Нужно ли платить налог при продаже квартиры, если доля подарена в год продажи, а семья владеет квартирой с 1998 года?

С какого момента течёт минимальный срок владения долей, полученной в дар: общее правило и специальное правило для долей

Базовое правило освобождения привязано не к «семейному» владению квартирой, а к непрерывному нахождению самого объекта (доли) в собственности самого налогоплательщика в течение минимального предельного срока:

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Отсюда следует ключевое для вашей ситуации: срок владения матерью с 1998 года дочери «не передаётся» — по общему правилу он исчисляется заново с даты возникновения права дочери на подаренную долю. Момент возникновения права подтверждается гражданским законодательством:

1. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2004 № 217-ФЗ) 3. Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункта 4 статьи 302 настоящего Кодекса, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 настоящего Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
   — п. 1 ст. 223 ГК РФ

То есть по общему правилу 3-летний срок у дочери начал течь только с даты государственной регистрации перехода права по договору дарения, поэтому продажа квартиры «в год дарения» формально укладывается в 5-летний срок и не укладывается в 3-летний.

Однако НК РФ содержит специальное правило о «сквозном» сроке владения для долей, и именно оно позволяет защитить позицию семьи. Оно включает в срок владения новой (образованной) долей срок владения исходной долей, из которой она образована:

При продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, перепланировки или реконструкции жилого помещения, выдела доли из жилого помещения (далее в настоящем абзаце - исходное жилое помещение), в срок нахождения в собственности налогоплательщика таких образованных жилых помещений или доли (долей) в них включается срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного жилого помещения (доли в исходном жилом помещении).
— абз. 8 п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Это единственная «транзитная» норма абз. 8 п. 2 ст. 217.1 НК РФ: она прямо рассчитана на случаи выдела доли из жилого помещения — то есть когда доля выделяется из ранее принадлежавшей лицу доли в том же объекте. Применительно к вашей ситуации это означает, что если доля, которую дочь продала, была по документам ЕГРН сформирована как выдел из её же прежней доли (то есть у дочери была доля с 1998 года, которая в результате дарения/выдела стала больше по размеру), то минимальный предельный срок владения дочери исчисляется с 1998 года. Достаточно ли простой регистрации договора дарения доли для квалификации как «выдела доли», зависит от того, какой объект права зарегистрирован в ЕГРН: та же доля в праве с изменившимся размером (тогда абз. 8 п. 2 применим) либо отдельная доля как самостоятельный объект (тогда общее правило п. 2 ст. 217.1 НК РФ и срок течёт с даты дарения). Проверьте свидетельство/записи ЕГРН: в старом свидетельстве семья фигурирует как долевые сособственники с 1998 года, и если после дарения мать полностью выбыла, а у дочери осталась «та же» доля с увеличенным размером, у семьи есть материально-правовое основание ссылаться на 1998 год через абз. 8 п. 2 ст. 217.1 НК РФ; если же по ЕГРН доля дочери — новый объект права, действует п. 2 ст. 217.1 НК РФ, но тогда работает ветка 3 лет (блок 2), а не ссылка на 1998 год.

Вывод: ссылаться на «семейную собственность с 1998 года» можно только через специальное правило абз. 8 п. 2 ст. 217.1 НК РФ о включении срока владения исходной долей; универсального правила о «семейном владении квартирой» в НК РФ нет. Итог зависит от того, оформлена ли продаваемая доля как выдел из прежней доли дочери (тогда срок владения — с 1998 года), либо как вновь приобретённый по дарению объект права (тогда применяется 3-летний срок по подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

1-летний срок для доли, полученной по договору дарения от матери, и 5-летний срок по общему правилу

Для доли, полученной по договору дарения от близкого родственника, минимальный предельный срок владения снижен до трёх лет — независимо от того, сколько лет квартирой владела семья до дарения:

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ;
   — подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Мать и дочь — «родители и дети» по Семейному кодексу РФ, то есть близкие родственники, поэтому подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ применим прямо. Это и есть та норма, на которую нужно ссылаться, если продаётся именно подаренная доля: срок владения ею — 3 года, и отсчитывается он с даты регистрации права дочери. Если между дарением и продажей прошло менее 3 лет, освобождения по подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ НЕТ, а ссылка на 1998 год сама по себе не работает (см. блок 1 — нужна проверка через абз. 8 п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Понимание «после дарения от матери срок считается с момента оформления права на одаряемого» соответствует и позиции Верховного Суда РФ, который для аналогичных «транзитных» ситуаций определяет срок по дате возникновения права у самого налогоплательщика, а не по истории объекта у прежнего собственника:

