а также реализацию (приобретение) цифровой валюты. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.11.2024 № 418-ФЗ) Статья 5. Порядок и условия начала и прекращения применения специального налогового режима 1. Физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, изъявившие желание перейти на специальный налоговый режим, обязаны встать на учет в налоговом органе в качестве налогоплательщика. 2. Постановка на учет в налоговом органе гражданина Российской Федерации в качестве налогоплательщика осуществляется налоговым органом на основании заявления о постановке на учет, сведений из паспорта гражданина Российской Федерации и фотографии физического лица, если иное не предусмотрено настоящей статьей. Для граждан Российской Федерации, воспользовавшихся доступом к личному кабинету налогоплательщика для постановки на учет в налоговом органе в качестве налогоплательщика, представление сведений из паспорта гражданина Российской Федерации, фотографии физического лица не требуется. 3.
   — пп. 8 ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ

Комментарий: при годовой аренде свыше 2,4 млн рублей клиент утрачивает право на НПД и должен перейти на другой режим (НДФЛ или ИП). Это решающий фактор при оценке размера арендной платы.

Регистрация не требует статуса ИП — достаточно постановки на учёт как налогоплательщика НПД.

1. Применять специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход" (далее также - специальный налоговый режим) вправе физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, местом ведения деятельности которых является территория любого из субъектов Российской Федерации, включенных в эксперимент и указанных в части 1 статьи 1 настоящего Федерального закона, за исключением территории федеральной территории "Сириус", либо территория федеральной территории "Сириус", либо территория города Байконура в период действия Договора аренды комплекса "Байконур" . (В редакции федеральных законов от 15.12.2019 № 428-ФЗ, от 11.06.2021 № 199-ФЗ, от 21.11.2022 № 441-ФЗ) 2. Физическое лицо указывает субъект Российской Федерации, либо федеральную территорию "Сириус", либо город Байконур в период действия Договора аренды комплекса "Байконур", на территории которого (которой) им ведется деятельность, при переходе на специальный налоговый режим. (В редакции федеральных законов от 11.06.2021 № 199-ФЗ, от 21.11.2022 № 441-ФЗ) 3.
   — ч. 1 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ

Вывод по вопросу. Клиент вправе оформить самозанятость (НПД) для сдачи своей квартиры юрлицу и платить 6 % с арендной платы (ставка выше 4 %, потому что арендатор — организация). Налог исчисляет ФНС, чек формируется в «Мой налог»; лимит — 2,4 млн рублей в год, при его превышении право на НПД утрачивается. Если годовой доход от аренды выше 2,4 млн рублей — НПД не подходит, следует рассмотреть ИП.

Обязан ли арендатор-юрлицо удержать НДФЛ, если сдавать квартиру как физлицо без статуса самозанятого

Доход от сдачи квартиры в аренду — доход от источника в РФ.

1. доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 5) доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации; в Российской Федерации акций или иных ценных бумаг, а также долей участия в уставном капитале организаций; в Российской Федерации акций, иных ценных бумаг, долей участия в уставном капитале организаций, полученные от участия в инвестиционном товариществе; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) прав требования к российской организации или иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения на территории Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 216-ФЗ) иного имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу; 6) вознаграждение за выполнение трудовых или иных обязанностей, выполненную работу, оказанную услугу, совершение действия в Российской Федерации.
   — пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ

Комментарий: сдача квартиры в РФ даёт доход от источника в РФ, подлежащий налогообложению НДФЛ, если не применяется спецрежим (НПД/УСН/ПСН).

Если клиент сдаёт квартиру как обычное физическое лицо (без НПД), арендатор-организация признаётся налоговым агентом и обязана сама исчислить, удержать и уплатить НДФЛ с арендной платы.

1. Российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также обособленные подразделения или постоянные представительства иностранных организаций в Российской Федерации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 настоящей статьи, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 225 настоящего Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. Налог с доходов адвокатов исчисляется, удерживается и уплачивается коллегиями адвокатов, адвокатскими бюро и юридическими консультациями. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ, от 31.12.2002 № 187-ФЗ, от 27.07.2006 № 137-ФЗ, от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 23.11.2020 № 372-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) Указанные в абзаце первом настоящего пункта лица именуются в настоящей главе налоговыми агентами. (В редакции Федерального закона от 27.07.2006 № 137-ФЗ) Если иное не предусмотрено пунктом 2 или абзацем вторым пункта 6 статьи 226 1 настоящего Кодекса, налоговыми агентами признаются также российские организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие выплаты по договорам купли-продажи (мены) ценных бумаг, заключенным ими с налогоплательщиками.
   — п. 1 ст. 226 НК РФ

Комментарий: для клиента это означает, что при сдаче «как физлицо» организация-арендатор будет удерживать НДФЛ из арендной платы и перечислять его в бюджет. Обязанность отчитаться за него лежит на агент, а не на клиенте.

Если бы доход получен от лица, не являющегося налоговым агентом (например, от другого физлица), клиент исчислял бы налог сам и подавал декларацию. Но при арендаторе-юрлице применяется агентская схема.

1. физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества; (В редакции федеральных законов от 29.11.2001 № 158-ФЗ; от 24.07.2007 № 216-ФЗ) 2) физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов;
   — пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ

Ставка НДФЛ для резидента — 13 % (при совокупных налоговых базах до 2,4 млн рублей в год, с прогрессией выше).

13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 5 миллионов рублей и составляет не более 20 миллионов рублей; 3402 тысячи рублей и 20 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 20 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 20 миллионов рублей и составляет не более 50 миллионов рублей; 9402 тысячи рублей и 22 процента суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 50 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 50 миллионов рублей.
— п. 1 ст. 224 НК РФ

Комментарий: при сдаче «как физлицо» ставка для клиента-резидента — 13 % (при доходе до 2,4 млн руб.), удержание производит арендатор. Если клиент — налоговый нерезидент, применяется ставка 30 %.

1. Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за исключением доходов, получаемых: в виде дивидендов от долевого участия в деятельности российских организаций и выплат, не связанных с выкупом цифровых финансовых активов, в случае, если решением о выпуске этих цифровых финансовых активов предусмотрена выплата дохода в сумме, равной сумме дивидендов, полученных лицом, выпустившим эти цифровые финансовые активы, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 15 процентов; (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 324-ФЗ) от осуществления трудовой деятельности, указанной в статье 227 1 настоящего Кодекса, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере, предусмотренном пунктом 3 1 настоящей статьи ; (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ) от осуществления трудовой деятельности в качестве высококвалифицированного специалиста в соответствии с Федеральным законом от 25 июля 2002 года № 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации", в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере, предусмотренном пунктом 3 1 настоящей статьи ;
   — п. 3 ст. 224 НК РФ

Вывод по вопросу. Если сдавать квартиру как обычное физлицо без спецрежима, проблем с законом нет: налог обязана удержать и перечислить организация-арендатор как налоговый агент (ставка 13 % для резидента; 30 % — для нерезидента). Декларировать и платить самостоятельно в этом случае клиент не должен — это делает агент. Поскольку удержание производится у источника, схема «деньги на карту» законна; но если арендатор по ошибке не удержит налог, обязанность и ответственность могут перейти на клиента.

Что выгоднее: НПД, ИП на УСН или ИП на патенте

ИП на УСН с объектом «доходы» платит 6 %, с объектом «доходы минус расходы» — 15 % (регионами могут устанавливаться пониженные ставки).