1. Минимальный предельный срок владения жилым помещением, предоставленным налогоплательщику в собственность бесплатно в порядке статьи 15 Закона о статусе военнослужащих, для целей налогообложения составляет три года. Налогоплательщику в порядке статьи 15 Закона о статусе военнослужащих предоставлена бесплатно в собственность квартира, право собственности на которую зарегистрировано в ЕГРН 18 января 2016 г. В связи с продажей указанной квартиры 20 ноября 2019 г. налогоплательщик направил в налоговый орган декларацию с указанием дохода 0 руб., сумма налога к уплате в бюджет не исчислена. Налоговый орган доначислил к уплате НДФЛ и назначил штраф, считая, что квартира находилась в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока, установленного законом для целей налогообложения (менее пяти лет). Суды трех инстанций пришли к выводу о законности решения налогового органа. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации отменила принятые судами судебные акты в связи со следующим. По смыслу Закона о приватизации жилищного фонда под приватизацией жилых помещений понимается бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма;
   — п. 21 Обзора судебной практики ВС РФ от 25.03.2026 № 3/2026

Если же доля не является ни подаренной (например, продаётся доля, изначально принадлежавшая дочери с 1998 года), ни «единственным жильём» и не подпадает ни под одно из условий п. 3, действует общее правило:

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Пятилетний срок в вашей ситуации дочь также не выдержала (квартира продана в год дарения), поэтому опираться нужно именно на трёхлетние основания п. 3 ст. 217.1 НК РФ, а не на 5 лет.

Отдельно проверьте региональный слой: субъект РФ вправе сократить минимальный срок вплоть до нуля, и это самостоятельное основание освобождения:

1. минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
   — подп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ

Вывод: если продаётся доля, полученная дочерью по договору дарения от матери-близкого родственника, применяется 3-летний минимальный предельный срок по подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, исчисляемый с даты регистрации права дочери; продажа в год дарения под него не подпадает, и ссылка на владение семьёй с 1998 года сама по себе не заменяет ни это, ни специальное правило абз. 8 п. 2 ст. 217.1 НК РФ. Пятилетний срок (п. 4 ст. 217.1 НК РФ) в любом случае не выдержан. Дополнительно следует проверить закон субъекта РФ, принятый по подп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ, — он может сократить срок вплоть до нуля.

Если минимальный срок не выдержан: налоговые последствия, декларация и чем можно уменьшить налог

Если ни одно из трёхлетних оснований не подтверждается, доход дочери от продажи доли облагается НДФЛ, и она сама исчисляет налог и отчитывается:

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению
   — подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Обязанность представить декларацию и срок уплаты:

1. Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию с учетом положений статьи 229 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 02.07.2021 № 305-ФЗ) Абзац. (Исключен - Федеральный закон от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 4. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ)(Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 27.07.2010 № 229-ФЗ) 6. Уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят также налогоплательщики, уплачивающие налог на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога.
   — п. 3 ст. 228 НК РФ

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Срок уплаты — не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом:

1. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства
   — п. 4 ст. 228 НК РФ

Уменьшить налог можно одним из двух способов: либо фиксированным вычетом по доле в квартире (1 000 000 руб. на объект, распределяется между продавцами долей), либо — что для вашей ситуации важнее — на документально подтверждённые расходы:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— п. 2 ст. 220 НК РФ

Важная оговорка: подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ говорит о расходах «связанных с приобретением этого имущества», а подаренная доля приобретена безвозмездно, поэтому вычет по расходам на неё применить нельзя; для доли, владение которой (через абз. 8 п. 2 ст. 217.1 НК РФ) отсчитывается с 1998 года, расходами могут быть только исторические документы о приобретении квартиры семьёй в 1998 году. Если подтверждённых расходов нет, остаётся вычет по подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ в пределах 1 млн руб. на квартиру (при продаже несколькими сособственниками по одному договору он распределяется пропорционально их долям). Наконец, следует учитывать, что при занижении базы применяются штрафы за непредставление декларации и неуплату налога:

1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей.
   — п. 1 ст. 119 НК РФ

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов).
   — п. 1 ст. 122 НК РФ

При этом если семья добросовестно опирается на освобождение по ст. 217.1 НК РФ и подтверждает срок владения документами, состав правонарушения отсутствует; риск штрафов возникает только если основание освобождения в итоге не будет подтверждено.