Налоговая ставка устанавливается в размере 6 процентов в случае, если объектом налогообложения являются доходы и иное не установлено настоящим пунктом и пунктами 3, 3 1 и 4 настоящей статьи. (В редакции федеральных законов от 28.12.2022 № 564-ФЗ, от 12.07.2024 № 176-ФЗ) Законами субъектов Российской Федерации могут быть установлены налоговые ставки в пределах от 1 до 6 процентов для налогоплательщиков, осуществляющих определяемые Правительством Российской Федерации отдельные виды экономической деятельности и отвечающих критериям, установленным Правительством Российской Федерации. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ) (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2020 № 266-ФЗ) 1 1 . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 31.07.2020 № 266-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 2. Налоговая ставка устанавливается в размере 15 процентов в случае, если объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов, и иное не установлено настоящим пунктом и пунктами 3, 3 1 и 4 настоящей статьи. (В редакции федеральных законов от 28.12.2022 № 564-ФЗ, от 12.07.2024 № 176-ФЗ) Законами субъектов Российской Федерации могут быть установлены налоговые ставки в пределах от 5 до 15 процентов для налогоплательщиков, осуществляющих определяемые Правительством Российской Федерации отдельные виды экономической деятельности и отвечающих критериям, установленным Правительством Российской Федерации.
— п. 1 ст. 346.20 НК РФ

Комментарий: УСН-«доходы» 6 % сопоставима по ставке с НПД-6 %, но требует регистрации ИП, отчётности и уплаты страховых взносов за себя. Для одного объекта аренды без расходов преимуществ перед НПД нет.

ИП на патенте применяет ПСН к сдаче в аренду жилых помещений — это один из видов деятельности, прямо названных в НК.

Патентная система налогообложения устанавливается настоящим Кодексом, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и применяется на территориях указанных субъектов Российской Федерации , если иное не предусмотрено настоящим пунктом . (В редакции Федерального закона от 11.06.2021 № 199-ФЗ) Патентная система налогообложения устанавливается в федеральной территории "Сириус" в соответствии с настоящим Кодексом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 11.06.2021 № 199-ФЗ) Патентная система налогообложения применяется индивидуальными предпринимателями наряду с иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
— п. 1 ст. 346.43 НК РФ

1. сдача в аренду (наем) собственных или арендованных жилых помещений, а также сдача в аренду собственных или арендованных нежилых помещений (включая выставочные залы, складские помещения), земельных участков; (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 373-ФЗ) 20) изготовление изделий народных художественных промыслов; 21) услуги по переработке продуктов сельского хозяйства, лесного хозяйства и рыболовства для приготовления продуктов питания для людей и корма для животных, а также производство различных продуктов промежуточного потребления, которые не являются пищевыми продуктами; (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 373-ФЗ) 22) производство и реставрация ковров и ковровых изделий; 23) ремонт ювелирных изделий, бижутерии; 24) чеканка и гравировка ювелирных изделий; 25) деятельность в области звукозаписи и издания музыкальных произведений; (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 373-ФЗ) 26) услуги по уборке квартир и частных домов, деятельность домашних хозяйств с наемными работниками; (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 373-ФЗ) 27) деятельность, специализированная в области дизайна, услуги художественного оформления; (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 373-ФЗ) 28) проведение занятий по физической культуре и спорту; 29) услуги носильщиков на железнодорожных вокзалах, автовокзалах, аэровокзалах, в аэропортах, морских, речных портах; 30) услуги платных туалетов;
   — пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ

Комментарий: патент доступен только индивидуальным предпринимателям и рассчитывается не от фактического дохода, а от потенциально возможного годового дохода, установленного региональным законом. Это выгодно при высокой арендной плате.

Размер дохода для патента задаётся законом субъекта по площади и расположению объекта.

Сдача в аренду (наем) собственных или арендованных жилых помещений, земельных участков (размер потенциально возможного к получению годового дохода на один объект): 1) до 50 кв. метров (включительно), расположенных в: а) районах, входящих в Центральный административный округ города Москвы 900 б) районах, входящих в Зеленоградский, Троицкий и Новомосковский административные округа города Москвы, а также в районах Молжаниновский Северного административного округа города Москвы, Северный Северо-Восточного административного округа города Москвы, Восточный, Новокосино и Косино-Ухтомский Восточного административного округа города Москвы, Некрасовка Юго-Восточного административного округа города Москвы, Северное Бутово и Южное Бутово Юго-Западного административного округа города Москвы, Солнцево и Ново-Переделкино Западного административного округа города Москвы, Митино и Куркино Северо-Западного административного округа города Москвы 420 в) районах, входящих в Северный (за исключением района Молжаниновский), Северо-Восточный (за исключением района Северный), Восточный (за исключением районов Восточный, Новокосино и Косино-Ухтомский), Юго-Восточный (за исключением района Некрасовка), Южный, Юго-Западный (за исключением районов Северное Бутово и Южное Бутово), Западный (за исключением районов Солнцево и Ново-Переделкино ), Северо-Западный (за исключением районов Митино и Куркино) административные округа города Москвы 600 2) свыше 50 кв. метров до 75 кв.
— ст. 1 Закона г. Москвы от 31.10.2012 № 53 «О патентной системе налогообложения», п. 20

Комментарий: в Москве потенциальный доход по сдаче жилья зависит от площади и района (например, до 50 кв. м в ЦАО — 900 тыс. руб., в ряде районов — 420–600 тыс. руб. в год). Стоимость патента = 6 % от этой суммы, то есть не зависит от фактической арендной платы. Клиенту для точного расчёта надо знать площадь квартиры и район.

Предпринимателю на УСН «доходы минус расходы» можно учесть расходы (в т. ч. амортизацию основных средств).

1. расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (с учетом положений пунктов 3 и 4 настоящей статьи); (В редакции Федерального закона от 17.05.2007 № 85-ФЗ) 2) расходы на приобретение нематериальных активов и создание нематериальных активов самим налогоплательщиком, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение нематериальных активов (с учетом положений пунктов 3 и 4 настоящей статьи); (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) 2 1 ) расходы на приобретение исключительных прав на изобретения, полезные модели, промышленные образцы, программы для электронных вычислительных машин, базы данных, топологии интегральных микросхем, секреты производства (ноу-хау), а также прав на использование указанных результатов интеллектуальной деятельности на основании лицензионного договора; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 19.07.2007 № 195-ФЗ) 2 2 ) расходы на патентование и (или) оплату правовых услуг по получению правовой охраны результатов интеллектуальной деятельности, включая средства индивидуализации; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 19.07.2007 № 195-ФЗ) 2 3 ) расходы на научные исследования и (или) опытно-конструкторские разработки, признаваемые таковыми в соответствии со статьей 262 настоящего Кодекса;
   — пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ

Вывод по вопросу. Для одного объекта аренды самая простая и часто выгодная схема — НПД (6 %, без отчётности и взносов). ИП на УСН-«доходы» (6 %) даёт тот же процент, но добавляет регистрацию, отчётность и страховые взносы; ИП на УСН-«доходы минус расходы» (15 %) выгоден лишь при существенных документально подтверждённых расходах. ИП на патенте выгоден при высокой арендной плате, так как налог фиксирован законом субъекта (в Москве — от потенциального дохода по площади и району), а не зависит от фактической суммы. Если аренда превышает 2,4 млн руб./год, НПД недоступен — выбор между ИП на УСН и патентом.

Сроки, декларации и ответственность за неуплату

Если клиент применяет НПД, декларация не подаётся — налог исчисляет ФНС и уведомляет через «Мой налог», уплата ежемесячно до 28-го числа следующего месяца. Если же клиент сдаёт как физлицо без агента (например, арендатор — физлицо), он сам исчисляет налог, подаёт декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля и платит налог до 15 июля следующего года.

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

1. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ)(Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 27.07.2010 № 229-ФЗ) 6. Уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят также налогоплательщики, уплачивающие налог на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога.
   — п. 4 ст. 228 НК РФ

Комментарий: при схеме с арендатором-юрлицом эти сроки касаются только случая, когда агент не удержал налог или клиент получает доход от физлица. При НПД отчётность вообще отсутствует.

За нарушение сроков предусмотрены штрафы: за неподачу декларации — от 1000 рублей и 5 % от неуплаченной суммы за каждый месяц (до 30 %), но не менее 1000 рублей.

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 229-ФЗ)
— п. 1 ст. 119 НК РФ

Комментарий: риск клиента — если он сдаёт «как физлицо» и вовремя не задекларирует доход (когда агент налог не удержал), применяется штраф по ст. 119.