Вывод: при неподтверждении минимального срока дочь обязана до 30 апреля следующего года подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог до 15 июля; налог уменьшается либо вычетом 1 млн руб. по подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ (распределяется между сособственниками-продавцами), либо — если есть документы о приобретении квартиры в 1998 году — расходами по подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. При неуплате/непредставлении декларации возможны штрафы по п. 1 ст. 119 и п. 1 ст. 122 НК РФ. Общая сумма налога уплачивается по месту жительства (п. 4 ст. 228 НК РФ), и для целей НДФЛ решающее значение имеет место постановки на учёт налогоплательщика, а не место нахождения проданного объекта.

Дарение доли матерью дочери: налог у одаряемой

Отдельный вопрос — не возникает ли у дочери налог уже на этапе получения доли в дар. Он решается в её пользу:

18 1 ) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Мать — близкий родственник дочери (родитель), поэтому доход в виде стоимости подаренной доли налогообложению не подлежит, декларацию по факту дарения подавать не нужно. Эта же норма подтверждает, что дарение — безвозмездное приобретение, из чего следует невозможность учёта «расходов на приобретение» подаренной доли по подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ (см. блок 3).

Вывод: получение дочерью доли в дар от матери НДФЛ не облагается (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) и декларации не требует; одновременно безвозмездность приобретения исключает учёт расходов на приобретение подаренной доли при последующей продаже — уменьшить налог можно только вычетом по подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ либо расходами на приобретение квартиры семьёй в 1998 году.

Альтернативные основания освобождения и порядок его использования

Помимо трёхлетнего срока для подаренной доли (блок 2), освобождение от НДФЛ возможно по иным самостоятельным основаниям, и их следует проверить, поскольку вычет — это право налогоплательщика, а не одна жёсткая схема. Во-первых, подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ: если на дату регистрации перехода права покупателю у дочери (с учётом совместной собственности супругов) не находится иного жилого помещения, применяется тот же трёхлетний срок. Во-вторых, п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ: при наличии двух и более детей до 18 лет (24 лет при очной форме обучения) и одновременном приобретении иного жилья большей площади или стоимости доход от продажи освобождается независимо от срока владения — при соблюдении всех условий пункта (в том числе лимита кадастровой стоимости 50 млн руб.); в вашей ситуации доли продаются в год дарения, поэтому этот пункт может полностью снять вопрос о сроке, если в семье есть двое несовершеннолетних детей и куплено другое жильё. В-третьих, региональный слой: закон субъекта РФ вправе уменьшить срок вплоть до нуля (подп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ) — этот акт нужно проверить отдельно для региона, где продана квартира.

Что касается документов и порядка: срок владения подтверждается свидетельством о регистрации права 1998 года (применительно к исходной доле), выписками ЕГРН, договором дарения доли и договором купли-продажи; для учёта расходов по подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ потребуется договор о приобретении квартиры 1998 года и платёжные документы. При использовании освобождения по ст. 217.1 НК РФ дочь не отражает доход в декларации, а обязанность подать декларацию возникает лишь при налогооблагаемом доходе (подп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ). Если семья считает срок владения соблюдённым со ссылкой на 1998 год, а налоговый орган при проверке сведений ЕГРН это оспорит, спор решается в порядке, установленном гл. 19–20 НК РФ (жалоба в вышестоящий налоговый орган, затем суд), — то есть риск доначисления сохраняется именно по вопросу квалификации доли как выдела.

Вывод: кроме подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ нужно проверить подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ (единственное жильё), п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ (двое и более детей плюс покупка иного жилья — освобождение независимо от срока) и закон субъекта РФ по подп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ (сокращение срока вплоть до нуля). Основание освобождения доказывается свидетельством о праве 1998 года, выпиской ЕГРН, договором дарения и договором купли-продажи; при освобождении доход в декларации не отражается, а декларация подаётся только при налогооблагаемом доходе (30 апреля) с уплатой налога до 15 июля.