За неуплату налога — штраф 20 % от неуплаченной суммы, при умысле — 40 %.

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Вывод по вопросу. При НПД отчётности и деклараций нет — налог считается ФНС, уведомление приходит через «Мой налог». Если клиент остаётся обычным физлицом и получает доход, с которого агент не удержал налог, он обязан до 30 апреля подать 3-НДФЛ и до 15 июля уплатить налог; нарушение сроков влечёт штрафы по ст. 119 (не менее 1000 руб.) и ст. 122 (20 %, при умысле — 40 %). Во избежание рисков надёжнее режим, при котором налог либо удерживает агент (физлицо-НДФЛ), либо уплачивается в рамках НПД.

Гражданско-правовое оформление договора аренды

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
— ст. 608 ГК РФ

Комментарий: клиент как собственник вправе сдавать квартиру; с юрлицом целесообразен письменный договор аренды. При сроке аренды от одного года договор подлежит государственной регистрации. Условие об удержании НДФЛ (если клиент не самозанятый) следует прямо закрепить в договоре, указав, удерживается ли налог из арендной платы или перечисляется сверх неё.

Вывод по вопросу. Клиент вправе сдавать свою квартиру как собственник; с юрлицом рекомендуется письменный договор, а при сроке от года — его государственная регистрация. Порядок налогообложения (6 % НПД, либо удержание НДФЛ агентом 13 %, либо ИП) нужно однозначно определить в договоре, чтобы не возникло спора о том, удержан налог из платежа или нет.

Сроки уплаты НПД и отсутствие декларации

При НПД налог уплачивается ежемесячно, не позднее 28-го числа месяца, следующего за налоговым периодом (месяцем), по месту ведения деятельности.

Уплата налога осуществляется не позднее 28-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, по месту ведения налогоплательщиком деятельности. (В редакции Федерального закона от 28.12.2022 № 565-ФЗ) 4. Налогоплательщик вправе уполномочить одно из лиц, указанных в части 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, на уплату налога в отношении всех доходов, учитываемых при определении налоговой базы по налогу. В этом случае налоговый орган направляет уведомление об уплате налога уполномоченному лицу в порядке, установленном частью 2 настоящей статьи. Уплата налога уполномоченным лицом осуществляется без взимания платы за выполнение таких действий. 5. Налогоплательщик вправе через мобильное приложение "Мой налог" предоставить налоговому органу право на направление в банк поручений на списание и перечисление средств с банковского счета налогоплательщика в счет уплаты в установленный срок налога, исчисленного за соответствующий период, и получение от банка необходимой для реализации указанных полномочий информации. Такая информация представляется банком в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи не позднее трех рабочих дней со дня получения запроса налогового органа. В этом случае налоговый орган направляет в банк поручение на списание и перечисление суммы налога, подлежащей уплате по итогам соответствующего налогового периода, не ранее чем за десять дней и не позднее чем за три дня до дня истечения установленного срока уплаты налога. 6.
— ч. 3 ст. 11 ФЗ № 422-ФЗ

Комментарий: для клиента-самозанятого срок уплаты налога с арендной платы — до 28-го числа следующего месяца; сумму исчисляет ФНС и направляет уведомление через «Мой налог».

Декларация при НПД не подаётся вовсе.

Налоговая декларация по налогу в налоговые органы не представляется.
— ст. 13 ФЗ № 422-ФЗ (налоговая декларация не представляется)

Комментарий: это устраняет весь блок рисков по ст. 119 НК РФ (штраф за непредставление декларации) — при самозанятости отчётности нет.

Вывод по вопросу. При выборе НПД клиент уплачивает налог ежемесячно до 28-го числа следующего месяца по уведомлению ФНС и не подаёт декларацию. Это проще и безопаснее, чем режим физлица-НДФЛ с декларацией до 30 апреля и уплатой до 15 июля, применяемый лишь когда агент не удержал налог (например, арендатор-физлицо).